Слідом за дешевшає нафтою і курсом тенге вниз спрямувалися і ціни на нерухомість. Яким був 2015 рік для ринку нерухомості і чи варто чекати відчутних змін в наступному році, розповість портал kn.kz .
Нестабільна політична ситуація і погіршення економічних показників багатьох країн збільшили кризові очікування у всіх інвесторів. Для порятунку своїх активів, хтось гарячково скуповував долари, хтось вклався в нерухомість.
Виріс попит на «дешеве» житло
Незважаючи на заяви Національного банку про стабільний курс тенге, після оголошення про дострокові президентські вибори в квітні 2015 року впевненість у неминучості девальвації тільки посилилася. Ринок житла відреагував на ці новини ажіотажним попитом на квартири і будинки в Астані та Караганді. За підсумками квітня в Астані було зареєстровано рекордну кількість угод - 1611.
Зниження доларових цін на ринку житла і зростання курсу американської валюти привернули на столичний ринок безліч покупців. Для власників доларових заощаджень цей час виявилося досить вдалим для придбання. «Відкладений» в 2014 році попит на житло активізувався в на початку 2015-го. За даними Комітету з статистикою РК, в порівнянні з 2014 роком кількість угод в Астані зросла на 67%. Алмати і Караганда показали приріст попиту на 9,3% і 7,6% відповідно.
Зниження доларових цін на ринку житла і зростання курсу американської валюти привернули на столичний ринок безліч покупців. Для власників доларових заощаджень цей час виявилося досить вдалим для придбання.
За словами професійних учасників ринку, головною характеристикою попиту стало його виражене зміщення в бік «дешевого» житла (як правило, покупцеві потрібна однокімнатна квартира невеликої квадратури). В Астані та Алмати - основний попит перемістився в ціновий сегмент від 1000-1200 $ / кв.м.
Наскільки довго збережеться ажіотажний попит на ринку сказати складно, але очевидно те, що вже в найближчі місяці джерела попиту вичерпаються, а нові будуть формуватися з працею, оскільки реальні доходи по країні весь 2015 рік характеризувала тенденція зниження. Те ж саме, швидше за все, продовжиться і в 2016 році. Зниження реальних доходів відбувається за рахунок зростання інфляції, яка за підсумками 2015 року склала 13,6%. В таких умовах у громадян залишається все менше можливості купити квартиру або робити внески за житло під іпотеку.
Пропозиція падає - продавці вичікують
Ключовою подією для ринку нерухомості в 2015 році став перехід до плаваючого курсу тенге 21 серпня. З моменту переходу на плаваючий курс долар виріс з 188 до 340 тенге за долар (за даними на 8 січня 2016 року) або на 80%. На ринку це створило абсолютно неадекватну ситуацію, так як тенгових номінал цін відразу виріс. І покупці, і продавці деякий час були шоковані і відкладали угоди, вторинне житло перестало продаватися. На тлі цього багато продавців прийняли рішення покинути ринок до «кращих» часів. Так, з початку 2015 року в Астані на вторинному ринку житла пропозиція скоротилася на 15%, в Алмати - на 19%, в Караганді - на 25% в порівнянні з початком 2014 року. Продаж квартир в умовах нестабільності стала невигідною.
Барель, долар і квадратний метр
Говорячи про вплив курсу долара на ринок нерухомості, скажімо, що в нинішніх умовах його складно переоцінити. Ціни на квартири до сих пір номінуються в доларах, і тому зміни валютних курсів неминуче позначаються на них. Курс національної валюти залежить від обсягів бюджетних надходжень, а бюджетні надходження за рахунок високої частки експорту нафтових ресурсів від рівня цін на нафту.
Через поповнення бюджету збільшуються реальні доходи населення, стимулюючи підвищення купівельного попиту на ринку житла і навпаки.
Ціни на квартири до сих пір номінуються в доларах, і тому зміни валютних курсів неминуче позначаються на них.
Таким чином, рівень цін на нафту, як один з основних джерел доходів нашої країни, не може не впливати на купівельну спроможність населення, і, як наслідок, на попит на житло. І хоча пряме і швидке вплив цін нафти на вартість житла в явному вигляді не настільки очевидно, але так чи інакше відбивається на ринку з тимчасовим лагом і у взаємозв'язку з іншими факторами.
За розрахунками аналітиків kn.kz, останнім часом кореляція між цінами на ринку нерухомості і курсом тенге до долара збільшилася до 96%.
Що буде з цінами на житло в 2016 році?
В динаміці цін на житло за останні два роки на вітчизняному ринку житла, можна виділити два тренди:
Спадний тренд на ринку житла, що почався з лютого 2014 року, коли тенге був девальвований з 155 до 182 тенге за долар. Назвемо його «лютневий» тренд. З цього моменту відбулася зміна висхідного тренда на спадний. Доларові ціни стали знижуватися в середньому на 0,9% на місяць. Оскільки курс долара весь цей час залишався відносно стабільним, тенгових номінал цін встиг повністю відіграти різницю курсів до липня 2015 року, коли тенгових ціна на ринку житла Астани і Алмати склала 340-350 тис. Тенге, в Караганді - 180 тис. Тенге за квадратний метр . Середня доларова ціна, втративши в період з лютого 2014 по липень 2015 року 17%, повернула свій тенгових еквівалент до значення початку 2014 року. З огляду на той факт, що в цей період ринок розвивався в умовах уповільнення темпів економічного зростання, доходів населення і іпотечного кредитування, можна зробити висновок, що основний вплив на динаміку цін надавали саме зміни курсів валют.
Підтвердженням цьому стала різка зміна «лютневого» тренда в серпні 2015 роки після переходу на плаваючий курс. Зростання курсу долара викликав збільшення темпів падіння цін на житло з 0,8% до 6% в місяць. З моменту переходу на плаваючий курс до кінця 2015 року доларова ціна втратила ще 24%. Регресійно-кореляційний аналіз доларових цін і курсу долара до тенге з серпня 2015 року показав високий ступінь залежності цих факторів. Коефіцієнт кореляції склав 0,97. З моменту переходу на плаваючий курс долар виріс з 188 до 340 тенге за долар, або на 82%. За цей же час доларова ціна встигла відіграти тільки 24%. Навіть на підставі тільки цього можна припускати, що в найближчі місяці доларові ціни продовжать своє піке. Очікується, що ситуація може погіршитися зниженням платоспроможності населення та обсягів іпотечного кредитування.
Трохи про метод прогнозу
Складність будь-якого прогнозування полягає в тому, що на економічні процеси в більшій мірі впливає безліч неконтрольованих чинників. Найчастіше причинно-наслідкові зв'язки не піддаються строгому аналізу, а багато явищ виявляються лише тоді, коли вони вже проявилися.
Крім того, існує безліч параметрів, виражених у спосіб, які також необхідно врахувати. І чим більше таких факторів, тим вище виявляється ймовірність помилки. Для розробки прогнозу на минулий 2015 рік аналітична служба kn.kz використовувала регресійний аналіз на основі впливу на ціну житла кількох факторів: прибутків населення, обсягів іпотечного кредитування, цін на нафту і курсу долара до тенге.
Складність даного методу полягала в тому, що для прогнозування цін було необхідно правильно спрогнозувати кожен з факторів, що і викликало основні труднощі. В кінці минулого року працездатність моделі була перевірена на основі вже реальних даних, і вона показала непогану прогностичну здатність. Разом з тим, як видно з діаграми, модель показувала близькі прогнозні значення до серпня 2015 року, поки курс долара залишався стабільним. На різку зміну валютної політики модель реагує таким же різким зниженням цін, що, в принципі, логічно, але в даному випадку модель не може врахувати психологію продавців, які не готові відразу скинути ціни. Тому для прогнозування динаміки цін після серпня 2015 року потрібно застосувати іншу модель, що враховує поточні темпи зниження.
Для розробки прогнозу динаміки цін на 2016 рік аналітична служба kn.kz використовувала трендовий метод прогнозування, заснований на регресійному аналізі часових рядів. У розрахунках прогнозу до червня 2016 року застосовується поліноміальна функція другого порядку. Прогноз цін заснований на припущенні, що оскільки підвищення долара викликало збільшення тенгових номінальних цін більш ніж на 80%, в найближчі півроку ринок буде відігравати різницю курсів. Прогноз був зроблений до червня 2015 року, оскільки в більш віддаленій перспективі метод перестає працювати, так як не враховує макроекономічні та сезонні фактори. Прогноз на рік показав, що середня ціна на ринку житла Астани подолає позначку в 1000 $ / кв.м вже до середини 2016 року.
Поведінка ринку в другому півріччі 2016 року багато в чому буде залежати від ситуації на світових ринках, тому його розвиток може піти за різними сценаріями.
Прогноз цін заснований на припущенні, що оскільки підвищення долара викликало збільшення тенгових номінальних цін більш ніж на 80%, в найближчі півроку ринок буде відігравати різницю курсів.
З середини 2016 року ми чекаємо, що на ринку почнуться деякі позитивні зміни, пов'язані зі стабілізацією цін на нафту і курсу тенге. Дані припущення пов'язані з прогнозами нафтових аналітиків, які припускають, що свого «дна» ціни на нафту досягнуть в найближчі місяці, за якими послідує стабілізація і плавне зростання котирувань. У разі реалізації цього сценарію, ймовірно, що темпи падіння цін на житло в другому півріччі 2016 року стануть сповільнюватися, а при курсі долара 350-360 тенге, середня ціна на житло в осінній період в Астані та Алмати стабілізується приблизно на рівні 970-1000 $ /кв.м і 1000-1200 $ / кв.м, в Караганді на рівні - 550-600 $ / кв.м.
У разі ж продовження падіння цін на нафту слід очікувати подальшого ослаблення тенге і зниження реальних доходів, що сприятиме продовженню зниження цін на ринку нерухомості.
Оскільки економічних передумов для зростання платоспроможного попиту в 2016 році не передбачається, в 2016 р середні доларові ціни на ринку житла просядуть ще на 28-30%, а до кінця року в разі подальшого ослаблення тенге можуть втратити ще стільки ж.
В цілому, якщо узагальнити прогноз, в 2016 р посиляться тенденції минулого року. Навіть незважаючи на прогнози експертів про досягнення цін на нафту свого «дна» і зростанні нафтових котирувань, це не зможе викликати швидкого значного поліпшення ситуації. Разом з тим висока потреба в житлі, в свою чергу, буде підтримувати тенгових ціни приблизно на одному рівні. За оцінками аналітиків з порталу, в Астані та Алмати цей рівень може скласти 340-360 тис. Тг / кв.м, в Караганді - 180 тис. Тг / кв.м.
інформаційна служба kn.kz
Що буде з цінами на житло в 2016 році?