суборенда

1. Стаття 774. Суборенда (піднайм)
2. Стаття 823. Договір суборенди житла
3. терміни суборенди
4. Нікчемний договір оренди - а що по суборенді?
5. Якщо суборендодавця передав права
6. Суборенда: про оплату
7. Суборенда нерухомості - податки

Суборенда це передача частини орендованої нерухомості (майна) в оренду третій особі або групі осіб. У Цивільному кодексі питання суборенди піднімаються в ст.774 і ст.823 відповідно в Главі 58 - Оренда і 59 - Оренда житла

Стаття 774. Суборенда (піднайм)

Передача орендарем речі в користування іншій особі (суборенда) можлива лише за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. термін договору суборенди не може перевищувати строку договору оренди . До договору суборенди застосовуються положення про договір оренди.

Стаття 823. Договір суборенди житла

За договором суборенди житла Орендар за згодою орендодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування суборендарю. Суборендар не набуває самостійного права користування житлом.

У разі дострокового припинення договору оренди житла одночасно з ним припиняється договір суборенди. До договору суборенди не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий термін.

За загальним правилом договір суборенди укладається в простій письмовій формі. Проте, деякі договори суборенди підлягають нотаріальному посвідченню:

• обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають договори передачі в оренду нерухомого майна, якщо і орендодавцем, і орендарем є фізичні особи, при цьому і орендар, і орендодавець не є суб'єктами підприємницької діяльності.
• договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга статті 793 ЦК). Крім того, такий договір підлягає і державній реєстрації, оскільки вона повинна здійснюватися разом з нотаріальним посвідченням договору (пункт 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 № 671);
• договір найму транспортного засобу, сторонами якого є фізичні особи, підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга статті 799 цивільного кодексу )

У відносинах, пов'язаних з суборендою, суборендар найчастіше виявляється в найбільш невигідному становищі. Доля його договору залежить не тільки від суборендодавця, але і від власника майна. З укладенням договору суборенди орендар стає вторинним орендодавцем, але він як і раніше є повноправним учасником первинного угоди про оренду. Оскільки договір суборенди похідний, його юридична доля залежить від основної угоди.

Згідно із законом здавати майно в суборенду орендар має право тільки за згодою власника (або уповноваженої ним особи). Згода на суборенду необхідно давати в письмовій формі у відповідь на звернення орендаря.

На практиці більшість договорів оренди майна вже містять умову про суборенду. В одних випадках власник (його представник) прямо забороняє користувачеві здавати нерухомість в суборенду, в інших - дозволяє, але кожен раз вимагає звертатися до орендодавця за згодою.

По-третє договорах власник заздалегідь дає добро на суборенду (або без обмежень, або з деякими застереженнями) і нерідко навіть надає користувачеві право самостійно визначати її умови і вибирати суборендар. Але і тут останнім потрібно бути обережними. Може виявитися, що в основній угоді містяться суперечливі вказівки.

терміни суборенди

Необхідно розуміти, що угода піднайму не може бути укладено на термін, що перевищує період дії договору оренди. Потенційним субарендаторам потрібно уважно вивчити умови основного угоди про терміни його дії та можливості дострокового розірвання. Крім того, обмеження за часом піднайму може містити відповідь власника на запит орендаря з проханням дозволити суборенду.

Недобросовісні орендарі здатні навмисно ввести потенційного суборендаря в оману щодо умов і термінів основного і (або) додаткового договору. Тоді в похідних угодах не враховуються вказівки власника. Наприклад, він встановив, що граничний термін суборенди - рік, а в суборендної договорі було вказано інший час - два роки. Але це положення не дійсне, а значить, угода буде працювати тільки в межах року. До закінчення цього строку суборендар зобов'язаний повернути майно або укласти новий договір.

Щоб не опинитися заручником ситуації, ще на стадії обговорення умов суборенди слід ознайомитися (за участю юриста) з текстом основного договору і вимагати для вивчення справжній документ (лист, відповідь на запит та ін.), В якому власник дає добро на суборенду. Після отримання цих паперів треба приділити особливу увагу положенням про термін суборенди і зіставити його з терміном оренди. Якщо ж орендар відмовляється пред'явити необхідні документи, посилаючись, наприклад, на комерційну таємницю, краще пошукати інші варіанти.

При вивченні згаданих вище документів часом вдається з'ясувати, що суборендодавця грубо порушує якісь положення договору оренди (використовує майно не за призначенням та ін.). Отже, є ризик дострокового розірвання договору з ініціативи власника (його представника). Крім того, навіть якщо стосовно орендаря немає якихось особливих обмежень, вони можуть бути введені спеціально для суборендаря, і про це необхідно знати заздалегідь.

В цілому до угод суборенди застосовують правила про договори оренди, в тому числі за строками, якщо, звичайно, інше не встановлено законодавчими або іншими правовими актами. Коли власник (його представник) дає згоду на суборенду, він не завжди обумовлює в документах граничний термін суборенди, і тоді той визначається суборендодавцем. Останній має право відновлювати такі угоди в межах строку основного договору, не питаючи дозволу власника.

Що робити, якщо основний договір розірвано достроково, адже це тягне за собою припинення додаткового. Як вчинити сумлінному суборендарю, який бажає ще якийсь час розпоряджатися майном, отриманим в суборенду? Якщо він неухильно дотримувався умов угоди суборенди і може підтвердити це документально, у нього є переважне право на укладення з власником договору оренди (в межах строку, що суборенди) щодо майна, яким він раніше користувався. Причому суборендар має право вимагати, в тому числі в судовому порядку, щоб умови нової угоди відповідали умовам припиненого договору оренди (хоча сторони можуть досягти якихось принципово нових угод і суттєво змінити умови угоди).

До речі, згідно із законом орендар і орендодавець має право заздалегідь передбачити можливість того, що при розірванні основного договору укладені відповідно до нього суборендної угоди будуть переведені в орендні. В даному випадку інтереси суборендаря краще захищені, але йому не завадить заздалегідь з'ясувати регламент цієї процедури. Втім, найчастіше при розірванні основного договору оренди у суборендодавця немає ніяких шансів на продовження суборенди або на оренду - наприклад, якщо власник (колишній суборендодавця) відмовиться укласти з ним договір.

Нікчемний договір оренди - а що по суборенді?

Якщо основний договір визнаний нікчемним, то такими ж будуть і укладені відповідно до нього договору суборенди. В цьому випадку суборендар не зможе примусити власника або його представника укласти з ним договір оренди.

Деякі суборендарі з самого початку чудово обізнані, що підписують липове угоду про суборенду. Вони вважають, що ніяких прав і обов'язків по ньому не несуть, а тому не обтяжують себе акуратним виконанням його умов. Але недобросовісні суборендарі забувають, що навіть визнання договору суборенди недійсним не звільняє їх від обов'язку сплачувати за користування нерухомістю або майном. Ці питання вирішуються в судовому порядку

Якщо суборендодавця передав права

Іноді права і обов'язки суборендодавця (орендаря за основним договором) переходять до якогось третій особі, наприклад при перенайме. І часто для суборендарів наступають нелегкі часи. Нові орендарі починають качати права, помилково вважаючи, що укладені їх попередником договору суборенди більше не діють.

Вони звертаються до користувачів з вимогами підписати нові (як правило, на менш вигідних для тих умовах), оскільки колишні більше не діють. А буває, правонаступники відразу ж без зайвих формальностей здають нерухомість (майно), яке ще перебуває у суборендар, в суборенду абсолютно іншим особам. Але в даному випадку орендарі не беруть до уваги, що при зміні сторін основного договору угоди про суборенду залишаються в силі.

Суборенда: про оплату

Власник нерухомості (або його представник) і суборендар не пов'язані між собою ніякими договірними зобов'язаннями, тому вони не можуть прямо пред'явити взаємні вимоги. Наприклад, якщо суборендар порушить договір суборенди, то за його дії перед власником відповідає суборендодавця, так як за доцільне призначити пеню за основним договором останній не має права посилатися на прострочення, допущену субарендатором, як і перекладати на нього відповідальність, якщо раптом виявиться, що той порушив умови користування нерухомістю (майном) або в результаті його дій (бездіяльності) погіршився стан переданої в користування нерухомості.

Виходячи з цього деякі суборендарі можуть зробити невірний висновок, що, якщо вони порушать умови договору, їх дії залишаться безкарними. Вони керуються залізною логікою: прямого договору з власником у них немає, тому останній не може пред'являти до них претензії, а суборендодавця теж не має на це права, оскільки майно йому не належить. Але за законом суборендар несе відповідальність перед суборендодавцем і останній може пред'являти судові позови.

Нерідко суборендарі вважають суборендодавця лише посередником між ними і власником і в спірних ситуаціях апелюють до власника, вважаючи, що той приймає всі ключові рішення, пов'язані з суборендою. Але це не так.

Дуже часто власник (його представник) збільшує орендну плату за основним договором. Орендар також вимагає від суборендаря внести відповідні зміни в їх угоду. Деякими договорами суборенди передбачено право суборендодавця змінювати ставки в односторонньому порядку, але таке можливо тільки з урахуванням вимог закону та з дотриманням встановленої процедури.

Іноді орендарі вважають, що зі збільшенням для них ставок оренди розмір плати за додатковим договором автоматично зростає. І тоді вони намагаються стягнути з користувача різницю за минулий період. Однак подібні дії є незаконними.

Суборенда нерухомості - податки

Пошук об'єктів нерухомості

Питання здачі нерухомості в оренду і суборенду давно викликав певні розбіжності у платників і контролюючих органів. Справа в тому, що ДПА України вважає, що оренда і суборенда відносяться до різних видів діяльності. У зв'язку з цим суб'єкт господарювання, у якого в Свідоцтві про сплату єдиного податку зазначено такий вид діяльності, як "здача в оренду нерухомості", не має права з цього Свідоцтва здавати нерухомість в суборенду. В іншому випадку з доходів, отриманих від здачі нерухомості в суборенду, необхідно сплатити податок з доходів.

Держкомстат України в листі від 26.04.2007 р № 14 / 3-53 / 44 роз'яснив питання про кодування діяльності з надання в оренду та суборенду власного нерухомого майна за Класифікацією видів економічної діяльності (КВЕД). У листі зазначено, що за КВЕД діяльність по здачі в оренду власного нерухомого майна відноситься до підкласу 70.20.0 "Здавання в оренду власного нерухомого майна". Суборенда - це передача орендарем орендованого ним об'єкта в оренду третій особі. Результатом цієї діяльності також буде отримання доданої вартості від оренди. Тому діяльність з надання в суборенду нерухомого майна за КВЕД відноситься теж до підкласу 70.20.0.

Таким чином, побічно Держкомстат підтвердив, що по суті оренда і суборенда - це схожі види діяльності. Отже, і в Свідоцтві про сплату єдиного податку досить виду діяльності "здача в оренду нерухомості". Однак якщо рішенням місцевої ради встановлено різні ставки єдиного податку на оренду і суборенду, то рекомендуємо підприємцю все ж вказувати в Свідоцтві фактично здійснюваний вид діяльності.

джерело: Meget
Передрук матеріалів тільки з письмового дозволу редакції

Читайте також в цьому розділі