коментар:
У ч. 1. Об'єктом права постійного землекористування є земельна ділянка багатоквартирного житлового будинку, до якої належить (1) земельну ділянку, на якому безпосередньо розташований житловий будинок і належні до нього будівлі і споруди (ділянка під плямою забудови), а також (2) прибудинкова територія, що ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 визначається як "територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку". Прибудинкова територія, зокрема, включає проїзди і тротуари, озеленені території, ігрові майданчики для дітей, майданчики для відпочинку дорослого населення, майданчики для занять фізичною культурою; майданчики для тимчасового зберігання автомобілів, площадки для господарських цілей, майданчики для вигулу собак і т. д ..
Слід розмежовувати правовий режим земельних ділянок під багатоквартирними будинками і будинками садибного типу, що перебувають у спільній власності кількох осіб. На наш погляд, суди припускаються помилки, коли приймають рішення про поділ земельної ділянки, що знаходиться під житловим будинком з декількома квартірамі140 - до таких відносин повинні застосовуватися правила про неподільність прибудинкових територій багатоквартирних будинків (така судова практика також існує, хоча і значно менш пошіреною141). Як видається, будь-які сумніви щодо такого розуміння закону усуваються його цільовим тлумаченням: в описаних ситуаціях розподіл земельних ділянок призводить до утворення ділянок, які явно проблематично використовувати за призначенням.
Загальні принципи визначення розмірів і конфігурації земельних ділянок визначені в ч. 4 статті, що коментується (див. Нижче).
Суб'єктами права постійного користування можуть бути підприємства, установи і організації, перераховані в ч. 2 ст. 92 ЗКУ. До таких суб'єктів відносяться перш житлово-експлуатаційні організації (ст. 24 Житлового кодексу України) або підприємства, установи та організації, які здійснюють безпосереднє управління відомчим державним житловим фондом. Суб'єкти, засновані на приватній або колективній власності, які здійснюють управління державними житловими будинками (наприклад, приватизовані або корпоратизовані підприємства, є балансоутримувачами державного майна, яке не увійшло до їх статутних капіталів), права на отримання земельної ділянки в постійне користування не мають.
Порядок надання земельної ділянки в постійне користування визначається ст. 123 ЗКУ (див. Коментар).
У ч. 2.
1. Об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку як суб'єкт земельних правовідносин. В даний час правосуб'єктність об'єднань співвласників багатоквартирного будинку визначається Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Ст. 1 Закону визначає об'єднання як юридична особа, створена "власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна". Статус об'єднання деталізовано ст. 4 Закону. Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників і окремі питання їх діяльності визначені постановою КМУ від 11.10.2002 N +1521 "Про реалізацію Закону України" Про об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку ". Доктринально такі об'єднання прийнято називати кондомініуми (спільно з лат. Мови перекладається саме як" загальна власність "," об'єднання співвласників "). станом на 01.07.2005 в Україні було зареєстровано 4021 кондомініум, який охоплює лише 2,2% житлових будінків142.
Створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків було передбачено ще ч. 3 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.92. Хоча для найбільш ефективної діяльності об'єднання воно повинно мати у власності земельну ділянку багатоквартирного житлового будинку, однак до прийняття ЗКУ від 25.10.2001 така можливість заперечувалася, оскільки ЗКУ від 18.12.1990 (в т. Ч. В ред. 13.03.92) не називав об'єднання співвласників серед суб'єктів права власності на землю, а форма державних актів на право власності на землю виключала можливість його видачі об'єднанню.
Чинний ЗКУ в ст. 82 закріпив можливість юридичних осіб України, до яких відноситься і об'єднання співвласників, мати земельні ділянки на праві власності. Тим часом, законодавство є суперечливим у вирішенні питання про те, хто є суб'єктом права власності на земельну ділянку під багатоквартирним житловим будинком. Ст. 42 ЗКУ, деяких актів органів місцевого самоврядування (рішення Київської міської ради "Про порядок передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність у місті Києві" від 15.07.2004 N 457/1867) виходять з того, що земельна ділянка може перебувати в власності ОСББ як юридичної особи; в той же час положення ч. 3 ст. 42, ст. 89 ЗКУ, ст. 282 ЦКУ, ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" вказують на те, що земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності власників житлових приміщень.
У будь-якому випадку чинне земельне законодавство не встановлює процедури передачі земельної ділянки ні у власність об'єднань співвласників, ні в спільну власність власників приміщень. Існуюча форма державного акта на право власності на землю (затв. Постановою КМУ від 02.04.2002 N 449) не враховує особливостей можливого спільної власності на земельну ділянку під багатоквартирними житловими будинками (значна кількість співвласників, можливість досить частої зміни складу власників і т. Д. ).
Описані проблеми в правовому регулюванні призводять до того, що для переважної більшості багатоквартирних житлових будинків прибудинкові території не виділені і не надані. Поділяємо точку зору П. Ф. Кулинича, по якій земельні ділянки повинні повністю розділяти юридичну долю будінку143. Тільки такий підхід дозволить поліпшити існуючу ситуацію.
2. Передача земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків безоплатно у власність об'єднанню власників. Можливість передачі земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків у власність об'єднанням співвласників "в разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку" (не зовсім коректно, адже приватизованих приміщення в будинку, а не сам будинок) є новелою чинного ЗКУ. Однак, як уже зазначалося, процедура реалізації права на сьогодні залишається невизначеною (якщо не враховувати сумнівних з точки зору законності рішень окремих органів місцевого самоврядування). Ні ЗКУ, ні інші законодавчі акти не передбачають порядку безкоштовного надання земельних ділянок юридичним особам із земель державної і комунальної власності.
3. Надання земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків у користування об'єднанню власників. Ч. 2 коментованої статті передбачена можливість надання об'єднанням співвласників земельних ділянок в користування. Виходячи з того, що в постійне користування земельні ділянки надаються тільки обмеженому колу суб'єктів (ст. 92 ЗК), в яких об'єднання співвласників не належить, земельні ділянки можуть використовуватися об'єднанням співвласників лише на таких правових титулах користування, як оренда (див. Ст. 93 ЗКУ та коментар до неї) і суперфіцій (ст. 1 021 ЗКУ та коментар до неї). Також можливе використання на праві постійного користування земельних ділянок, придбаних об'єднаннями до 01.01.2002 (до моменту вступу в силу ЗК від 25.10.2001).
У ч. 3. Відповідно до коментованої частини порядок використання земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків визначається "співвласниками". При цьому Кодекс не конкретизує, які співвласники маються на увазі - співвласники земельної ділянки або співвласники багатоквартирного будинку.
Фактично дана норма має хоч якийсь механізм реалізації тільки в разі, якщо розуміти під "співвласниками" власників приміщень багатоквартирного житлового будинку, і якщо земельна ділянка надана об'єднанню власників як юридичній особі на праві власності або користування. Тоді визначення співвласниками порядку використання повинно здійснюватися за правилами, встановленими для прийняття рішень вищим органом об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку - загальними зборами його членів. Ці правила передбачені ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" і повинні деталізувати в статуті об'єднання.
Отримати ж земельну ділянку у власність власники приміщень в силу ряду причин не можуть (див. Коментар до ч. 2).
В даний час надзвичайно поширеною є ситуація, коли земельна ділянка не надана у власність або користування ні об'єднанню співвласників, ні балансоутримувачу будинку, ні житлово-експлуатаційної організації. Навіть при таких умовах балансоутримувач або відповідна житлово-експлуатаційна організація зобов'язані виконувати обов'язки за змістом і благоустрою прибудинкової території багатоквартирних житлових будинків згідно ст. 25 Закону України "Про благоустрій населених пунктів". Правда, ефективного механізму забезпечення виконання цього обов'язку законодавство не містить.
У ч. 4. Ч. 4 коментованої статті визначає, що підставою для визначення розмірів і конфігурації є (1) відповідні проекти розподілу територій і (2) землевпорядна документація.
Проект розподілу територій - це різновид містобудівної документації, "яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок". Одним з основних призначень проекту є саме визначення площ і меж прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків (ст. 16 недіючого нині Закону України "Про планування і забудову територій"). В даний час Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачає збереження дії та можливість використання затверджених раніше проектів розподілу територій (п. 4 розділу V Закону).
Під "відповідним землевпорядної документації", згаданої в коментованій частині статті, мається на увазі перш за план земельно-господарського устрою населеного пункту (див. Коментар до ст. 39).
Правила визначення площ і конфігурації земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків визначаються відповідно до ДБН 360-92 ** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень "за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим необхідно враховувати, що в минулому при забудові використовувалися й інші нормативні документі144:
• ПиН 1929 "Правила і норми забудови населених місць, проектування і зведення будівель і споруд" від 20.06.29;
• СН 41-58 "Правила і норми планування і забудови міст" від 01.12.58;
• СНиП П-К.2-62 "Будівельні норми і правила. Планування і забудова" від 07.05.66;
• СНиП 11-60-75 "Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів" від 11.09.75;
• СНиП 207.01-89 * "Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів" від 13.07.90.
Тому, визначаючи розміри земельних ділянок будинків, побудованих під час дії відповідних норм, слід керуватися саме цими нормами.
На нашому правовому веб-сайті Ви зможете знайти все, що потрібно для компетентного реалізації Вашого питання: всі базові нормативні акти , Онлайн-база процесуальної документації , Словник юридичних термінів, комментированное національне законодавство, випадки вирішення справ судами і контактні всіх органів і організацій України.
Національно-юридичний ресурс ТОВ «Право України» надає унікальну можливість Вам - отримати кваліфіковану юридичну консультацію - юридична допомога онлайн від наших професійних юристів. В цілому, якщо у Вас виникла юридична проблема, і Вам потрібна компетентна допомога юриста онлайн - надішліть форму питання . Ми виконаємо все, для того щоб Ваші права і свободи були надійно забезпечені!