Тренди на ринку нерухомості Петербурга не дозволяють однозначно визначити сегмент, який «вистрілить» в цьому році.
За інформацією комітету з будівництва Санкт-Петербурга, в 2016 році в місті здано в експлуатацію 3,1 млн кв. м житла (включаючи нове, реконструйоване і ІЖС), що на 2,8% менше, ніж роком раніше. При цьому за підсумками 2016 року м навіть поліпшив свої позиції в п'ятірці регіонів-лідерів. Причина в тому, що обсяги введення впали в Росії в цілому - за даними Росстату, на 6,5% в порівнянні з 2015-м. У Ленінградській області кількість зданого за минулий рік житла теж скоротилося на 6,5% і склало 2,17 млн кв. м. На цьому тлі майже 3% -ве зниження показників в Петербурзі виглядає не як провал, а скоріше як перемога.
- Райони - лідери за обсягами введення новобудов - це Дев'яткіна (Муріно) і Кудрово, - зазначає віце-президент Палати нерухомості Санкт-Петербурга, голова брокерського комітету, генеральний директор агентства «Час нерухомості» Наїля Берестова. - У 2016 році лідером попиту залишався мас-маркет: житло економ-класу і нижнього цінового сегмента комфорт-класу. Економічна ситуація в країні не покращилася, доходи населення не росли, тому люди купували те, що дешевше. Та ж картина збережеться і в році, що наступив.
У головних ролях
За інформацією E3 Group, в 2016 році загальна площа реалізованого в місті житла склала 4 млн кв. м - близько 95 000 квартир, що на 6% більше, ніж в 2015-му. Рекордна кількість угод, близько 50 000, укладено на основі договорів участі в пайовому будівництві. При цьому близько 60% квартир протягом року придбано в іпотеку, тоді як в попередні роки частка таких угод не перевищувала 50%. Однією з головних причин зростання продажів стало продовження програми субсидування іпотеки. Друга причина - стабілізація цін на житло. Протягом року середня вартість квадратного метра залишалася практично незмінною і становила 84 000 рублів в економ-класі і 110 000 рублів - в комфорт-класі. З 2016-му в сегменті мас-маркету укладено близько трьох чвертей загального обсягу угод, з них 48% припало на комфорт-клас, ще 24% - на економ. Елітні квартири вибрали 5% покупців, житло бізнес-класу - 23%. Всього за рік 45% проданих квартир довелося на студії і однокімнатні квартири, 30% - на двокімнатні, 19% склали трикімнатні квартири.
- Оскільки пропозиція обмежено, попит на квартири в сегменті бізнес-класу протягом усього року збільшувався, ціни теж росли - на 1,3% в місяць, - каже головний аналітик E3 Group Анастасія Александрова. - У січні 2016 року середня ціна за квадратний метр бізнес-класу становила близько 165 000 рублей, а в кінці року вже 170 000-180 000. Це вигідні інвестиції, оскільки нерухомість бізнес-класу відрізняється високою ліквідністю - це житло високої якості, яке розташовується в хороших районах: зелених, комфортних, з розвиненою інфраструктурою. Подібних місць в місті залишилося не так багато. І крім того, в нинішній економічній ситуації «зберігати гроші» в якісних квадратних метрах надійніше.
- Валюта і акції - занадто ризиковані вкладення, - згоден президент Асоціації ріелторів Санкт-Петербурга і Ленінградської області (АРСП) Ігор Горський. - Зараз, крім нерухомості, надійних варіантів збереження грошей немає.
На новому місці
На відміну від мас-маркету і бізнес-класу, в сегменті елітної нерухомості в 2016 році відзначалося невелике зниження обсягів продажів. За минулий рік на міський ринок елітного житла було виведено тільки два нових житлових комплексу: ЖК «Щедрін» на 70 квартир і Royal Park на 298 апартаментів.
- Всього на первинному ринку елітного житла продажі велися в 26 об'єктах, - говорить директор департаменту досліджень Colliers International Вероніка Лежнева. - В їх числі такі великі, як «Смольний проспект», «Смольний парк», «Російський дім», «Крестовский de luxe», «Привілей».
За словами директора департаменту елітної житлової нерухомості Knight Frank St Petersburg Катерини Немченко, велика частина пропозиції в еліт-класі була традиційно сконцентрована в Петроградському і Центральному районах, на Крестовському острові і Ливарному проспекті. Але сталося і щось нове: у минулому році на міській карті елітних проектів з'явився Петровський острів з першим на цій території вийшов в продаж елітним комплексом Royal Park від ГК «КОРТРОС».
За даними компанії Knight Frank St Petersburg, за рік в Петербурзі продано 63 000 кв. м нового елітного житла (533 квартири). У порівнянні з 2015 роком динаміка склала -6% (в кв. М) і + 7% (в кількості квартир).
- На первинному ринку середня ціна елітного квадратного метра за підсумками грудня досягала 348 000 рублей, - каже Катерина Немченко. - До рівня 2015 року приріст склав 5,3%. При цьому найбільше подорожчали видові квартири - на 17% за підсумками перших трьох кварталів 2016 року.
Ще однією тенденцією минулого року стало зростання частки апартаментів.
- Продукт такого формату є в арсеналі практично всіх великих забудовників, - говорить президент холдингу RBI Едуард Тиктинский. - Очевидно, що тут Петербург рухається за московським сценарієм. У столиці, особливо в центрі, вже майже 50% нової нерухомості - саме апартаменти. У нас цифри поки що скромніші - близько 10%.
Фото: honka.ru
На первинному ринку елітної заміської нерухомості, за даними компанії Knight Frank St Petersburg, пропозиція в 2016 році скорочувалася і не поповнювалася новими якісними проектами. Однак цей дефіцит компенсувався вторинним ринком, де кількість пропозицій за рік збільшилася в два рази.
- Ціни протягом року не змінювалися, - зазначає Катерина Немченко. - Купівельна активність в елітному сегменті була висока в середині 2016 року і скоротилася до поодиноких угод до його кінця. У котеджних селищах класу В обсяг продажів залишався стабільним.
- До кінця 2016 року ми відзначили якщо не зростання (за підсумками року), то впевнену стабілізацію ринку заміської нерухомості. Деякі наші колеги відзначають навіть невелике зростання звернень і заявок на проектування і будівництво об'єктів заміської нерухомості, - говорить засновник міжнародної будівельної компанії Grunes Haus Олександр Зіракян.
У відносних цифрах за перші два місяці 2017 року біля деяких забудовників намітилося зростання на 5-8% до результатів аналогічного періоду 2015 року.
- На низхідному тренді цін на ділянки в 2014-2016 роках покупці купували тільки ділянки, рідше - готове житло. Почекавши рік-два, люди вирішили приступати до будівництва, цим і пояснюється така «стабілізація і невелике зростання». Очікуємо зростання ринку, в порівнянні з такими ж періодами минулих кризових років, до початку будівельного сезону, а він традиційно починається з приходом весни. Найсміливіші прогнози колег - це зростання на 25% до результатів 2016 року. Ми більш скромні в прогнозі: не більше 11-13%. Причому треба розрізняти зростання угод з нерухомістю (купівля готових будинків) і зростання будівництва об'єктів заміської нерухомості. З початку кризи частка пропозицій готових нових будинків через падіння попиту різко збільшилася в тому числі з-за того, що великі компанії продовжували добудовувати котеджні селища, таунхауси. Саме ці компанії, можливо, відчують максимальне зростання кількості угод з купівлі готових будинків і таунхаусів в межах 13-14%, - вважає Олександр Зіракян.
хіти сезону
Протягом всього 2016 року продовжувала зростати попит на нові квартири на вторинному ринку, віком до 10 років. У АРСП кажуть, що це абсолютно новий тренд. Він обумовлений тим, що нова «вторинка», на відміну від класичної (тобто квартир, побудованих за радянських часів), має всі переваги сучасного житла, при цьому покупець не стикається з ризиком недобудови.
- Згідно зі статистикою нашої компанії, лідером з продажу в минулому році стала нова «вторинка» у Всеволожську районі - з бюджетом приблизно 2,2 млн рублів, - відзначає генеральний директор агентства «Петербурзька Нерухомість» Сергій Дроздов. - Попит на таке житло зростає і буде збільшуватися і далі.
Президент ГК «Екотон», голова правління Санкт-Петербурзької палати нерухомості, віце-президент Асоціації ріелторів Санкт-Петербурга і Ленінградської області Катерина Романенко підтверджує, що на ринку житлової нерухомості може статися перерозподіл попиту.
- Якщо через зміни в законодавстві вартість житла на первинному ринку виросте, то попит зміститься на нову «вторинку». Вплив такого фактора, як підвищення податків на нерухомість і скорочення пільг, ринок відчує не раніше 2018 року, - вважає Катерина Романенко.
У той же час купівельний інтерес до класичної «вторинці», навпаки, протягом року продовжував знижуватися.
- брежневка, хрущовки і навіть сталінки, весь цей «секонд-хенд», за 2016 рік впав в ціні на 15-17%, - пояснює Ігор Горський. У цьому сегменті збільшився час експозиції і залежність ціни від району і транспортної доступності - розкид вартості становить від 80 000 до 120 000 рублів за квадратний метр.
Ще один тренд минулого року - практично повна відсутність попиту на кімнати в комунальних квартирах.
- Кімнати абсолютно перестали продаватися, - зазначає Наиля Берестова. - З 2016-му їх пішло приблизно в два рази менше, ніж в 2015 і 2014 роках. Люди швидше куплять дешеву студію на околиці, ніж кімнату в комуналці, ціна питання однакова: 1,3-1,5 млн рублів.
Програма держпідтримки іпотеки і стабілізація цін на житло призвели до активізації представників класу «міні-рантьє»: людей, які купують нерухомість спеціально для того, щоб потім здавати її в оренду.
- Це громадяни у віці 45-60 років, які або вже не хочуть, або не можуть працювати, - аналізує Ігор Горський. На його думку, очевидною стала також тенденція до зростання ринку якісної легальної оренди.
- На рантьє початок звертати пильну увагу держава, - нагадує експерт. - Заявлено, що будуть відслідковуватися ті, хто здає нерухомість в оренду і не вважає за можливе заплатити податок в 6%. Якщо продекларовані буде виконано, це змінить ринок оренди і якісно, і кількісно.
Конкуренцію здається внайми приватному житлу становить розвивається сектор сучасних апарт-готелів, розрахованих на середньострокову оренду, таких як «Вертикаль», «Салют», YE'S, YE'S plus і т. Д. Вони надають постояльцям широкий спектр послуг, гарантують безпеку і приймають оплату за безготівковим розрахунком, а вартість проживання в таких готелях відповідає цінам на ринку квартир бізнес-класу: від 3000 рублів на добу.
- Рік тому у багатьох були побоювання з приводу того, що чекає ринок, - каже Едуард Тіктінскій. - Але, як бачимо, обвалу не сталося: будинки будуються, квартири продаються.
У той же час особливо сприятливою ситуацію не назвеш, вважає він.
- Кризовий етап багато забудовників проходять непросто. Частина компаній покинула ринок. Собівартість будівництва зростає приблизно на 8-10% в рік, а для зростання ринкових цін передумов немає, - зазначає Едуард Тіктінскій.
нові рекорди
Ринок комерційної нерухомості в минулому році активно розвивався. У 2016 році в місті ввели 22 нових бізнес-центру, сумарна орендна площа яких склала 262 000 кв. м.
- Цей показник на 46% перевищив обсяг введення за минулий рік і став рекордним за останні сім років, - каже Вероніка Лежнева.
За її словами, значна частина нових бізнес-центрів була побудована для власних потреб підприємств, а сумарна площа офісів, призначених для здачі в оренду, склала 144 000 кв. м, що можна порівняти з попереднім роком. Загальний обсяг чистого поглинання за 2016 рік став рекордним для ринку якісної офісної нерухомості міста. Він склав 279 000 кв. м, а це майже вдвічі більше, ніж в минулому році. Причому з точки зору закриття угод ринок також продемонстрував найвищий показник. Всього за минулий рік орендовано не менше 225 000 кв. м. Приріст у порівнянні з минулим роком склав 22%.
Найбільші угоди на ринку офісних будівель укладали структури компанії ПАТ «Газпром». На другому місці опинилися IT-компанії, на третьому - будівельні та інжинірингові.
Високий попит на офісні площі привів до зростання орендних ставок, відзначає Вероніка Лежнева. У класі А середньозважена ставка за рік збільшилася на 8% - до 1340 рублів за кв. м в місяць (без урахування ПДВ, але включаючи операційні витрати). У класі B за рік ставка виросла на 4%, до 957 рублів.
- У році, що наступив очікується зниження обсягу введення нових площ до рівня 175 000 кв. м, - вважає Вероніка Лежнева. - Будівництво нових великих бізнес-центрів поки не анонсувалася.
За прогнозами експертів Knight Frank St Petersburg, в році, що наступив склалася ситуація буде ускладнюватися. Це сформує передумови до появи угод built-to-suit з оренди, причому не тільки на об'єкти цілком, але і на великі офісні блоки. Зростання ставок в сегменті бізнес-центрів класу А може скласти близько 10-15%.
Позитивні зміни відбулися на ринку торговельної нерухомості, вважає директор ТК «Невський Центр» Ілля Іоффе.
- З весни 2016 роки ми відчули, що орендарі готові приходити в «Невський Центр» і взагалі на ринок, - відзначає експерт. - У порівнянні з 2015 роком ситуація змінилася радикально.
При цьому в кращому становищі опинилися орендарі, які пропонують доступні за ціною товари та послуги.
- хімчистки й ательє відчували себе чудово, - наводить приклад Ілля Іоффе, - тому що зараз люди купують одяг рідше, а чистять її частіше.
Складніше доводиться орендарям, які пропонують дорогий товар: середній чек виріс, але кількість чеків впало.
За словами Вероніки Лежневим, за минулий рік в Петербурзі введено в експлуатацію всього два класичних торгових центру сумарною площею 89 000 кв. м - ТРЦ «Охта Молл» і 2-га черга ТРК «Порт Знахідка». У 2016 році характерною тенденцією ринку стало перепрофілювання і оновлення торгових центрів без закриття для покупців. За рік концепцію поміняли шість торгових центрів.
Крім того, в місті з'явився новий приклад зміни торговельної функції об'єкта на офісну. Компанія «Бест» придбала торговий центр Aura і планує провести реконцепцію в сучасний якісний бізнес-центр.
За даними Colliers International, новими об'єктами поповнилися мережі продуктових гіпермаркетів і DIY-центрів. Так, значно збільшила свою присутність компанія «Стрічка», купивши всі об'єкти мережі K-Ruoka. Відкрилися нові гіпермаркети мереж SPAR, «О'КЕЙ», а також DIY-центри «Максидом» і Leroy Merlin.
- У 2017 році відкриття нових класичних торгових центрів не очікується, - прогнозує Вероніка Лежнева. - Найближчі відкриття відбуватимуться в перспективі двох-трьох років.
Так, наприклад, до 2019 року ще один торговий центр планує побудувати IKEA. На думку Вероніки Лежневим, затишшя нового року з точки зору відкриття нових торгово-розважальних центрів за умови продовження розвитку рітейлерів призведе до подальшого зниження рівня вакантності і зростання ставок оренди.
ДУМКА ЕКСПЕРТА
наростити потенціал
В'ячеслав Малафєєв, екс-воротар ФК «Зеніт» і збірної Росії з футболу, президент «М16-Group»
Оксана Єрмошина
У друкованій версії назва статті - «Попит під питанням» (журнал «Управління бізнесом», № 34, березень 2017 рік)