Оцінка ефективності девелоперського проекту, підготовка його бюджету, можуть бути пов'язані з проблемами, так як більшість рекомендацій, шаблонів і взагалі всіх матеріалів з аналізу інвестиційних проектів орієнтовані на бізнес виробничого типу. З точки зору використовуваних на виході фінансових показників все це підійде і для будівництва житлового будинку. Але структура будівельного бізнесу сильно відрізняється, тому на етапі підготовки фінансової моделі ви навряд чи зможете спиратися на досвід оцінки в сфері виробництва. У цій статті я розгляну деякі типові «проблемні» елементи будівельного бізнесу.
Найважливіша відмінність будівельного проекту - це цикл виробництва і продажу. Звичайний бізнес починається з того, що компанія інвестує в створення засобів виробництва: будівель, обладнання, техніки, запасів. Ці основні засоби не призначені для продажу, вони залишаються власністю інвестора, а виробництво і продаж продукції повторюється циклічно протягом усього проекту. При будівництві будинку все не так. Побудований будинок може виглядати як довгостроковий актив, але воно є ще й товаром, який інвестор продає покупцеві. Тобто весь цикл від початку будівництва до розпродажу всіх квартир - це один великий цикл виробництва, і собівартість продукції (квартир) треба розраховувати, аналізуючи весь проект. Це сильно змінює структуру моделі.
До цього відмінності додається кілька специфічних елементів. Наприклад, хоча інфляція і різні схеми визначення ціни можуть зустрічатися в будь-яких проектах, для житлового будівництва характерні певні варіанти і було б бажано реалізувати їх в моделі. Склад і структуру витрат теж можна адаптувати під цей тип бізнесу, така спеціалізована модель буде полегшувати життя на етапі роботи з даними проекту.
В цілому, структуру фінансової моделі будівельного проекту можна представити так:
Це загальний план, але в кожному блоці такої моделі є багато тонкощів, які бажано врахувати при підготовці структури. Назвемо деякі з них.
1.
Ціна будівництва це один з ключових для проекту параметрів, і вона на етапі моделювання часто відома тільки по аналогам, тобто готової і законтрактованої кошторису немає. Це є причиною недооцінки вартості будівництва - адже якщо вартість споруди відома в сьогоднішніх цінах, але фактично контакт на окремі етапи полягатиме через рік-півтора, то цілком природно, що його ціна буде вищою. А в моделі буде вказана сьогоднішня сума!
Щоб цього не відбувалося, необхідно дуже уважно стежити за тим, на яку дату визначено ціни і чи правильно модель застосовує до цих цін інфляцію. Способів забезпечити таку коректність можна придумати багато. Наприклад, в Альт-Інвест Будівництво для цього передбачена схема, при якій вартість етапу вводиться у вигляді загальної суми в сьогоднішніх цінах, а розподіл витрат зазначено у відсотках - тоді реальна сума витрат буде автоматично визначатися з урахуванням накопиченої інфляції:
2.
Інша проблема моделювання будівельних проектів - собівартість проданих площ. У циклічному виробничому процесі, наприклад у виробництві меблів, питання правильного обліку собівартості зводяться до того, що необхідно обчислювати амортизацію для будівель і устаткування, а в іншому просто всі витрати кожного періоду віднімаються з доходів цього періоду і отримана сума вважається прибутком. У повноцінному бухобліку все, звичайно, складніше, але приблизні стратегічні моделі цілком обмежуються таким підходом.
Але в будівництві витрати на створення квартир або офісних площ сильно розподілені по часу, так само як і доходи. Обчислити суми податків окремо в кожному періоді абсолютно неможливо, так як помилки будуть значними. Отже, треба передбачити окрему таблицю, в якій будуть зводиться всі складові собівартості. У ній ми обчислюємо собівартість квадратного метра, яку і застосовуємо до продаваним площами. В результаті, розраховані податки будуть досить близькі до реальності.
3.
Ще один тонкий питання організації обліку в моделі - пайовики і співінвестори. Це покупці, які купують квартири і комерційні площі на етапі будівництва. З маркетингової точки зору опис цих продажів зазвичай нічим не відрізняється від продажу готових площ: ціни і обсяги, графік платежів, темпи зростання і т.п. Але облік продажу пайовикам відрізняється досить сильно. Є очевидні речі: продажу в іншому періоді, передача приміщень тільки після добудови будівлі. Менш очевидні, але дуже важливі і відмінності в оподаткуванні продажу пайовикам і продажів готових квартир. В результаті виявляється, що поєднати ці два види продажів в одній таблиці можна, але для цього доведеться створювати складні формули, що враховують то один, то другий варіант.
Більш простим і витонченим рішенням буде рознести продажу пайовикам і продажу готових площ в дві самостійні таблиці. Це робить модель трохи менш гнучкою при змінах планів продажів, але спрощення всієї структури з лишком компенсує цю незручність.
4.
При плануванні продажів квартир або машиномісць на стоянці буде зручно користуватися одиницями і будувати прогнози в штуках. Але комерційні площі зазвичай здаються просто в квадратних метрах, нарізка поверхів на офіси і магазини буде індивідуальною і ніяких типових однакових приміщень не буде. Значить такі типи приміщень краще планувати відразу в квадратних метрах. Це важливо передбачити в моделі: вона повинна однаково підходити для обох видів планування. Ми зробили для цієї мети перемикач при створенні нових статей доходу, він налаштовує вид статті і спосіб опису обсягів продажів. Але на початковому рівні можна реалізувати перемикання і просто за допомогою прапорів в таблиці доходів.
Треба звернути увагу на те, що як би не планувалися доходи - в одиницях або в квадратних метрах - модель завжди повинна передбачати розрахунок того, скільки квадратних метрів продано в складі квартири, так як від цього залежить розрахунок собівартості й підвищення податків.
5.
Останній приклад спеціального рішення при створенні моделі - облік розстрочок. Зараз багато квартир продаються з розстрочкою, яка доходить іноді до 1,5-2 років, причому це не іпотека, яка фінансується банком, а саме розстрочка, пропонована забудовником. Тобто кожна продаж виливається не в один платіж від покупця, а в цілу серію платежів.
Існує тільки один спосіб акуратно врахувати це: необхідно моделювати «водоспад» надходження грошей, виділяючи для кожного траншу свою рядок. В Альт-Інвест Будівництво число рядків-траншей визначає користувач при додаванні статті доходу, а в простій таблиці без автоматизації можна передбачити 8-12 рядків і заповнювати тільки ті з них, які будуть потрібні. Сума надходжень по всіх рядках буде підсумковим доходом від продажів.
Це, звичайно, далеко не всі тонкощі створення фінансових моделей для нерухомості, але для початку перераховані тут рішення можуть допомогти при проведенні аналізу. Більш детально з зовнішнім виглядом фінансових моделей можна познайомитися на прикладі демо-версії програми Альт-Інвест Будівництво.