своя квартира

1. Що таке угода і вимоги до чинності правочину?
2. Поняття правовстановлюючого документа
3. приватизована квартира
4. Право власності - спадок
5. Право власності та прописка в квартирі
6. Продаж квартири за дорученням
7. Згода другого з подружжя при покупці.
8. Витрати покупця квартири
9. Витрати продавця квартири
10. Посвідчення договору купівлі-продажу квартири
11. Придбання квартири у юридичної особи
12. Іноземні громадяни та покупка квартири
13. Квартира з телефоном - собенности придбання
14. фінансові ризики

Цей розділ створено спільними зусиллями професійних юристів, нотаріусів, ріелторів з багаторічним практичним досвідом і покликаний розвіяти помилки, міфи і характерні помилки тих, хто збирається купити або продати квартиру, або обрати цей вид діяльності своєю професією. Розділ постійно оновлюється і доповнюється новою інформацією

Після прийняття рішення про покупку квартири, Ви можете знайти масу пропозицій по продажу квартир в Інтернеті або відразу звернутися до ріелтора (в агентство нерухомості) і, порівнявши ціни пропозиції, визначити, яку квартиру можна купити на ті кошти, якими Ви володієте.

Сьогодні багато покупців звертаються відразу до декількох ріелторам (агентствам нерухомості) по телефону, залишають свої заявки і чекають, коли ріелтори почнуть дзвонити і пропонувати варіанти квартир для перегляду. Але можна за рекомендацією знайомих або на свій розсуд вибрати одного ріелтора (агентство нерухомості) і укласти з ним договір про пошук квартири. Умови такого договору можуть відрізнятися у різних ріелторів (агентств нерухомості)

1. Що таке угода і вимоги до чинності правочину
2. Поняття правовстановлюючого документа
3. приватизована квартира
4. Право власності - спадок
5. Право власності та прописка в квартирі
6. Опікунська рада і покупка квартири
7. Продаж квартири за дорученням
8. Згода другого з подружжя при покупці квартири.
9. Витрати покупця квартири
10. Витрати продавця квартири
11. Посвідчення та реєстрація договору купівлі-продажу квартири
12. Придбання квартири у юридичної особи
13. Іноземні громадяни та покупка квартири
14. Квартира з телефоном - особливості придбання
15. фінансові ризики

Що таке угода і вимоги до чинності правочину?

Угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Угода - це правомірне дія, що здійснюється для досягнення дозволених законом цілей (придбання майна шляхом купівлі-продажу, міни; здача жилого приміщення в піднайом і т.д.)

Угоди з нерухомістю можуть бути односторонніми, якщо для вчинення такого правочину достатньо вираження волі однієї сторони (заповіт, відмова від спадщини, дарування), двосторонніми, коли для здійснення операції потрібно збіг волевиявлення двох сторін (купівля-продаж, оренда), і багатосторонні, коли в угоді беруть участь більше двох фізичних або юридичних осіб. Двосторонні та багатосторонні угоди називають договорами.

Угода може вважатися дійсною тільки в тому випадку, якщо вона відповідає певним вимогам закону:

• особи, які вчиняють правочин, повинні мати необхідну право- і дієздатністю (так, договір про здачу житлового приміщення в піднайом, укладений неповнолітнім без згоди піклувальника, може бути визнаний в судовому порядку недійсним);
• зміст правочину має відповідати закону (так, розпорядження спільною власністю можливо тільки за згодою всіх її власників, тому дії одного з них за розпорядженням спільною власністю без згоди інших співвласників порушують закон і угода не викличе тих наслідків, заради яких вона укладена);
• єдність волі і волевиявлення сторін (між волею особи і формою вираження цієї волі не повинно бути суперечностей. Тому, якщо угода укладена під впливом обману або помилки, вона може бути визнана недійсною);
• форма угоди повинна відповідати вимогам закону.

Відповідно до Цивільним Кодексом України , Угоди можуть укладатися усно і письмово. Усна форма угоди допускається також для угод на невелику сум і передбачена для таких угод, які виконуються при їх здійсненні. Найбільш поширеним видом таких угод є купівля-продаж за готівку.

У разі укладення договорів купівлі-продажу квартир закон наказує дотримання письмової форми правочину, яка може бути тільки нотаріальної. Порушення необхідної законом форми угоди тягне за собою її недійсність.

Поняття правовстановлюючого документа

Таких документів - 17 видів (див. Додаток №1 до Документу під назвою: "Інструкція про порядок державної реєстрації права власності за на об'єкти нерухомого майна, что перебувають у власності за юридичних та фізичних осіб", затвердженої Наказом Держбуду України №12 (від 09.06 .99г.).

Реєструють, засвідчують і видають їх різні відомства та організації, але у всіх правовстановлюючих документів є одне спільне "якість" - вони повинні пройти державну реєстрацію. До правовстановлюючим документам на квартиру відносяться:

1. Договору купівлі-продажу , Міни, дарування, довічного утримання, посвідчені державними нотаріальними конторами і приватними нотаріусами
2. Свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, що видаються державними нотаріальними конторами і приватними нотаріусами.
3. Свідоцтва про право на спадщину, видані державними нотаріальними конторами.
4. Сідетельства про придбання об'єктів нерухомого майна на аукціонах з реалізації заставленого майна, видані державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами.
5. Свідоцтва про право власності на об'єкти нерухомого майна, видані органами місцевої виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.
6. Свідоцтва про право власності, видані органами приватизації орендарям квартир в державному житловому фонді.
7. Свідоцтва про право власності на спадщину та свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, оформлені консульськими установами України.
8. Договору купівлі продажу, міни, зареєстровані біржею
9. Договору відчуження між юридичними особами недержавної форми власності.
10. Рішення судів, арбітражних судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна.
11. Виписка з нотаріально посвідченого договору, складеного між житлово-будівельним колективом або членом цього колективу і виконкомом міської (районного) ради депутатів трудящих, про безстрокове користування відведеною земельною ділянкою і про будівництво багатоквартирного будинку з правом власності на окрему квартиру, за наявності акта про прийняття будинку в експлуатацію.
12. Мирова угода, затверджена ухвалою суду.
13. Накази органів Фонду державного майна з додатком - переліком об'єктів нерухомого майна про передачу у власність цих об'єктів акціонерним товариствам.
14. Копія виконавчого листа про конфіскацію об'єкта нерухомого майна і копія опису нерухомого майна, затверджена суддею.

приватизована квартира

Протягом тривалого часу громадянам надавалися державні квартири в порядку черги з урахуванням чисельності сім'ї і певних пільг. Від цього залежав розмір житлової площі квартири і кількість кімнат.

Право стати членом житлово-будівельного кооперативу також надавалося в порядку черги з урахуванням чисельності сім'ї і наявності пільг. Квартири в будинках житлово-будівельних кооперативів реєструвалися в БТІ як власність одного члена сім'ї - того, хто є членом житлово-будівельного кооперативу (причому в кооператив свого часу приймали не сім'ю, а тільки одного з її членів)

Квартиру, "викуплену" (приватизовану) у держави в кінці 80-х - початку 90-х років, також часто оформляли як власність одного члена сім'ї. У цій ситуації законною є приватизація квартири на одну людину, тільки якщо інші прописані на момент приватизації в квартирі давали письмову відмову від приватизації. Все що оформлялося на одну людину без згоди інших прописаних - грубе порушення закону про приватизацію.

Для того, щоб з'ясувати - чи було таке порушення, необхідно підняти в ЖЕКу всю історію прописаних-виписаних в цій квартирі на момент приватизації квартири та до неї. Мешканці виписані з квартири у зв'язку зі службою в лавах ЗС або знаходяться в місцях позбавлення волі, вважаються тимчасово убившімі з квартири і також мають право на приватизацію квартири з якої вони тимчасово вибули. Так що приватизація квартири без їх згоди під час їх відсутності - є грубим порушенням закону про приватизацію.

Право власності - спадок

Вважаємо за необхідне попередити покупців, що іноді на ринок житла надходять квартири, чиї власники померли, і передбачувані спадкоємці починають продавати квартири, не чекаючи закінчення шести місяців з дня смерті спадкодавця і оформлення своїх прав на спадщину. Купівля-продаж такої квартири не може бути нотаріально посвідчений до оформлення свідоцтва про право на спадщину.

Так що, якщо квартира Вам підходить, можете чекати, поки настане термін введення в права на спадщину, але краще утриматися від передачі передбачуваним власникам завдатку за квартиру, яка ще не є їх власністю. Вони можуть щиро помилятися щодо своїх прав на спадщину, власниками квартири можуть виявитися зовсім інші особи, завдаток може бути витрачений, і його повернення створить обом сторонам невдалої угоди проблеми, яких можна було уникнути.

Право власності та прописка в квартирі

Певної частини громадян, в общем-то, штучно, хоча і відповідно до прийнятих законів, створили права власності. У решти ж членів сім'ї такого власника при цьому збереглося право проживання в квартирі, так як в ній вони зареєстровані (прописані).

Діюча інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України не зобов'язує нотаріусів вимагати згоди всіх осіб, прописаних і мають право проживання в квартирі на її продаж, якщо ці особи не є співвласниками квартири, що продається (за винятком згоди чоловіка). Особа прописане після приватизації квартири не має ніяких прав власності на відчужувану (продається) квартиру, крім випадків, коли це пенсіонер або неповнолітня дитина (в таких випадках необхідне рішення органу опіки та піклування).

Іноді "викуплені" (приватизовані) у держави квартири і квартири в будинках житлово-будівельних кооперативів продають без відома осіб, які в них зареєстровані (прописані) і проживають. В результаті покупець такої квартири зможе в ній зареєструватися (прописатися) як власник і користуватися нею, але слід врахувати, що і у колишніх мешканців зберігається право проживання в квартирі до винесення судом рішення про виписку таких прописаних на підставі нового договору купівлі-продажу квартири.

У договорі купівлі - продажу квартири, необхідно вказати термін виписки і звільнення квартири, щоб уникнути проблем описаних вище, тому сьогодні у всіх нотаріальних конторах цей пункт є обов'язковим. І без довідки ЖЕКу за формою № 3 (відомості про прописаних в квартирі) нотаріуси договору купівлі-продажу квартир не запевняють.

Розбіжність прав власності і прав проживання є причиною багатьох судових суперечок, часто тривалих. Тому іноді ріелтор просить всіх прописаних в квартирі не власників підписати у нотаріуса заяву про те, що їм відомо про майбутній продаж квартири, і вони проти цього не заперечують, або вимагають виписатися до угоди купівлі-продажу квартири, як мінімум за 2 тижні. Подібна процедура не передбачена чинними законами та інструкціями, але дуже корисна для покупців квартир.

У довідку про склад осіб, зареєстрованих (прописаних) у квартирі, іноді (в разі незаконного способу отримання довідки форми №3) не включають відомості про осіб, які тимчасово виписані з поважних причин (служба в армії, робота за контрактом, лікування та ін. ) і зберегли право на проживання в цій квартирі. Порядок отримання і перевірки такої інформації з ініціативи покупця чи ріелтора не вироблений, але іноді це вдається робити за письмовим запитом на ім'я начальника ЖЕКу.

У зв'язку з тим, що законодавство передбачає охорону певних прав третіх осіб (крім продавців і покупців) на продавану квартиру, бажано поцікавитися, чи не здана чи цікавить Вас квартира в оренду, чи не проживають в ній тимчасові мешканці.

Існує поняття «сумлінного продавця». У разі надання невірної інформації про квартиру, прописаних, тимчасово вибули та ін., Відповідальність лягає на продавця відповідно до ЦК України.

Продаж квартири за дорученням

Довіреність може бути генеральною (на право розпоряджатися всім майном) або оформлена конкретно на право продажу певної квартири і вчинення пов'язаних з продажем дій. В останньому випадку в довіреності повинні бути обов'язково обумовлено всі умови продажу. Максимальний термін дії доручення - три роки. Якщо в дорученні не вказано термін її дії, то вона дійсна протягом року з дати її посвідчення.

Бувають випадки, коли власники квартири виїхали за кордон, прожили там якийсь час і тільки потім вирішили продати свою квартиру в Україні, не приїжджаючи сюди. Якщо вони нікому не залишили заздалегідь довіреності на право продажу квартири, то таку довіреність їм доведеться оформити через Консульський відділ Посольства України в країні проживання.

Згода другого з подружжя при покупці.

Для покупки квартири необхідна згода другого з подружжя.
Договір купівлі-продажу квартири може бути посвідчений при наявності письмової згоди подружжя покупця. Справжність підпису на заяві чоловіка покупця про згоду на покупку квартири необхідно засвідчити у нотаріуса. Свідчити справжність підпису не потрібно, якщо чоловік покупця з'явиться до нотаріуса особисто.

Якщо в заяві дружини покупця вказується, коли саме купується квартира, ціна або інші умови, то при посвідченні цього договору враховуються всі ці обставини.

Витрати покупця квартири

За сформованою сьогодні практиці, витрати, які несе покупець, купуючи квартиру, наступні:
а) узгоджена з продавцем ціна квартири;
б) послуги ріелтора (агентства нерухомості) з пошуку квартири - "комісійні";
в) збір до Пенсійного Фонду України (1% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу квартири);
г) вартість витягу з Державного реєстру про реєстрацію договору купівлі-продажу квартири в Державному реєстрі правочинів;
д) виписка з податкового реєстру про заборгованості перед ДПІ
д) витрати зі страхування договору купівлі-продажу квартири в страховій компанії (за бажанням покупця).
е) оплата послуг нотаріуса (зазвичай навпіл з продавцем)

Витрати продавця квартири

За сформованою сьогодні практиці, витрати, які несе продавець, продаючи квартиру, наступні:
а) витрати з оформлення необхідних документів (може стягуватися додаткова плата з переданого покупцем завдатку);
б) державне мито (1% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу квартири);
в) податок з перевищення метражу і різниця з попередньою продажем
д) виписка з податкового реєстру про заборгованості перед ДПІ
е) оплата послуг нотаріуса (зазвичай навпіл з продавцем)

Посвідчення договору купівлі-продажу квартири

Договір купівлі-продажу нерухомості повинен бути посвідчений в державній нотаріальній конторі або у приватного нотаріуса.

До 5 жовтня 2000 року українські товарні біржі (Київська Універсальна Біржа, Українська Біржа "Десятинна") мали право торгувати нерухомістю, і відповідно здійснювати реєстрацію договорів купівлі-продажу нерухомості. Переважна більшість договорів купівлі-продажу квартир в Києві до цієї дати реєструвалася на цих двох біржах.

5 жовтня 2000 року Верховна Рада України внесла зміни до Закону України "Про товарну біржу", і товарні біржі були позбавлені права реєструвати угоди з нерухомістю. Тому засвідчити будь-який договір з нерухомістю можна тільки в державній нотаріальній конторі нотаріуса або у приватного нотаріуса.

При реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості нотаріус утримує вартість нотаріальних послуг, держмито та збір до Пенсійного Фонду України.

Договір купівлі-продажу квартири повинен бути обов'язково зареєстрований в БТІ. Після реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості в БТІ, права власності на куплену Вами квартиру переходять до Вас, як до покупця (ст. 640 ЦК України), і Ви зможете зареєструватися (прописатися) в купленій Вами квартирі. Згідно із законом моментом отримання права власності на нерухомість є не нотаріальне посвідчення правочину, а державна реєстрація нотаріального договору.

Придбання квартири у юридичної особи

Придбання квартири, продавцем якої виступає юридична особа (підприємство, установа, фірма, громадська організація тощо.), Вимагає певних знань і юридичної кваліфікації.

Необхідно перевірити не тільки правовстановлюючі документи, що підтверджують права власності юридичної особи на продавану квартиру, але і статут, установчий договір, свідоцтво про реєстрацію юридичної особи, виписку від реєстратора юрособи про те, що підприємство дійсно зареєстровано і існує на сьогоднішній день. Статут і установчий договір дозволяють встановити, є правомочним чи юридична особа придбавати та продавати квартири, і хто може представляти його при здійсненні операцій.

Якщо квартира є власністю державної організації, то вона може бути продана тільки з дозволу Фонду Державного Майна України.

Повноваження посадової або фізичної особи, що здійснює операцію від імені юридичної особи, підтверджуються протоколом зборів засновників, випискою з наказу про призначення на посаду, довіреністю.

Іноземні громадяни та покупка квартири

Іноземні громадяни так само, як і громадяни України, мають право купувати в Україні квартири і, відповідно, продавати їх.

При покупці квартири, власником якої є іноземний громадянин, необхідно переконатися, що на момент вчинення правочину він знаходиться в Україні легально (Не прострочені віза, посвідка на проживання та ін.). Квартира може продаватися за дорученням представником її власників.

Квартира з телефоном - собенности придбання

Справа в тому, що телефонні номери в телефонізованих квартирах є власністю компанії Укртелеком, а не власників квартир.

Продавець квартири з телефоном є абонентом або користувачем телефонного номера. Різниця в тому, що абонентом може бути тільки одна людина, зареєстрований (прописаний) в телефонізованої квартирі, а користувачами - всі інші особи, зареєстровані (прописані) в квартирі. Тому, купуючи квартиру з телефоном, Ви повинні знати, що разом з квартирою Ви купуєте право переоформлення на себе телефонного номера, встановленого в квартирі, що купується.

Коли власник квартири (зазвичай він же і абонент) продає телефонізувати квартиру і купує іншу, теж телефонізувати, він зазвичай звертається на телефонний вузол із заявою про здачу телефонного номера за адресою проданої їм квартири. Телефонний вузол дасть такому власнику довідку про те, що він був абонентом. З цією довідкою він збереже і переоформить номер телефону в купленій ним телефонізованої квартирі за пільговою ціною.

Якщо у Вас є довідка телефонного вузла за місцем Вашого колишнього проживання (прописки) про те, що Ви були абонентом, то Ви маєте право переоформити телефонний номер в купленій Вами квартирі за пільговою ціною.

Якщо ж Ви купуєте телефонізувати квартиру, і не маєте такої довідки (або маєте довідку про те, що були користувачем), то Ви є першим претендентом на даний телефонний номер. Переоформлення телефонного номера в цьому випадку коштує стільки ж, скільки коштує установка нового номера. Також, не варто забувати про те, що цей телефонний номер може бути відданий іншому претендентові (зазвичай пільговику), хоча зараз це зустрічається досить рідко.

Якщо ж телефонний номер передадуть іншому претендентові (пільговику), то Вас поставлять в загальну чергу. Однак Ви можете придбати телефонний номер за комерційною ціною.

Також, варто відзначити, що в Києві дуже багато телефонів "на блокіратор". Зняти з такого номера "блокіратор" буває дуже складно.

фінансові ризики

Сьогодні на ринку нерухомості фінансовий ризик лягає, перш за все, на покупця квартири, і тому настійно рекомендуємо покупцям і ріелторам укладати договір купівлі-продажу квартири за реальною вартістю. Це убезпечить покупця від ризику, і є своєрідною страховкою можливих ризиків. Якщо після державної реєстрації нотаріального договору купівлі-продажу квартири угода буде в судовому порядку розірвана з яких-небудь причин, то покупець зможе повернути тільки ту суму, яка вказана в договорі купівлі-продажу. І ніякі розписки, не зможуть повернути реально витрачену Вами суму, якщо Ви вирішили знизити податки.

Фахівці, що вивчають судову практику ринку нерухомості, рекомендують покупцям квартир бути уважними та обачними в тих випадках, якщо ціна на квартиру дуже низька, якщо продавці дуже поспішають і кваплять покупців, якщо квартира продається за дорученням, а також, якщо особистості продавців викликають сумнів .. покупці квартир! Не ризикуйте.

Отже: Якщо Ви вирішили самостійно, без допомоги агентства нерухомості або ріелтора придбати квартиру, до скоєння Ви повинні ствердно відповісти хоча б на наступні питання:

1. Мною отримана форма №3 і я знаю про всі, хто був коли-небудь зареєстрований в купується (продається) квартирі, а також причини їх виписки.
2. Я знаю всю історію квартири (хто, коли і на підставі яких документів був власником) і перевірив законність всіх переходів прав власності.
3. За всю історію об'єкта не обмежувалися права осіб, які вибули на службу в армію, в місця позбавлення волі, будинки-інтернати, тривалі відрядження, в суміжні області та держави.
4. Я перевірив наявність (відсутність) арештів на квартиру (в тому числі - вже знятих).
5. Я точно знаю, яким чином, в якому порядку і на яких умовах проводяться розрахунки за квартиру.
6. Я знаю, які податки і в якому розмірі я зобов'язаний заплатити, і знаю, як уникнути їх або скоротити ті, які виникнуть за результатами угоди.
7. Паспорти всіх осіб, що беруть участь в угоді, дійсні і є в наявності на момент її здійснення.
8. Я впевнений, що даю завдаток за квартиру тій людині, за якого він себе видає, який має право розпоряджатися об'єктом нерухомості і який не сховається з грошима відразу ж в невідомому напрямку.
9. Мешканці та власники квартири не перебували і не перебувають на обліку в психоневрологічному диспансері.
10. Я перевірив і впевнений в достовірності всіх документів (в тому числі - правовстановлюючих, ЖЕУ, податкових органів і т. П.), Зібраних зараз і використаних в попередніх угодах.
11. Я впевнений і мною перевірена справжність і дійсність довіреності (у випадках, коли угода відбувається за дорученням).
12. Порушень прав неповнолітніх немає, отримані відповідно до законодавства всі дозволи органів опіки та піклування.
13. Отримано всі необхідні згоди (подружжя, дітей, зареєстрованих в квартирі осіб) на здійснення угоди.
14. Квартира не піддавалася самовільної переплануванні і переобладнання.
15. Перевірено сплату за комунальні платежі, в тому числі - за електроенергію, газ, воду, телефон і міжміські переговори.
16. Я впевнений, що після підписання договору комплектація квартири не зміниться, з неї не вивезуть сантехніку, двері та інші речі, які є невід'ємними атрибутами об'єкта нерухомості.
17. Я впевнений, що продавці випишуться (знімуться з реєстраційного обліку) і звільнять квартиру в установлені терміни.

Якщо у Вас є питання не висвітлені в даному розділі - пишіть на мейл [email protected], і з Вашою допомогою ми будемо розвивати і вдосконалювати цей розділ для загальної користі всіх учасників ринку нерухомості.