Меню сайта

Схема работы с арендатором коммерческой недвижимости

Опубликовано: 07.10.2017

К каждому риэлтору обращаются арендаторы за помощью в подборе коммерческой недвижимости. И здесь появляются вопросы: стоит ли брать с них предоплату за поиск, какие вопросы им задавать и как вообще с ними работать. Владислав Заверняев поделился опытом с редакцией.

Поэтому рекомендую сразу заявить, что поиск платный и на момент начала работы ему нужно оплатить вам 15-20 тысяч рублей для подтверждения его намерений, которые в дальнейшем зачтутся в вашу итоговую комиссию.

Если арендатора устраивает ваше предложение, то «по рукам» и продолжаем двигаться дальше. Ваша общая комиссия от данной сделки должна составлять от 30% до 100% в зависимости

Брокеридж Коммерческой Недвижимости. Истории успеха.

от суммы аренды и комфортной для вас цифры.

Пример. Мой заказчик (арендатор) искал помещение под медицинский центр площадью от 800 до 1000 кв. м. Бюджет на аренду составлял от 700 до 850 рублей за кв. м, то есть, если мы снимем по минимуму, 800 метров по цене 700 рублей за кв. м, аренда будет составлять 560 000 рублей. Из этой суммы арендатор готов был мне отдать 200 000 рублей, и это меня вполне устраивало (70% от аренды). Рекомендую определить вам свой финансовый лимит, ниже которого вы не будете принимать заявки на поиск.

Брокеридж коммерческой недвижимости(long)

Следующий этап, после того, как вы получили подтверждение от арендатора в готовности оплачивать ваши услуги — выяснение критериев поиска объекта для клиента.

Вам нужно получить ответы на эти вопросы:

Площадь помещения. Высота потолков. Только первый этаж или цоколь. На каком расстояния от своих объектов снимают помещение. Наличие парковки. Садятся ли рядом с конкурентами: на каком расстояние друг от друга. Бюджет (можно вилку от и до). Предоставляются ли «арендные каникулы» на ремонт помещения и на какой период. Какие заключают договоры: длительные с регистрацией или краткосрочные без регистрации. Есть ли адресная программа, интересующая для развития зоны локации: список улиц или выделенные районы на карте, где хотят видеть свои объекты. Карта с локацией действующих объектов (если нет в интернете или 2GIS). В какой срок нужно найти объект. Если есть сроки, то есть понимание эффективности вашей работы. Сроки рассмотрения объекта и принятия по нему решения. Количество необходимых объектов. По каким зонам локации арендатор/покупатель не работал, чтобы у вас было понимание, с чего начинать. Технические вопросы: какая мощность необходима, нужна ли вытяжка, если помещение рассматривает ресторан, кафе, столовая, общепит, закусочная, кофейня с производством на месте, булочная лавка. По опыту могу сказать, бывает такое, что риэлтор находит подходящее помещение, отправляет его арендатору, арендатора все устраивает, едут смотреть, и на показе выясняется, что вытяжка общедомовая и сделать новую нет возможности, либо это дорого.

В глазах арендатора риэлтор падает в грязь лицом, так как довел до показа, а важные критерии для клиента не уточнил. И это касается не только вытяжки, но и всех остальных критериев помещения, важных для арендатора.

После уточнения критериев, нужно оценить возможности рынка и промониторить, реально ли за такой бюджет найти запрашиваемую арендатором площадь. Скажите арендатору, что вам нужно подумать над тем, сможете ли вы выделить время на поиск помещения, а сами в это время прозвоните 30 агентств недвижимости и задайте им вопрос: «Я ищу помещение 500 метров под продуктовый магазин, бюджет около 500 000 рублей — это реально?» Назовите дополнительные критерии, которые важны: район, метро, наличие парковки.

Я импровизирую, потому что не знаю, какой у вас будет запрос на поиск, но думаю, что суть вы уловили.

После прозвона агентств, вам будет понятно, насколько реален это запрос и есть ли смысл его брать в работу. Возможно, у кого-то из агентств будет нужное для вас помещение, вы можете «запартнериться» и быстро заработать деньги вместе с ними.

После того, как у вас сформируется понимание рынка, вы можете смело подписывать договор с арендатором на поиск. После подписания договора, разместите объявление на рекламных площадках вашего города о том, что ищете помещение для аренды. Вам начнут звонить и присылать варианты объектов.

Что касаемо вашей предоплаты, которую вам внесет арендатор, нужно сразу обговорить следующий момент: в том случае, если арендатор по своим личным причинам «сольется», то данная сумма остается у вас, а если вы не предоставите ни одного объекта, то вы вернете эти деньги. В договоре укажете, что будете работать до заселения арендатора в помещение.

Делайте следующим образом: нашли объект, оформили коммерческое предложение или приложили описание и фото, отправили по почте арендатору, и если его устраивает, организовывайте просмотр, если нет – выясняйте причину, и продолжаете поиск.