Клієнти перед підписанням договору на надання послуг часто запитують: «Цей договір стандартний?», Їм ствердно кивають. Люди підписують договір і з радістю потискають руку тільки що найнятому фахівця з нерухомості, а через пару тижнів з досадою виявляють незручні для них пункти договору. Мало хто читає договір, уважно вчитуються лише одиниці. Біч російського громадянина - юридична безграмотність, психологія - авось пронесе. «Тонкі місця» договору на надання послуг.
Практиці відомі випадки, коли клієнтові, незадоволеному умовами договору, пропонують звернутися в іншу ріелторську компанію, замість того щоб конкретизувати деякі пункти. Проблема в тому, що багато агентств нерухомості працюють за неповним договором. Існує типовий договір, який розроблений Уральської палатою нерухомості. Парадокс: цей договір використовують як члени громадської організації, так і інші учасники ринку, які не мають до неї відношення. Типовий договір зручний, він не передбачає великої відповідальності. Більш досконалі договори, з точки зору споживача послуг, якщо й існують, то далеко не всі компанії готові використовувати їх. У типовому договорі існують тонкі місця, і навіть дірки, які є найкращою страховкою професійної діяльності ріелторів. За типовим договором після завершення угоди спеціалічсту по нерухомості неможливо пред'явити претензії. В результаті укладення договору клієнт в майбутньому може притерпітися ряд незручностей.
Договір не розкриває значення термінів: «належне оформлення договору», «вся цікавить клієнта інформація». Адвокат Олена Івукіна: «Було б правильніше, якби договір на надання ріелторських послуг був сформульований чіткіше, дозволяв би сторонам одноманітно розуміти значення цих термінів. Для цього в юридичній техніці використовуються такі прийоми, як визначення термінів, які використовуються в договорі в преамбулі або в самому тексті. Це дозволило б уникнути спірних ситуацій при виконанні договору про надання послуг ».
Типовий договір не прописує ряду важливих деталей. Наприклад, в ньому не міститься інформація про стан об'єкта нерухомості, який людина за допомогою ріелтора бажає придбати. Покупці самі повинні чітко охарактеризувати бажаний об'єкт і зафіксувати його характеристики в договорі: площа, стан, район міста, поверховість і вид будови. Якщо всього цього в договорі немає, то у виконавця виникне можливість підбирати об'єкти, відповідні договору, але не задовольняють інтересам замовника.
Обов'язково повинен бути детально розписаний пункт про винагороду ріелтора. Бажано, щоб воно було виражено конкретною сумою. У ряді випадків клієнт не знає, який гонорар отримав ріелтор (до питання про приховані комісії). Спеціаліст з нерухомості отримує відсоток від угоди, але якщо вартість об'єкта нерухомості фіксується, значить, гонорар ріелтора можна обчислити і вказати в договорі. Фіксація комісійних у відсотках робиться з розрахунком на те, що сума угоди може змінитися, а це - підводний камінь для клієнта.
Пункт про відповідальність виконавця повинен бути чітко прописаний. За неякісно надані послуги повинні бути передбачені штрафні санкції.
Якщо подумати про ідеальний договорі на надання послуг, де досконально опрацьоване кожен пункт, то таким документом може стати пухкий томик в кілька десятків сторінок. В даний момент обсяг цього документа в безлічі агентств нерухомості обчислюється лише кількома сторінками. Короткий договір з куцим переліком обов'язків зручний практично всім: клієнти не люблять вдаватися в деталі, ріелтори не бажають нести велику відповідальність. Для того щоб відбулися зміни, необхідно щоб накопичилася критична маса людей, незадоволених таким порядком речей. Але це непросто - операції з нерухомістю пересічний громадянин виробляє лише кілька разів у житті.
Типовий договір: обов'язки ріелтора де-факто і де-юре.
Один з основних козирів ріелторів - перевірка юридичної чистоти документів об'єкта нерухомості, вивчення історії квартири. Однак якщо зазирнути в типовий договір на надання послуг, то цього пункту там годі й шукати.
Поняття «юридична чистота» не закріплено в законодавстві, що дозволяє розуміти цей термін по-різному. Для покупця головне, щоб володіння придбаної квартирою не обернулася проблемами в майбутньому.
Клієнту можуть скільки завгодно розповідати про секретні базах даних і особливі зв'язки, але якщо виникне проблема після завершення угоди, - крайнього не знайти. Процедура добросовісної перевірки документів досить складна, потребує відвідування ряду інстанцій: паспортного столу, реєстраційної палати, адміністрації міста ... Досконально перевірити всі документи складно. Наприклад, в паспортному столі приватній особі, швидше за все, відмовлять у наданні інформації про чужій квартирі. А адже саме це інформація вкрай важлива - люди, які відмовилися від приватизації, зберігають право проживання в квартирі довічно. Якщо вивчати історії жителів квартири, бажано з'ясувати, хто і коли жив, народжувався, помирав. Адвокат Олена Івукіна розповідає, що в її практиці був випадок, коли історія квартири перевірена ніким не була, а через 8 років після покупки житла з'явилися громадяни, які мають право проживання в квартирі, і вони були підселені в судовому порядку до нових власників житла.
Часом обіцяна перевірка юридичної чистоти документів зводиться лише до зовнішнього оцінювання паперів, що надаються клієнтом, на наявність явних дефектів: помарок, виправлень.
Фахівці з нерухомості охоче розповідають про гріхи колег: «Перевірка юридичної чистоти документів іноді полягає тільки в тому, що ріелтори вивчають право власності і звіряють відомості з паспортними даними власника, хоча і дивляться-то часом неуважно», - розповідає Денис Шапенскіх, директор АН « четвертий квартал ».
До переліку обов'язків ріелтора входить «підготовка необхідних документів для належного оформлення угоди». Ріелтори розповідають, що клієнти часто не оформляють нотаріальну довіреність на збір документів для фахівця з нерухомості. Пов'язаний цей факт і з економією коштів, і з острахом, що наймана людина документи підробить. Найчастіше клієнти збирають всі документи самостійно.
За типовим договором в обов'язки ріелтора входить збір необхідних документів, але на практиці це здійснюється не завжди. У той же час, ріелтори якимось чином перевіряють юридичну чистоту документів на об'єкт нерухомості, хоча це не входить в перелік їх обов'язків, закріплених в договорі. Все залежить від фахівця - хтось може сумлінно перевірити всі документи, а хтось лише пообіцяти.
Досвід інших країн.
Характер діяльності зарубіжних колег помітно відрізняється від роботи вітчизняних фахівців з нерухомості. Якщо говорити про роботу ріелторів в Великобританії, то усі послуги закріплені в договорі. Договори складаються індивідуально, якщо щось в договорі не прописано, то розраховувати на виконання цього не варто. Як правило, ріелтори займаються підбором об'єкта, консультуванням клієнта з правових і організаційних питань, проведенням показів об'єктів. Крім цих послуг, деякі великі ріелторські компанії Сполученого Королівства можуть зібрати інформацію про кредитні організації, скласти огляд можливого прибутку від об'єкта, підшукати керуючу компанію або самостійно надавати ці послуги.
Наталя Казаріна, керуючий директор «Fortus Ltd» (Лондон): «За перевірку документів відповідають адвокати сторін. При угодах існує дві сторони - продавець зі своїм адвокатом і покупець зі своїм адвокатом ». У Росії адвокати надають такі послуги, але вони не користуються великою популярністю серед населення, більш того, багато громадян навіть не знають про те, що адвокати займаються перевіркою юридичної чистоти документів.
У Сполучених Штатах послугу з перевірки юридичної чистоти надає юрист з ріелторської компанії. Оплачувати ці послуги окремо не доведеться, це входить в оплату послуг ріелторської компанії. За словами Ольги Бояркіної, фахівця з нерухомості «Florida Investment», комісійні ріелтора в їх компанії становлять 2% від суми угоди (з урахуванням роботи юриста). Для порівняння, послуги вітчизняного ріелтора обійдуться клієнтові в 1,5-2 рази дорожче, при цьому клієнт повинен повірити ріелтору на слово, що перевірка чистоти документів буде зроблена. Вартість послуг російського фахівця з нерухомості приблизно дорівнює гонорару ріелтора з Португалії. Комісія агентства нерухомості в Португалії складає в середньому 4-5% від суми угоди, юридичними питаннями відають адвокати, їхні послуги обійдуться в 1% від угоди.
У США закріплено законодавством, що при проведенні операції ріелтор не має права виступати з боку і продавця, і покупця. У Росії в Цивільному кодексі також закріплено, що угоду можна оскаржити, якщо представник одного боку укладає угоду з іншою. Однак в Єкатеринбурзі поширена практика, коли ріелтор представляє інтереси обох сторін. Це навіть закріплено в типовому договорі продажу об'єкта нерухомості: «Ріелтор, що діє за дорученням продавця, зобов'язується вчинити дії, спрямовані на придбання клієнтом об'єкта нерухомості».
В Америці ріелтор, який напартачив, безкарним не залишиться. За діяльністю ріелтора стежить Департамент з якості. «Якщо клієнт незадоволений, з'ясовуються причини і проводиться бесіда з ріелтором, вживаються заходи. Якщо причиною невдоволення є недостатня кваліфікація ріелтора, то його відправляють на курси підвищення кваліфікації. У виняткових випадках застосовують штрафні санкції, аж до звільнення. А також клієнту можна замінити ріелтора і надати сервіс з урахуванням всіх його зауважень », - розповідає Ольга Бояркіна. Після успішно наданої послуги ріелтором клієнт повинен підписати акт виконаних робіт, в якому вказуються претензії і зауваження. Ольга Марк Ландсберг віце-президент компанії «Beverly Alliance Real Estate Investmnet Group» (США): «Чим докладніше спочатку була розписана послуга в договорі, тим легше буде довести, що вона була виконана неякісно. Питаннями невдоволення і компенсації займаються суди. Найсуворіший суд в світі, що захищає інтереси споживача, - це суд в США. Нікому мало не покажеться ».
У Португалії, для того щоб займатися ріелторської діяльністю легально, кожному фахівцю необхідно отримати ліцензію Інституту будівництва та нерухомості (Instituto da Construcaoe do Imobiliario, IP (InCI, IP)). У разі порушення ліцензію у фахівця з нерухомості можуть відкликати. В'ячеслав Ешану, директор АН «PE PortugalEstate»: «Клієнт може зафіксувати невдоволення роботою агента в книзі скарг, яка знаходиться в офісі АН. Агентство має надіслати копію скарги протягом 5 днів в Інститут будівництва та нерухомості. Ця організація накладе штрафи відповідно до законодавства. Якщо фахівець не має сертифікату, то агентство отримає штраф. У деяких випадках можуть навіть анулювати ліцензію агента або всього агентства ».
Розподіл обов'язків.
Для того щоб звести до мінімуму ризики при проведенні операції з нерухомістю за участю посередника, необхідно мати на увазі, що навіть кваліфікований фахівець з нерухомості не є панацеєю від усіх бід. Треба розуміти, де починаються, а де закінчуються обов'язки ріелтора.
При підписанні договору на надання послуг необхідно звернути особливу увагу на предмет договору, права і обов'язки сторін, термін дії договору, вартість послуг, що надаються і порядок розрахунків.
Варто пам'ятати і про те, що якщо угодою займається ріелтор, який представляє інтереси однієї зі сторін, то другій стороні буде незайвим перевірити ще раз всі документи. Процедура ця непроста, вимагає чималих витрат часу. Якщо самостійно займатися перевіркою документів немає можливості і бажання, то можна вдатися до послуг адвоката. З адвокатом укладається договір на надання консультаційних послуг. Спеціаліст підготує запити до всіх можливих інстанцій, направить їх і проаналізує відповіді. З отриманої інформації і буде витікати суть правовідносин. Крім цього, до переліку послуг адвоката входить консультування клієнта щодо необхідних для угоди документів, перевірка зовнішнього відповідності паперів нормам. Якщо клієнт бере на себе доставку запитів, то середня вартість такої послуги - п'ять неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Якщо адвокат буде займатися всім процесом самостійно, то вартість послуги зросте в два рази.
За Цивільним кодексом угоди купівлі-продажу дозволено укладати в простій письмовій формі. Однак навіть ріелтори рекомендують нотаріально завіряти угоду. Нотаріус перевіряє дієздатність сторін, гарантує юридичну силу завіреного документа. У разі помилки нотаріус несе відповідальність всім своїм майном. Не варто забувати, що існують норми права, а існує правозастосовна практика. При вирішенні спорів у суді довіри до нотаріально посвідченою договором буде значно більше.
***
Кожен повинен займатися своєю справою. Ріелтор не компетентний в юридичних питаннях, його прямий обов'язок - підбирати об'єкт нерухомості для продажу чи реалізовувати його, проводити покази, укладати угоди. І ця робота коштує чималих зусиль.
Якщо ви хочете застрахуватися від усіляких ризиків, то варто звертатися до професіоналів, що спеціалізуються на виконанні певного виду послуг. Як видно з таблиці, витрати на додаткові послуги не такі вже й великі. Хтозна, може бути, витративши сьогодні на додаткові послуги трохи більше запланованого, завтра завдяки цьому ви збережете об'єкт нерухомості.
Матеріал підготовлений за участю
Олени Івукіной, адвоката «Адвокатська контора №8»,
Дениса Шапенскіх, директора АН «Четвертий квартал»,
Ольги Бояркіної, фахівця з нерухомості «Florida Investment»,
Ольги Марк Ландсберг віце-президента компанії «Beverly Alliance Real Estate Investmnet Group»,
Наталі Казаріною, managing director «Fortus Ltd»,
В'ячеслава Ешану директора АН «PE PortugalEstate».
У таблиці наведено орієнтовна вартість послуг різних фахівців (при вартості об'єкта нерухомості
2 млн рублів)
Спеціаліст
послуга
вартість
Ріелтор (Єкатеринбург)
Комплекс послуг, спрямованих на придбання / продаж об'єкта нерухомості
60 000 - 80 000 р. (3-4% від суми угоди)
адвокат
Перевірка юридичної чистоти документів
10 000 р.
нотаріус
Нотаріальне посвідчення угоди купівлі-продажу
20 000 - 25 000 р.
Ваша думка? Залишити коментар...
Клієнти перед підписанням договору на надання послуг часто запитують: «Цей договір стандартний?Ваша думка?