Договор сервитута земельного участка
Опубликовано: 06.09.2018
Земля объективно является самым большим богатством, которым только может располагать человек. Но это не значит, что она должна лежать мёртвым грузом и использоваться только одним хозяином. Сейчас довольно популярной считается практика, называемая сервитутом. Сервитут – это право пользоваться чужим земельным участком или всего несколькими квадратными метрами земли, расположенной во владении другого человека для какого-то дела. Но только в случае важной и непреодолимой причины для этого.
Говоря другими словами, чтобы воспользоваться чужим участком, нужно составить и подписать договор между владельцем земли и человеком, который в ней заинтересован. В российском законодательстве нет чёткого регламента касательно этого раздела деловых и правовых взаимоотношений. Но общие договорные обязательства, зафиксированные в Гражданском Кодексе, здесь используются, так как документ относится к вещным договорам, потому оформляться должен с использованием указанных нормативов. А подробнее о том, что такое сервитут и как он работает, обсудим ниже.
Сервитут. Слово юристу. Выпуск 57
Виды сервитута
Земельный кодекс использует всего два вида договоров, которые указаны в двадцать третьей статье:
Частные; Публичные.Каждый из них, по понятным причинам, имеет свои особенности, потому было бы целесообразно рассмотреть их более подробно, указав на индивидуальные черты каждого из видов.
Начнём с частного сервитута, взяв за основу данные из статей 274-277 ГК.
Итак, согласно указанной в этом положении информации, хозяин земельного участка может потребовать у владельца другого, соседнего куска земли дать ему возможность на её ограниченное использование с целью личной или общественной выгоды. Естественно, такая процедура используется не во всех случаях и не всегда, а при определённых обстоятельствах.
Для примера можно выделить такие причины, когда согласно Гражданскому кодексу разрешено воспользоваться чужой недвижимой собственностью:
Чтобы обеспечить проход или проезд через двор, если частная территория этому препятствует; Чтобы проложить различные коммуникации, например, свет, трубопровод или связь; Чтобы обеспечить водоснабжение или газификацию; И другие нужды индивидуального плана, которые нельзя удовлетворить менее радикальными методами.Чтобы получить разрешение хозяйничать на чужой земле, требуется использовать соглашение между хозяевами. Но достигается оно далеко не во всех случаях. Если такая неприятность произошла, и договор отказались подписывать, то спор придётся решать по-другому. В частности, вопрос решается, когда его рассматривает суд. Как правило, иск подаёт сторона, которая заинтересована в сервитуте.
Но люди, которые владеют территорией, где хотят установить ограничение, имеют право и даже должны требовать деньги за использование своего имущества. Хотя бесплатное использование земли тоже не находится вне зоны закона, потому все зависит от договорённости между сторонами или решения, которое примет суд после того, как рассмотрит иск.
Кроме того, надо принимать во внимание, что существует несколько видов частных сервитутов, работа с которым немного отличается. Например, водные и лесные.
Публичный сервитут.В публичном сервитуте на кону стоят гораздо более важные проблемы. В частности, они могут касаться даже государственного уровня, интересов местных жителей и не только. Но право частной собственности при этом не отменяется.
Устанавливать его могут на основании закона специальными нормативными или правовыми актами от местного самоуправления или же от любого другого субъекта. А вот причины для этого вида сервитута могут быть следующие:
В этом случае также различают водный и лесной сервитуты. Люди могут свободно пребывать в лесу или отдыхать на водоёме, в чём и заключается суть такого договора.
Стороны договора
Как вы уже поняли из информации о видах сервитута, данную сделку нужно заключать между хозяевами участков. Но кто может выступать стороной сделки при оформлении сервитута? Кто угодно. На этот счёт законодательство не имеет чётких указаний. Но все же некоторые особенности этого процесса надо знать как при оформлении частного сервитута, так и публичного. Для примера остановимся именно на частном сервитуте.
Итак, для оформления частного сервитута земельного участка потребуется два участника, иногда больше, если «задеть» потребуется не один, а несколько участков, или же оформлять с каждым владельцем недвижимости отдельный договор сервитута.
Собственник земли, на которую устанавливают сервитут.
Он является ведущей стороной сделки. Причём таким может выступать исключительно собственник, не его представитель или доверенное лицо за редким исключением. А также в сделке не имеют права принимать участия люди, проживающие в доме на участке либо кто-то другой. Так что в случае необходимости надо договариваться исключительно с человеком, являющимся хозяином места, на которое должны наложить сервитут.
Здесь нет такого строгого ограничения в плане того, что подписывать документ должен исключительно собственник. Другой стороной вполне может выступать:
Человек, проживающий на участке, но имеющий право бессрочного пользования земли, не являясь его хозяином; Человек, получивший участок по наследству, но не успевший оформить его во владение и т.п.Но есть ситуации, когда сервитуарий получает право подписываться под договором сервитута земельного участка (образец которого можно увидеть у нас на сайте) только если отвечает некоторым требованиям. Они имеют индивидуальный характер, зависящий от обстоятельств сделки. Например, если у человека есть какая-то лицензия на работы, которые он желает провести на земле соседа. Иначе подписание договора будет бесполезной тратой времени.
Содержание сервитута о земельном участке
Договоры об обременении участка земли должны быть заключены исключительно в письменном виде, и сделка сервитута не является исключением. Но чтобы она прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно. Потому желательно обратиться к профессионалу, который сможет составить договор как того требует закон, и сторонам не придётся заботиться об этом вопросе самостоятельно. Хотя можно скачать образец в интернете и успешно написать договор своими руками.
Несмотря на то что перед глазами могут быть образцы договоров на частичное или полное использование соседнего участка, правильно составить собственный документ удаётся далеко не всем. Тем не менее ознакомиться с предполагаемым содержимым такого документа не помешает и для того, чтобы составить приблизительное представление о плане работы:
Преамбула. Это место в документе, где стороны должны идентифицировать себя. Предмет соглашения. В данном разделе надо указать: Что стало причиной составления документа, и в чью пользу он составляется; Также указываются данные, касающиеся обоих участков, точнее, их адрес и кадастровый номер; Указывается, на протяжении какого срока будет действовать сервитут. Также вместо определённого срока можно указать событие, которое аннулирует действие документа; Вписывается сумма, которую должны предоставить владельцу земли за право ею пользоваться. Хотя этот процесс может быть бесплатный.
Правила ограниченного пользования. Если в использование передаётся не весь участок, а только его часть, указываются границы и порядок пользования, за рамки которого сторонам сделки заходить не разрешается. Рассматривается план участков и указывается предполагаемый маршрут или область территории, в которой нуждается сервитуарий. Этот план используется в качестве приложения к основному документу.
Права и обязанности. Очень важный пункт, в котором прописываются все нюансы сотрудничества сторон. А также какие действия им разрешено совершать, а какие нет. В частности, это касается оплаты, хотя право использовать землю может предоставляться совершенно бесплатно. Но материальная компенсация неудобств или причинения разного рода вреда должна присутствовать. Определение размера цены лежит в компетенции ответственных органов и соразмерно причинённому ущербу.
Дополнительные условия. В данном разделе образца договора оговариваются такие важные нюансы, как: будет ли он зарегистрирован, что произойдёт, если у земли с обременением поменяется владелец и т.п.
Образец договора можно скачать тут
Оплата по договору
Сделка подобного рода приносит существенные неудобства владельцу частной собственности. Исходя из этого, он имеет полное право требовать компенсацию за свои неудобства в виде материального возмещения. Принцип возмездности сервитута установлен в п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса России и предполагает то, что за неудобство надо платить. Там говорится, что плата должна быть согласована.
К 
роме того, оплата нередко регулируется по правилам, указанным в 424 статье. Там используется немного другая специфика расчёта, в связи с чем использовать чужое имущество можно совершенно бесплатно, если с этим согласны обе стороны соглашения. Определяется размер платы согласно следующим параметрам:
Конечно, могут учитываться и другие параметры, именно потому для определения более точной суммы желательно обратиться к специалисту.
Период действия сервитута и трудности при его оформлении
Указать точные сроки работы сельскохозяйственного или любого другого сервитута невозможно, так как это время носит чисто индивидуальный характер. В первую очередь срок зависит от того, с какой целью данный договор вообще был заключён. Но можно выделить следующие типы документов:
Срочный сервитут; Бессрочный сервитут.
В первом случае соглашения заключаются на заранее определённый срок, который чётко указывается в договоре. А вот во втором случае временные рамки не предусматриваются. Как правило, второй случай касается публичного сервитута, тогда как в первом случае зачастую речь идёт об использовании частной недвижимости, с чем и связаны более строгие условия сотрудничества.
В основном с этим и связаны трудности при оформлении рассматриваемого документа. Итак, какие же самые часто встречаемые проблемы:
Владелец отказывается предоставлять свою недвижимость. В таком случае можно обратиться в суд, и уже исходя из судебного решения продолжать работу или искать альтернативу сервитуту; Стороны не могут прийти к компромиссу при определении цены за сервитут. В таком случае лучше поручить эту задачу профессионалу, чтобы правильно оформить и рассчитать сервитут; При смене владельца недвижимости, на которой лежит обременение, могут измениться условия сделки, составленной с прежним владельцем.Эти нюансы сложно предусмотреть и потому в тексте договора их пытаются предупредить, хотя это не всегда получается.