- Законодавче регулювання питання
- Що входить в це поняття
- Власники і відповідальні особи
- Правила використання та утримання
- ремонт
- освітлення
- благоустрій
- Установка огорожі і шлагбаума
- парковка
- Оформлення в приватну власність
- Переваги і недоліки приватизації
- Будівництво гаражів
Все частіше і частіше покупці житла стали задаватися питаннями про те, хто власник землі під будівлею, чий двір з лавками і спортивними майданчиками, де проходить межа території проживання, хто вирішується питання про її використанні, хто взагалі за неї відповідає і оплачує зміст.
Законодавче регулювання питання
Мало хто знає, але ні в одному законодавчому акті немає юридичного поняття «прибудинкова територія», є терміни - «загальне майно в багатоквартирному будинку», «місця загального користування», «земельна ділянка в кондомініумі».
Всі питання по визначенню та використанню спільної земельної ділянки розкриті в таких положеннях:
- Постанова Уряду РФ від 13 серпня 2006 р N 491 «Про затвердження Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку і Правил зміни розміру плати за утримання житлового приміщення» (зі змінами на 9 вересня 2017 року).
- Наказ від 26 серпня 1998 року N 59 «Про затвердження методичних вказівок з розрахунку нормативних розмірів земельних ділянок в кондомініуми».
На сьогоднішній день максимально спростили схему розмежування: майже кожна багатоповерхівка має кадастровий номер, за допомогою якого можна дізнатися розміри території. Це робиться на основі техпаспорта, в якому вказані не тільки технічні параметри споруди, а й детально прописані місця загального користування.
Що входить в це поняття
У «Правилах утримання спільного майна» (постанова N 491) чітко визначено перелік спільного майна:
сходи, коридори та інше, все те, що знаходиться в будівлі, але не є частиною жодної квартири; - дах;
- фундамент;
- двері, поручні, вікна загального користування;
- обладнані майданчики для інвалідів для в'їзду / виїзду;
- ділянку землі, який вказаний в технічному паспорті і виписці ЕГРН ;
- об'єкти, які «обслуговують» будинок: вся інженерно-технічна система (водопровід, опалення, газ, телефон, телебачення, інтернет), будови у дворі (майданчики, автостоянки, гаражі).
Власники і відповідальні особи
Зовсім непусте питання «кому належить прибудинкова територія» на перший погляд лежить на поверхні, адже це майно «загального користування», значить всім мешканцям.
Але тут є «нюанс» - приватизація.
На сьогоднішній день, існує три варіанти:
Всі будинки, побудовані до 2005 року, а також земля «при будинку», були приватизовані і занесені в Росреестр автоматично і безкоштовно. Отже, господарями місць загального користування є власники квартир. - У новобудові з 2013 року спільне майно вже включено в кадастровий реєстр (Інакше об'єкт просто не приймуть). І з власністю питання вирішене заздалегідь.
- Решта будинків або приватизують, або викуповують землю, або оформляють договір оренди. Подібні рішення приймаються на муніципальному рівні.
Що стосується відповіді на питання «хто несе відповідальність», то все логічно: той (ті), кому це належить. У тій же постанові N 491 сказано, що мешканці має право самі вирішувати, хто і як буде утримувати і ремонтувати їх будинок. Це стосується всіх необхідних послуг (збір сміття, прибирання двору, пожежна безпека, озеленення та інше).
Але з іншого боку, будівля знаходиться в місті, області (республіці), країні, а значить, частина відповідальності лягає на регіональні і федеральні влади. Наприклад, вивезення небезпечних речовин (що містять ртуть), подача електрики, тепла і води, каналізація, капремонт при зношеності споруди.
Правила використання та утримання
У законі закріплено, що якщо ділянка не приватизована, то всі роботи здійснюють муніципальна влада.
А якщо у прибудинкової території є «господар», то управляти спільним майном і утримувати його в порядку можуть:
Слід розуміти, що право завжди передбачає і обов'язок. Несумлінне зміст може «закінчиться» відповідальністю перед законом. Наприклад, якщо на людину у дворі впаде бурулька або на машину брила снігу, то відповідати доведеться тому, за ким закріплено управління прибудинковою територією.
Можна виділити наступні види послуг і видів робіт.
ремонт
Буває двох видів:
- Капітальний. В цьому випадку ремонтують в окремих під'їздах ліфти, підвали, горища, каналізацію та інші комунікації (газ, тепло, світло, вода). Як правило, виробляють його разом з капремонтом всього будинку, згідно з затвердженим графіком. Такі ремонтні заходи оплачуються окремо.
- Косметичний: побілка стін, фарбування перил, зміна розбитого скла на сходових майданчиках, частковий ремонт підлоги, дверей, поштових скриньок та інше. Цей комплекс заходів повинен виконуватися раз в 3-5 років, при цьому його вартість уже включена в ті внески, які сплачують мешканці щомісяця.
освітлення
Поняття «освітлення», що застосовується до загального майна, включає в себе світло на таких ділянках, як:
- вхід в під'їзд і прилеглі тротуари;
- шлагбаум, парковка і всі під'їзні шляхи;
- дитячі, спортивні та все прогулянкові майданчики;
- інші місця, передбачені планом, де можуть перебувати люди у вечірній час.
За ці ділянки відповідають мешканці або КК, з якою підписано договір. У той же час, за лінії електропередач несе відповідальність спеціальна міська служба. 
благоустрій
Займатися благоустроєм можуть тільки ті особи, з якими власники уклали договір (через КК або ТСЖ).
Що мається на увазі:
- прибирати побутові відходи (круглий рік) і листя (восени);
- прибирати сміття у дворі і на майданчиках;
- доглядати за деревами (побілити, вирубати або обрізати);
- посадити і доглядати за квітниками і клумбами (весна, літо);
- ремонтувати лавочки, огорожі, дитячі майданчики;
- вивозити сніг взимку;
- чистити пішохідні доріжки від льоду;
- посипати їх піском взимку і навесні.
Установка огорожі і шлагбаума
У мешканців є право обмежити в'їзд у двір людям, які не проживають в будинку.
Можливо кілька варіантів:
- Повний огорожу. Це можливо тільки в разі, якщо через територію двору не проходить муніципальна дорога. Тут важливо, по-перше, отримати дозвіл місцевої влади (архітектурного відділу), по-друге, продумати організацію швидкого та доступного проїзду для спеціальних служб.
- Часткова огорожа з шлагбаумом. Для того, щоб поставити шлагбаум не потрібно особливого дозволу. Рішення про це виноситься на загальних зборах: робиться розрахунок за вартістю, яка ділиться на всіх. Важливо заздалегідь продумати про простір для пішоходів і про те, щоб у кожного мешканця були «ключі».
- Огорожа окремих ділянок, наприклад, дитячої або спортивної площадки, клумб або квітників. Для такого огородження дозволу влади також не буде потрібно.
парковка
У сучасних будівлях багатоповерхових будинків питання з паркуванням вирішується ще на стадії проектування і, як правило, вирішується це за допомогою підземних споруд.
Але, якого року будівлі не був би будинок, необхідно дотримуватися таких правил:
- Кількість дозволених паркувальних місць обмежена: відкрита парковка - 50, закрита - 100 місць.
- Відстань до фасаду будинку: від відкритої стоянки - понад 10м, від закритого місця - 7,5 м (якщо напрямок руху не в бік будинку).
- Норми і правила дорожнього руху.
Оформлення в приватну власність
Питання про приватну власність для покупців новобудови не виникає, оскільки в ціну квартири вже включена вартість землі, тобто, купуючи житло, людина стає господарем і загального майна.
Решта мешканців повинні приватизувати ділянку (перевести в приватну власність). Складність цього процесу буде залежати від того, чи варто на кадастровому обліку земельну ділянку з будинком.
Якщо стоїть, то процедура відносно не клопітна: потрібно написати в реєструючий орган заяву про бажання приватизувати територію навколо будинку; а далі в кадастр змінюється власник ділянки.
Найскладніший спосіб, якщо для землі навколо будинку не складений кадастровий план. В цьому випадку, спочатку потрібно домогтися згоди всіх мешканців, написати заяву в місцеву адміністрацію, після цього проводиться межування і складання технічного паспорта, потім ділянку ставиться на облік в Росреестра. І тільки після цього проводиться процедура перекладу власності.
Переваги і недоліки приватизації
Головні мінуси пов'язані з грошовими витратами:
Плюси різноманітніше і їх набагато більше:
- законність всіх будівель (огорожі або шлагбаума), якщо вони узгоджені з усіма жителями багатоповерхівки;
- заборона на будівлі, з якими люди не згодні;
- благоустрій двору на розсуд власників;
- прозорість грошових витрат;
- можливість отримання прибутку (наприклад, за рахунок платного паркування).
Будівництво гаражів
Будівництво особистого гаража передбачає якесь «відокремлення від усіх», або юридично - відчуження.
Житловий кодекс (ст.36, ч.3) чітко прописує, що це можливо, якщо:
- земельну ділянку приватизований;
- всі мешканці згодні.
Відповідно, якщо ці правила дотримані, можна виносити це питання на загальні збори, а далі, отримавши стовідсоткове дозвіл і щоб виконувати всі будівельні норми, ставити будівництво.
Про оформлення у власність і правилах використання земельної ділянки навколо багатоквартирного будинку дивіться в наступному відеосюжеті: