Олена Шуляк: "Кожна п'ята угода на ринку первинної нерухомості потрапляє в розряд сумнівних"

Фото: Сергій Нужненко

Андрій Яницький (АЯ): Є два різних відношення до будівництва житла. Одні кажуть, що це користь для економіки. Інші, - що побудовано вже багато житла, нове будівництво вигідно тільки самим забудовникам, що міський бюджет ніякої користі від нових будівництв не отримує - одні витрати на інфраструктуру. Що ви думаєте з цього приводу?

Олена Шуляк (ЕШ): Користь від будівництва отримують все. Розвиток будівництва - індикатор здоров'я економіки. Якщо частка будівництва в ВВП країни менше 5%, це вже перший симптом, що економіка хвора. В Україні в останні роки частка будівництва у ВВП становить близько 2%. Для порівняння, в ВВП Польщі будівництво займає 9%, Німеччини - 7,8%, а Великобританії - 5,6% (в середньому по Європі 5-7%).

(* Довідка BRDO: Фундаментальні дослідження, які проводилися багатьма групами і авторами. Серед найбільш значущих: США - R. Green; Е.Coulson and М.Kim; M. Davis; H. Katsura; Великобританія - A. Bowen; K. Barker ; J. Campbell; S. Monk, M. Munro and H. Pawson; Regnery's Consulting and Oxford Economics; Китай - J. Nie, G. Cao; L. Hongyu, Y. Park and Z. Siqi; L. Hong. Приклад : Green, R. Follow the leader: how changes in residential and nonresidential investment predict changes in GDP // Real Estate Economics, vol. 25 (2), pp. 253-270, 1997).

В цьому році ми, спираючись на принцип мультиплікатора накопичення англійського економіста Джона Кейнса , Розрахували скільки приносить кожна гривня, вкладена в будівництво економіці України. Сьогодні цей інвестиційний мультиплікатор для України перевищує показник шість, тобто кожна одна гривня, інвестована в будівництво приносить в економіку додатково ще шість гривень з інших суміжних галузей. Всього таких суміжних галузей налічується близько трьох десятків. Як бачите, будівництво дає хороший синергетичний ефект.

Ось чому важливо, щоб умови для бізнесу в будівельній галузі були комфортними, щоб зайве адміністративні процедури упрощались. Власне, це одна з причин по якій Євросоюз виділив цей сектор економіки серед інших в пріоритетний і надає підтримку. Класичний приклад, коли надійний партнер надає вудку, а не просто видає одноразову допомогу рибою.

Виникає багато питань до цього дослідження. Будівельний бізнес сильно тінізований. Ви це враховували?

Рівень тінізації будівельної галузі практично не перевищує рівень тіні в економіці України в цілому. звіт "Загальні тенденції тіньової економіки в Україні" , Який щорічно готується Міністерством економічного розвитку і торгівлі України, зазначає, що в тіні перебуває 21% будівельної галузі, при цьому загальний рівень тінізації економіки становить за підсумками 2017 року 20%.

Але навіть з огляду на цей факт, ми засновували свої розрахунки тільки на офіційних даних. Якщо вважати ще й тінь, то мультиплікатор буде ще більше.

Фото: Сергій Нужненко

Ці шість додаткових гривень утворюються в нашій економіці або в економіках інших країн? Наприклад, при закупівлі імпортних оздоблювальних матеріалів?

Імпортних матеріалів в житловому будівництві на даний момент стало значно менше. Ми говоримо, в першу чергу, про зростання економіки України за рахунок зростання внутрішнього споживання.

Чи можна говорити про будівельний бум в Україні?

Насправді, будується не так багато житла, як здається. Просто воно зосереджено дуже концентровано - буквально в десяти містах. В основному це Київ, 42% всіх житлових будинків - і нових, і старих - припадає на столицю. Протягом останніх чотирьох років йде перерозподіл в бік Київської області, Львівської області, Івано-Франківській, Харківській. Це лідери, які дають основний приріст по введенню житла в експлуатацію.

Переломним моментом у розвитку інвестування в житлове будівництво України став 2015 рік. До цього за рахунок власних коштів українців будувалося житла на 6-8 млрд гривень в рік. За три роки ця цифра збільшилася до 30 млрд гривень за розрахунками BRDO. Це перевищує обсяги будівництва за приватні гроші навіть з урахуванням курсової різниці. Це не кредитні кошти, які не розстрочки, що не іпотечні програми. Це власні гроші громадян.

За вашими словами, в основному українське житло було побудовано в радянські часи. Який термін експлуатації цих будівель?

На "хрущовки" останній нормативний затверджений термін - 60 років. Тобто більшість «хрущовок» повинні були закінчити своє існування в минулому році. А ось "панельні" вдома мають термін експлуатації близько 100 років.

Якщо взяти статистику Держстату по новобудовах і перерахувати, скільки кв.м вводиться в експлуатацію на одну людину, то в рік виходить трохи більше 20 кв.см на кожного. Такими темпами знадобиться приблизно 200 років, щоб оновити весь житловий фонд. Розглядати проблему житлового будівництва потрібно ширше. Це не тільки новобудови, але і реновація, оновлення, капітальні ремонти.

Через 10-20 почнуть будинку розсипатися. Уже бачимо, як балкони падають .

Мости, балкони - все буде падати. Час невблаганно, а термін експлуатації ніхто не може скасувати. Будинки старіють, перестаю відповідати сучасним вимогам, в першу чергу - з енергоефективності та комфорту.

Тільки в Києві налічується близько 3000 "хрущовок". По інших містах навіть немає точної інформації. Тому перше, що потрібно, - це інвентаризація. Друге - реновація. Цей шлях вже успішно пройшли Польща, Німеччина, багато інших країн. Десь "хрущовки" зносилися, десь була реновація цілих кварталів.

Фото: smartclever.com.ua

Ви говорите, що після 2015 року люди стали більше купувати нерухомість. З чим це пов'язано?

Втрата довіри до банківської системи в результаті втрати коштів, згортання іпотечних програм - це фактори, які вплинули на джерела інвестування в Україні. Знайомий для багатьох у світі інструмент інвестування в цінні папери для нашого населення - просто дуже темний ліс. Очевидно, що багато хто не розуміє, як працювати з цінними паперами, та й ринок цінних паперів в Україні не зовсім "живий". Банківські інструменти стали недоступними багатьом або небезпечні з точки зору гарантій збереження, тому залишилася тільки нерухомість. Для українців немає більш зрозумілого і доступного механізму для інвестицій, ніж нерухомість.

Плюс в 2014 році сформувався відкладений попит. Ми всі тоді жили в певному напруженні в зв'язку з агресією Росії, мало хто наважувався на інвестиції в Україні. І ті люди, які були здатні інвестувати ще в 2014 році, робили це в 2015-му.

Хто ці люди, які купують житло? Є у вас якесь розуміння?

За нашими даними - це менше 10% домогосподарств України - так би мовити, найбільш забезпечених. Не завжди ці люди купують житло для себе. Багато потім здають житло в оренду. Зрозуміло, що окупність таких інвестицій близько десяти років. Але люди, які не люблять ризикувати, вкладають гроші в нерухомість.

Порядку 70% покупок - це первинний ринок, і тільки 30% - вторинний. Багато забудовників пропонують розстрочку на період будівництва, тому тобі не потрібно відразу викладати всю суму при покупці житла на первинному ринку. Це може бути 20-30% перший внесок, потім ще років зо два щомісячні платежі. Та й новобудови все-таки більше відповідають сучасним запитам по комфорту, енергоефективності.

чому тільки 5% нерухомості продається по іпотеці ?

Іпотека в Україні - зараз продукт швидше для малої групи населення і, хоч як це парадоксально - тільки декількох банків. Умови за іпотекою не такі сприятливі і не настільки вигідні, щоб вона стала масовою. "Довгі" гроші, які затребувані при іпотеці - дорогі, а банки більше працюють з облігаціями внутрішньої держпозики. Отримують свої 10% плюс - для них це простіше і зрозуміліше. А довгострокові кредити під інвестування в нерухомість - на даному етапі банки розглядають як високоризикові.

Економічний стан і рівень доходів населення, на мій погляд, просто підштовхує державу розробити держпрограму з підтримки продажів житлової нерухомості. Можливо за держпідтримки іпотека змогла б, як це і є в усьому світі, стати основним інструментом придбання нерухомості.

Вже є держпрограма по молодіжному будівництву . З чуток, дуже корумпована історія.

За нашими оцінками, відкладений попит на житлове будівництво перевищує 80 мільярдів гривень. Кошти фонду молодіжного будівництва - це крапля в морі. Вони не можуть вирішити проблему забезпечення житлом навіть молоді, не кажучи вже про всіх українців.

Коли я говорю про держпрограму, то говорю не про якісь особливі умови для покупців або забудовників, а про стимулах для банків працювати з іпотекою, а не з облігаціями. Облігації - це кредитування бюджету по суті, ніякої додаткової вартості при цьому не проводиться. А через інвестиції в житло ми можемо стимулювати і зростання ВВП, і підвищувати добробут українців. Якби щороку ми нарощували обсяги будівництва житла на 15%, то тільки будівельна галузь забезпечувала б 1,5% приросту ВВП щорічно. Ось це справжній соціально-економічний ефект.

Фото: Сергій Нужненко

Є думка, що на ринку надлишок нового житла. Ви можете це підтвердити або спростувати?

Немає достовірних цифр по ринку, тому складно про щось говорити. Держава не збирає офіційну статистику. Є консалтингові компанії, які прозванивают щомісяця відділи продажів і запитують, скільки ті продали квартир. 20, 30, 40? Відділи продажів відповідають на свій розсуд, але ніхто не може перевірити ці дані.

Ми почали збирати аналітику самі, і були вражені, бо виявилося, що кожна п'ята операція на ринку первинної нерухомості за оцінками юридичних компаній потрапляє в розряд сумнівних. Що це може бути? Це можуть бути і незаконні будівництва з відсутністю ряду дозвільних документів, і подвійна (а іноді, і потрійна) перепродаж квадратних метрів, і зміна технічних параметрів проекту, коли продаються квартири, відсутні в проектній документації.

Тому в минулому році ми з групою депутатів розробили та зареєстрували законопроект №7084. Яку проблему ми намагалися вирішити? Перш за все геть ліквідувати продаж житла в незаконно будуються. Схема проста. Спочатку забудовник отримує всі дозвільні документи на будівництво об'єкта. Після цього реєструє свій об'єкт і всі квартири в цьому об'єкті в спеціальному держреєстрі. І тільки потім може продавати квартири. Очевидно, що потрапити до реєстру зможуть тільки ті забудовники, у яких оформлені ВСЕ документи. Недобросовісні забудовники будувати об'єкти без документів зможуть, але продавати - ні. З введенням в роботу положень Законопроекту 7084 з'являється довгоочікувана можливість знизити ризики - і для інвесторів, і для покупців, і навіть для банків. Чим нижче ризики - тим нижче вартість іпотечних продуктів для українців, тим більше банків буде пропонувати іпотеку своїм клієнтам.

Щодо проблеми подвійних-потрійних перепродажів. Якщо ти купив майнові права на певну квартиру, то законопроектом передбачено, що в держреєстрі осередок з твоєї квартирою буде заповнена і вдруге продати права на цю квартиру неможливо. І нарешті, якщо забудовник вирішить змінити проектне рішення і замість 10-поверхового будинку побудувати 20-поверховий, він зобов'язаний буде з інвесторами, які купили квартири в цьому об'єкті, погодити проектну документацію. Наприклад, "будинок-монстр на Подолі" було б неможливо побудувати, якби цей Закон вже діяв. Неможливо було б продати квартири на верхніх поверхах, які відсутні в проектній документації.

Невеликий приклад з мого життя. Коли я купувала квартиру в новобудові, проектом була передбачена розкішна вхідна група з великим холом. А по факту - частина приміщень була продана під салон краси, і тепер замість холу - маленький скромний вхід. Якби діяв наш закон, то зміна цільового призначення холу і продаж під салон краси забудовнику довелося б погоджувати з нами, інвесторами.

Що з законопроектом?

Його поки не виносили на голосування у Верховній Раді. Напевно, депутатський корпус вважає, що проблеми приватних інвесторів в житлову нерухомість - не так важливе питання. Подумаєш, всього лише 30 мільярдів щорічно нічим не захищених інвестицій простих українців.

Фото: Макс Левін

Ваша остання авторська колонка присвячена Генплану Києва . У чому там проблема?

Є Генплан, який розробляли з 1997 року, а прийнятий він був в 2001 році. Цей документ встановлював правила гри до 2020 року. Він передбачав певні правила розвитку Києва: до столиці приєднувалися б території міст-супутників. Але всі ці міста - Бровари, Вишневе та інші - виступили проти приєднання. Спочатку розробники не врахували інтереси міст - сателітів: якщо ти керуєш Броварами, якщо ти там цар і бог, навіщо тобі приєднуватися до Києва і втрачати свої повноваження? Тому Київ почав розробляти новий Генплан до 2025. Цей документ уже базується на використанні територій, які є в межах міста. Тобто на даний момент розроблено два Генеральних плану столиці, які передбачають взаємовиключну стратегію розвитку.

Ну це ж тільки проект.

На цей проект витрачено досить багато часу і грошей. Але і він не сприймається громадськістю. В якійсь мірі він легалізує вже побудовані будівлі, яких в чинному Генплані немає.

Тому на сьогодні в Києві склалася така ситуація. Генплан-2020 вважається чинним, але він застарів. Проект Генплану-2025 краще, але це вже питання політичне. Тепер що не зроби з Генпланом, ти в програші. Приймеш цей Генплан-2025 - скажуть, що ти поганий, тому що узаконив будівництва, які чинним Генпланом не передбачено. Ну по-іншому, напевно, і бути не може. Тому що якщо ці будівлі вже стоять, то не будеш же ти їх зносити? Постраждають інвестори - і прості громадяни України, і підприємці.

Чи не приймеш - теж винен, тому що реальність відрізняється від Генплану.

Можна було б і зносити, раз це будівля побудована з порушенням Генплану.

А що робити з людьми, які вклали в ці будівлі свої гроші? Порушення допустили забудовник і місцева влада, яка дозволила з'явиться незаконним об'єктів. А розплачуватися за їх порушення повинні прості люди, які просто вклали гроші і ніяк не впливали на сам процес забудови? Як їм компенсувати втрати - фінансові, моральні, матеріальні? Інструментів немає.

Фото: Сергій Нужненко

До 2020 року залишилося всього нічого, в будь-якому випадку щось доведеться приймати.

Немає такої необхідності, тому що всі затверджені Генплани, відповідно до змін у законодавстві від 2011 року, є чинними до тих пір, поки немає нового документа. Навіть якщо цей Генплан старий і неактуальне. Сьогодні більше 50-ти міст в Україні живуть за невідповідним реальності генпланів. Коли ми проводили інвентаризацію містобудівних документацій в Україні, то знаходили Генплани населених пунктів, розроблені в 1962 році.

Є ще одна проблема. Генплани і інша містобудівна документація, в порушенні законодавства, часто просто знаходяться в закритому доступі. Це проблема для бізнесу, для інвестора, для звичайних людей. По всій Україні тільки 24% містобудівної документації було опубліковано в мережі інтернет. Всього іншого просто немає.

У минулому році ми ініціювали (а Мінрегіон підтримав) внесення змін до постанови Кабміну про ведення містобудівного кадастру і додали обов'язкова вимога розміщувати всю містобудівну документацію, починаючи від схеми планування села і до схеми області, на веб-сайті Мінрегіону. Тобто - у відкритому доступі для всіх громадян. Ми запустили проект, який повинен забезпечити загальнодоступність містобудівної документації.

Для уточнення генпланів розробляються детальні плани територій (ДПТ) . Сьогодні вони розробляються за рахунок приватних інвесторів. Місто говорить, що у нього немає грошей, в бюджеті немає рядка на розробку містобудівної документації. У чинному законодавстві ніде не записано, що міста повинні виділяти кошти на ці цілі. Тому платять інвестори. А якщо платять інвестори, то хіба їм цікаво бачити в ДПТ дитячі садки, школи, іншу інфраструктуру, яка не приносить їм ніяких дивідендів? Тому ми вважаємо, що місто має не залежати від приватних інвесторів. Місто має захищати інтереси громади. І навіть - перед бізнесом. Це - баланс інтересів.

У більшій частині, дана проблема стосується Києва і інших великих міст. У великих містах з часом проблема забудови буде тільки посилюватися. Продовжують залишатися невирішеними серйозні питання зі збереженням нашої культурної спадщини. Сьогодні в Україні близько 400 історичних міст. Які з таких міст не мають актуального затвердженого архітектурно-опорного плану? Київ і Львів. Два міста з величезною кількістю заповідних зон, пам'ятників архітектури не тільки місцевого, а й національного значення. Два міста, які не мають базової містобудівної документації.

Фото: Сергій Нужненко

Чи достатньо великий на сьогодні пайовий внесок для забудовника? Можливо, варто його підвищити?

Пайовий внесок - джерело корупції. Наприклад, я - київська влада. І я починаю приймати рішення: звільнити вас від пайового внеску або й звільнити, або може бути зменшити його для вашої компанії. І я вирішую, яку суму понесених витрат на будівництво мереж зарахувати в оплату пайового внеску. Розумієте, просто сидить чиновник і придумує, скільки йому грошей і з якого забудовника взяти. Це - не джерело розвитку інфраструктури. Це - звичайний інструмент вимагання та можливості створювати на ринку неконкурентні умови для "своїх" забудовників та інших інвесторів. Тому пайову участь повинно бути скасовано.

І компенсаторів для скасування пайового внеску сьогодні досить. І багато - вже запущені і працюють. Наприклад, системний підхід до адміністрування податку на нерухомість і обов'язкове оформлення земельних ділянок під уже існуючою нерухомістю з відповідною оплатою оренди землі легко дозволить перевищити в рази збори пайової участі. Але наші опоненти - це Асоціація міст України, яку очолює мер Києва Віталій Кличко, цього не бачать. Мери міст, тримаючись за крісло, не замислюються про стратегічні речі: про те, що пайовий внесок - миттєвий платіж, який, нічого крім зниження конкурентоспроможності міста не дає; про те, що в світі дуже висока конкуренція за залучення інвесторів, і вони до нас не дуже йдуть ...

У Польщі, наприклад, ніхто не повинен платити 10% від кошторису будівництва, щоб побудувати завод. А в Україні заплати 10% від суми реалізації свого проекту. Тільки вдумайтеся, ти повинен заплатити за право цей проект реалізовувати. Нонсенс. Скасування такого податку була б не просто прогресивної історією. Це - шанс зробити країну більш конкурентною в боротьбі за залучення інвесторів.

З 1 вересня в Україні буде діяти новий ДБН (тримати будівельна норма, - ред.)? Це крок вперед або навпаки?

Якщо врахувати, що ДБН - це один з фундаментів технічного регулювання в будівельній галузі, то Україна жила і живе за будівельним правилам, ідеологія яких була закладена ще в 30-50-хх роках минулого століття. Будь-яка зміна в такий архаїки - це вже рух. Новий ДБН "Планування забудови территории" - це, фактично, одна з перших спроб комплексного підходу до зміни будівельних правил. Новий документ увібрав в себе і замінив менше 6 окремих застарілих будівельних норм.

Вперше в цих нормах, серед іншого, визначено та описано проблему хаотичної висотної забудови. Тепер за нормами, в населених пунктах до 50 тисяч жителів можна будувати максимум дев'ятиповерхівки; від 50 до 100 тис. жителів - максимум 16 поверхів; більше 100 тис. - визначає тільки містобудівна документація.

Обмеження висотності в містах до 50 тис. Жителів якраз найбільше торкнеться населених пунктів навколо Києва, де в останні роки велося активне будівництво і по 16, і по 25 поверхів. Чому в київській області житло часто дешевше, ніж в Києві? Тому що часто забудовник не витрачається на будівництво зовнішніх мереж. Дивно, але сьогодні майже 26% багатоквартирних будинків в Україні не обладнані центральною каналізацією! Тому ми, не дивлячись на те, що відстоюємо інтереси бізнесу, вважаємо обмеження по новому кроком вперед. І все також продовжуємо очікувати від наших парламентаріїв, що вони повернуться до будівельної галузі особою і вже в новому сесійній періоді вони все таки розглянуть і Законопроект 6577, який вводить використання нових підходів при розробці ДБН.