загальні положення
Підприємства та підприємці в процесі господарської діяльності можуть брати в оренду автомобілі, обладнання, приміщення, земельні ділянки та інше. П. Тому на практиці договір оренди укладається дуже часто.
Правила укладення договорів оренди встановлені гл. 58 і 59 Цивільного кодексу (далі - ЦК) і § 5 гл. 30 Господарського кодексу (далі - ГК). Крім того, оренда деяких видів майна регулюється окремими законами. Наприклад, оренда землі - Законом від 06.10.98 р № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161), оренда державного та комунального майна - Законом від 10.04.92 р № 2269-XII «Про оренду державного і комунального майна »(далі - Закон № 2269) і т. д.
Договір оренди має такі особливості:
- майно передається у тимчасове користування, а не у власність;
- майно повертається власнику після закінчення терміну дії договору або при його достроковому розірванні;
- орендоване майно передається в платне користування.
Сторони договору
Згідно ст. 759 ЦК і ст. 283 ГК, за договором оренди (найму) орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно в користування за плату і на певний термін. Сторонами договору можуть виступати підприємства, підприємці, фізичні особи.
Будь-який договір оренди укладається в письмовій формі. У деяких випадку договір необхідно засвідчувати у нотаріуса (наприклад, договір оренди нерухомості, укладений на термін більше 3 років). У той же час сторони за своєю ініціативою можуть посвідчити договір у нотаріуса, навіть якщо закон цього не вимагає. В такому випадку договір оренди буде вважатися укладеним після його нотаріального посвідчення.
Істотні умови договору
Істотними умовами договору оренди є (ч. 1 ст. 638 ЦК, ч. 2 ст. 180 ГК):
- предмет договору;
- ціна договору (розмір орендної плати з урахуванням індексації);
- термін дії договору;
- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
- порядок використання амортизаційних відрахувань;
- порядок відновлення орендованого майна;
- умови, які сторони за власною ініціативою включили в договір як істотні. (так, якщо сторони визначать це в договорі).
Істотні умови для договору оренди земельних ділянок передбачені в ст. 15 Закону № 161, а для договору оренди державного і комунального майна - в ст. 10 Закону № 2269.
Предмет договору оренди
Предметом договору оренди може бути виключно індивідуально певна неспоживна річ (або майно) (ст. 760 ЦК). Тобто в оренду можна передати тільки речі, що мають індивідуальні характеристики, які втрачають з часом свій первинний вигляд і можуть бути повернуті після закінчення терміну оренди. Це різні види нерухомості, обладнання, транспортні засоби, майнові права та т. Д.
Не можна передавати в оренду майно, яке може бути спожито і не може бути повернуто в первісному вигляді. Наприклад, в оренду можна передати тонну картоплі або зерна.
Майно, передане в оренду, необхідно точно охарактеризувати в договорі. Наприклад, якщо передається будівля (приміщення, спорудження), вказується місце його розташування (адреса), площа, інші характеристики. Якщо в оренду передається автомобіль - слід вказати його марку, модель, колір, дату випуску, державний реєстраційний номер, номер двигуна і кузова і т. Д.
Згідно ч. 2 ст. 284 ГК, сторони договору оренди можуть провести оцінку об'єкта оренди. Оцінка об'єктів державної і комунальної власності проводиться відповідно до Методики оцінки об'єктів оренди, затверджена постановою КМУ від 10.08.95 р № 629. Проводити оцінку майна сторони можуть як самостійно, так і за допомогою професійних оцінювачів.
Ціна договору оренди
Поняття орендної плати пояснюється в ч. 1 ст. 286 ГК. Це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном.
Розмір платежу не залежить від результатів господарської діяльності орендаря.
Порядок, умови і строки внесення орендної плати повинні бути прописані в договорі оренди (ч. 1 ст. 762 ЦК). Тобто в договорі оренди необхідно вказати розмір орендної плати, періодичність і терміни її сплати, форму (грошова, натуральна або змішана).
У договір оренди можна також включати положення про індексацію орендної плати (ч. 3 ст. 762 ЦК, ч. 1 ст. 284 ГК). Наприклад, можна встановити, що орендна плата підлягає індексації в залежності від встановленого індексу інфляції. Щомісячну індексацію встановлювати не обов'язково.
За загальним правилом орендна плата вноситься щомісяця (ч. 5 ст. 762 ЦК). Однак дана норма не є імперативною, тобто сторони мають право передбачити в договорі оренди та інші терміни. Наприклад, щотижня, щоквартально, раз в 100 днів і т. Д.
Термін дії договору
Орендар і орендодавець можуть самостійно визначити термін дії договору. Однак для деяких видів договорів встановлено максимально можливий термін оренди, наприклад:
- договір оренди земельної ділянки можна зробити висновок не більше ніж на 50 років (ст. 19 Закону № 161);
- вважається, що договір укладений на максимально можливий термін, якщо сторони не вказали термін його дії, а за законом термін дії для цього виду договору - обмежений (ч. 3 ст. 763 ЦК);
- договір суборенди може бути укладений на термін, що не перевищує строку дії договору оренди (ч. 2 ст. 774 ЦК).
Після закінчення терміну договору оренди орендар зобов'язаний повернути майно в тому ж стані, що він його і отримав, але з урахуванням нормального зносу, або у іншому стані, яке сторони вказали в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК).
При визначенні терміну дії договору на практиці можуть виникнути питання. Наприклад, сторони сумніваються:
Чи треба завіряти договір нерухомості у натариуса, якщо спочатку договір був укладений на 3 роки, а потім продовжено?
Якщо сторони підписали додаткову угоду про продовження договору, укладеного на три роки, то виходить, що договір укладений на термін більше 3 років. Значить, після укладення додаткової угоди договір доведеться засвідчувати у нотаріуса. А якщо сторони не хочуть йти до нотаріуса, їм треба оформити новий договір оренди на термін до 3 років.
Істотні умови договору
Крім істотних умов сторони можуть включити в договір і інші умови. Розглянемо, що це може бути.
Цільове використання об'єкта оренди
Сторони мають право назвати в договорі мета оренди. Наприклад, приміщення передається для розміщення складу орендаря. А в разі нецільового використання майна можна передбачити відповідальність. Це можуть бути як штрафні санкції, так і розірвання договору.
Порядок передачі майна та фіксування факту надання послуг
Факт передачі майна в оренду і повернення орендованого майна оформляється актами приймання-передачі. В даному документі слід зафіксувати стан майна. Форма законодавством не встановлена, тому сторони можуть скласти такий акт у довільній формі.
Крім того, для підтвердження факту оренди сторонам необхідно щомісяця (або з іншою періодичністю, яка встановлена в договорі оренди) складати і підписувати акт наданих послуг (оренди майна) із зазначенням розміру орендної плати (або інший первинний документ, що фіксує факт здійснення господарської операції по оренді за звітний період). У листі Мінфіну від 22.08.17 р № 35210-07 / 23-3364 / 2658 сказано, що це може бути оплачений рахунок-фактура.
Передача майна в суборенду
Якщо орендар має намір укладати договір суборенди, про таку можливість бажано спочатку згадати в договорі оренди. Адже суборенда можлива тільки за згодою орендодавця (ст. 774 ЦК).
Припустимо, в договорі оренди про можливість суборенди нічого не сказано. Тоді орендар перед укладенням договору суборенди повинен отримати письмову згоду власника майна. Причому в законі не вказано, в якому вигляді потрібно оформляти таку згоду. На нашу думку, це може бути, наприклад, лист або погоджувальна напис на договорі суборенди.
Можливість змін умов договору
Якщо договір оренди укладено на тривалий термін, то цілком можливо, що з часом у сторін виникне необхідність змінити його умови. Найчастіше на практиці орендодавець підвищує розмір орендної плати. За загальним правилом одностороння зміна умов договору не допускається. Однак в самому договорі сторони можуть передбачити можливість односторонньої зміни умов оренди (ст. 651 ЦК).
Ремонт і поліпшення майна
На підставі ст. 776 ЦК капітальний ремонт майна повинен здійснювати орендодавець, а поточний ремонт - це обов'язок орендаря. Однак сторони вправі визначити в договорі оренди інші умови. Наприклад, можна вказати, що капітальний ремонт переданого в оренду майна орендар виконує за свій рахунок.
Згідно ч. 1 ст. 778 ГК, орендар має право поліпшити орендоване майно, але тільки за згодою орендодавця. І якщо згоди дійшли, а поліпшення невіддільні від майна, то орендар має право вимагати відшкодування витрат або ж зарахування їх вартості в рахунок орендної плати (ч. 3 ст. 778 ЦК).
Дострокове розірвання договору
Дострокове розірвання договору оренди можливо з підстав, передбачених у ст. 781 ГК:
- в разі смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не визначено договором або законом;
- ліквідації юридичної особи - орендаря або орендодавця.
Підстави для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця визначені в ст. 782 і 783 ГК. Зокрема, власник майна може достроково розірвати договір у разі, якщо орендар:
- не вносить орендну плату протягом 3 місяців поспіль;
- користується об'єктом оренди з порушенням умов договору або не за цільовим призначенням;
- передав об'єкт оренди в користування іншій особі без згоди орендодавця;
- створює загрозу пошкодження об'єкта оренди своєю недбалою поведінкою;
- не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо цей обов'язок був покладений на нього договором оренди.
Орендар теж має право вимагати дострокового розірвання договору з підстав, зазначених у ст. 784 ГК, якщо орендодавець:
- передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору або прямим призначенням майна;
- не виконує свій обов'язок з проведення капітального ремонту об'єкта оренди.
Крім того, сторони мають право передбачити в договорі оренди та інші підстави для дострокового розірвання договору.
Повний текст консультації см. В "Баланс" № 97 , Який вийшов з друку 04.12.17 р