28.01.2018
Анастасія Гізатова про те, чи стане 2018 й переломним для ринку нерухомості
Експерти і прості обивателі пророкують підвищення цін на ринку нерухомості в цьому році, вказує керівник АН «Щасливий будинок» Анастасія Гізатова. Очікувати цього чи ні? Постійний автор «БІЗНЕС Online» аналізує основні чинники, які можуть вплинути на вартість житла і скорегувати прогнози, - від змін у федеральному законодавстві до березневих президентських виборів в Росії.
У 2018 році ринкова ситуація радикально не зміниться і за сценарієм буде нагадувати минулий рік Фото: Сергій Єлагін
ЧОГО ЧЕКАТИ У 2018-М?
Завдяки зниженню ставок по іпотечному кредитуванню, привабливим пропозиціям забудовників і дестабілізації банківського сектора республіки, в 2017 році в Татарстані укладено договорів пайової участі на 20% більше, ніж в 2016-му. Вторинний сектор, навпаки, продовжив торішнє падіння: скоєно на 5288 угод менше. При цьому зростання вартості квадратного метра не обігнав інфляційних показників. Що експерти, що прості обивателі вважають 2018 рік переломним для ринку нерухомості і пророкують підвищення цін. Давайте разом проаналізуємо, яким чином доленосні для будівельної галузі зміни в 214-ФЗ або вибори глави держави зможуть вплинути на ринок міської житлової нерухомості.
Щоб збільшити, натисніть
Щоб збільшити, натисніть
Щоб збільшити, натисніть
Щоб збільшити, натисніть
1. ЗМІНИ В 214-ФЗ І ПЕРВИННИЙ РИНОК
30 липня 2017 року набрав чинності федеральний закон від 29.07.2017 №218-ФЗ «Про публічно-правової компанії по захисту прав громадян - учасників пайового будівництва при неспроможності (банкрутство) забудовників і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації». Зазначеним законом внесені серйозні поправки в закон 214-ФЗ1, спрямовані на ускладнення роботи забудовникам в сьогоденні і повна відмова від пайового будівництва в майбутньому. Все це, безсумнівно, призведе до зростання собівартості квадратного метра. І здається очевидним, що оплачувати додаткові витрати будівельних компаній будуть кінцеві споживачі - покупці квартир. Але все не так просто, в даному випадку противагою виступлять:
- затоварення ринку. У поточному році грандіозних змін ми не побачимо, тому що основні поправки в 214-ФЗ вступлять в силу для об'єктів, дозвіл на будівництво яких буде отримано після 1 липня 2018 року. Більшість забудовників завчасно отримали дозволу, щоб «проскочити» за старими нормами, і зараз будуть виводити нові проекти на ринок. Виходить, що навіть при збереженні темпів будівництва минулого року обсяг пропозиції як і раніше буде приростати швидше, ніж попит, і розрив між цими величинами збільшиться;
- низька платоспроможність населення. Росстат фіксує зниження реальних доходів населення, і ніяких передумов для зміни економічної ситуації поки не передбачається. Згідно з рейтингом Legatum Prosperity Index за рівнем життя Росія в світовому списку займає 61-е місце, розташувавшись між Шрі-Ланкою і В'єтнамом. У 142 країнах порівняли якість життя населення, рівень оплати праці, співвідношення цін в державі і реального матеріального становища середньостатистичного громадянина, систему освіти;
- вичікувальна позиція потенційних покупців. В даний час середній поріг входження на ринок знаходиться в діапазоні 2 млн рублів. Що підвищує коригування вартості відразу ж приведе до стагнації ринку, так як потенційні покупці займуть вичікувальну позицію. На сьогоднішній день зростання попиту недостатній, щоб відновити баланс між кількістю об'єктів нерухомості в експозиції і платоспроможними покупцями.
2. МАТЕРИНСТВО І ДИТИНСТВО
В якості новорічного подарунка можна розглядати перезавантаження демографічної політики. По-перше, до 2021 року була продовжена програма материнського капіталу (нагадаю, що його розмір становить 453 026 рублів). По-друге, встановлена щомісячна виплата за народження первістка до досягнення нею 1,5 років.
По-третє (це подарунок забудовникам), Дмитро Медведєв підписав постанову про субсидування процентної ставки до рівня 6% річних по іпотечних кредитах для сімей, в яких з 1 січня 2018 року по 31 грудня 2022 року народиться друга або третя дитина при придбанні нового житла в кредит або при рефінансуванні старого кредиту. Тому додаткові 600 млрд рублів житлових кредитів зі зниженою процентною ставкою сприятимуть активності в первинному секторі.
3. ПРЕЗИДЕНТСЬКІ ВИБОРИ В РОСІЇ
Як правило, вибори додають динаміку ринку нерухомості, полягає більшу кількість угод. Перший фактор - психологічний настрой населення. Заради інтересу розпитайте своїх знайомих, що вони думають про зміну рівня життя після закінчення виборів. Впевнена, що 90% скажуть, що буде гірше, а 10% опитаних - що нічого не зміниться. Навіть в разі якщо підсумки голосування передбачувані, все побоюються змін політичної та економічної ситуації в Росії, тому логічно бажання населення розмістити свої грошові ресурси до 18 березня 2018 року. Другий фактор - в період проведення передвиборної кампанії у населення з'являються додаткові кошти, частина з яких осяде в квадратних метрах. Зростання цін малоймовірний, тому що передвиборний обсяг грошей не зможе надати значного впливу, а короткочасне зростання згодом компенсується знижками.
Озирнувшись назад, ми виявимо, що після виборів президента Росії в 2012 році за 2 місяці вартість квадратного метра виросла на 11%.
Щоб збільшити, натисніть
4. ИПОТЕКА
Глава Ощадбанку Герман Греф відзначив, що в 2017 році процентні ставки знизилися на 2% за рахунок падіння інфляції і зниження ставки рефінансування ЦБ, внаслідок чого іпотека показала максимальний за всю історію зростання. Дійсно 2017 рік відзначився стрімким зростанням іпотечного кредитування, обігнавши рекордний 2014 рік: за 10 місяців було видано близько 1,5 трлн рублів житлових кредитів. Греф оптимістично дивиться вперед і вважає, що 2018 рік також буде рекордним за попитом на житло та іпотеку.
Частка іпотечних угод сьогодні перевищує 40%, а з огляду на нові програми з підтримки сімей та забудовників, які стартували в цьому році, в 2018-м кількість іпотечних угод може вирости і до 80%.
Таблиця процентних ставок по іпотеці (Натисніть, щоб відкрити).
5. ВТОРИННИЙ РИНОК
Ми не побачимо істотного зростання цін на вторинному ринку - він як і раніше буде ринком покупця. І без того невелика частка інвестиційних покупок на вторинному ринку буде знижуватися, за винятком деяких локацій в Казані, наприклад певної частини Ново-Савиновский і Вахітовского районів. Причини очевидні: величезна кількість пропозицій, суперництво з новобудовами, де житло в новому будинку вигідніше через різницю ставок по кредитах, планувань і метражні, різними варіантами оплати. У поточному році протистояння з первинним сектором ще більше посилиться, додатковий обсяг новобудов частково відтягне на себе попит. В принципі, ми цей процес спостерігаємо останніми роками.
На інвестиційний попит також чинить тиск знижується дохідність від здачі в оренду квартир, яка не завжди може конкурувати з прибутковості з банківськими депозитами або валютою. Все це може привести до збільшення розміру дисконту, наданого продавцями вторинного житла.
Висновок. Я думаю, в 2018 році ринкова ситуація радикально не зміниться і за сценарієм буде нагадувати минулий рік. А всі державні заходи, спрямовані на стимулювання попиту, навіть при забезпеченні іпотечними грошима не дозволять продати існуючий обсяг житла.
Думка автора може не збігатися з позицією редакції
Очікувати цього чи ні?