- Олексій Кузін
- Що відбувається на ринку
- Анна і Михайло Кошелєва
- Як підготувати квартиру
- Як платити податки
Олексій Кузін
співзасновник сервісу для здачі квартир Maroom
Що відбувається на ринку
Кількість пропозицій квартир під комерційний найм з початку року істотно зросла. Причиною тому послужили падаючий попит і зростаюча кількість вперше виставлених під найм квартир. Все більше людей, які залишили країну на невизначений термін, що здають своє єдине житло.
Орендні ставки сильно впали, вже до початку травня квартири здавалися приблизно на 20% дешевше, ніж в лютому. А з початком літа додалися сезонні короткострокові пропозиції, що також чинить тиск на розмір місячної орендної плати. Як правило, літнє зниження цін становить 5%, а з завершенням літнього сезону спостерігається зворотний рух. Так що ситуація для власників буде складатися дещо краще до середини осені.
Але ключовим моментом завжди був і залишається підбір орендаря, оцінка його порядності і платоспроможності. Багато власників квартир покладаються виключно на свій досвід, але я рекомендую перевірити надану інформацію за допомогою простих пошукових запитів на ім'я і номером телефону потенційного мешканця. У компанії Maroom ми також використовуємо скоринг - метод оцінки, який використовують банки, приймаючи рішення про видачу кредиту.
Здавати квартиру я б рекомендував через інтернет і перевірені агентства: друзі і знайомі, як правило, розраховують на знижки і особливі умови. Найкращий варіант, коли ваш агент зацікавлений в сумлінному мешканця, - так стан справ у разі довірчого управління, послуги з обслуговування або консьєрж-сервісу. Наприклад, наша компанія оцінює квартиру, призводить її в порядок, страхує, знаходить і перевіряє мешканців, а потім щомісяця стягує плату з урахуванням податку на доходи фізосіб. Послуга такого роду обходиться господарям в 7% від квартплати.
Анна і Михайло Кошелєва
власники дизайн-проекту happystation.ru
Як підготувати квартиру
Визначтеся з аудиторією вашого оголошення про здачу квартири. Це визначить і то, як швидко ви її здасте, і то, хто стане вашим мешканцем і з ким вам приємніше спілкуватися. Більшість людей влаштує і чехословацький сервант, і килими на всіх стінах, і лінолеум під малахіт. Якщо завдання - монетизувати квартиру, краще призначте справедливу ціну. Навіть самі убиті здаються, коли господар розуміє, що роки минають, а орендар на білому коні так і не з'явився.
Але якщо інвестуєте трохи часу і коштів (недавно ми давали кілька порад про те, як це зробити максимально ефективно), то квартирою зацікавиться і молодь зі смаком. Іноді чиста ванна важливіше, ніж близькість метро.
У Німеччині кожен в'їжджає в знімну квартиру отримує абсолютно білі стіни і зобов'язаний їх залишити такими ж, виселяючись. На наш погляд, ця рада відмінно працює і для нас.
Здорово буде, якщо ви розоритеся на кілька підлогових світильників і великих фоторамок з постерами формату А1, А2, - мешканці потім зможуть вставити свої фотографії або постери, а квартира зі стінами, на яких щось висить, завжди виграшніше. Замініть плитку у ванній і керамічний фартух на кухні, вибираючи НЕ візерункові, а просто кольорові варіанти. Те ж правило годиться для фіранок і штор, ну і непогано було б, щоб вони взагалі були.
Але самий-самий простий рада, як швидше здати квартиру: витратьте на пристойні фотографії, зроблені дзеркальною камерою з відповідним об'єктивом. Навіть обдерті шпалери придбають наліт вінтажності, якщо їх не фотографувати на Nokia 3110 зі спалахом через стакан води.
Як платити податки
Здача власної квартири в оренду - зовсім не складний бізнес. Він забезпечить вас додатковим доходом без постійних великих витрат. Укладати договір чи ні - питання не варто. Це перш за все ваша безпека: гарантія збереження вашої власності і своєчасної оплати. У разі розбіжностей суперечки будуть регулюватися положеннями в договорі. З звичайними громадянами укладається договір найму житлового приміщення, а з організаціями - договір оренди. Договір найму з фізособою може бути укладений на строк не більше п'яти років, а договір оренди може бути безстроковим. Договір оренди з організацією, укладений на термін більше одного року, обов'язково потрібно зареєструвати в Росреестра.
Орендна плата, як і будь-який дохід, оподатковується. Не секрет, що більшість таких угод проводяться в стороні від податкової. Але мало хто знає, що про здачу квартири в оренду податкова може дізнатися з інших держорганів (наприклад, з Росреестра, що у вас кілька квартир у власності), від дільничних, сусідів, а буває, і навіть від незадоволених орендарів. Рекомендуємо вам вести чесну, але вигідну гру.
Ви можете здавати квартиру як фізособа і сплачувати ПДФО або стати індивідуальним підприємцем, вибравши один із спеціальних режимів оподаткування. Що для вас буде вигідніше, залежить від доходу.
Якщо орендна плата менше 14 тисяч рублів на місяць, оформите договір як фізособа - ваші податки складуть 13% від цієї суми. За підсумками року до 30 квітня треба здати звіт 3-ПДФО з додатком копії договору оренди і заплатити податок. Термін перерахування податку - до 15 липня. Здати звіт і заплатити суму податку потрібно до інспекції за місцем вашої прописки. При орендній ставці в 14 тисяч рублів податками за рік ви втратите 21 840 рублів.
Якщо орендна плата більше 14 тисяч рублів на місяць - відкрийте ВП. Зареєструвати ІП нескладно і так само легко можна ліквідувати в будь-який момент. Документи на реєстрацію ви зможете підготувати самостійно: є безкоштовні сервіси, які допоможуть це зробити швидко. При реєстрації ІП разом з документами обов'язково подайте повідомлення на застосування спрощеної системи оподаткування, в ньому вкажіть об'єкт «Доходи». Тоді з орендної плати ви будете платити податок лише 6%. Через п'ять днів вас зареєструють і видадуть свідоцтво. Важливо пам'ятати: індивідуальні підприємці повинні платити за себе страхові внески. Сума внесків - 22 261 рубль 38 копійок. Це обов'язкова частина. І є додаткова: якщо за рік ви заробите більше 300 тисяч рублів, то потрібно заплатити 1% від доходу понад цієї суми. Вам потрібно поквартально платити податок до 25 квітня, 25 липня і 25 жовтня. Один раз за підсумками року подати звіт і оплатити остаточну суму податку за рік до податкової за пропискою. Термін звітності - до 30 квітня наступного року. При орендній ставці від 15 до 25 тисяч рублів на місяць на податки і внески піде 22 261 рубль.
За здачу квартири в оренду ІП може працювати і на патенті. Патент хороший повною відсутністю звітності, але рідко виявляється вигідним. Вартість патенту встановлюється в кожному регіоні окремо. Наприклад, в Москві здача в оренду квартири до 50 квадратних метрів в районі ЦАО обійдеться в 45 тисяч рублів на рік плюс страхові внески. Мінімальні відрахування складуть майже 70 тисяч рублів на рік. Для нашого прикладу патент буде вигідніше інших варіантів тільки з орендною платою більше 80 тисяч в місяць.