орендний вирок

Знімаючи квартири через солідні агентства нерухомості, орендарі вважають, що їм гарантована допомога при виникненні конфліктів з власниками житла. І бувають жорстоко розчаровані: агенти відмовляються брати участь в побутових розбірках. Часом з'ясовується, що і обіцянкам ріелтерів підібрати інше житло, якщо ви не зійдетеся характерами з господарями квартири, гріш ціна - як у випадку з читачами "Грошей", залишили повідомлення на нашому сайті. На ділі цінні тільки слова, прописані в договорі. Причому ні з агентством, а з самим орендодавцем.

Обережно, злий господиня

Те собачку можна тримати, то курити, то водити дівчат - спектр претензій, які раптово можуть виникнути у господаря квартири до орендаря, вражає своєю широтою. "Ринок оренди житлової нерухомості - самий конфліктний ринок послуг", - категорична в оцінках Вероніка Панкова, голова комітету захисту прав споживачів ріелторських послуг, що діє при Московській асоціації ріелторів (МАР). "Нещодавно у нас був такий випадок: молодий чоловік зняв у старенької кімнату в" двійці ", але зміг прожити там тільки місяць. Бабулечка просила то їй масаж зробити, то за продуктами сходити, а дівчат до нього не пускала з ревнощів". Часто власники квартир допікають наймачів врозріз з домовленостями, які були досягнуті усно при підписанні договору оренди. Масу приводів для причіпок шкідливим господарям дають сім'ї з дітьми: мовляв, намалювала ваша дочка пику на шпалерах - ремонтуйте всю квартиру. Або, навпаки, дизайн часів зрілого застою такий дорогий господині, що вона навідріз відмовляється міняти облізлі шпалери. Причиною конфлікту між читачкою "Грошей" Оленою Міхеєвої, яка залишила повідомлення на нашому сайті, і власником знятих нею квадратних метрів стала меблі: орендарю заборонили ввозити свою, наказавши жити в місцевих руїнах. Буває, нарешті, що з вашими дітьми, собаками і комодами все в порядку, а бідою виявляється сам господар, який вважає себе вправі по два рази на тиждень відвідувати здану вам квартиру, користуючись своїм ключем. Не кажучи вже про шахрайські схеми, коли виявляється, що господар, у якого ви зняли квартиру, насправді таким не є, а який оголосив реальний власник вимагає терміново звільнити його квадратні метри.

Втім, якщо нарватися на шахраїв ризикують в основному ті, хто вдається до послуг посередників-одинаків або псевдоагентства, то від самодурства квартирних господарів не захищені і клієнти ріелтерських компаній з гучними іменами. Сьогодні ви віддали агенту чималу суму - місячну плату за орендовану квартиру (вартість оренди середньої "однушки" в Москві вже підбирається до $ 1 тис.), Завтра посварилися з господарем (який, до слова, відразу отримав, згідно поширеній практиці, оплату за два місяці ), йдете в агентство - і практично напевно отримуєте від воріт поворот. Якщо ви не проявили неабиякою пильності при складанні договорів, небажання агентів вирішувати ваші проблеми, швидше за все, буде абсолютно законним, попереджає Вероніка Панкова з МАР.

опрацювання деталей

Обов'язки ріелтерів визначаються договором на надання послуг. У кожного агентства він свій, але можна розгледіти спільну рису, вельми неприємну для клієнтів: вкрай рідко типовий договір буде містити пункт про участь ріелтерів в подальшій (тієї, що починається вже на наступній день після того, як сторони вдарили по руках в підібраною квартирі) долі своїх клієнтів. "Ріелтер повинен вам рівно стільки, скільки було обіцяно в договорі. Багато агентства нерухомості не бажають бути третейськими суддями у разі конфлікту між власником житла і орендарем, - каже Вероніка Панкова.- Частково ця позиція виправдана, адже ніхто не може гарантувати, що в майбутньому між наймачем і наймодавцем буде повне взаєморозуміння ".

Зазвичай набір послуг, прописаних у договорі з агентством, мінімальний: пошук квартири, виходячи із заданих клієнтом параметрів, і організація її перегляду. "Кількість варіантів реально існуючих квартир, які ми можемо запропонувати, значно перевищує кількість пропозицій, які люди зможуть знайти, читаючи оголошення на стовпах і в газетах", - стверджує перший заступник директора компанії "Міель-Оренда" Марія Жукова. Виходить, за логікою ріелтерів, що їхні клієнти платять гроші перш за все за доступ до агентських базах і можливість заощадити час, який довелося б витратити на самостійний дзвінки орендодавців. Здоровий глузд, проте, підказує, що якщо сьогодні вам знайшли квартиру, а завтра виявляється, що ви не по своїй волі жити в ній не можете - то це все одно, як якщо б вам нічого не підбирали. Тому ріелтери, як правило, крім договору агентства зі своїм клієнтом, беруть на себе ще одне зобов'язання: допомагають скласти договір найму, який регламентує взаємовідносини власника квартири і її наймача. Цей-то договір найму і виявляється каменем спотикання, коли справа доходить до конфліктних ситуацій.

Договір найму можна скласти і з господарем квартири, якого ви знайшли без допомоги ріелтерів. Допомога професійного юриста в складанні такого паперу обійдеться вам приблизно в 3 тис. Руб., Розповідає адвокат компанії "Правовий захист" Богдан Леськів. Ріелтери цих грошей з клієнта не вимагають: все включено в комісію. Тому, можливо, іноді такі договори за споживчими властивостями нагадують безкоштовний сир, включений в комплекс мишоловки. Агент з нерухомості найчастіше стежить лише за тим, щоб в шаблонному договорі найму були прописані основні пункти: термін договору, дані правовстановлюючого документа на житлове приміщення, порядок розрахунків, місячна вартість найму, умови її підвищення протягом терміну дії договору. А як же дівчата, куріння, домашні тварини і можливість ввезти свої меблі? Про це в стандартних угодах найму - ні слова. "Я бачила договори на одному-двох аркушах. Що там можна прописати? - обурюється пані Панкова.- Нормальний договір - це мінімум чотири сторінки. Чим докладніше, тим краще".

"Щоб уникнути можливих конфліктів з власником при першій же зустрічі обговоріть з ним істотні для вас умови і вимагайте внесення їх до договору найму", - радить Марія Жукова з компанії "Міель-Оренда". Всі нюанси, ймовірно, передбачити неможливо. У числі основних експерти виділяють наступні: кількість осіб, які мають право на спільне з вами проживання, порядок відвідування квартири її власником, проживання тварин, проведення ремонту та відшкодування витрат на нього, вивезення та привіз меблів, куріння в приміщенні, оплата рахунків, відповідальність за псування і недоліки майна, кількість гостей, яке може перебувати в квартирі в денний і нічний час. Щоб власник не звинуватив вас у псуванні своїх меблів, до договору бажано прикласти опис майна, в якій треба зафіксувати всі помічені ушкодження.

Особливу увагу варто також приділити документу, що свідчить про право власності. Якщо в ньому зазначено, що пред'явник володіє лише частиною квартири, необхідно отримати згоду (підпис в договорі найму або нотаріально завірена згода) інших власників, а також всіх осіб старше 14 років, зареєстрованих в квартирі. В іншому випадку в один прекрасний день хтось із них може з'явитися на вашому порозі, заявити, що йому ніде жити, і на цілком законних підставах залишитися в квартирі. Укладений між двома приватними особами договір найму легітимний без завірення нотаріуса, кажуть юристи: досить паспортних даних та підписів сторін в документі. Якщо власник звинуватить квартиронаймача в порушенні договору, виселити мешканця без бою не вийде. "Усі спори за договором можуть бути вирішені тільки в суді, а на нього в середньому йде дев'ять місяців", - запевняє адвокат колегії адвокатів Москви "Юрпрофі" Дмитро Ніколаєв. За словами юриста, правди в суді доведеться шукати, швидше за все, саме власнику квартири: міліціонер не стане виселяти мешканця з договором оренди на руках. "Дільничний, якщо він тільки не родич власника квартири, навіть вникати в ці проблеми не захоче, - вважає адвокат Виселення займаються судові пристави".

Втім, господар квартири може зіпсувати життя орендарю і не оббиваючи порогів суду: просто почне тероризувати мешканця дзвінками і візитами. У цьому випадку ваша втеча від неадекватного господаря можете вважати своєю поразкою: "Якщо ви вирішите з'їхати самі, то вважається, що ви за своєю ініціативою розірвали договір найму, - попереджає Дмитро Ніколаев.- У документах, які пропонують агентства, зазвичай зазначено, що в такому випадку наймачеві не положено навіть повернення суми застави (тієї самої другої місячної плати, що вноситься відразу при укладанні договору: в разі нормального розвитку подій вона йде в рахунок оплати останнього місяця вашого перебування на знятої жілплощаді.- "День ги ")".

Але і відбивати атаки божевільною господині, які не з'їжджаючи рік з орендованої фортеці, теж варіант не з приємних. Ідеально було б, якби послуга з підбору квартири була не формальною, а реально наданої. Тобто, по-простому, щоб у знайденій агентами квартирі ви могли спокійно жити. На думку Вероніки Панкової, вихід із ситуації - користуватися послугами агентств нерухомості, які гарантують, що, якщо уникнути конфлікту з орендодавцем не вдалося, вам за один раз сплачені гроші буде підібраний інший варіант.

Рекламні обдурювання

Деякі ріелтори дійсно говорять про гарантії на свої послуги. Правда, за словами пані Панкової, такі агентства нерухомості в Москві поки що можна перерахувати по пальцях. В основному, вважає вона, це агентства середньої руки, зацікавлені у формуванні своєї репутації. А як же ті, у кого репутація на ринку давно сформована? Кореспондент "Денег" під виглядом потенційного клієнта обдзвонив агентства з так званої "великої четвірки", на яку припадає левова частка всіх угод: БЕСТ, ІНКОМ, МІАН і "Міель". Питання було одне: гарантуєте ви підбір іншого житла за вже сплачену комісію, якщо господар першої квартири стане мене виживати? У трьох останніх агентствах таку гарантію надати пообіцяли, причому умови назвали однакові: якщо протягом трьох місяців після укладення договору найму клієнт не зі своєї вини буде змушений звільнити квартиру, то йому безкоштовно підшукується нове житло.

"Якщо" господар "виявляється шахраєм, а співробітник нашої компанії не зумів виявити цей факт при укладенні договору найму, ми безкоштовно підбираємо клієнту нову квартиру і повертаємо йому всю суму комісії", - додає Марія Жукова з компанії "Міель-Оренда".

Якщо мова йде не про шахрайство, то ріелтери, звичайно, вигідніше залагодити конфлікт сторін, ніж знову возитися з підбором житла. За словами пані Жукової, агентам часто вдається вирішити проблеми: "Для кожної ситуації є свої аргументи". "Власника майже завжди можна налякати міліцією або податковою інспекцією - податки адже ніхто не платить", - на умовах анонімності поділився досвідом з "Грошима" агент невеликий ріелтерської компанії.

Примітно, що фахівець компанії "БЕСТ-Нерухомість", відповів на дзвінок кореспондента "Грошей", питання про гарантійні зобов'язання сильно здивувався, сказав, що у них нічого такого немає і, більш того, подібні обіцянки конкурентів - це всього лише рекламний хід.

Випадок читачки "Грошей" Олени Міхеєвої, на жаль, ця теза підтверджує. За її словами, під час переговорів у компанії "Інком-нерухомість" їй обіцяли безкоштовно підібрати нове житло в разі виникнення протягом перших трьох місяців проживання конфлікту з власником квартири. Але хоча сварка і трапилася мало не на наступний день після заїзду, агент заявив, що свою роботу він вже виконав. У відповідь на усні претензії, стверджує наша читачка, керівник відділення компанії ввічливо порадив їй звернутися до суду. На прохання кореспондента "Грошей", Олена Міхєєва перевірила, чи є в її договорі з агентством пункт про гарантії, який дозволяв би сподіватися на успіх подібного процесу: виявилося, що нічого подібного там не записав. Гарантійні обіцянки агент дав їй лише на словах, так що претензії до нього можуть бути хіба що в сфері моралі, але не права.

"Ми щомісяця на засіданні комітету розглядаємо претензії до різних агентствам, - зауважує Вероніка Панкова з МАР.- У більшості випадків скарги стосуються саме гарантійних зобов'язань". Висновок не складний: що б вам не обіцяв агент, потрібно попросити його показати це на папері.

У той же час, за словами пані Панкової, якщо мова йде про ріелтерів, які давно працюють на ринку, то в половині випадків конфлікти вирішуються всередині компаній. Головне - ввести в курс своєї проблеми топ-менеджмент. Зробити це найлегше, відправивши поштою рекомендований лист з повідомленням на ім'я керівника. Також Вероніка Панкова радить впливати на агентства за допомогою громадських організацій, до яких відноситься і її відомство. "Іноді керівники компаній погоджуються допомогти, тільки коли я починаю розмовляти з ними від імені комітету, - зазначає вона і тут же обмовляється, - правда, хоч ми і приймаємо скарги до всіх компаній, що працюють в Москві, контролювати можемо тільки діяльність тих, які складаються в Російській гільдії ріелторів або Московської асоціації ріелторів (близько 200 агентств) ". За словами пані Панкової, в чверті випадків сторони приходять до мирової угоди. Інша частина справ порівну дозволяється на користь однієї з них. "Якщо наше рішення сторони не влаштовує, то вони звертаються до суду. Але це всього близько 5% справ", - відзначає представник МАР.

До суду і справді доходять не всі, погоджується адвокат Дмитро Ніколаєв. "Середній час проходження цивільної справи в суді - дев'ять місяців. Виконавче провадження - ще повільніше. Витрачені час, гроші і нерви не окупляться", - пояснює він. Ріелтери розуміють, що не всі їх клієнти - переконані правозахисники або сутяжників, тому і пропонують їм так легко зустрітися в суді. Так що краще до цього не доводити, не пошкодувавши сил на перерахування в договорі з агентством всіх гарантійних зобов'язань останнього, а в угоді з господарем квартири - максимального числа нюансів, що стосуються вашого способу життя. Оскільки мінімальна ціна питання вже наближається до $ 3 тис., Занудство вже не виглядає дріб'язковим.

АНТОН борщ

Олена, 05.09.2007:

Всі ми знаємо, що при оренді квартири орендує повинен виплатити відразу три ціни: одну - за перший місяць проживання, одну в якості застави і ще одну - ріелтери за його послуги. Чи не здається Вам, що це забагато? Як людині, орендує навіть однокімнатну квартиру ціною $ 800, підняти таку суму? Особисто я вважаю, що послуги ріелтера в таких випадках необгрунтовано завищені - $ 800 за те, що приїхав на показ і роздрукував типовий договір? Адже ріелтер не несе ніякої відповідальності і не буде допомагати у вирішенні спірної ситуації з господарями, якщо така згодом виникне. За що ми змушені платити йому такі немаленькі гроші?

Олена Міхєєва, 30.11.2007:

Звернулася в "ІНКОМ-нерухомість", відділення на Рязанському проспекті, для допомоги в зніманні квартири. Квартиру підібрали, але господиня відмовила в ввезенні моєї меблів, в результаті в квартиру так і не змогла вселитися з усіма своїми речами. Агентство за договором зобов'язана підібрати інший варіант квартири в разі проблем, розірвання та ін. Нічого подібного не сталося, ввічливо послали. Комісія 21 000 рублів пішла в нікуди і ні за що.

Ваші історії можуть стати приводом для журналістських розслідувань "Грошей".
Пишіть на адресу: http://www.kommersant.ru/reply.aspx

На відміну від ринку купівлі-продажу квартир, на якому давно вироблені правила гри і визначені основні гравці, в сфері оренди працює хто і як хоче - великі агентства нерухомості, маловідомі компанії, приватні маклери. Не існує статистики, яка б свідчила про те, скільки квартир в Москві здається через агентства, а скільки через приватників (всього, прикидає керівник аналітичного центру Irn.ru Олег Репченко, в оренді перебувають 3-5% московських квартир). Шахраями практично завжди виявляються так звані інформаційні агентства, а іноді - "чорні маклери". Інформагентства за невелику, в порівнянні з комісією ріелтерів, плату (3-6 тис. Руб.) Обіцяють надати базу прямих телефонів орендодавців. "При обдзвону за списком з'ясовується, що ці квартири давно здані або взагалі ніколи не здавалися, - розкриває аферу Вероніка Панкова, голова комітету захисту прав споживачів ріелторських послуг МАР.- Я ні разу не чула про те, щоб хтось зняв квартиру таким чином ". Але юридично причепитися до таких компаній неможливо, запевняє пані Панкова: "У договорі, який вони укладають з клієнтом (а він його, як правило, не читає), зазначено, що в їх обов'язки входить лише надання інформації. Її актуальність не обмовляється".

Виявити шахрайську контору просто: якщо фірма просить гроші раніше, ніж ви подивилися квартиру - це однозначно шахраї. Це стосується не тільки інформагентств, але і ріелтерів, що пропонують внести передоплату за послуги.

"Чорними маклерами" називають одинаків, які роблять ту ж роботу, що великі ріелторські контори, але, відповідно, без укладення договорів. Зазвичай вони беруть таку ж комісію, як і "білі" учасники ринку, але очевидно, що співпраця з посередниками "без юрособи" збільшує для орендаря ризик залишитися як без грошей, так і без даху над головою. Улюблений трюк шахраїв - здати за фіктивними документами одну квартиру відразу декільком клієнтам. І сховатися.

Справедливості заради зазначимо, що так працюють не всі приватники. Але якщо і є сенс зв'язуватися з кимось із них, то лише з тими, кого вам на підставі свого вдалого досвіду порекомендували знайомі. Контакти, знайдені в інтернеті, напевно ведуть в пастку. У мережі, до речі, існують списки "чорних маклерів" (наприклад, на сайтах isn-realty.ru і sdadim.ru): можна перевірити, за ким числяться історії в дусі Остапа Бендера.