Суд над забудовником: виграти можна, складніше повернути своє 
Суди стають на бік пайовиків, але вони залишаються без грошей і квартир
Купуючи квартиру в новобудові, будь пайовик сподівається, що отримає своє житло без проблем і в строк. Але далеко не завжди ці надії виправдовуються, і пайовики змушені звертатися до суду. Справа ця довга, витратна, і, як показує практика, далеко не завжди успішне, адже якщо забудовник - банкрут, шанси на повернення хоча б вкладених коштів мінімальні.
Обіцянки-цяцянки. А потім подають в суд
Якщо пайовик не дочекався своєї квартири і хоче повернути гроші, він може растрогнуть договір участі в пайовому будівництві. Зробити це в позасудовому порядку і без сплати штрафів можна, тільки якщо забудовник перевищив терміни будівництва. «Згідно з 214 ФЗ, пайовик може в односторонньому порядку растрогнуть договір і вимагати повернення вкладених коштів і сплати відсотків за користування грошима, якщо будівництво будинку не завершено через два місяці після зазначеного в ДДУ терміну. Після цього забудовнику дається 20 робочих днів (тобто майже календарний місяць) для того, щоб перерахувати гроші на рахунок пайовика, або внести їх на депозит нотаріуса на ім'я пайовика. Якщо цього не відбувається, пайовик може звертатися до суду », - пояснює директор департаменту ризиків Національного страхового та кредитного агентства (НСКА) Борис Шаронов.
Крім того, пайовик може в судовому порядку растрогнуть ДДУ і вимагати повернення вкладень ще до того, як закінчиться термін будівництва, передбачений у договорі. У цьому випадку він повинен довести, що забудовник не виконує свої зобов'язання і не встигне завершити будівництво вчасно.
Однак для пайовиків важливіше отримати квартиру, а не повернути гроші. Тому зазвичай вони готові пробачити забудовнику прострочення, якщо вірять в те, що їх будинок все ж буде добудований. До суду більшість з них йде тоді, коли віра в обіцянки девелопера, що «ще трохи і добудуємо», остаточно вичерпалася. За словами адвоката Олени Жданової (адвокатське бюро «Право. Нерухомість. Сім'я»), термін очікування може доходити до 6 - 10 років.
«Затримки по термінах будівництва, здатні змусити пайовиків звернутися до суду, дуже різні, - розповідає адвокат Олег Сухов (« Юридичний центр адвоката Олега Сухова »). - У мене були клієнти, які хотіли вже через два місяці прострочення виконання зобов'язань з боку будівельної компанії звертатися до суду, але такі прецеденти є рідкістю. У більшості випадків прострочення повинна бути більше двох років, щоб пайовики почали турбуватися, трирічний термін є стартом для масових звернень до судів ».
Сірі і білі перед судом рівні
Нерідко експерти кажуть, що 214 ФЗ найкраще захищає права пайовиків. В реальності форма продажів квартир в новобудовах не впливає ні на шанси отримати добудовану квартиру, ні на результат судових розглядів. «Договір по 214 ФЗ не гарантує захисту ваших інвестицій в споруджуваної житловий об'єкт, - каже засновник соціальної мережі Odnodolshiki.Ru Ігор Гульев. - І, навпаки, можна підписати договір на колінах, на туалетному папері - і будинок добудують. Справа не в тому, який укладається договір, а в намірах і компетенції забудовника ».
У суді відмінності між формами угоди непринципові і носять скоріше технічний характер. Судова практика в даний час майже не відрізняє договори пайової участі від «сірих». «На практиці виграти можна по будь-яких договорів, тільки застосовуватися будуть різні норми ГК РФ: наприклад, по 214 ФЗ можна вимагати гроші плюс збитки, а за договором інвестування - гроші плюс відсотки», - зазначає Олена Жданова.
Однак деякі суттєві нюанси є. «Наприклад, якщо є спір між двома претендентами на квартиру за сірою схемою, то перевагу суд робить на користь особи, який раніше підписав і оплатив договір. Якщо мова йде про договори, що оформляються по 214-ФЗ, то значення має тільки дата реєстрації договору в Росреестра, але не терміни його укладення, або оплати », - каже Олег Сухов. Цікаво, що незважаючи на усталену думку про те, що ДДУ захищає від подвійних продажів, в практиці адвоката було два випадки, коли одна і та ж квартира була продана різним власникам (докладніше про це читайте в статті « З усіх способів продажів новобудов тільки три - законні. Але і вони не гарантують квартиру »).
Відмінності в судових справах частіше стосуються не законних і «сірих» схем, а різних легальних способів продажу (ДДУ, ЖБК та ЖНК, житлові сертифікати), так як вони регулюються різними законодавством. «Наприклад, якщо ми говоримо про такий інституті, як ЖБК, то пайовики, на відміну від пайовиків не має права вимагати стягнення збитків і неустойки за невиконання зобов'язань кооперативом, - зазначає Олег Сухов. - Крім того, пайовиків можна примусити здійснювати додаткові витрати, необхідні для добудови будинку. Відносно пайовиків обов'язки по доплаті неприпустимі ».
За оцінкою адвоката, зараз тільки 15% справ у судах стосуються договорів пайової участі. Але це пов'язано не з його безпекою для пайовиків, а з тим, що лише з 2010 року закон зобов'язав забудовників продавати квартири тільки по 214 ФЗ, а судові справи стосуються договорів, які були укладені в основному в період з 2003 по 2011 роки. При цьому незалежно від форми договору в переважній більшості випадків суди стають на бік пайовиків.
Компенсації за час
Повернути в судовому порядку вкладені гроші мало, адже інфляцію ніхто не відміняв, і гроші поступово втрачають свою цінність. А часу вже після того, як терміни будівництва були зірвані, може пройти чимало. Спочатку забудовник годує пайовиків обіцянками, що будинок все ж буде побудований (в середньому люди чекають близько 2 років, але часом терпіння пайовиків може тривати і 10 років). Сам суд теж займає якийсь час (від 6 місяців, але при цілеспрямованому затягуванні термінів з боку адвокатів забудовника можуть пройти роки), а потім потрібно ще за допомогою судових приставів стягнути гроші з боржника. «Люди купували квартири багато років тому, і ті гроші, які були вкладені в будівництво, несумірні з нинішніми цінами на квартири, - нарікає Ігор Гульев. - Іншими словами, грошей не вистачить навіть на кімнату в комунальній квартирі ».
Втім, знецінення грошей можна уникнути, якщо пайовик застрахував свої фінансові ризики. Пайовик в цьому випадку може уникнути судових зволікань і отримати гроші відразу після настання страхового випадку. «Страхова компанія, виплативши відшкодування, сама вже буде пред'являти до забудовника регресні вимоги проте пайовика ці проблеми вже не потурбують», - пояснює Борис Шаронов.
Варто зазначити, що в законодавстві передбачені заходи щодо захисту вкладень від інфляції. Інша справа, що далеко не завжди суд в повній мірі задовольняє вимоги пайовиків. У цивільному кодексі, в законах «Про захист прав споживачів» та «Про участь у пайовому будівництві», а також за постановою пленуму Верховного суду РФ і Пленуму Вищого арбітражного суду РФ, пайовики мають право не тільки на повернення сплачених забудовнику коштів при розірванні договору, але і на відшкодування збитків, неустойки, стягнення відсотків за користування чужими грошовими коштами і компенсацію моральної шкоди. Ці норми застосовуються як при продажах відповідно до 214 ФЗ, так і за «сірими» схемами.
Більш того, при покупці квартири по ДДУ в разі прострочення штраф, який можна стягнути із забудовника, становить 1/150 (якщо в пайовому будівництві бере участь юридична особа - 1/300) ставки рефінансування Центрального банку, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день користування коштами. А це, між іншим, чималі гроші (розрахунки приводилися в статті « З усіх способів продажів новобудов тільки три - законні. Але і вони не гарантують квартиру »). «Однак суди дуже часто намагаються знайти обопільний інтерес і витримати розумний баланс для обох сторін, що призводить до зниження сум заявлених неустойок, іноді до відмов у відшкодуванні збитків і моральної шкоди», - каже Олег Сухов.
За підрахунками адвоката, приблизно в 15% випадків суд закінчується повною відмовою в додаткові компенсації, в 60% справ суд зобов'язує забудовника заплатити дольщику 50 - 200 тисяч рублів, в 15% випадків - 200 - 500 тисяч рублів, і лише в кожному десятому випадку сума становить до мільйона рублів.
Виграти - не шукав
Лояльність судів пайовикам не повинна притупляти їх пильність при укладенні договору. Відсудити суму вкладень з відсотками в разі зриву термінів вони зможуть, але це не означає, що гроші вони дійсно отримають. «За даними Мінрегіонрозвитку, 70% об'єктів первинного ринку стали проблемними через нестачу фінансування. Якщо у забудовника немає грошей на добудову будинку, навряд чи у нього вистачить коштів розрахуватися з пайовиками, - зазначає Борис Шаронов (НСКА). - Навіть якщо сам девелопер виглядає благополучно, це не означає, що він поверне гроші. Нерідко для будівництва об'єкта спеціально створюється забудовник, який не має нічого, крім прав на ділянку під будівництво і позикових коштів, який і несе всю відповідальність перед пайовиками. При виникненні проблем девелопер залишається поза правовим регулюванням, а забудовник банкрутує, у нього формально немає ніяких засобів і пайовикам нема на що розраховувати ».
Гроші, що залишилися після конкурсного продажу майна забудовників, віддаються не тільки пайовикам. Раніше пайовикам віддавали гроші тільки після того, як проведені розрахунки по боргах з банками та іншими кредиторами, і шансів дочекатися свого майже не було. Правда, влітку 2011 року були внесені поправки в закон «Про банкрутство», які «посунули» пайовиків в черзі на отримання грошей. Вони тепер вважаються кредиторами третьої черги, тобто в праві претендувати на стягнення після сплати забудовником податків і зарплат. Це поліпшило становище пайовиків, але найчастіше грошей з реалізованого майна банкрута все одно недостатньо.
Крім того, треба враховувати, що судові пристави далеко не завжди працюють оперативно - нестача кадрів, бюрократична тяганина, а часом і низький професіоналізм приставів наводиться до того, що процес стягнення може затягнутися на роки.
Правда, позитивні приклади стягнення є. Так, в практиці Олени Жданової був випадок, коли з рахунку забудовника в безакцептному порядку (без згоди боржника) повністю списали борг на користь пайовиків. При цьому саме судовий розгляд тривав 6 місяців, а виконавче провадження - всього 2 місяці.
Але, на жаль, частіше можна зіткнутися з іншими прикладами. «Я якось зустрів пайовика, який 5 років судився з забудовником, і в результаті отримав $ 7,5 тисячі (тоді як вкладав в будівництво $ 120 тисяч), - згадує Борис Шаронов. - І, як не сумно, подібний розвиток подій дуже ймовірно в більшості випадків банкрутства забудовника ».
Таким чином, суди найчастіше стають на бік пайовика і зобов'язують забудовника виплатити суму вкладень і різні компенсації. Але така статистика не повинна дозволяти пайовикам розслаблятися, в розрахунку на те, що вони все одно повернуть витрачений. Стягнути гроші з збанкрутілого забудовника (найчастіше фіктивного) вкрай складно. Тому ще до підписання договору треба розібратися, з ким ви його насправді підписуєте, і подбати про те, щоб убезпечити свої вкладення. Одним з таких способів є страхування ризиків пайового будівництва, про це читайте в наступній статті рубрики « Купуємо новобудову без ризику », Яка буде опублікована 19 червня.