Жилье в рассрочку: топ-10 рассрочек от застройщиков и совместных программ кредитования

1. Топ-10 крупнейших объектов в рассрочку от застройщиков

После того как банки или ограничили или вообще прекратили выдавать ипотечные кредиты, главным инструментом продаж квартир на первичном рынке стала рассрочка. В этой ситуации застройщики были вынуждены сами стимулировать продажи и искать финансовые инструменты, которые помогут покупателю стать владельцем квартиры.

Рассрочка стала главным спасением рынка. Но со временем появились и совместные программы банков и застройщиков, которые порой не менее выгодные потенциальным клиентам, чем финансовые льготы от девелоперов. Ниша оказалась заполненной: на данный момент льготным финансовыми инструментами пользуются до 80% покупателей сегмента эконом-класса столичных новостроек и до 30% - покупателей бизнес-класса.

Рассрочка завоевала рынок

Механизм продажи жилой недвижимости в рассрочку по срокам своего существования на рынке может посоревноваться с ипотечным кредитованием. Как говорят сами строители, его применяли на рынке и в расцвет ипотеки. Но тогда о нем мало кто говорил и не активно предлагал покупателям, потому что каждый потенциальный владелец новых квадратных метров мог пойти в банк и, в зависимости от своего материального положения и уровня доходов, получить кредит на покупку квартиры. «Сейчас же получения кредита от банка на покупку недвижимости является достаточно сложным процессом, требующим усиленного подтверждение финансового благополучия заемщика и в большинстве случаев недоступно обычному украинском. Поэтому именно приобретение жилья в рассрочку от застройщика стало ведущим механизмом приобретения нового жилья », - отмечает руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК« Новопечерские Липки »Олеся Перчак.

Самый распространенный первоначальный взнос от киевских девелоперов - 30% от стоимости объекта

Это неудивительно, поскольку до кризиса, во времена расцвета ипотеки, большинство продаж происходила благодаря именно банковской помощи. Так, например, согласно исследованиям Национальной ипотечной ассоциации, в «докризисном» 2007 году около 70% сделок были проведены с помощью банковского кредита. После сворачивания ипотеки, преодолев рецессию, застройщики осознали, что не могут работать в благоприятном финансовом режиме без этих 70% покупателей, которым раньше помогали банки. Поэтому компании были вынуждены предложить инвесторам альтернативный способ, который даже при ограниченных финансовых возможностей можно купить жилье.

«В активном конкурентной среде, когда множество объектов готовится к вводу в эксплуатацию, использование гибкой системы привлечения средств делает предложение застройщика привлекательной для покупателей. Сегодня следует учитывать интересы всех слоев населения, по ряду причин не могут или не хотят воспользоваться банковским кредитованием - именно для таких клиентов рассрочка от застройщика является единственной возможностью воплотить свою мечту - приобрести собственные «квадратные метры», - уверяет директор компании «Ольгин град »Наталья Братко.

Мотивация застройщиков весьма проста. Они понимают, что если прекратится финансирование и строительство остановится, то запускать его заново будет крайне дорого. Поэтому девелоперов очень стимулирует возможность привлечь новых клиентов выгодными условиями покупки и продать квартиры. И в этом плане рассрочка работает очень эффективно. Как свидетельствует директор по продажам компании «Трест« Югозаптрансстрой »Михаил Артюхов, к инструменту рассрочки удается сегодня более 80% девелоперов на украинском рынке недвижимости. По данным директора девелоперской компании «НЕСТ» Константина Браво, всего в недостроенных домах в рассрочку продается 60-80% квартир, а в готовых домах - 20-30% квартир.

без посредников

Процесс приобретения в рассрочку на столичном рынке обычно стандартный. По словам Олеси Перчак, никаких документов, подтверждающих финансовую стабильность покупателя, в отделах продаж не требуют. Действует простой принцип: человек, который берет недвижимость в рассрочку, сама рассчитывает свою платежеспособность и несет ответственность за график своих оплат. Покупатель делает первоначальный взнос, после чего помесячно, поквартально или раз в год вносит разбиты на определенные части платежи. «Почти во всех договорах на приобретение квартир застройщик страхует себя несколькими пунктами, в которых прописывается, что в случае невозможности выплаты очередного платежа покупателю будет начислена пеня, а в случае расторжения договора застройщик может оставить себе в качестве неустойки 10-20% внесенных покупателем средств. Последний пункт всегда озвучивается покупателю и, как результат, является основным средством, влияющим на решение покупателя покупать недвижимость в рассрочку и трезво оценивать свое финансовое положение и возможности », - отмечает Олеся Перчак. А поскольку право собственности на квартиру переходит к клиенту только после 100% оплаты, застройщики, в отличие от банков, ничем не рискуют, предоставляя клиентам рассрочку. И не несут никаких рисков, связанных с определением финансовых и социальных показателей тех, кто оплачивает квартиру не сразу.

Впрочем, рассрочка - это взаимовыгодный инструмент, поскольку многие покупатели с ее помощью также минимизируют свои риски. По словам директора компании «Архиматика» Александра Попова, приобретение в рассрочку для клиента строительной компании - это своего рода гарантия того, что дом достроят. «Многие пользуются этим инструментом, чтобы снизить риски потери денег. Они берут рассрочку до ввода дома в эксплуатацию, чтобы не отдавать сразу всю сумму за еще недостроенный дом. После того, как покупатель убедится, что дом достроен, он готов отдать деньги застройщику », - отмечает Александр Попов.

Больший срок - высокий процент

Топ-10 крупнейших объектов в рассрочку
от застройщиков

Исследование рынка рассрочек от столичных застройщиков показывает, что стандартного первоначального взноса здесь нет. В каждой компании он индивидуален и все платежи определяются в индивидуальном порядке непосредственно с покупателем, поэтому сумма первоначального взноса может быть различной. Все зависит от внутренней политики компании, степени готовности объектов, уровня финансового благополучия. Минимальный первоначальный взнос стартует с 5% стоимости квартиры. Наиболее распространенный первоначальный взнос от киевских девелоперов - 30% от стоимости объекта, максимальный первоначальный взнос при рассрочке составляет сегодня около 40% стоимости недвижимости. Процентные ставки при рассрочке в зависимости от застройщика или не начисляются, либо находятся на уровне 5-17%.

Валютой расчета является гривна. Самым распространенным периодом рассрочки такой: покупатель должен выплатить полную стоимость недвижимости не позднее окончания строительства или до ввода в эксплуатацию, после чего ему передаются все имущественные права на недвижимость.

Минимальный срок - три-шесть месяцев. Обычно такой срок зависит от даты окончания строительства. Максимальный - 10 лет. По словам Константина Браво, преимущественно столичные застройщики предоставляют сегодня рассрочку на период три-пять лет. «Максимальный срок, который мы видели на рынке - 10 лет (« Комфорт Таун »). Что касается процентной ставки, показатели по рынку очень разные. Например, в нашем жилом комплексе «Покровский Посад» мы предоставляем беспроцентную рассрочку (на три года), в то время как некоторые компании предлагают ставку 15-17%. Обычно, чем дольше срок рассрочки, тем больше проценты », - рассказывает Браво.

В объектах эконом-класса с помощью рассрочки от застройщика сегодня осуществляется 30-60% сделок. В бизнес-классе этот процент меньше. По словам Олеси Перчак, в квартале «Новопечерские Липки» только от 25% до 30% сделок по приобретению жилья осуществляются с помощью рассрочки от застройщика и только около 2,5% - с привлечением кредитных средств от банков. Рассрочка на покупку недвижимости действует здесь до 2,5 лет. «На старте продаж во второй очереди« Новопечерские Липки »многие покупатели проявляли желание увеличить срок действия рассрочки до пяти лет. Мы пошли им навстречу и ввели программу рассрочки сроком на пять лет. Но, как показали практика и время - длительной рассрочкой воспользовались лишь единицы, да и то досрочно погасили платежи. Поэтому мы пришли к выводу, что для жилья бизнес-класса характерна рассрочка на период 2,5-3 года, что подтверждается реальными сделками », - отмечает Олеся Перчак.

Банки приобщаются, но вяло

В последнее время банки тоже начинают приобщаться к рассрочки. И хотя ипотечное кредитование, по-прежнему остается недоступным, финансовые учреждения инициируют совместные с застройщиками программы, рейтинг которых также составили Контракты. По словам начальника отдела кредитных продуктов Укргазбанка Виталия Годуна, поскольку рассрочки предоставляет застройщик, а основным видом его деятельности является все же строительство, а не кредитование, застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее получить деньги за реализованные квартиры. Эти средства всегда очень необходимы для того, чтобы вложить их в следующие проекты. Поэтому обычно для рассрочек не характерны длинные сроки. Однако во многих клиентов рынке столичных новостроек недостаточно финансовых ресурсов, чтобы уложиться с полной выплатой за квартиру в два-три года. В связи с этим застройщики и банки объединяются для достижения своих целей - застройщик получает всю стоимость квартиры сразу, а банк наращивает свой кредитный портфель. Так, например, Укргазбанк, помимо стандартных программ кредитования на первичном рынке, предлагает партнерские программы. В Киеве, в частности, банк в рамках партнерских программ кредитования сотрудничает с ОАО «ХК« Киевгорстрой »и ООО« ОМОКС »(ЖК« Чайка-2 »).

Минимальный срок рассрочки - 3-6 месяцев. Максимальный - 10 лет

«Сегодня для банка основным в выборе партнера является его надежность. Когда финучреждение выдает кредит на покупку жилья на первичном рынке, он должен быть уверен в своем партнере-застройщику. Ведь если жилье не будет достроено, в банке могут возникнуть проблемы с обслуживанием кредитов, выданных клиентам на покупку жилья у этого партнера-застройщика. Поэтому перед тем, как начать работу с тем или иным партнером, наш банк проводит аккредитацию самого застройщика и конкретного объекта строительства - конкретного дома, группы домов. Специалисты банка подробно анализируют репутацию застройщика, его опыт на рынке строительства, изучают финансовые возможности застройщика завершить строительство, изучают разрешительные документы на строительство », - рассказывает Виталий Годун.

Аналогичной схемы придерживается и банк «Киевская Русь». По словам директора департамента сопровождения корпоративных объектов этого банка Натальи Зиняковои, при выборе застройщика-партнера рассматривают целый ряд важных факторов, таких как наличие полного комплекта разрешительной и проектной документации на объект строительства и земельный участок, прозрачность бизнес-процессов на предприятии, профессионализм работников компании-застройщика, расположение объекта и хорошая транспортная развязка, развитая инфраструктура поблизости.

Покупатель в итоге сам выбирает - брать ему рассрочку от застройщика или воспользоваться общей программой застройщика с банком или ипотекой. «Это зависит от каждого конкретного случая. Если клиент имеет возможность выплатить оставшиеся 70% стоимости квартиры в течение трех-пяти лет, то ему выгоднее работать с застройщиком. Если же он не в состоянии за такой срок сделать выплаты, то ему было бы выгоднее работать с банками, которые иногда дают кредит на 10-20 лет », - отмечает Михаил Артюхов.

По словам управляющего партнера компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, если долговременная рассрочка от застройщиков в основном не превышает 10 лет, срок ипотечного кредита может достигать 15-20 лет. «Но разница в распространенности сегодня этих инструментов вызвана тем, что в случае рассрочки покупателю не оформляется право собственности на квартиру до полного расчета с застройщиком. По сути, собственником жилья на период рассрочки является застройщик. Банк же выдает заемщику полную сумму кредита и в случае невозврата несет риски, связанные с взысканием на предмет залога (квартиры) и реализации на вторичном рынке с целью погашения тела кредита, процентов и штрафных санкций за ним. Кроме того, застройщику легче реализовать квартиру, в отличие от банка, поскольку продажа квартир является профильным бизнесом застройщика », - отмечает Артем Новиков.

По мнению экспертов, ипотечное кредитование на рынке пока не готово к восстановлению. В то же время рассрочка существовать, развиваться и оставаться востребованной. Некоторые компании, реализующие эконом-недвижимость, уже разрабатывают альтернативу рассрочке - аренду с последующим правом выкупа жилья. Это стало возможно благодаря Закону Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», который вступил в силу 14 января 2009 и в котором появилась возможность использования договора аренды жилья с правом выкупа. Суть такого способа приобретения жилья в том, что покупатель заключает договор аренды недвижимости с правом дальнейшего выкупа, осуществляет периодические платежи по договору, и после 100% выплаты к нему переходит право собственности на квартиру.

Пока это не массовое явление на нашем рынке, поскольку девелоперы должны показать покупателям реально качественный продукт. С другой стороны, украинцы также имеют к этому ментально дорасти. Но это вопрос времени. Возможно, скоро «квартиры в собственности» перестанут быть ценностью и для Украинской (для примера: в Германии и Швейцарии только 30-40% людей обладают жильем), и со временем в Украине все же будут формироваться пулы квартир «под ключ» для аренды с правом выкупа.

Похожие

Комментарии