Ажіотажний попит на квартири в нових житлових комплексах прискорив темпи іпотечного кредитування на Південному Уралі. Незважаючи на те, що в минулому році іпотечні ставки в більшості банків зросли, челябінці готові влізти в борги, щоб справити новосілля в просторій і світлій квартирі. Чи справді вартість квадратного метра житла в Челябінську вже досягла стелі, чи знизяться до весни кредитні ставки і чи повернуть банки іпотеку без першого внеску - ці та інші питання обговорювалися на круглому столі, організованому сайтом ChelFin.ru. Свою точку зору висловили представники найбільших федеральних і регіональних банків, будівельних компаній і агентств нерухомості.
У минулому році в регіоні виник іпотечний бум. Як зазначає начальник економічного відділу Головного управління Банку Росії по Челябінській області Ольга Лазарєва, за 11 місяців 2012 року обсяг іпотечних кредитів, наданих жителям Південного Уралу, збільшився в півтора рази - банки видали 22 770 кредитів на 23 984 млн рублів. Коло банків, готових надавати довгострокові кредити на придбання житла, розширився - іпотечні програми пропонують 88 банків, в тому числі сім регіональних. Однак безумовним лідером регіонального ринку іпотечного кредитування традиційно залишається Сбербанк: за минулий рік портфель іпотечних позик банку збільшився на 39,8% до 17 987,6 млн руб.
«Дійсно, в минулому році багато банків, які припинили іпотечне кредитування під час кризи, відновили надання кредитів на придбання житла, проте не дивлячись на те, що формально іпотечні програми присутні в лінійках багатьох банків, далеко не всі дійсно готові активно розвивати цей напрямок - споживчі кредити на короткий термін приносять більше прибутку », - зазначає регіональний директор Промсвязьбанка в Челябінську Андрій Рочев.
Як підкреслила представник регіонального управління Банку Росії, швидкі темпи розвитку іпотечного кредитування не привели до зростання простроченої заборгованості: в абсолютних цифрах вона навіть знизилася на 4,1% до 1369,7 млн руб.
Як зазначила Ольга Лазарєва, сьогодні южноуральцев беруть іпотечні кредити, як правило, на термін від восьми до тринадцяти років, а усереднені показники процентних ставок за іпотечними рублевих кредитах в минулому році збільшилися на 0,5 процентних пункту до 12,4%. При цьому процентні ставки по кредитах в іноземній валюті не змінилися - 8,6%, проте, як відзначають представники банків, іпотека в доларах або євро в нашому регіоні - швидше виняток з правила.
Експерти пов'язують хороші темпи розвитку іпотечного кредитування в регіоні з активним будівництвом нового житла і зростанням рівня доходів населення.
«Випереджаючий російські показники зростання іпотечного кредитування на Південному Уралі пояснюється тим, що Челябінська область - один з найбільш активно забудовуються регіонів - так, в минулому році зведено близько мільйона квадратних метрів житла. Це рекордний показник за останні десять років, - зазначає керуючий РОО «Челябінський» ВТБ24 Ірина Кудрякова. - При цьому вартість квадратного метра - одна з найнижчих в країні, що також сприяє зростанню активності на ринку іпотечного кредитування. Безумовно, ціни на квартири в минулому році зросли, але тим не менше залишаються на доступному рівні - близько 40-42 тисяч рублів за квадратний метр ».
За оцінками Гільдії ріелторів Південного Уралу, в минулому році нове житло економ-класу зросла в ціні на 17%, квартири в будинках підвищеної комфортності - на 13%. «При цьому не варто забувати, що у вересні один з найбільших забудовників підняв ціни на квартири в споруджуваних будинках на 16% - якщо виключити цей фактор, то зростання вартості квадратного метра в новобудовах був на рівні 11%», - відзначає директор з розвитку компанії «Служба нерухомості» Денис Стукалов. За словами експерта, на вторинному ринку зростання вартості квадратного метра відбувається з запізненням.
Досить млява динаміка цін на житло вигнала з ринку спекулянтів, які прагнули отримати надприбуток на швидких операціях з квартирами в будинках, що будуються. «Купуючи квартиру в споруджуваному будинку, можна було після перепродажу через кілька місяців отримати прибуток в 25-30%, - говорить Денис Стукалов. - Сьогодні забудовники більш уважно підходять до ціноутворення, чітко прораховують попит ». За його словами, челябінці і сьогодні готові розглядати вкладення в нерухомість в якості вигідною інвестиції, однак орієнтуються вже на більш тривалі терміни.
«Дійсно, до кризи в споруджуваних будинках викуповувалися цілі під'їзди. Зараз частка інвестиційних квартир різко знизилася. Принаймні - в іпотеку, набувають тільки в розстрочку або на власні кошти, тому що прибутковість угоди з урахуванням іпотечних ставок і динаміки цін на житло прагне до нуля », - говорить заступник генерального директора з економіки ЮУ КЖСІ Лариса Гусак.
Експерти досить стримані в прогнозах і розраховують в більшій мірі на те, що в цьому році ціни будуть триматися на тому ж рівні, з поправкою на інфляцію, або показувати плавний приріст в межах 1-2 відсотків на місяць. При цьому звучать і обережні висловлювання про те, що відчувається вже надлишок пропозицій по новобудовах.
«Дійсно, в минулому році був сплеск інтересу жителів міста до житла в низькому ціновому сегменті: можна було купити квартиру-студію в межах 1 млн рублів або трохи вище, відчувався високий попит і на двокімнатні квартири невеликого метражу в найбільш популярних житлових комплексах, - розповідає Денис Стукалов. - З іншого боку, було затребувано і житло підвищеної комфортності в центрі міста, в гарному будинку - вибудовувалася ціла черга. У той же час є новобудови, за якими продажу дуже затягнуті ».
Як зазначає експерт, в житловому будівництві проявилася цікава тенденція: довгий час робочі райони Челябінська опинявся поза зоною уваги забудовників, але в минулому році намітилися деякі зрушення. «Це хороший знак, що в Ленінському районі нарешті з'явилися будівельні майданчики, зводяться нові будинки, - каже Денис Стукалов. - У районі багато старого і старого житла, яке не представляє ніякої цінності, і для вирішення цієї проблеми, яка характерна і для Тракторозаводского, Металургійного і навіть Центрального районів, потрібні комплексні міські програми ».
Сьогодні, як зазначає експерт, в робочих районах є як відверто успішні проекти, так і вже зведені будинки, продажу квартир в яких йдуть вкрай повільно. «Зрозуміло, якщо будинок стоїть в темному, необжитому місці, а до зупинки доводиться йти через пустир, це відлякує покупців, - говорить Денис Стукалов. - При комплексному підході до забудови Ленінський район розквітне не тільки фарбуванням фасадів будинків перед приїздом високих гостей, а й хорошими житловими проектами ».
Проте забудовники поки не мають наміру знижувати темпів будівництва житла діє до: 2013 році півсотні будівельних компаній регіону планують звести 169 багатоквартирних житлових будинків, що в цілому складе близько мільйона квадратних метрів житла. У числі найбільш очікуваних проектів - висотний житловий комплекс «Манхеттен» і житловий район «Академ-City» з щільною висотною забудовою, а також заміський селище «Простори».
«Забудовники стали більш уважно підходити до проектування нових житлових районів, прагнучи передбачити не тільки різні варіанти житла в різних цінових категоріях, розвинену інфраструктуру, а й те, щоб у кожного житлового комплексу було« своє обличчя », впізнавана особливість», - говорить директор агентства нерухомості «РіелтСтройком» Олена Крикун.
І часом будівельні організації вирішуються на досить сміливі експерименти. «Житловий комплекс заміського малоповерхового житла« Залісся »на момент запуску здавався спірним, і до початку продажів залишалася інтрига - чи зрозуміють задум, чи приймуть його челябінці, - згадує Олена Крикун. - Але виник шалений попит, і квартири були розпродані практично в перші три місяці ». На хвилі успіху забудовник «Залісся» - будівельна компанія «Грінпарк» анонсувала відразу кілька проектів - заміські житлові комплекси «Женева» і «Простори», а в цьому році на озері Кременкуль з'явиться селище «Грінпарк».
Як зазначає головний експерт групи іпотечного кредитування Челябінського філії ЮніКредит Банку Іван Долгополов , іпотечні кредити на придбання будинку із земельною ділянкою сьогодні надають багато банків. «Кредитуємо з великим інтересом і на хороших умовах», - каже Іван Долгополов. До того ж є програми кредитування під заставу наявної житлової нерухомості, так звані ломбардні кредити. Такі кредити будуть цікаві в тому числі тим клієнтам, які планують придбати земельну ділянку і побудувати на ній будинок.
Різноманітність кредитних програм в банках дійсно дозволяє врахувати різні життєві ситуації. Як зазначає Лариса Гусак, ЮУ КЖСІ пропонує 12 іпотечних програм, в тому числі п'ять федеральних, з державним субсидуванням, що дозволяє утримувати ставки на низькому рівні. Так, за програмою «Новобудова» ставки починаються від 7,9% річних. Запущені пілотні програми «Молоді вчителі» зі ставкою 8,5% річних з субсидуванням з коштів федерального бюджету, «Лояльна іпотека», що відкриває можливість отримати «кредитні канікули» в зв'язку з народженням дитини або хворобою. Великим попитом користується програма «Переїзд», в рамках якої старе житло приймається в залік при покупці нової квартири. «Кожна третя угода відбувається із залученням іпотечного кредиту», - говорить Лариса Гусак.
Одним з головних стримуючих факторів розвитку іпотечного кредитування, на думку Ірини Кудрякова, крім високих процентних ставок, є і необхідність самостійно накопичити початковий внесок. « ВТБ 24 в минулому році проводив активну удосконалення вже наявних іпотечних продуктів. Всі зміни були спрямовані не тільки на підвищення доступності іпотеки, але і на поліпшення сервісу, впровадження чергових нововведень, - каже Ірина Кудрякова. - Так, наприклад у 2012 році ми зробили максимально доступною іпотеку за двома документами «Перемога над формальностями», знизивши початковий внесок за цією програмою з 50% до 35%. Також значно поліпшили іпотеку для військовослужбовців - учасників НІС, збільшивши максимально можливу суму кредиту до 2 250 тис. Руб., Запровадивши кредитування заміської нерухомості, а також спростивши самі процедури кредитування. Самі процентні ставки змінилися незначно, як і раніше середньозважена ставка залишилася нижчою середньоринкової, завдяки чому наша іпотека стала ще доступнішою для більшості населення, а саме для тих, хто не має в своєму розпорядженні великим початковим внеском. Активним попитом користується «Іпотека з держпідтримкою», де відсоткова ставка фіксована на весь термін кредитування і не залежить від розміру початкового внеску - 11% річних ».
Одним з головних стримуючих факторів розвитку іпотечного кредитування, на думку Ірини Кудрякова, крім високих процентних ставок, є і необхідність самостійно накопичити початковий внесок. До кризи в ряді банків були кредитні програми і без початкового внеску - однак чекати їх відновлення в блійжашем часу, на думку експертів, не варто.
«Більшість банків дотримуються консервативної політики і готові надати іпотечний кредит тільки за умови, що позичальник внесе 20%, і лише в рідкісних випадках - не менше 10% вартості житла, що купується за рахунок власних коштів, - каже Олена Крикун. - Тому сьогодні забудовники готові запропонувати покупцям, в яких бачать гаряче прагнення і, головне, розуміння відповідальності вчинку, фінансування в межах початкового внеску на іпотечний кредит ».
Так, з 1 лютого стартує така акція на житловий комплекс «Простори»: придбати квартиру можна буде фактично не маючи власних накопичень: 90% кредиту надасть банк, а решта - будівельна організація, після того, як банк схвалить кредитну заявку. Позика виділяється під 12-14%, що можна порівняти з іпотечними ставками. «Самостійно зібрати перший внесок для покупки квартири досить складно - доведеться жорстко обмежувати себе в звичних витратах, однак якщо розмір заробітної плати дозволяє виплачувати іпотечні платежі, можна вдатися до такої схеми», - вважає Олена Крикун.
Крім того, безоплатну субсидію в розмірі 20% від вартості житла, що купується надає регіональний Фонд сприяння іпотечного житлового кредитування. У Челябінську фондом реалізуються цільові програми з підвищення доступності іпотеки для працівників бюджетних організацій, студентів, молодят.
«Крім того, молодим сім'ям в ситуації, коли не вистачає власних заощаджень для внесення першого внеску для купівлі житла в іпотеку, варто розглянути кредитні програми з запорукою наявного у власності житла, наприклад, квартири батьків, - рекомендує керівник іпотечного центру Промсвязьбанка в Челябінську Лілія Рамазанова . - Так, в лінійці іпотечних програм банку є кредит «Цільовий», що користується високим попитом, - сьогодні кожен четвертий іпотечний кредит, виданий банком в Челябінську, проходить саме за цією програмою ».
Регіональним банкам складно конкурувати з найбільшими федеральними гравцями, що реалізують програми з держсубсидування, проте вони також займають вагому частку регіонального ринку іпотечного кредитування за рахунок власних програм.
«Одним з конкурентних переваг власної програми ЧЕЛІНДБАНКа є відсутність комплексного страхування - обов'язковим є тільки страхування нерухомості, наданої в заставу, що дозволяє позичальникам значно знизити витрати на обслуговування іпотечного кредиту, - зазначає начальник групи продажів і розвитку іпотеки ЧЕЛІНДБАНКА Катерина Семерліна. - В рамках власної програми ЧЕЛІНДБАНК має можливість запропонувати клієнтам широку продуктову лінійку. Позичальник може придбати квартиру як на вторинному ринку, так і на стадії будівництва, а також купити житловий будинок з земельною ділянкою або земельну ділянку для подальшого індивідуального будівництва. Досить активно в 2012 році позичальники Челіндбанка використовували кошти материнського сімейного капіталу, як на погашення іпотечного кредиту, так і в якості початкового внеску. Цей показник становить близько 30% від усіх наданих іпотечних кредитів ».
«Придбання власного житла часом здається непідйомним завданням, і в цьому випадку краще звернутися за консультацією до професіоналів - ріелтори посприяють в будь-яких питаннях, пов'язаних з придбанням житла - починаючи від підбору оптимального варіанту і проведення паралельних угод з продажу старої квартири та купівлі нової, підготовки всій документації і закінчуючи консультуванням з банківським іпотечними програмами і супроводу угоди до остаточних розрахунків і отримання ключів », - розповідає керівник департ Аменті продажів компанії «Ріконт» Ольга Кузьміна.
Як зазначає Лариса Гусак, сьогодні платежі по іпотечному кредиту за однокімнатну квартиру можна порівняти з платою за оренду житла, так що придбання навіть невеликої квартири-студії може стати для молодої сім'ї хорошим доробком на майбутнє, а необхідність виплачувати кредит мотивує на кар'єрний успіх.
Рекомендуємо розглянути найбільш популярні іпотечні програми банків - « цільовий кредит »ЮніКредит Банку, кредит« заставний »Промсвязьбанка, програму« спеціальна »Челіндбанка і« Перемога над формальностями »ВТБ24, а також програми кредитування Південно-Уральської корпорації житлового будівництва та іпотеки .