У ІНКОМ-Нерухомість прогнозують істотне збільшення кількості угод на московському вторинному ринку житла до кінця 2018 го. За оцінками фахівців компанії, зростання товарообігу в зазначеному сегменті складе близько 50% за підсумками року - такий потужний відскік від дна стане наслідком одночасного розвитку ряду поточних тенденцій як в цілому в економіці, так і конкретно в сфері житлової нерухомості. Директор Департаменту вторинного ринку Сергій Шлома називає 10 каталізаторів відновлення динаміки купівлі-продажу на «вторинці» - їх дія можна назвати ланцюговою реакцією, результатом якої з максимальною ймовірністю стане різка активізація попиту і зростання числа операцій із вторинним житлом.
Комплекс факторів, який, як очікується, спровокує пожвавлення ринку, наступний: 1) економічний блок - збереження низького рівня інфляції, зниження ключової ставки, зменшення прибутковості за банківськими вкладами, підвищення доступності іпотечного кредитування (подальше зниження ставок по кредитах), зростання ключових економічних показників ; 2) причини, зумовлені розвитком ринку житла: перехід на проектне фінансування і зниження обсягу пропозиції в сегменті новобудов, значний обсяг відкладеного попиту на «вторинці» (55% потреби громадян у вирішенні житлових питань за останні три роки), завершення тривалого періоду зниження цін на вторинне житло, повернення на цей ринок консервативних інвесторів, очікування продавцями і покупцями подальшого збільшення динаміки купівлі-продажу.
Сергій Шлома конкретизує кожен «активний центр» ланцюгової реакції відновлення московського вторинного ринку житла і пояснює дію в загальному процесі кожного фактора.
1. Режим низької інфляції
До теперішнього часу в країні сформувався яскраво виражений стійкий тренд на низьку інфляцію. За підсумками 2017 року вона склала абсолютний мінімум в історії сучасної Росії - 2,5% (при цільовому значенні 4%). За цим показником російська економіка впритул наблизилася до країн Центральної Європи і США: згідно з офіційною статистикою, ніколи ще, починаючи з 1991 року, ціни в країні не росли так повільно. Сьогоднішня російська кредитно-грошова політика побудована на фундаменті стримування темпів зростання споживчих цін. Державі це дозволяє, з одного боку, економити бюджетні кошти (немає необхідності індексувати пенсії, зарплати бюджетникам, різні соціальні виплати). З іншого - дає можливість відповідати запитам споживачів: людям подобається, коли ковбаса в магазині сьогодні коштує 100 рублів, а через п'ять років - 105, а не 1500.
Інфляційні мінімуми 2017 року активізували дискусію про дефляційної загрозу для економіки. Адже надмірно низька інфляція стримує оборот капіталу. Очевидне зростання цін стимулює витрачати гроші і інвестувати - логіка зрозуміла: якщо не купити сьогодні, завтра все буде дорожче. Навпаки, коли інфляції майже немає, відсутній сенс поспішати з покупкою - дорожче не стане (саме так, зокрема, з 2015 року міркують потенційні покупці на ринку нерухомості, що є однією з ключових причин обмеженого попиту). В кінці минулого року ЦБ РФ поставив завдання поступово «розігнати» інфляцію з 2,5% до 4% - за розрахунками регулятора, такий рівень зараз комфортний для російської економіки. Однак поки тренд не змінився: в січні і лютому вартість товарів і послуг в річному вираженні підвищилася на 2,19% і 2,18% відповідно. Але навіть планові 4% і аналогічні очікування Центрального банку на перспектіву1 - це низький поріг інфляції, і на ньому буде намагатися втриматися фінансова система країни.
2. Зниження ключової ставки Центробанку РФ
Низька інфляція, в свою чергу, дозволяє регулятору проводити більш м'яку грошово-кредитну політику - знижувати ключову ставку (мінімальну процентну ставку, по якій ЦБ РФ надає кредити комерційним банкам строком на один тиждень). Пом'якшення умов для комерційних банків робить позики доступнішими для бізнесу і населення (ставка банку по кредитах складається з базової ставки ЦБ і «націнки»). Як наслідок, зростає попит, збільшується ділова та інвестиційна активність. Після обвалу рубля в грудні 2014 року Центробанк підняв ключову ставку до позамежних 17%, фактично заморозивши систему кредитування в країні. Так, в банках-партнерахІНКОМ-Нерухомість процентні ставки за іпотечними програмами на вторинному ринку доходили до абсурдних 28% - за два місяці кількість угод з використанням кредитних коштів скоротилася вдвічі (ті, що відбулися, пройшли за участю найбільших банків, утримали ставки в середньому на рівні 17%).
На поточний момент ключова ставка ЦБ РФ становить 7,25%. 23 березня 2018 року вона була знижена на 0,25%. До цього корекція відбулася в лютому (з 7,75%), протягом минулого року Центробанк знижував ставку 6 разів (з 9,75%). Прогноз на кінець 2018 року - 6,75% 2.
3. Підвищення доступності іпотеки
Чим нижче ключова ставка - тим вище доступність іпотеки (в першу чергу, за рахунок можливості зниження ставок по кредитах). В даний час усереднена іпотечна ставка за програмами покупки житла на вторинному ринку в банках-партнерахІНКОМ-Нерухомість (без урахування преференцій для клієнтів компанії) становить 9,9%. У березні минулого року цей показник дорівнював 11,8%. У тому ж місяці 2015 го (через короткий час після жорстких обмежень ЦБ) - 19,5%. Таким чином, за три роки ставки по іпотеці на «вторинці» знизилися в середньому на 9,6 п. П.
Таких привабливих умов по іпотеці, які пропонуються сьогодні, ще не було в цьому сегменті ринку житла. Закономірний наслідок - збільшення іпотечних угод. Так, за останній рік в портфелі ІНКОМ-Нерухомість їх кількість зросла на 48,4%, максимально наблизившись до докризових показників. Одночасно збільшилася частка операцій із залученням кредитних коштів у загальному обсязі угод компанії на «вторинці»: з 23,6% до 33% за той же період. При цьому важливо, що ми не спостерігаємо у покупців ілюзій з приводу подальшого обвального зниження іпотечних ставок. Нижча межа очікувань знаходиться на рівні 8-9% - дуже близько до нинішніх умов кредитування. Іншими словами, учасники ринку «морально готові» до сьогоднішньої іпотеці. А зниження відсотків по кредиту ще на 1-2 п. П., Яке неминуче настане за корекцією ключової ставки, дозволить вивести іпотечний попит на максимум, підштовхнувши до дій тих, хто ще чіпляється за вказаний вище рівень очікувань. За нашими оцінками, це відбудеться в кінці 2018 року.
4. Зменшення прибутковості за банківськими вкладами
Ще один дуже важливий для ринку нерухомості наслідок зниження ключової ставки - неминуче зменшення ставок за вкладами в комерційних банках. Закономірність зрозуміла: гроші, необхідні для роботи банківської структури, здійснення кредитних операцій і розрахунків по депозитах, комерційний банк може взяти в формі позики у Банку Росії або скористатися коштами вкладників - зрозуміло, воно може бути вигідно тільки тоді, коли ставки за вкладами нижче ключової. Саме тому в умовах ризику зниження грошової ліквідності (як, наприклад, в грудні 2014 року) банки підвищують відсотки по депозитах, а в ситуації доступності резервів ЦБ - знижують.
Як це пов'язано з товарообігом житлової нерухомості? Згадаймо кінець 2014-початок 2015 років. Ключова ставка - 17%, середньозважена процентна ставка по депозитах фізичних осіб в 30 найбільших банках (до 1 року, крім «до запитання») з грудня по березень - 12,1% -11,24%. З квітня 2015 року разом з ключовою ставкою почали знижуватися відсотки за вкладами, але аж до кінця минулого року їх середній показник лише кілька разів незначно опускався нижче 6%, а після знову переходив даний рубіж. Це був ще комфортний для споживача рівень. Тим більше надійний на тлі розвивається в той же час унікального явища - стійкої негативної динаміки рублевих цін на житло. Так, за даними Аналітичного центру Інком-Нерухомість, за три роки з грудня 2014 року середня ціна пропозиції на московському вторинному ринку житла знизилася на 9% - і це тільки те, як скорегували свої очікування продавці. Реальна ціна продажу впала в середньому на 23%.
При цих вступних уявімо ситуацію: у якогось людини в 2015 році є 5 млн рублів і потреба (проте не термінова необхідність) купити однокімнатну квартиру. Він в принципі міг би це зробити тоді - грошей вистачило б: на найдешевшу «однушку» на першому поверсі десь в районі станції метро «Севастопольська». Але навіщо, якщо житлове питання не варто ребром, ціни на квартири знижуються, зате, поклавши ці кошти на річний депозит під 10%, через 12 місяців наш відбувся покупець матиме 5,5 млн рублів? «Однушка» на «Севастопольської» на той час подешевшала на 10%. Але він знову не купує її - адже ціни на житло продовжують знижуватися, і людина знову йде в банк, розміщує свої 5,5 млн під 7% і через рік отримує на рахунку 5,9 млн, достатні вже для придбання не однокімнатної, а двокімнатної квартири, не на першому поверсі, а на четвертому, не в «хрущовці», а в дев'ятиповерхівці.
Так було до кінця минулого року, коли «комфортний рівень» прибутковості по депозитах перестав бути таким. Середні ставки за річними вкладами в найбільших банках опустилися до 5,17% (у листопаді) і 5,28% (в грудні). У першому місяці поточного року цей показник, за даними ЦБ РФ, склав 5,6%. Але при нинішніх орієнтирах Центробанку найближчим часом ставки не повернуться до 6%. Вони будуть знижуватися - як сказано вище, слідом за ключовою ставкою. І в найближчому майбутньому кинуться до 4% - а це вже мета по річній інфляції і високий ризик знецінення заощаджень.
Тоді умовний володар грошових коштів, що накопичив за два роки майже 6 млн рублів, знову поставить перед собою питання: «Що робити з грошима?». І відповідь йому підкаже змінилася цінова кон'юнктура на вторинному ринку житла.
5. Завершення періоду зниження цін на вторинне житло
До кінця 2018 року ІНКОМ-Нерухомість прогнозує закріплення тенденції, що намітилася в січні-лютому, - закінчення тривалого періоду зниження цін на московському вторинному ринку житла. Так, за даними Аналітичного центру компанії, в зазначені місяці середні показники цін, заявлених продавцями, продемонстрували певну позитивну динаміку (в січні - 0,3%, в лютому - 0,8%). Така корекція - це важливо і відрізняє попередні короткочасні періоди невеликого підвищення показників - відбувається на тлі збільшення попиту в зазначеному сегменті ринку: за підсумками лютого кількість угод про передоплату в компанії зросла по відношенню до аналогічного періоду минулого року на 10%.
6. Перехід на проектне фінансування і зниження обсягу пропозиції на первинному ринку житла
З 1 липня 2018 року наберуть чинності поправки до закону про пайове будівництво (218-ФЗ), які змінять схему фінансування на первинному ринку житла. На зміну дольовій будівництва, який передбачає залучення грошових коштів пайовиків - фізичних осіб (капіталу, з якого не потрібно платити відсотки), прийде модель проектного банківського фінансування. За новими правилами покупці більше не зможуть випробовувати долю і купувати квартири (насправді - право вимоги) на етапі котловану - традиційно в середньому на 25-30% дешевше, ніж готове житло. Звичайно, багато чого буде залежати від ефективної ставки банківського фінансування, проте в цілому учасники ринку сходяться в очікуваннях, що нововведення приведуть до збільшення собівартості квадратного метра - за нашими оцінками, мінімум на 15-20%.
Однак прибутковість будівельного бізнесу і без того зменшується з кожним роком: незважаючи на зразкову статистику інфляції, податки підвищуються, плата за електроенергію і вантажоперевезення збільшується, будматеріали дорожчають - як наслідок, зростає вартість виробництва будинків. І нова планка собівартості виявиться вже недосяжною для багатьох забудовників - вони підуть з ринку. Наслідок такої монополізації - зменшення обсягу пропозиції і зростання цін на квартири. Це перспектива не завтрашнього дня: первинний ринок вкрай затоварений, але, за оцінками ІНКОМ-Нерухомість, до кінця 2018 року тенденція вже проявиться.
Тут принципово важливо наступне: до цієї ситуації майбутнього зменшення і подорожчання товару в сегменті новобудов московський вторинний ринок житла підійшов «у всеозброєнні»: за останні два роки перш значний (20-25%) розрив цін на «первинці» і «вторинці» різко скоротився - з 21,4% до 19,2% (економ-клас), з 22,8% до 5,1% ( «комфорт»), з 18,7% до 6,8% ( «бізнес / преміум») 3.
7. Значний обсяг відкладеного попиту на вторинному ринку житла
За оцінками ІНКОМ-Нерухомість, обсяг накопиченого попиту на московському вторинному ринку житла з початку 2015 року склав 55% потреби громадян у вирішенні житлових питань. Специфіка сегмента (велика частина альтернативних угод, які передбачають одночасну продаж і покупку житлоплощі) визначає, що значну частку (близько 80%) цього відкладеного попиту складають продавці, які за минулі роки не змогли реалізувати свою нерухомість і в подальшому стати покупцями - вирішити своє житлове питання . Так, за оцінками компанії, в даний час реалізується тільки 20% виставленого на продаж житла (для порівняння: на піку ринку до кризи 2008 року - 70%).
За той час, поки ці люди відклали зміну своєї житлової ситуації, їх проблема не зникла, навпаки, погіршилася і зараз стоїть максимально гостро. Всі вони фактично чекають «умовного сигналу», щоб знову вийти на ринок. І таким сигналом для них стане пожвавлення попиту (це відбувається вже зараз) і закінчення затяжного періоду зниження цін.
8. Повернення консервативних інвесторів на вторинний ринок житла
У період бурхливого зростання цін в 2005-першій половині 2008 років кожна третя угода в сегменті столичної «вторинки» була інвестиційної - люди активно «робили гроші» на купівлю-продаж квартир, прибутковість доходила до 100%. Після 2008 року, коли динаміка цін на житло перестала нагадувати тахікардію і нерухомість початку передбачувано дорожчати приблизно в межах інфляції, «в грі» залишилися тільки так звані інвестори-консерватори - ті, хто прагнув не так заробити, скільки зберегти заощадження, здаючи квартиру в оренду (маючи при цьому прибутковість 5-8% для типового житла). Але в 2015 році пішли і вони, усвідомивши, що почалося зниження цін на житло - всерйоз і надовго.
Однак треба розуміти: зберігати грошові кошти в квадратних метрах дуже популярно у російського населення, навченого гірким досвідом дефолтів і згорілих в банках заощаджень. І одна справа, коли житло відчутно дешевшає, а вклад у банку явно дає можливість залишитися в плюсі: доводиться, як в анекдоті, «плакати, колотися, але продовжувати гризти кактус» - йти в банк. Зовсім інша - див. Пункт 4 - коли прибутковість депозиту стає неочевидній, а ціни на квартири не падають.
У ІНКОМ-Нерухомість очікують повернення на ринок частини консервативних інвесторів. До кінця 2018 го і протягом 2019 років інвестиційні угоди не стануть масовим явищем, проте, за прогнозами компанії, складуть близько 10% покупок в сегменті вторинного житла.
9. Поліпшення економічної ситуації, збільшення попиту на товари і послуги
Експерти говорять про поступовий вихід економіки України з рецесії: якщо в 2015 і 2016 роках спостерігалося зниження ВВП (за даними Росстату, -2,8% і -0,2% відповідно), то в 2017-му відзначена позитивна динаміка в розмірі 1, 5%. Помірне продовження економічного зростання очікується і 2018 році: за прогнозом Мінекономрозвитку, на рівні 2,1%. Поліпшення економічної ситуації, в свою чергу, призведе до збільшення попиту на всі товари, в тому числі і на нерухомість.
10. Очікування учасниками ринку збільшення динаміки купівлі-продажу
Очікування визначають затребуваність всіх активів: золота, валюти, нафти, нерухомості ... Тим більше важливу роль вони відіграють на вторинному ринку житла, учасниками якого є фізичні особи, більшість яких при прийнятті рішень керується суб'єктивними поглядами й переконаннями. Очікування подорожчання квартир в 2005-першій половині 2008 років змушувало людей розкручувати маховик цін, поки «конструкція» не "зійшла з рейок». Очікування дешевої нерухомості і низьких іпотечних ставок стримувало попит на «вторинці» в 2015-2017 роках. Коли покупці і продавці усвідомлюють, що ціни на житло більше не знижуються, сформується очікування збільшення динаміки купівлі-продажу: модель поведінки людей зміниться - вони масово вийдуть на ринок, різко збільшивши кількість угод на ньому і фактично повернувши до «штатним» режиму функціонування.
Висновок
Таким чином, поєднання 10 Опис вищє чінніків до кінця 2018 року прізведе до істотного Збільшення товарообігу в сегменті московської «вторінкі». У ІНКОМ-Нерухомість прогнозують зростання попиту на рівні 50%. Зміна кон'юнктури визначатиметься комплексом економічних причин, а також новими обставинами розвитку ринку житла, головні з яких - зниження обсягу пропозиції квартир в новобудовах, накопичення потреб громадян у вирішенні житлових питань, закінчення тривалого періоду здешевлення вторинних об'єктів. При цьому наростання кількості угод купівлі-продажу не супроводжуватиметься зростанням цін - саме їх остаточна стабілізація дозволить реалізуватися відкладеному попиту в умовах обмеженої платоспроможності більшої частини населення.
1О що говорять тренди: макроекономіка і ринки // Бюлетень Департаменту дослідження і прогнозування Банку Росії. № 1 (21). Лютого 2018. С. 3-4.
2 Те ж.
3Рассматріваются середні ціни пропозиції в лютому 2018 і 2016 рр. (За даними Аналітичного центру Інком-Нерухомість).
Але навіщо, якщо житлове питання не варто ребром, ціни на квартири знижуються, зате, поклавши ці кошти на річний депозит під 10%, через 12 місяців наш відбувся покупець матиме 5,5 млн рублів?
Тоді умовний володар грошових коштів, що накопичив за два роки майже 6 млн рублів, знову поставить перед собою питання: «Що робити з грошима?