- Ринок нерухомості в Німеччині: коротко про головне
- Оренда житла в Німеччині: що краще для іноземців
- Житло в Німеччині для іноземця: як і де шукати
- самостійний пошук
- Пошук житла через агентства нерухомості
- Які документи необхідні для підписання контракту про оренду житла в Німеччині
- Договір укладено: що потрібно робити далі
- Що впливає на вартість оренди житла в Німеччині
- Що входить в орендну плату
- Житлова нерухомість у Німеччині: питання
- Підведемо Підсумки
Іноземні громадяни, які збираються жити в Німеччині, але не мають достатньо коштів, щоб придбати власне житло, не повинні сумувати. По-перше, іноземці мають право орендувати житло нарівні з німецькими громадянами. По-друге, зняти квартиру в Німеччині не так складно, як це може здатися. По-третє, проживання в орендованому житлі в Німеччині часто виявляється більш вигідним, ніж володіння власним будинком або квартирою - більше половини населення Німеччини не має власного житла, вважаючи за краще орендувати його.
Ринок нерухомості в Німеччині: коротко про головне
Головна особливість німецького ринку нерухомості - це стабільність. Ціни, звичайно, не стоять на місці і з кожним роком зростають, але це зростання відбувається на тлі підвищення доходів населення Німеччини і не супроводжується різкими стрибками і коливаннями.
Така стабільність дозволяє отримувати дивіденди від здачі нерухомості в оренду, нехай і невеликі - від 4 до 7% на рік, але зате гарантовані і без жодного ризику.
Низькі іпотечні відсотки - від 0,8 до 2% для німецьких громадян і від 3 до 5% для іноземців - роблять цей бізнес ще більш привабливим, в тому числі і для іноземних інвесторів.
Ще одна особливість - велика різниця в цінах на житлову нерухомість в різних регіонах Німеччини. Більш високі ціни в південних і західних федеральних землях і великих містах: Мюнхені, Франкфурті-на-Майні, Гамбурзі, Штутгарті, Дюссельдорфі, Берліні.
Наприклад, вартість квадратного метра житла у Франкфурті-на-Майні в середньому становить близько 5 тисяч євро. У той же час ціни на нерухомість на сході Німеччини майже в три рази нижче - в середньому 1,3-1,5 тис. Євро за квадратний метр, наприклад, в Дрездені або Берліні, що дозволяє купувати тут житло за більш вигідними цінами.
На ринку представлений великий вибір первинного та вторинного житла.
Оренда житла в Німеччині: що краще для іноземців
Німецький ринок нерухомості відкриває широкі можливості для іноземних громадян, оскільки їм надані такі ж права, що і громадянам ФРН. Тому вони можуть орендувати нерухомість, володіти нею, здавати в суборенду.
Будь легально перебуває в Німеччині іноземець (від студента до бізнесмена) зможе знайти житло з урахуванням своїх переваг і можливостей. Вибір того чи іншого типу житла, будь це кімната в комунальній квартирі, квартира або особняк, залежить від фінансових можливостей, соціального статусу орендаря, цілей його перебування в Німеччині, сімейного стану.
Розглянемо більш докладно, що очікує іноземного орендаря в кожному конкретному випадку.
- Кімната в студентському гуртожитку. Претендувати на неї можуть студенти, які надійшли в німецьких ВНЗ. Головний і, мабуть, єдиний плюс цього типу житла - можливість зняти його недорого. До мінусів слід віднести той факт, що поселення відбувається тільки в порядку черги, тому місць може просто не вистачити, а також «радості» життя в гуртожитку: галасливі сусіди, можливі побутові проблеми, перебої в роботі інтернету.
- Оренда кімнати в комунальній квартирі (Wohnungsgemeinschaft або WG). У більшості випадків мова йде про багатокімнатної квартирі, в якій проживає кілька орендарів. Плюси оренди такого типу житла очевидні насамперед з матеріальної точки зору: оплата за квартиру ділиться на кількох людей. Крім того, це можливість скооперуватися з друзями і проживати в WG своєю компанією. До недоліків такого типу житла слід віднести необхідність укладення угоди не стільки з орендодавцем (за умови вашої платоспроможності і легального статусу тут проблем не виникне), скільки з мешканцями WG.
Для того щоб зняти кімнату студенту, йому потрібно буде пройти неформальні «оглядини» - співбесіда-знайомство з орендарями, які вже проживають в квартирі. У кожній кімнаті такої квартири зазвичай живуть одна-дві людини. Туалет, ванна, кухня знаходяться в загальному користуванні. Мешканці кожної кімнати по черзі зобов'язані займатися їх прибиранням і обслуговуванням.
- Оренда окремої квартири (Wohnung). Цей варіант найпоширеніший серед іноземних громадян, які мають намір якийсь час проживати в Німеччині. Самотні і студенти частіше прагнуть орендувати однокімнатну квартиру площею до 40 кв. м. Представники середнього класу віддають перевагу квартирам площею до 60-70 кв. м з двома або трьома кімнатами (Zimmer). Квартири, площа яких перевищує 100 кв. м, - це вже елітний сектор.
Громадянам країн СНД слід знати, що при розрахунку житлової площі (Wohnfläche або Wfl) в ФРН до площі кімнат з прямими стінами потрібно додати:
- 50% площі під скошеними стінами на висоті 1-2 м (на горищах (Obergeschoss або ОG);
- 25% площі балкона, лоджії, тераси;
- 50% площі веранди (якщо не опалюється).
- Оренда будинку. Сумний будинок обходиться досить дорого, оскільки крім орендної плати необхідно додатково оплачувати ще й його обслуговування. Проте вілли на узбережжі Північного або Балтійського морів, а також сільські будинки користуються попитом, особливо в літню пору. Свіже повітря, спокій і красива природа плюс комфортні умови проживання і високий рівень розвитку інфраструктури в Німеччині з лишком компенсують всі матеріальні витрати. Особливо привабливий такий варіант для сімей з 4 і більше осіб, а також власників домашніх тварин.
Житло в Німеччині для іноземця: як і де шукати
Терміни, протягом яких можна знайти відповідне житло в Німеччині, залежать від того, наскільки правильно буде організований пошук. Необхідно відразу налаштуватися на те, що знайти квартиру в Німеччині, особливо у великих містах, буде досить складно.
При наявності родичів в Німеччині доречно підключити їх до пошуків житла. Можна також звернутися за допомогою до свого роботодавця.
Серед факторів, які можуть ускладнити іноземцю пошуки житла:
- наявність великої кількості конкурентів,
- слабке знання німецької мови,
- погана орієнтація в місцевому законодавстві і питаннях оренди нерухомості.
Проте є всі можливості для того, щоб обійтися власними силами і знайти житло самостійно. У разі необхідності можна завжди звернутися по допомогу до професіоналів - маклерів і агентств нерухомості.
При пошуку житла в Німеччині слід звернути увагу на кілька моментів:
- одній людині зняти квартиру легше, ніж подружжю (знос квартири буде вдвічі менше). Тому маклери радять орендарям відразу не розкривати всі карти - після поселення і виплати грошей домовитися про другий мешканця буде набагато простіше;
- німецькі орендодавці більше схильні здавати житло співвітчизникам, ніж іноземцям;
- особливу увагу орендодавці звертають на фінансовий стан, наявність роботи і чистої кредитної історії.
Серед головних рекомендацій для успішного пошуку житла - використання всіх можливих способів і засобів, повідомлення про пошук житла всіх знайомих, особиста активність і наполегливість.
Велике значення має правильне психологічне вплив на потенційного орендодавця: солідний зовнішній вигляд, вміння заручитися підтримкою, пунктуальність, розмова по суті.
При цьому не слід присвячувати орендодавця в усі деталі і при необхідності трохи «заспокоїти» його, обговоривши можливість оренди житла на тривалий термін (не менше 10 років) або запевнивши в тому, що створення сім'ї і народження дитини в найближчі роки не планується.
До укладення договору про оренду потрібно зробити наступне:
- оглянути квартиру в будній день після 17 годин (як правило, в цей час сусіди-мешканці повертаються після трудового дня і будинок живе звичайним життям);
- поспілкуватися з сусідами з приводу наявності будь-яких проблем в будинку;
- вивчити по карті міста найближчі околиці і з'ясувати, чи немає поруч аеропорту або сміттєзвалища, що не пролягають чи поблизу автостради або залізниця, наскільки зручно розташовані комунікації, магазини, дитячі установи;
- звернути увагу на дрібниці: наявність паркувальних місць, розташування опалювальних батарей, місце підключення пральної машини.
самостійний пошук
Газети в Німеччині (особливо місцеві) грають важливу роль в пошуку нерухомості. Приватні оголошення в них подають, перш за все, власники квартир пенсійного віку, які проживають в даному регіоні, які не надто довіряють інтернету.
Крім того, в газетах можна розмістити власне оголошення про пошук житла. Краще виглядає ранкові випуски і відразу обдзвонювати сподобалися варіанти.
Слід мати на увазі, що більшість німецьких газет має власні сайти, на яких в певні дні тижня публікуються онлайн-оголошення про оренду житла: наприклад, по середах і суботах -, середах і п'ятницях -.
На представлені сайти німецьких газет, в більшості яких є розділи, пов'язані з орендою житла і можливістю пошуку потрібних варіантів - наприклад, в Berliner Zeitung:.
І хоча газети недооцінювати не варто, все ж левову частку інформації можна отримати на спеціалізованих інтернет-сайтах. Найбільшу популярність і популярність отримали такі сайти:
Інформація на них оновлюється регулярно, тому на ці сайти слід заходити по кілька разів на день, оскільки кращі пропозиції «йдуть» протягом 1,5-2 годин після їх появи.
У соціальних мережах створені десятки груп, які також дають можливість знайти квартиру або кімнату для студента.
Для іноземних громадян, які намагаються знайти квартиру самостійно, важливо навчитися правильно читати оголошення. Справа в тому, що в Німеччині застосовуються різні скорочення і абревіатури. Незнання їх або неправильне прочитання може привести до фінансових втрат або до того, що бажана квартира «піде» до іншому орендарю.
Список основних скорочень в оголошеннях по здачі житла
AB Altbau Старий будинок У Bad Ванна BLK Balkon Балкон BK Betriebskosten Накладні витрати Gge Garage Гараж D Diele Передпокій DB Duschbad Душова EBK Einbauküche Вбудована кухня EG Erdgeschoss Перший поверх MM Monatsmiete Щомісячна квартплата MV Mietvertrag Договір про наймання квартири NB Neubau Новий будинок OG Obergeschoss Другий поверх OH Ofenheizung Пічне опалення SZ Schlafzimmer Спальня TG Tiefgarage Гараж під будинком Zi-Whg Einzimmerwohnung Однокімнатна квартира WM Waschmaschine Пральна машина Z Zimmer Кімната ZH Zentralheizung Центральне опалення
Таким чином, абревіатура 4ZКDBD, 2SZDTG означатиме чотирикімнатну квартиру з кухнею, ванною, душовою, двома спальнями, передпокої і підземним гаражем.
Пошук житла через агентства нерухомості
Найпоширеніший спосіб знайти житло в Німеччині - скористатися послугами численних маклерів і агентств нерухомості (наприклад, Liz Frey Relocation, L MrLodge).
У більшості агентств працюють англо- і російськомовні ріелтори. Це дозволить заощадити час і довірити пошук професіоналам.
Для того щоб скористатися їх послугами, слід укласти договір (Bestellerprinzip) з агентством, згідно з яким потрібно буде виплатити гонорар (Provision).
Після того як квартира обрана і досягнута домовленість з власником житла, можна приступати до оформлення орендного договору. Офіційний документ про оренду в Німеччині гарантує стовідсоткове виконання того, що зафіксовано на папері, тому до складання цього документа потрібно підійти з усією відповідальністю.
У договорі має бути зазначено наступне:
- величина орендної ставки;
- розмір передоплати за комунальні послуги (Nebenkosten);
- розмір застави (Kaution);
- терміни дії договору (Dauer). У більшості випадків договір є безстроковим;
- терміни оповіщення про розірвання договору (Kuendigungsfrist). Мінімальний термін - за три місяці до переїзду. Для цього необхідно відправити власнику письмове повідомлення (Kuendigung) і отримати від нього підтвердження;
- терміни проведення косметичного ремонту (один раз - при в'їзді або виїзді);
- площа житла;
- кількість кімнат;
- кількість переданих ключів від дверей (вхідних і внутрішніх);
- порядок проживання (housordnung);
- при оренді квартири з меблями - опис майна та його стану;
- порядок оплати орендарем дрібних поломок (до 100 євро), які можуть виникнути під час експлуатації майна (потекшіе кран і т.д.);
- можливість утримання тварин;
- порядок вирішення виниклих питань, неврахованих в контракті, і ін.
Перед поселенням слід разом з власником квартири або управдомом скласти протокол передачі-прийому житла. Цей протокол розглядається як додаток до контракту.
В додаток необхідно внести всі номери і показання лічильників опалення, холодної та гарячої води, газу, електрики на день здачі квартири, а також всі помічені недоліки (тріщини, відколи, подряпини і т.п.).
При виїзді складається новий протокол, який звіряється з першим. Ці документи повинні бути підписані обома сторонами, в іншому випадку орендодавець може не повернути заставу.
Які документи необхідні для підписання контракту про оренду житла в Німеччині
Для того щоб укласти угоду і скласти договір оренди, іноземному громадянину потрібно наступні документи:
- копії ВНЖ, закордонного паспорта і візи;
- довідка про зарплату (за останні три місяці);
- довідка про кредитну історію (Schufa-Auskunft) на кожного, хто збирається проживати в орендованому житлі.
Серед паперів, які можуть знадобитися додатково, можуть бути:
- анкета (Selbstauskunft) з даними про орендаря, включаючи відомості про освіту, професії, посади, наявності дітей і домашніх тварин, наявності шкідливих звичок, адреса останнього місця проживання з телефоном орендодавця;
- довідка про своєчасну оплату оренди або рекомендаційний лист від колишнього орендодавця;
- довідка з останнього місця проживання про дотримання порядку в будинку.
Весь пакет документів потрібно мати при собі вже під час першого візиту до орендодавця.
Договір укладено: що потрібно робити далі
Укладення договору про оренду ще не дає приводу розслаблятися - потрібно виконати ще кілька дій. Законодавство Німеччини наказує орендодавцю зареєструватися в Bürgeramt / Bürgerbüro для проживання в квартирі.
При собі необхідно мати закордонний паспорт з візою, договір про оренду і довідку від орендодавця. У цій довідці (Bescheinigung), підписаної орендодавцем, повинна бути вказана адреса, за якою розташована квартира, її власник, дати заїзду та виїзду орендарів, їх ПІБ (із зазначенням року народження).
Після отримання довідки про реєстрацію (прописку) необхідно зв'язатися з Імміграційної службою (Ausländerbehörde (ABH)) і повідомити свою нову адресу.
Наступним кроком буде знайомство з правилами проживання (Hausordnung): як відбувається прибирання в під'їзді і на території, коли можна або не можна проводити вечірки та ін.
Що впливає на вартість оренди житла в Німеччині
Вартість оренди житла в Німеччині обумовлена багатьма факторами. На неї впливає тип житлової нерухомості і її місцезнаходження, площа. Більш високі орендні ставки характерні для західних федеральних земель, більш низькі - для східних.
В останні роки спостерігається зростання цін на оренду, тому в багатьох великих містах (Мюнхені, Гамбурзі) були введені цінові обмеження, відповідно до яких орендна плата не може перевищувати більш ніж на 10% середню вартість на даній території.
Для того щоб краще орієнтуватися в цінах на оренду житла в Німеччині, слід враховувати, що до того ж захищений юридично (§ 558c BGB).
Середні ставки на оренду квартир по федеральних землях Німеччини в 2019 році:
Федеральна земля / місто Ціна в євро / м²
30 кв.м / євро Ціна в євро / м²
60 кв.м Ціна в євро / м²
100 кв.м Баден-Вюртемберг Земля Баден-Вюртемберг 15,45 10,84 9,96 Штутгарт 23,27 16,95 14,92 Тюбінген 13,67 11,23 10,33 Мангейм 12,69 9,53 10,09 Баварія Земля Баварія 15,40 11,67 10,63 Мюнхен 22,41 18,26 18,01 Ерланген 14,53 11,19 10,50 Нюрнберг 14,03 10,47 10,86 Берлін Земля Берлін 14,38 11, 32 12,5 Берлін 14,38 11,32 12,5 Бранденбург Земля Бранденбург 6,79 6,38 7,82 Потсдам 9.70 9.74 10,80 Бранденбург ан дер Хавель 6,03 5,70 6,28 Вільне місто Бремен Земля Бремен 9,56 7,65 9,42 Бремен 10,56 9,04 10,20 Вільне місто Гамбург Гамбург 16,14 12,07 13,36 Гессен Земля Гессен 14,29 10,44 10,32 Франкфурт-на-Майні 18 , 07 14,20 14,75 Вісбаден 14,05 10,81 11,59 Фульда 12,87 8,98 8,56 Мекленбург- еред яя Померанія Земля Мекленбург-Передня Померанія 7,42 6,03 7,45 Шверін 7,32 5,65 7,35 Росток 7,71 7,26 10,01 Нижня Саксонія Земля Нижня Саксонія 9,46 7,21 7,45 Ганновер 11,40 8,67 9,90 Гільдесгайм 8,37 6,73 7,06 Північний Рейн-Вестфалія Земля Північний Рейн-Вестфалія 10,37 7,16 8,06 Дюссельдорф 13,47 10,70 11,83 Дортмунд 9 , 48 7,05 8,19 Кельн 14,12 11,07 11,57 Рейнальд-Пфальц Земля Рейнальд-Пфальц 11,09 7,76 7,54 Майнц 13,45 10,77 11,73 Саар Земля Саар 8,76 7,18 6,52 Саарбрюкен 9,18 7,40 6,96 Саксонія Земля Саксонія 7,00 5,75 7,28 Дрезден 8,70 7,50 9,44 Лейпциг 8,76 6,83 8,71 Хемніц 5 , 45 4,93 5,69 Саксонія-Ангальт Земля Саксонія- Анхальт 6,73 5,38 6,02 Магдебу рг 6, 70 5,89 6,73 Шлезвіг-Гольштейн Земля Шлезвіг-Гольштейн 15,45 10,84 9,96 Тюбінген 13,67 11,23 10,33 Кіль 10,10 8,61 9,17 Тюрінгія Земля Тюрінгія 7, 14 5 , 69 6,33 Ерфурт 7,94 7,21 8,40
Оренда житла в курортних районах (например, в Гарміш- Партенкірхені в Баварії) обійдеться дешевше, чем у великих промислових центрах, но дорожча, чем в провінційніх німецькіх містечках. Так, апартаменти в Бад-Тельц (Баварія) площею 150 кв. м будуть коштувати приблизно в 1 279,5 євро в місяць.
Цікавий факт. У місті Аугсбург існує квартал-пансіон Фуггерай, який був закладений Якобом Фуггер в 1521 р для бідних, але благочестивих католиків. Цей квартал сьогодні населяють більше 150 пенсіонерів, які платять за все по 3,35 євро в рік.
Що входить в орендну плату
Потенційні орендарі житла, підбираючи собі варіанти на сайтах, повинні враховувати, що зазначена в оголошеннях сума оренди - це Kaltmiete або орендна ставка без комунальних виплат (її часто називають «холодної» платою за оренду). Тобто, крім орендної ставки, щомісяця необхідно оплачувати комунальні послуги (воду, опалення, вивезення сміття, ліфт - навіть при проживанні на першому поверсі і ін.) - Nebenkosten.
В результаті підсумовування Kaltmiete і Nebenkosten отримують Warmmiete - «теплу» плату за оренду. Але це ще не кінцева сума.
Крім Warmmiete існує ще ряд виплат. Зокрема, плата за телефон, інтернет, електрика, газ стягується окремо. Крім того, кожна сім'я в ФРН повинна виплачувати податок в розмірі 17,50 євро на місяць на радіо і телебачення.
Слід зазначити, що в Німеччині щорічно проводиться перерахунок по воді та опалення за підсумками минулого року і в залежності від того, наскільки економно ви ними користувалися, вам можуть запропонувати або доплатити за отримані послуги, або повернуть гроші, які були сплачені понад покладений.
Тим орендарям, які при зніманні житла вдалися до допомоги агентств з нерухомості, доведеться віднести до разових додаткових витрат оплату послуг маклера - Provision.
Німецьке законодавство встановлює максимальну винагороду маклерських послуг. Воно обчислюється від місячної суми оренди Kaltmiete, помноженої на індекс 2,38. Тобто, якщо орендна ставка становить 300 євро на місяць, то Provision складе 714 євро.
Житлова нерухомість у Німеччині: питання
Укладення договору про оренду житла в Німеччині вимагає уваги і відповідального ставлення до процедури. При цьому часто виникають питання, на які слід знайти відповіді ще до підписання документа.
Чому орендодавець вимагає Kaution, що це таке і яким є його розмір
У договорі про оренду квартири окремим пунктом прописують заставу за квартиру або Kaution, який передається власнику житла на весь термін проживання орендаря в квартирі. Максимальний розмір застави - 3-кратний розмір місячної оренди.
Якщо квартира знята за 500 євро на місяць, то розмір Kaution складе 1500 євро. Ця застава є гарантією того, що в разі поломки або нанесення шкоди житлу господар отримає компенсацію. Після закінчення терміну оренди і виїзді орендаря вся сума повністю або її частина повертається квартиронаймачу. Якщо ж квартирі було завдано серйозної шкоди або орендар розірвав договір раніше обумовленого терміну, гроші йому не повертаються.
Застава вноситься на окремий рахунок (Mietkautionskonto) під звичайний відсоток, і якщо квартирант «затримається» років на 20-30, то гроші знеціняться. Інший варіант - гроші вносяться на рахунок квартиранта, а банківська книжка передається власнику квартири.
Чи правда, що німецькі квартири часто здаються без меблів
Так це так. Німці не люблять стару, тим більше чужу меблі, тому житло на тривалий термін за краще орендувати без зайвих меблів, а набувають або перевозять свою власну. Виняток становить тільки кухонне обладнання (воно може бути вбудованим), тому, якщо воно нове, слід обумовити вартість його покупки або оренди. Старе кухонне обладнання передається, як правило, безкоштовно.
Інша річ, якщо мова йде про короткочасну оренду - на кілька днів або місяць-два. Тут вже без меблів не обійтися, і оренда квартири включає все необхідне для проживання.
Чи обов'язково укладати договір про оренду квартири
Орендні договори мають на меті захистити інтереси як квартиронаймача, так і орендодавця. Коли мова йде про тривалу оренду, то необхідність укладення договору питань не викликає. Коли ж мова заходить про короткочасної оренді квартири на кілька днів, тижнів і місяців (до року), то за обопільною згодою договір може не укладатися: серед німецьких громадян теж є бажаючі заощадити і не сплачувати податки при здачі в оренду своєї нерухомості.
Чи можна орендувати квартиру в Німеччині на пару днів
Можна, можливо. Здача житла в короткочасну оренду у великих містах або туристичних центрах Німеччини перетворилася на вигідний бізнес, який приносить до 15% прибутку. Багато іноземців, які не люблять жити в готелях, вважають за краще знімати квартири на 1-2 доби. Але за домашній комфорт їм доведеться заплатити: в залежності від району і типу квартири оплата може становити від 40 до 100 євро за добу (при цьому необхідна застава близько 200 євро).
Підведемо Підсумки
Оренда квартири в Німеччині досить приваблива і доступна для іноземців. Ринок нерухомості пропонує великий вибір первинного та вторинного житла, а німецьке законодавство захищає інтереси квартиронаймачів.
Більш високі орендні ставки характерні для великих німецьких міст, столиць федеральних земель, центрів санаторно-курортного лікування; нижчі - для східних федеральних земель і сільській місцевості.
Найбільш вигідно укладати договір про оренду на тривалий термін - від 10 років і більше. При укладанні договору про оренду слід бути дуже уважним і досконально вивчити його, перш ніж підписувати.