- визначення понять
- Законодавчі акти
- Як оформити перепланування квартири в БТІ самостійно
- Створення проекту і плану робіт
- порядок узгодження
- Заява та інші необхідні документи
- Вартість і терміни отримання дозволу
- Особливості для нежитлових приміщень
- Як узаконити вже зроблені зміни
- Відповідальність і штрафи
Перед тим, як зробити реконструкцію житла, необхідно переконатися, чи потрапляють ремонтні роботи під категорію «перепланування». Якщо відповідь позитивна, то перше, що потрібно зробити до того, як приступити до справи, це отримати згоду в держустановах на плановані дії.
Перепланування без дозволу загрожує адміністративною відповідальністю. Рано чи пізно доведеться заплатити штраф і або її узаконити , Або привести житлоплощу в початковий стан. Незаконна модифікація житла ускладнить продаж квартири , І якщо навіть вона відбудеться, то тягар легалізації перепланування ляже на її покупця.
Оформлення перепланування являє собою досить тривалу процедуру, в процесі якої необхідно відвідати не одну організацію. Одним з важливих етапів є реєстрація перепланування в БТІ.
визначення понять
Закон розділяє два види ремонтних робіт, що здійснюються в житлових приміщеннях:
Перепланування
Вона являє собою видозміну приміщення, яке відбивається на його конфігурації. При переплануванні зачіпаються стіни, змінюється функціональність кімнат, переносяться дверні отвори і т. Д. Всі ці зміни повинні бути зафіксовані в техпаспорті квартири. На такі роботи потрібно отримати згоду від інспектуючих організацій, попередньо підготувавши офіційний план-проект. Перебудову До переліку робіт з перебудови може входити косметичний ремонт, заміна дверей, рам, утеплення балкона, установка сантехніки та іншого обладнання. Дозвіл на дані дії отримувати від влади не потрібно. Проект при цьому зазвичай теж не складається. Для зручності можна просто для себе зробити графічний ескіз.
Законодавчі акти
Ознайомитися з правилами та порядком перепланування можна, прочитавши положення Житлового Кодексу, 25-я стаття якого дає визначення даного поняття і описує види дозволених в рамках неї робіт, а 26-я - вказує на наслідки неузгодженої перепланування.
Стаття 25. Види перебудови і перепланування житлового приміщення
Стаття 26. Підстава проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення
Ще одним нормативним актом, в якому прописуються нюанси оформлення та отримання дозвільних документів, є Постанова від 2015 р N621.
Крім того, введено безліч регламентів і нормативних актів з боку таких установ, як СанПіН, ГОСТ і СНиП.
Як оформити перепланування квартири в БТІ самостійно
Переходячи до питання про те, як оформити перепланування квартири в БТІ самостійно, необхідно відзначити, що, по суті, це заключний етап всього процесу узгодження, коли ремонтні роботи вже закінчені і акт допуску підписаний.
Перед тим як викликати техніка даної організації, щоб він зробив заміри, на основі яких буде складено новий техпаспорт житла, потрібно отримати акт про завершення робіт, запросивши інспектора жилинспекции для перевірки відповідності виконаних змін, зазначених у проекті. При цьому відомості, наведені в плані-проекті, не повинні йти в розріз з даними нового техпаспорта. Даний акт потрібно передати в БТІ.
Через деякий час після візиту техніка можна прийти в БТІ і отримати оновлений інвентаризаційний план. Оформлення перепланування можна вважати завершеним.
Якщо в результаті перепланування мала місце зміна площі житла або його категорія, то доведеться отримати ще й нове свідоцтво про власність.
Створення проекту і плану робіт
Створення плану-проекту є одним з найбільш витратних етапів в процесі оформлення. За його складання в БТІ попросять близько 30 тисяч руб. У ліцензованих проектних організаціях він обійдеться в 2-3 рази дорожче. Остаточна ціна проекту буде залежати від масштабів запланованих робіт.
Деякі фірми беруть фіксовану оплату за проект незалежно від його складності. Перевага звернення до таких фірм - це швидкі терміни підготовки проектної документації. У БТІ процес займе більше часу, зате можна заощадити на витратах.
Акт приймальної комісії після перепланування:
порядок узгодження
Вся процедура з узгодження перепланування являє собою наступний ланцюжок дій:
Звернення в БТІ з метою отримання поверхового плану і Техзаключеніе
Останній документ видається тільки після огляду житлового будинку працівником організації і визначає, чи можливе проведення в ньому будь-яких робіт, пов'язаних зі зміною конструкції квартир. Замовлення плану-проекту в установах, які мають доступом до СРО При бажанні можна звернутися в той же БТІ. У процесі опису змін, які будуть здійснюватися при переплануванні, можна упустити жодної деталі, так як згодом все те, що не буде відображено в проекті, реалізувати вже не вийде. При спробі це зробити буде видано відмову в підписанні акту пуску житла в експлуатацію. План-проект повинен бути підготовлений за всіма правилами і нормами і мати печатку організації-укладача. Отримання дозволу в держінстанціях Якщо проект зачіпає ніяких інженерні комунікації, то до його здачі на узгодження в жілінспекциі необхідно отримати резолюцію відповідних наглядових організацій, в число яких входять СЕС, пожежна і газова служби, МНС та ін. Подача заяви на узгодження Схвалений госінтанціямі проект (якщо така необхідність є) здається разом з усіма документами, що вказані нижче, в жілінспекциі. Від її рішення залежить, чи можна буде приступити до перепланування чи ні. Якщо буде надано відмову, то необхідно усунути всі зауваження, зазначені жілінспекциі в письмовому вигляді, і подати заяву з усіма документами заново. Здійснення робіт з перепланування Безпосередньо ремонтні роботи можна почати тільки після отримання позитивної відповіді за погодженням. Інакше вони будуть вважатися незаконними, за що загрожує адміністративний штраф. Більш того, наглядові органи вимагатимуть повернути все модифіковані елементи до свого попереднього стану. Підписання акту здачі робіт Закінчивши перепланування, потрібно викликати працівника жилинспекции з тим, щоб він склав і підписав акт завершення робіт, який буде свідчити про те, що всі внесені зміни виконані в суворій відповідності з планом-проектом. Техінвентарізаціі і отримання нового паспорта Підписаний акт передається в БТІ і створюється заявка на виклик фахівця, який огляне приміщення і виконає всі необхідні виміри для складання нового техпаспорта. Сам документ можна буде отримати пізніше безпосередньо в БТІ. Переоформлення свідоцтва про власність (за потребою) Якщо в результаті перепланування змінилася кількість кімнат або загальна площа, необхідно подати заяву на нове свідоцтво на майно.
Заява та інші необхідні документи
У жілінспекциі необхідно подавати тільки повний і правильно оформлений комплект документів. Інакше вони не будуть прийняті або відмова послідує після їх розгляду.
проектування перепланування
- важлива частина процесу. Без неї суд може не узаконити зроблений ремонт.
Яка встановлена ціна проекту перепланування квартири для узгодження - дивіться тут .
Повний перелік такий:
- паспорт заявника-власника житла;
- техпаспорт разом з експлікацією, поверховий план і Техзаключеніе БТІ;
- свідоцтво на майно;
- затверджений план-проект з резолюцією відповідних наглядових органів;
- заяву, що містить детальний опис внесених в конфігурацію житла змін.
Якщо документи оформляються посередницькою фірмою, то на її представника потрібно скласти довіреність у нотаріуса.
У разі якщо будинок є міський культурною цінністю, то додатково буде потрібно довідка від організації, яка контролює збереження історичної архітектури.
Якщо при переплануванні зачіпається якась загальнобудинкових конструкція, потрібно буде отримати згоду не менше 73-х відсотків мешканців будинку.
Вартість і терміни отримання дозволу
На загальну вартість оформлення перепланування можуть вплинути нижченаведені чинники:
- яка організація буде займатися складанням плану-проекту;
- яка кількість змін планується;
- чи будуть задіяні в узгодженні інші держінстанції і в якій кількості;
- буде власник житла сам займатися підготовкою і обходом організацій або доручить цю справу посередникам.
Якщо говорити про те, скільки коштує перепланування квартири в БТІ, то на першому етапі за отримання документів в цій конторі потрібно буде заплатити 5 тисяч руб., А на останньому - за оновлення техпаспорта - 2 тис.
За підготовку плану-проекту доведеться викласти від 30 до 90 тис. Ціна залежить від організації, яка візьме на себе його складання, а також від складності.
На схвалення робіт в наглядових органах (пожежна служба, МНС, служба газу, СЕС і т. Д.) Доведеться витратити від 5 до 30 тис. В залежності від того, скільки інстанцій потрібно буде пройти.
Щоб переоформити свідоцтво, потрібно буде заплатити мито - 1 тис руб. У процесі узгодження може також знадобитися консультація фахівців, яка коштує від 1 тисячі руб. і вище.
Якщо узгодження доручається фірмі-посереднику, то винагорода за процедуру оформлення від початку до кінця складе від 30 до 100 тисяч. При цьому треба буде ще зробити довіреність на агента по ціні 1.5 тис. Руб. у нотаріуса.
У разі якщо узгодження відбувається постфактум, то витрати можуть значно збільшитися, тому що крім того, що потрібно буде заплатити штраф, є велика ймовірність судового процесу, в процесі якого доведеться витратитися на суму від 15 до 60 тисяч.
Вищезазначені розцінки наведені для столиці. Таким чином, в сумі вартість оформлення для м.Москва буде варіюватися від 40 до 160 тисяч руб.
Якщо говорити про терміни оформлення, то на розгляд заяви на узгодження державний регламент відводить жилинспекции 45 днів. Термін відраховується з моменту подання документів. Додатково встановлюється 3-денний термін для направлення готового рішення заявнику.
У разі якщо жілінспеція відмовить в узгодженні, то терміни можуть затягнутися, оскільки до подачі повторної заяви має пройти три місяці. Крім того, потрібно буде виправити всі зауваження, які будуть вказані у відмові, що надається комісією жилинспекции в письмовому вигляді. Можливо, буде потрібно навіть скласти новий план-проект і заново пройти процедуру його узгодження в наглядових органах.
При такому сценарії узгодження може зайняти близько 6-ти місяців. Але і при повторній подачі заяви ніхто не гарантує, що відмова не буде отриманий знову. Як і після першої подачі заявки, так і після повторних, власник житла може подати скаргу до суду, якщо вважає, що відмова не підкріплений відповідними нормами закону. В цьому випадку процес може затягнутися ще на кілька місяців.
Перед зверненням до суду краще проаналізувати ситуацію разом з фахівцями, щоб не витрачати час і гроші даремно, враховуючи, що і суд може дати відмову у визнанні рішення жилинспекции незаконним. Це може статися, наприклад, коли будівля за ступенем зносу в зв'язку з давньою датою його побудови непридатне до організації в ньому перепланувань. При такому варіанті розвитку подій про перепланування, на жаль, доведеться забути.
Зразок дозволу на перепланування квартири
Особливості для нежитлових приміщень
Узгодження перепланування нежитлових приміщень здійснюється за тим же принципом, що і стосовно житлових квартир. Відмінність лише в тому, що дозвіл потрібно отримувати в Міжвідомчої комісії (якщо об'єкт знаходиться в житловому будинку) або в Префектурі (в разі якщо будівля нежитлове).
Як узаконити вже зроблені зміни
На жаль, не всі ставляться до вимог законодавства належним чином, тому нерідкі випадки, коли спочатку здійснюється перепланування і тільки потім піднімається питання про її комісій із соціального страхування. Така послідовність дій може привести до додаткових тимчасовим і матеріальних витрат, якщо порівнювати з попереднім оформленням узгодження.
Способів узаконення всього два. Перший - адміністративний - припускає ті ж самі дії, які необхідно виконати при стандартній процедурі, описаній вище. Зрозуміло, без оплати адміністративного штрафу не обійдеться, зате, в разі відсутності будь-яких перешкод, планування буде узгоджена практично при тих же витратах, як якщо б вона проводилася в «правильному» режимі.
Другий спосіб - в судовому порядку - застосовується, коли жілінспекциі надає відмову в погодженні. У цьому випадку на оспорювання рішення даної установи готується позов.
До нього додається:
- відмова жилинспекции;
- документи на житло, включаючи техпаспорт;
- план-проект і договір з організацією, яка його складала;
- укладення наглядових органів;
- квиток про оплату мита (близько 300 руб.);
- додаткові документи, службовці для позивача доказовою базою.
Якщо самовільне перепланування була виконана без порушень будівельних і загальних норм безпеки, суд винесе рішення на користь власника квартири. Але в деяких випадках він може призначити проведення технічної експертизи, яка повинна бути здійснена за рахунок позивача. Від результату експертної оцінки буде залежати результат справи.
У разі якщо рішення винесено на користь позивача-власника квартири, його потрібно передати в БТІ, яке видасть новий паспорт на житловий об'єкт з урахуванням внесених до нього змін.
Відповідальність і штрафи
Відповідальність за нелегальну перепланування регламентується Адміністративним Кодексом. Штрафи за неї встановлені статтею 7.21. Виявлена незаконне перепланування обкладається штрафом в розмірі 2-2.5 тисяч руб. Дана сума застосовується до фізичних осіб. Для юридичних вона набагато вище і варіюється від 350 тис. До 1 мільйона.
Незважаючи на оплату штрафу, відсутність узгодження перепланування все ж залишається, тому доведеться її або узаконити одним з методів, описаних вище, або організувати нові ремонтні роботи з метою усунення порушень. У разі якщо власник житла не виконує будь-яка з цих дій, на нього може бути поданий судовий позов, в результаті чого буде винесено офіційне вимога усунути внесені зміни.
Стаття 7.21. Порушення правил користування житловими приміщеннями
Якщо і судове рішення не буде виконано, власник може позбутися свого житла. Воно буде виставлено на продаж, виручка з якою піде на переробку житлоплощі, компенсацію процесуальних витрат, а то, що залишиться, буде повернуто відповідачу.
У разі якщо житло знаходиться в соцнайму, то при такому збігу обставин угоду з наймачем припиняється примусово і встановлюється сума, яку повинен відшкодувати користувач житла на здійснення ремонтних робіт і покриття судових витрат.