Як купити квартиру в іпотеку: нова або вторинне житло з материнським капіталом + оформлення податкового вирахування

Іпотека на квартиру

Цей термін означає особливий вид кредитування, де придбаний об'єкт відразу ж стає предметом застави. Взяти іпотеку можна на різні потреби, але в цьому контексті ми розглянемо саме придбання нерухомості.

Процедура покупки квартири в іпотеку в Ощадбанку, «ВТБ24», «Россельхозбанке» і сотні інших кредитних установ має як позитивні, так і негативні риси. До плюсів відносять:

• 1. Рішення квартирного питання. Немає потреби збирати на житло роками або знімати кут у чужих людей. Якщо вже й платити за квартиру, так за свою.
• 2. Доступність. Якщо потенційний позичальник має більш-менш регулярний офіційний дохід, він може розраховувати практично на стовідсоткове схвалення заявки.
• 3. Швидкість. Гроші перераховуються відразу ж після залагодження всіх формальностей. Вся процедура - від подачі заявки до отримання ключів від власного житла рідко займає більше 3-4 місяців.
• 4. Великий вибір. Купити житло можна як в новобудові, так і на вторинному ринку.
• 5. Пільги. Кожна фінансова організація розробляє власні умови і спецпрограми для залучення більшого числа позичальників. Існують і державні пільги - використання материнського капіталу, іпотека для військовослужбовців, кредитні програми для молоді та інші.
• 6. Прийнятні відсотки. Ставки по іпотеці набагато нижче звичайного споживчого кредитування.
• 7. Довгий термін погашення. Позичальникам немає необхідності жити впроголодь. Можна підібрати зручний термін і графік повернення коштів, при цьому звичний уклад життя не постраждає.

Є у такого виду кредитування і недоліки:

• 1. Величезна переплата. Чим довше будете користуватися позиковими засобами, тим дорожче обійдеться квартира. Особливо це помітно на великих термінах - за 45-50 років можна виплатити трикратну вартість житла.
• 2. Підвищені вимоги до документів. При класичній схемі їх досить багато.
• 3. Додаткові платежі, пені, штрафи, комісії. Багато банків до мінімуму зводять подібні витрати, але потрібно бути уважним.
• 4. Перший платіж. Мало які фінансові організації дозволяють купити квартиру в іпотеку без початкового внеску. Зазвичай сума першого платежу становить 10-20% ціни договору.
• 5. Прозорий дохід. Для отримання позики доведеться довести платоспроможність.

Увага! Багато банків приймають до уваги тільки «білу» зарплату.

до змісту ↑

Іпотека на новобудови

Найбільш популярний варіант квартири в іпотеку в Новосибірську і регіоні - житло, що будується. Переваги тут очевидні: ви вселяється на квадратні метри «з нуля» і немає небезпеки отримати судову тяжбу з колишніми власниками або їх спадкоємцями. Є також і ризики. Закінчення будівництва будинку можна просто не дочекатися, а замість нового будинку на будмайданчику залишиться «пам'ятник» шахрайству і безгосподарності.

Якщо будинок вже практично зведений, а вам потрібна квартира в іпотеку, новобудова - кращий вихід. Головне пам'ятати, що в цьому випадку з вами буде укладений не договір купівлі-продажу, а ДДУ або договір відступлення. У чому полягають особливості такої угоди можна подивитися в інших наших статтях.

Існує кілька факторів, від яких будуть залежати умови покупки квартири в іпотеку:

• розмір першого платежу - чим більше грошей ви внесете спочатку, тим нижче будуть відсотки;
• терміни - багато фінансових організацій дотримуються негласного правила: «довше термін - вище ставка»;
• «Причетність» до кредитної установи - якщо ви є учасником зарплатного проекту або отримуєте пенсію на карту установи, відсоток може бути зменшений;
• «Добровільні» страховки - за законом обов'язковим є тільки страхування предмета застави, тобто квартири, але якщо погодитися за поліс, який охороняє життя, здоров'я або титул, ставка зменшиться;
• участь в програмах - відсоток буде варіюватися в залежності від того, у якого саме забудовника ви купуєте житло.

Найчастіше, можна розраховувати на ставку від 8 до 13%. При цьому перший платіж становить мінімум 10% від ціни квадратних метрів.

Розраховувати на додаткові преференції можна скориставшись послугами компаній-посередників. Наприклад, наші фахівці ініціюють для вас знижку в розмірі до 2% від стандартної пропозиції банку. Крім того, ви отримаєте кваліфіковану безкоштовну консультацію.

до змісту ↑

Вторинне житло в іпотеку

Трохи інакше виглядає ситуація з ринком вторинного житла. Скориставшись наявними пропозиціями, можна підібрати житло в зручному районі - поруч з родичами або місцем роботи.

Порядок оформлення іпотеки на вторинне житло трохи відрізняється від «первинки». Тут полягає класичний договір купівлі-продажу, а предметом угоди є конкретна квартира, а не право її вимагати.

Купівля вторинної квартири в іпотеку також має мінуси і плюси. До останніх відносять:

• можливість вибрати зручний район;
• наявність розвиненої інфраструктури;
• можливість негайного вселення;
• відсутність ризику вкласти кошти в «довгобуд;
• впевненість що будинок не дасть усадку або тріщину внаслідок неправильної побудови.
• До мінусів зараховують:
• ймовірність купити житло з «історією» (суперечки зі спадкоємцями, незаконно виписаними родичами та ін.);
• ризик потрапити в руки до шахраїв;
• підвищені вимоги банків до якості житла.

Зверніть увагу! Житло під іпотеку на вторинному ринку обкладається трохи більшими відсотками.

до змісту ↑

Іпотека без першого внеску

А що робити, якщо грошей немає зовсім, а чекати і збирати не хочеться? Окремі фінансові організації пропонують купити квартиру в іпотеку без початкового внеску. З одного боку, це може стати хорошим варіантом для швидкого отримання житла. З іншого, якщо родина не в змозі зібрати грошей навіть на перший платіж, то чи можна бути впевненим, що подальші багаторічні внески опиняться під силу?

Потрібно знати! Купити квартиру без початкового внеску в Новосибірську можливо, але ставки в порівнянні з традиційною іпотекою будуть вище.

Існує і ще кілька способів, як взяти іпотеку, якщо немає початкового внеску. Наприклад, можна використовувати материнський сертифікат. Одні кредитні організації беруть документ в рахунок першого платежу повністю, інші дозволяють оплатити їм тільки частину суми. А решта все одно доведеться зайняти у родичів.

Для першого внеску можна використовувати накопичення за програмою НІС. Такий хід застосуємо при оформленні іпотечної позики військовими.

Є і ще один варіант: коли немає грошей на сплату першого внеску, іпотека оформляється з наданням додаткового ліквідної застави. Ним може стати квартира батьків або інша нерухомість.

Нова квартира в іпотеку без початкового внеску часто набуває по акції від забудовника. Суть програми полягає в тому, що в банку оформляється стандартна іпотечна позика, а забудовник дає ще один додатковий безвідсоткову позику, який і використовується для внесення першого платежу.

до змісту ↑

Вимоги до позичальника і квартирі

Оформлення іпотеки починається з уважного вивчення особистості самого позичальника. Існує ряд критеріїв, яким потрібно відповідати. У кожної кредитної організації вони свої, але узагальнити їх можна приблизно так:

• вік 18-21 рік при взятті кредиту, при цьому не старше 60-75 років на момент кінцевого розрахунку за зобов'язаннями;
• громадянство РФ (не завжди);
• прописка на території РФ (найчастіше);
• загальний трудовий стаж - більше 12 місяців за попередні 5 років;
• на останньому підприємстві - більше півроку;
• бездоганна кредитна історія;
• можливість офіційно підтвердити дохід, хоча б частково.

Оформлення квартири в іпотеку передбачає дотримання запитів кредитора щодо самого житла. Основна вимога - рентабельність. Це важливо, адже в разі невиконання зобов'язань, банк виявиться змушений забрати житло для подальшої реалізації. Звідси і умови:

• будинок не призначений під знос;
• будівля не аварійно;
• будова стоїть на бетонному або цегляному фундаменті;
• в приміщенні немає незаконних перепланувань;
• поверховість - більше 4-х для будівель після 1991 року побудови і не менше 2-х для старіших або дерев'яних будівель;
• є всі технічні комунікації (світло, вода, газ, опалення, каналізація);
• квартира не знаходиться в обтяження або під заставою;
• при здійсненні угоди не ущемляються права неповнолітніх.

Важливо! Практично всі кредитні організації відмовляють у видачі іпотеки, якщо житлоплоща розташована в будинку, побудованому до 1957 року.

Великі складності в оформленні іпотеки виникнуть при спробі придбати квадратних метрів в комуналці, старому будинку або будові барачного типу.

до змісту ↑

документи

Отже, що потрібно для іпотеки на квартиру? Все залежить від індивідуальних умов, запропонованих банком. У загальному випадку документи на покупку квартири в 2018 році виглядають так:

При подачі заявки

• анкета-заявка;
• громадянський паспорт;
• будь-який додатковий документ для посвідчення особи (закордонний паспорт, СНІЛС, військовий квиток, права, пенсійне посвідчення);
• довідка про офіційні доходи (2-ПДФО, варіант по фірмі кредитної організації, інший документ за погодженням з банком);
• управлінська звітність і копії податкових декларацій (для ІП);
• довідка про участь в програмі НІС (для армійців);
• копія всіх сторінок трудової книжки з печаткою і підписом керівника на кожному аркуші;
• папери, що підтверджують ліквідність застави (якщо він є);
• декларація 3-ПДФО для підтвердження сторонніх доходів;
• ІПН;
• сертифікати на володіння акціями, облігаціями та іншими цінними паперами (якщо є).

Знайте! Якщо для оформлення іпотеки залучається созаемщик, для нього буде потрібно пакет документів, аналогічний вашому.

Для кредиту «Молода сім'я»

• документ про укладення шлюбу;
• свідоцтва про народження дітей.

Для програми «Материнський капітал»

• документ (сертифікат) з ПФ РФ про наявність маткапіталу;
• виписку про залишок грошей на рахунку материнського капіталу.

На додаток банк зажадає документи на власний розсуд. До них відноситься:

• характеристика з місця роботи;
• дипломи про освіту;
• копії паспортів тих, хто проживає разом з позичальником;
• форма No9 про підтвердження реєстрації місця проживання;
• виписка з ПФ про розмір пенсії, якщо спільно з позичальником живуть пенсіонери;
• інші документи.

Документи на житло

Незалежно від того, в якій програмі ви берете участь, після попереднього схвалення заявки банк додатково потребуватиме:

• правовстановлюючі свідоцтва на житло (довідки, договори, акти, свідоцтва прав власності);
• паспорт продавця або правомочні документи для представника;
• експертну оцінку;
• виписку з ЕГРН;
• техпаспорт на приміщення та інші документи БТІ (експлікація, дозвіл на перепланування, інші);
• довідку з житлової контори з точним зазначенням осіб, прописаних в квартирі;
• письмове (краще завірена нотаріально) згода всіх, прописаних в приміщенні;
• свідоцтво про шлюб (якщо є);
• нотаріально завірена згода «другої половинки» на проведення угоди;
• документи на дітей (свідоцтва про народження, усиновлення, взяття під опіку);
• дозвіл органів піклування та опіки на продаж житла;
• довідка з Росреестра про відсутність арешту та обтяження на житло;
• підтвердження того, що продавець отримав перший внесок (чек, розписка, виписка з рахунку).

Якщо перелік видався надто великим або ви просто не маєте часу збирати документи, іпотеку часто можна оформити, надавши тільки паспорт і другий додатковий документ. Правда, ставки в цьому випадку будуть підвищеними, а перший внесок доведеться сплатити не менше 35-40%.

до змісту ↑

Порядок оформлення крок за кроком

Отже, що потрібно для оформлення квартири в іпотеку? Покрокова інструкція процесу допоможе нічого не забути і не заплутатися в хитросплетіннях цього процесу.

до змісту ↑

для новобудови

1. Почати необхідно з вибору забудовника і потенційного об'єкту.
2. Тепер дізнаємося, які банки акредитують обраний варіант житла (в кожному окремому випадку перелік може бути різним).
3. З наявного переліку вибираємо прийнятний варіант і програму.
4. Подаємо заявку на отримання іпотеки і чекаємо рішення фінансової організації.
5. Беремо у забудовника зразок ДДУ, уважно вивчаємо і погоджуємо текст з банком.
6. Підписуємо ДДУ і іпотечний договір. При цьому найчастіше потрібно страхування об'єкта застави і життя позичальника. Підписуємо необхідні папери.
7. Реєструємо операцію в органах юстиції.
8. Отримуємо у забудовника підтвердження сплати першого внеску.
9. Чекаємо переказу грошей забудовнику і закінчення спорудження будинку.
10. Після завершення будівництва реєструємо право власності і оформляємо договір застави в кредитній організації.

Якщо потрібно «вторинна» квартира в іпотеку, інструкція буде виглядати так:

1. Вибираємо будь-який банк за бажанням.
2. Вивчаємо всі варіанти і підбираємо найбільш зручну іпотечну програму.
3. Збираємо попередній пакет документів і залишаємо заявку.
4. Чекаємо схвалення заявки і починаємо пошук відповідного житла.
5. Заручатися згодою продавця трохи почекати, оформляємо ПДКп, вносимо обумовлений заставу і беремо розписку про отримання.
6. Проводимо експертну оцінку, готуємо повний пакет документів, надаємо в кредитну організацію і чекаємо закінчення банківської перевірки на юридичну чистоту.
7. Підписуємо договір Купівлі-продажу і поміщаємо гроші в орендовану осередок банку.
8. Відносимо договір в МФЦ і Реєстраційну палату і чекаємо документів на право власності.
9. Відносимо свідоцтво в банк, передаємо продавцеві залишок суми і оформляємо з кредитною організацією договір застави.

Якщо з яких-небудь причин ви не бажаєте займатися всіма формальностями, зробити це за вас може ріелтор або будь-яка людина, що має довіреність на такі дії. Вона повинна бути нотаріально завіреної.

Особливо зручно користуватися послугами представника, якщо житло купується в іншому регіоні.

до змісту ↑

Податкове вирахування

Не всі громадяни знають, але при наявності офіційного працевлаштування та своєчасній сплаті податків покладено податкове вирахування при купівлі квартири в іпотеку. У такий спосіб держава стимулює громадян на отримання доходів офіційним шляхом. Повернення ПДФО при купівлі квартири в іпотеку можливий не тільки на основну вартість, але і на сплачені відсотки. Складає він стільки, скільки було сплачено як податок - 13%.

Законодавчо встановлена ​​межа відшкодування. Він становить максимум 2 млн рублів за тілом кредиту і 3 млн на відсотки за договором. Тобто на 2018 суми становлять 260 і 390 тисяч відповідно.

Зверніть увагу! Зазначені суми - граничні. Це означає, що більше отримати ви не зможете, а ось менше - запросто. Все буде залежати від того, скільки податку виплачено. Отримати більше, ніж був про утримано не можна.

Це не означає, що гроші пропадуть. У наступному році отримаєте залишок суми, яку недобрали в поточному періоді. Подавати заяву можна 3 роки поспіль. Якщо за цей період ви так і не встигнете вибрати повну суму, залишок держава не поверне.

Податкові відрахування покладається виключно тим громадянам, які купили житло за рахунок власних або кредитних коштів. Якщо житло придбане з використанням маткапіталу, коштів роботодавця або за пільговими програмами, відшкодування ПДФО не положено.

Якщо фінансове становище дозволяє відчувати себе впевнено на протязі багатьох років, купити квартиру в іпотеку вийде без праці. Варто гарненько прорахувати ймовірні наслідки і підійти до вирішення питання усвідомлено.

до змісту ↑

Правильна купуючи житла в іпотеку - поради експертів (відео)

Ми зробили підбірку відео про покупку квартири в іпотеку, яка дозволить Вам дізнатися ще більше деталей і нюансів.