Різниця між первинним і вторинним житлом очевидна і лежить на поверхні. Всі ми звикли вважати, що первинний ринок житла - це новобудови. І в цілому для побутового розуміння таке визначення буде цілком достатнім. Однак якщо заглибитися в те, що таке первинний ринок, то ми побачимо, що є деякі нюанси, що лежать в правовій площині питання.
Відмітна особливість первинного ринку житла
У повсякденному житті ми називаємо первинним житлом на ринку ті квартири, які ми відносимо до категорії «нових», щойно збудованих. Але з юридичної точки зору не все приміщення в новобудовах є первинним житлом.
Первинний ринок житла ( «Первинка») - це квартири в споруджуваних багатоквартирних будинках
Насправді визначальним критерієм для віднесення житла до первинного ринку є не його «новина», а відсутність цього житла в державному реєстрі, в якому реєструються права власності на всю нерухомість в країні і ведеться її кадастровий облік. Простіше кажучи, первинне житло - це те житло, яке ніколи раніше не знаходилося в цивільному обороті.
Очевидно, що будь-яка квартира, виставлена на продаж, вже є чиєюсь власністю, тобто права на неї вже зареєстровані і вона вже знаходиться в цивільному обороті. У такому випадку логічно припустити, що квартири, права на яку не зареєстровані, просто не існує в природі, тобто вона ще не побудована.
Стаття по темі: Чому купити квартиру в новобудові - гарне рішення?
Таким чином, квартира на первинному ринку житла - це «віртуальна» квартира, яка тільки передбачається будівництво або знаходиться на самому початку цього процесу. Права на неї формується не шляхом покупки / продажу власності (адже цієї власності ще не існує), а на підставі договору пайової участі (ДДУ).
Розрізняють первинний (нові будинки і будівлі) і вторинний (колишні в використання будови)
Іншими словами, первинні квартири купуються тільки за допомогою пайової участі в будівництві багатоквартирного будинку. А сам процес покупки є не стільки покупкою (тому що купується завжди реально існуючий товар), а інвестицією в результат, який за своєю вартістю в кінцевому підсумку буде перевершувати вкладені гроші.
А як це виглядає на практиці?
У реальності для того, щоб придбати квартиру на первинному ринку житла, необов'язково бути учасником будівництва будинку «з самого котловану». Договір переуступки вимоги на нерухомість може бути укладений в будь-який час аж до стадії введення будинку в експлуатацію. Головне, щоб до того моменту процедура реєстрації права власності не була завершена.
плюси
Розглянувши, що таке «первинка», доцільно звернути увагу на те, які ринок житла первинний має безумовні плюси перед вторинним. Строго кажучи, їх всього два, і обидва вони лежать у фінансовій площині.
- 1. Ціна
Вартість житла визначається ринком і ризиками, які несе покупець. Чим вище ризики, тим нижче вартість. Не можна сказати, що ризики пайової участі в будівництві багатоквартирного будинку надмірні, проте вони є. Завдяки їм же квартири на первинному ринку найдешевші - і це основний плюс «первинки».
- 2. Можливість вигідно інвестувати
Не секрет, що пайова участь в будівництві - це ще й можливість заробити на перепродажі квартири: за час будівництва ціна нерухомості значно зростає.
Це цікаво: Секрети бізнесу: які квартири краще здаються?
мінуси
Негативні моменти ринку первинного житла пояснюються високим ступенем невизначеності.
Інвестуючи в таку квартиру, покупець не знає:
- - коли будинок буде в кінцевому підсумку побудований: зрушення дедлайну - абсолютно нормальна практика для сфери капітального будівництва;
- - чи залишиться, коли будинок добудують, довколишній простір таким же, яким воно є зараз, або, можливо, за рік будівництва на місці парку, на який за логікою речей мали б виходити вікна вашої квартири, з'явиться ще ряд висоток, що загороджують НЕ тільки парк, але і все небо;
- - якої якості буде побудоване житлове приміщення - чи будуть рівні стіни і стелі і чи не розвалиться будинок випадково раніше введення в експлуатацію.
Ну і нарешті, якщо говорити про особливості квартир, що знаходяться в стадії будівництва, не потрібно забувати про існування ризику недобросовісного забудовника. Не можна сказати, що ця практика повсюдна: навпаки, абсолютна більшість забудовників цілком сумлінні.
Однак для справедливості слід зазначити, що тим, кому не пощастило, повернути свої гроші за недобудоване житло практично ніколи не вдається.
А як це виглядає на практиці?