Забудовник на своїй ділянці за короткий час звів двоповерхову коробку канадського будинку на стрічковому фундаменті. Територія, що знаходиться по сусідству тривалий час перебувала в продажу. Нарешті з'явився новий власник, який запросив геодезиста для точної розбивки ділянки. Під час процедури розмітки з'ясувалося, що його сусід побудував будинок на відстані півметра від паркану і тим самим порушив СНиП. Новий власник був непохитний. Справа дійшла до суду. А рішення органу правосуддя було природним. Пересунути будова на метр від паркану. Читач може собі уявити, що значить посунути будинок разом з фундаментом.
Давайте по порядку розглянемо будівельні норми і правила, скорочено БНіП, дотримуючись яких вам не доведеться переступити ту грань, коли технічні проблеми переростуть в юридичні. Спробуємо вичавити сухий залишок, для цього буквально пролетимо над СНіПами.
Місцеві дозвільні органи керуються порядком розробки та узгодження проектної документації для індивідуального будівництва республіканськими будівельними нормами РСН 70-88. За ним визначають правильність забудови вашої ділянки, планування житлового будинку і господарських будівель. Тут треба добре продумати, які додаткові будови будуть зведені. Після затвердження плану будівництва, невраховані в ньому споруди вважаються самовільними і підлягають знесенню або додатковому узгодженню.
Як показує практика, багато забудовників випереджають події, і починають зводити свій будинок, не чекаючи отримання пакету дозвільних документів. В результаті нерідко виникають серйозні ляпи, від яких забудовник хапається за голову. Зупинимося на головних моментах цих правил. Для початку звернемося до Зводу правил з проектування та будівництва СП 11-III-99. Ознайомившись з цим документом, забудовник зовсім точно знатиме, які папери потрібні для початку будівництва на своєму індивідуальному ділянці.
Треба набратися терпіння, бо процес оформлення і узгодження може затягнутися на досить тривалий час. Найпростіше в цій справі - це написати заяву на отримання дозволу на будівництво. До нього докласти Постанова Глави адміністрації про надання земельної ділянки під індивідуальне житлове будівництво, договір оренди або купівлі продажу земельної ділянки, генплан та паспорт земельної ділянки, Акт про натурному встановлення меж земельної ділянки та розбивки будівель, червоних ліній і осей будівлі.
На підставі цього пакета документів виноситься постанова Глави адміністрації про дозвіл будівництва. Складається паспорт проекту приватного житлового будинку до складу якого обов'язково включаються такі матеріали (цитую вибірково документ):
- Постанова Адміністрації про дозвіл будівництва.
- Документ, що засвідчує право забудовника на земельну ділянку
- Викопіювання з генерального плану відповідної містобудівної документації.
- Ситуаційний план.
- Умови приєднання до інженерних мереж (ТУ) зі схемою.
- Плани поверхів, фасади, розрізи.
- Акт про натурному встановлення меж земельної ділянки та розбивки будівель (зі схемою виносу в натуру)
Окремою текою оформляється проект індивідуального приватного будинку, куди входять такі матеріали (цитую документ):
- Ситуаційний план (1: 500) (план, який показує розміщення об'єкта будівництва в ув'язці з найближчими населеними пунктами, джерелами і зовнішніми мережами енерго-, тепло- і водопостачання, спорудами мережами каналізації).
- Топозйомка ділянки з прилеглою частиною вулиці (М 1: 500)
- Генеральний план ділянки: з вертикальним плануванням і прив'язкою проекту до місцевості (М 1: 200 1: 1000)
- План підвалу (техпідпілля, цокольного поверху)
- Плани поверхів (М 1: 100, 1:50)
- Головний і бічний фасади будівель (М1: 50, 1: 100)
- Розрізи (характерні) (М1: 100, 1:50)
- Плани перекриттів і покриттів неповторяющихся поверхів (М: 100)
- План кроквяної системи даху (М1: 100)
- План покрівлі (М1: 100, 1: 200)
- План фундаментів (М1: 100, 1:50)
- Перетин фундаментів, характерні архітектурно-будівельні вузли і деталі (М1: 10, 1:20)
- Загальна пояснювальна записка і техніко-економічні показники
- Кошторисно-фінансові міркування по вартості будівництва
- Креслення інженерного забезпечення (за завданням на проектування)
При будівництві житлового будинку і різних господарських будівель існують норми їх розташування на ділянці.
Погляньте на малюнок 1. Так виглядає приблизна схема розміщення будівель на ділянці згідно РСН 70-88.
Рис.1 Орієнтовна схема розташування будівель на ділянці.
Житловий будинок розташовується на ділянці з відступом від червоної лінії магістральної вулиці не менше п'яти метрів, житлових вулиць не менше трьох метрів. Червона лінія в містобудуванні - умовна межа, яка відокремлює проїжджу частину вулиці, проїзду, магістралі, площі від території забудови.
З метою пожежної безпеки відстань між житловими будинками сусідніх ділянок повинно бути від шести до п'ятнадцяти метрів і залежить від ступеня вогнестійкості будинку. У документі рекомендується житловий будинок розміщувати зі зміщенням до однієї з бічних меж ділянки. Відстань від огорожі до стіни будинку повинно бути не менше 1-1,5 метра. Проміжок передбачається для зручності ремонту будівлі. Швидше за все, забудовнику доведеться дотримуватися загального правила забудови вулиці, орієнтуючись на зміщення будівель сусідів.
Господарські будівлі бажано розташовувати в глибині ділянки і дотримуватися ті ж вимоги розміщення від кордону ділянки, що і для житлового будинку. Ці споруди дозволяється споруджувати як окремо стоять, так і блокованими з житловим будинком. Огорожа ділянки з боку вулиці повинно бути погоджено в спільному проекті будівництва. Якщо з'явилося бажання, щоб гараж своїми воротами дивився безпосередньо на вулицю, то необхідно враховувати червону лінію дороги і ні в якому разі не виходити за її кордон. На присадибній ділянці допускається застосування не каналізовані вбиральні типу клозету. Причому вигріб з обов'язковою гідроізоляцією облаштовується з північного боку цієї споруди.
Якщо забудовник вирішив звести будівлю для утримання худоби і птиці, то висота від підлоги до стелі повинна бути від 2,4 метрів. Йому навіть дозволяється прилаштувати його до свого дому за умови, що між стіною житлового будинку та стіною будівлі будуть зведені не менше трьох підсобних приміщень.
Існують певні правила для рослинних посадок. Дерева повинні відстояти від зовнішніх стін будівель і споруд на п'ять метрів, від межі сусідньої ділянки на три метри. Від підземних мереж на півтора-два метри. Від щогл і опор освітлювальної мережі на чотири метри. Чагарник висаджується на півтора метра від будівель і на один метр від межі ділянки.
Мінімальні вимоги до пристрою житлового будинку.
Як вважаються квадратні метри.
Якщо забудовник уважно вивчить РСН 70-88 (республіканські будівельні норми), СНиП 31-02-2001 і СНиП 2.08.01-89 (будівельні норми і правила), то дізнається багато цікавого в області обмежень площ і висот приміщень житлового будинку. Зверніть увагу на планування поверху житлового будинку на малюнку 2.
Рис.2. Мінімально дозволені площі приміщень житлового будинку.
Це ті мінімально допустимі розміри приміщень, нижче яких будинок можуть просто не зареєструвати в Бюро технічної інвентаризації (СНиП 31-02-2001). Загальна житлова кімната повинна мати площу не менше 12 квадратних метрів, спальна кімната - не менше 8 квадратних метрів, кухня - від 6 квадратних метрів, а ванна кімната не менше 1,8 квадратних метра. Найменший туалет повинен мати площу 0,96 квадратних метрів. Розробники будівельних нормативів встановили цей мінімум не з власної примхи, а виходячи з санітарно гігієнічних норм і конструктивних стандартів меблів, різних приладів і пристроїв. Слід зазначити, що в мансардних поверхах приміщення можуть бути поменше. Там дозволяється мати спальню з мінімальною площею 7 квадратних метрів. Верхні межі розмірів приміщень не обмежуються. Як то кажуть, лад хоч палацові палати.
Всі проходи і підйоми в житловому будинку теж мають мінімальні норми по ширині. Так сходи на верхній поверх повинна бути шириною від 0,9 метрів. Коридори - не менше 0,9 метрів, а передня - не менше 1,8 метрів.
Існують мінімальні обмеження по висоті поверхів (СНиП 2.08.01-89). Будинок може бути визнаний непридатним для постійного проживання, якщо висота житлових поверхів виявиться нижче 2,5 метрів від підлоги до стелі. У мансардному поверсі норма висоти від 2,3 метрів. Поверховість будинку зазвичай визначається надземними поверхами, куди входить і мансардний поверх. Якщо забудовник вирішив обзавестися цокольним чи підвальним поверхом, то він повинен знати, що там не допускається розміщувати житлові кімнати.
Цокольний поверх може бути прирівняний до надземним поверхах, якщо верх його перекриття знаходиться вище планувальної позначки землі не менше ніж на 2 метри. Якщо в цокольному або підвальному поверсі вирішено розмістити господарські приміщення, то висота від підлоги до стелі повинна бути не менше 2 метрів.
У цокольному і першому поверсі житлового будинку дозволяється споруджувати гараж, стіни і перекриття якого повинні бути виконані з негорючих матеріалів. Якщо над воротами гаража є вікна інших приміщень, то повинен бути споруджений козирок висотою 0,6 метрів.
Забудовник може не знати точну загальну площу свого будинку, яка вважається на підставі СНиП 2.08.01-89. Практика показує, що деякі інженери БТІ допускають помилки при визначенні квадратних метрів. Слід розуміти, що необґрунтоване завищення площі приміщення тягне за собою більш високу плату податку на нерухомість і комунальних послуг.
Площа житлового будинку визначається як сума площ усіх приміщень поверхів. Іноді господар будинку вступає в суперечку з БТІ з приводу балконів і лоджій. Насправді, вони теж включаються в загальну площу. Вважаються площі сходових клітин на рівні даного поверху. А ось площі горищ, господарського підпілля і площі не опалювальних господарських приміщень, розташованих в цокольному або підвальному приміщенні в загальну площу будинку не включаються. Площі кімнат на поверхах визначаються в межах внутрішніх стін і перегородок. Виступи плінтусів не враховуються.
При визначенні площі мансардного приміщення враховується тільки його частину до похилої стелі не менше 1,6 метрів, а площа мансарди з меншою висотою похилої стелі враховується з коефіцієнтом 0,7.
Інженерні комунікації
Будинок побудований, дотримані всі нормативи. Пора братися за інженерні комунікації і розміщувати необхідні прилади та обладнання.
Щоб розібратися в хитрощах розміщення життєвих артерій будинку звернемося до п'яти документів СНиП 2.04.03-85, СНиП 2.04.05-91, ПУЕ, СНиП 2.04.08-87 і СНиП 31-02-2001.
На малюнку 3 зображені деякі частини зовнішніх інженерних комунікацій. Вивчіть їх уважно.
Рис.3. Деякі особливості розташування зовнішніх інженерних комунікацій житлового будинку.
Каналізація відповідно до СНиП 2.04.03-85.
При порушенні монтажу каналізаційних мереж забудовнику загрожує регулярне їх засмічення. Він приречений на часті прочищення забитих стоками труб. За нормативами добові каналізаційні витрати на одну людину становлять близько 200 літрів. Найменший діаметр зовнішньої каналізаційної труби повинен бути 150 мм, з ухилом до загального колектора не менше 8%. Найменша глибина закладення труби в грунт становить 0,3 метрів. Якщо відсутня централізована вулична каналізація, то допускається будівництво фільтруючих колодязів і траншей з обов'язковим встановленням перед ними септика (промислове очисний пристрій). Підстава штучних фільтрів має бути на 1 метр вище рівня грунтових вод.
Внутрішню водопровідну розводку дозволяється робити тільки при наявності системи каналізації.
Опалення, вентиляція відповідно до СНиП 2.04.05-91. Забудовник повинен звернутися до фахівців, щоб порахувати правильну кількість опалювальних приладів для задовільного обігріву приміщень будинку.
Зазвичай в технічних характеристиках приладів вказана потужність в ватах або кіловатах. Тепловий потік, що надходить від опалювальних приладів, слід приймати не менше, ніж 10 Вт на 1 квадратний метр підлоги приміщення. В індивідуальному житловому будинку в якості основного теплоносія застосовується вода. Опалення за допомогою електрики допускається тільки в разі відсутності інших більш дешевих джерел енергії, так як тарифи в цьому випадку встановлюються інші. Якщо житло споживає теплоту на рівні 50 кВт і більше, то слід встановити автоматичне регулювання теплового потоку. Як правило, радіатори, конвектори розміщуються під світловими прорізами вікон. Не допускається розміщувати їх в тамбурах, що мають зовнішні двері, бо це загрожує розморожуванням системи. Слід звернути увагу на неприпустимість використання вентиляційних каналів для відведення продуктів горіння котла або водонагрівальної колонки. Приміщення, де розташований опалювальний котел має мати вікно, площею не менше 0,03 квадратних метрів на 1 кубічний метр об'єму цього приміщення. Якщо використовується твердопаливний котел, то дозволяється в першому, цокольному або підвальному поверсі влаштувати комору для зберігання палива.
У житлових індивідуальних будинках канальна вентиляція встановлюється в обов'язковому порядку в ванних і туалетних кімнатах, якщо там відсутні зовнішні вікна.
У побудованому будинку на підставі СНиП 2.04.03-85 повинна бути врахована інсоляція, тобто денний або сонячне освітлення. Ну не буде ж господар будинку серед білого дня палити світло і задихатися від нестачі провітрювання. Тому загальна площа вікон в приміщенні має пропорцію до поверхні підлоги не менше ніж 1: 8. Але не більше, ніж 1: 5,5. При застосуванні мансардних вікон допускається співвідношення 1:10.
Газопостачання на підставі СНиП 2.04.08-87.
Якщо досвідчений забудовник вирішив самостійно змонтувати інженерні мережі, то це не забороняється, за винятком газових комунікацій. З газом краще не жартувати. Існують дуже жорсткі вимоги до приймання системи газопостачання. Тільки спеціалізована організація має право здійснювати монтаж газопроводу і підключення газових приладів.
Газопровідні труби можна вводити в житловий будинок тільки з боку топкової або кухні. Якщо будинок старої споруди і має опалювальну піч, то допускається введення комунікації в житлову кімнату за умови розміщення вимикаючих пристроїв зовні будівлі. Ні в якому разі газову трубу не вводити в будинок крізь фундамент або під ним. Якщо труба прокладена по зовнішній стіні будинку, то її умовний діаметр не повинен перевищувати 50 мм.
Чи не дозволяється влаштовувати роз'ємні з'єднання трубопроводу під віконними прорізами і балконами. Взагалі всі з'єднання повинні бути на зварюванні, нарізні сполучення - тільки в місцях установки запірної арматури і газових приладів.
Якщо газова труба по проекту проходить над пішохідними доріжками, то її слід кріпити на висоті не менше, ніж 2,2 метра від землі.
Не можна в одному приміщенні встановлювати більше двох опалювальних апаратів. Категорично заборонено встановлювати водопідігрівач у ванній кімнаті, інакше у забудовника може вийти чудова газова камера.
Приміщення для газового котла і водонагрівача повинно бути висотою не менше 2 метрів. При установці одного приладу кімната має об'єм не менше 7,5 кубічних метрів, а при двох приладах - не менше 13,5 кубічних метрів.
Електропостачання згідно ПУЕ (правила улаштування електроустановок).
У малоповерхових селищах передача електричної енергії здійснюється в основному за допомогою повітряних ліній електропередач. Якщо біля ділянки встановлено лінійний електричний стовп, то він не повинен загороджувати вхід і в'їзд у двір.
Електричні дроти від вуличного стовпа до вводу в житловий будинок повинні проходити на висоті не менше ніж 2,75 метрів від землі. Якщо відведення здійснено з іншого боку вулиці, по якій рухається автотранспорт, то висота розміщуйте шнур складе 6 метрів. Довжина відводу від магістральної лінії до житлового будинку не повинна перевищувати відстані 25 метрів. В іншому випадку необхідно встановити додаткову опору. Відвідні дроти повинні мати атмосферостойкую ізоляцію і відстань між фазним і нульовим проводом повинно бути не менше 0,2 метрів. Всі місця, де провід стикається з поверхнею будови і проходить крізь стіни, повинні бути вогнетривкі та надійно заізольовані, причому в місцях введення зовнішній кінець ізоляційної труби повинен дивитися вниз, щоб уникнути попадання туди атмосферних опадів.
Категорично заборонено прокидати електричний провід над дахом будинку.
Зовнішня проводка повинна бути недоступна з балконів і вікон житлового будинку.
Вивчення всіх вищеназваних нормативних документів дозволить Вам уникнути багатьох помилок при будівництві індивідуального житлового будинку.
Успіхів Вам, шановний забудовник!