Як вкласти гроші в нерухомість, землю в Росії і за кордоном. Інвестиції в нерухомість

1. Вкладення в нерухомість - чи є вигода?
2. Інвестиції в нерухомість: варіанти
3. 4 не самих очевидних способу інвестувати
4. Як вкласти гроші в землю
5. Приклад інвестиції в нерухомість
6. Ризики інвестицій у нерухомість

Вкладення грошей у нерухомість один з найвигідніших способів примножити свої активи, тому що ціни на нерухомість майже завжди ростуть.

Так само в цьому заході є і мінуси:

1. Щодо велика сума першого вкладення.
2. Довготривалість вкладень.
3. Ризик руйнування або приведення в непридатність за час вкладень.
4. Почастішали факти шахрайства пов'язані з купівлею-продажем нерухомості.
5. Певний ризик, що саме ваша нерухомість може не піднятися в ціні, або ж рости дуже повільно.

Зрозуміло, крім зростання вартості, нерухомість - це актив, який приносить прибуток і від здачі її в оренду. Про те, чи вигідно здавати квартиру і про податки при здачі квартири , Добірка, де розмістити оголошення про здачу квартири .

Історія читача: я успішно двічі інвестував в квартири, що будуються на етапі котловану. Різниця з готовою квартирою 25 і 17%. Розповім про 1-й випадок. Грошей не було: вніс 40% від вартості (взяв кредит), потім протягом 3-х років вніс решту грошей (повинен був за рік, але не зміг - їздив в офіс забудовника, домовлявся, брав ще кредит, оскільки будівництво припинялася - забудовник пішов на поступки). Коли будинок був зданий і можна було реєструвати (тоді ще не через МФЦ, а через рег. Палату) - продав через переуступку прав, закрив кредити, залишився з чистим прибутком (за мінусом вартості кредитів) майже 700 тисяч.

Вкладення в нерухомість - чи є вигода?

Потрібно пам'ятати, що нерухомість, так чи інакше, потребують подальших витрат. Це комунальні платежі, податки і так далі. Але нерухомість здатна приносити і постійний дохід. Здача в оренду, як правило, покриває всі витрати і приносить прибуток.

Привабливо інвестувати в гаражі. Як не дивно, дані об'єкти швидше за все окупаються і приносять своїм господарям прибуток. Квартира зазвичай не так швидко окупається.

За часів кризи , Продати навіть нову нерухомість за собівартістю, не завжди можливо. Нестійкий і курс валют. Той же долар офіційно інфлірует щорічно на 3-4% .Отже, за десять років, вкладені кошти в розмірі 100 000 доларів знеціняться на 40 000. Впаде їхня купівельна спроможність. Але разом з тим, власник нерухомості здатний до цього часу вже повернути свої вкладені кошти і отримувати прибуток.

При виборі інвестицій в нерухомість треба враховувати розташування, престижність, транспортне сполучення, соціальні об'єкти (школи, садочки, магазини, поліклініки тощо), що суттєво впливатиме в подальшому, як на вартість об'єкта, так і на ту суму орендної плати , на яку можна розраховувати.

Найбільший мінус таких інвестицій, це неможливість швидко вивести вкладені гроші. Так, якщо інвестор передбачає, що йому терміново можуть знадобитися гроші, йому краще вкласти кошти в інші, більш ліквідні активи.

Буде корисним познайомитися з прогнозами цін на нерухомість - ми постійно збираємо думки експертів і оновлюємо прогнози.

Інвестиції в нерухомість: варіанти

Придбання нерухомості за кордоном також має ряд своїх позитивних і негативних моментів, багато в чому залежать від специфіки країни.

Наприклад, придбання нерухомості на Кіпрі, обходиться в невеликі щодо кошти. Так само, як і будівництво котеджів і квартир в Туреччині. Але є одне але.

Кіпр, не врегулював свої територіальні претензії і питання з Туреччиною. У будь-який момент там може спалахнути збройний конфлікт, про що в ЗМІ не дуже люблять писати. Проте, така ситуація там зберігається. Що стосується Туреччини, вчені говорять давно, що в найближчі 10-20 років в районі Стамбула і основних курортів північній і північно-західній частині країни, очікується потужний землетрус. Про це добре знають і страхові компанії. Тому застрахувати нерухомість і майно на пристойні гроші, здійсниться під грабіжницькі відсотки, або взагалі страхова компанія відмовить у страховці. Така тенденція спостерігається в Каліфорнії.

Плюсом, звичайно, є дохід. Наприклад, вілли і котеджі, квартири, особливо в курортних містах, власники здають в оренду. У будь-якому місці, де впала в око нерухомість, існують агентства, які візьмуть на себе всі питання, пов'язані з орендою, оплатою всіх мит і комунальних платежів і перерахуванням прибутку на вказаний рахунок. Власник може обумовити з агентством терміни, коли він з родиною сам буде відпочивати, або приїжджати у справах. А на решту часу агентство буде підбирати клієнта.

Нерухомість не постійна в своїй ціні. А з роками, скажімо через 15-25 років, вона зажадає додаткових вкладень на ремонт і підтримання її в належному стані.

Як заробити на купівлі нерухомості: покупка як інвестиція і покупка для здачі в оренду.

квартира висока податок, ЖКГ високий швидко росте з ростом економіки квартира-студія середня податок, ЖКГ середній швидко росте з ростом економіки комерційне приміщення середня податок середній (можна розділити на невеликі офіси) швидко зростає з ростом економіки земля низька податок низький, часто не можливий, є варіант, при наявності будинку - здавати в сезон дачникам. повільно росте з ростом економіки

Як видно з таблиці - найлегше увійти в «землю», але щоб отримувати ренту - на ній повинні бути споруди. Наприклад, в Підмосков'ї поширений такий варіант: купується ділянку, будується недорогий каркасніков (500 тис-1 мільйон). Травень-вересень - здається дачникам: 5 місяців по 25 тисяч + на Новий Рік і Травневі - ще приблизно по 5-10 можна виручити. Чим ближче до Москви і чим більше усіляких розваг на території, тим дорожче можна здавати.

Разом: земля (в межах 50 км від МКАД) + будинок + вода, електрика, туалет + паркан і ворота, доріжки, меблі + розваги (озеленення: дерева, кущі, гамак, цибулю / стріли, організація газону, ворота, м'ячі, і т.д.) = по мінімуму 2 мільйони рублів. Окупність проекту> 20 років. При цьому за будинком потрібно доглядати - фарбування, обробка від комах, протипожежна обробка.

Студія в ближньому Підмосков'ї - вхід навіть менше ніж гарну ділянку + будинок - є варіанти в межах 2х мільйонів . 20 тис на місяць - 120 на рік. Мінус витрати, чистими не менше 200 тисяч. Окупність 10 років. Але квартира - НЕ каркасний будинок, через 20 років вона буде все ще в доброму стані (навіть якщо потрібен ремонт).

Продаж нерухомості: як підготувати квартиру до продажу , що впливає на вартість нерухомості (на прикладі квартири) , як швидко продати квартиру , як перевірити паспорт і власника квартири покупці

4 не самих очевидних способу інвестувати

1. Житловий сертифікат. Цінний папір, який дає право на певну площу в будинку, що будується, аж до 1 метра. Тут принцип той же що і з інвестицією в квартиру, що будується: на стадії котловану - значно дешевше ніж після здачі.
2. ПІФи нерухомості - купуєте пай і через час, коли він виросте - продаєте. Є ризики і втратити частину коштів. Варто уважно вивчити діяльність компанії, що управляє. Є фонди які пропонують частки в комерційному фонді, наприклад спільний викуп якихось великих торгових приміщень. Є фонди які пропонують інвестувати спільно на стадії будівництва.
3. Структурні продукти, орієнтовані на нерухомість. Уважно вивчіть надійність компанії, яка випускає даний продукт.
4. Акції компаній, задіяних в будівельному бізнесі. Орієнтуємося на загальний рух ринку. Якщо будівельна сфера на підйомі, будується багато об'єктів, задіяні постачальники, підрядники - є перспективи зростання, є джерела фінансування (добре себе почуває банківська система), то варто купувати.

Історія читача: Ольга. Учитель Хімії в середній школі. Митищі. Я з 90-х періодично купую і продаю квартири, приблизно 1 об'єкт в рік. Це не основний бізнес, але хороший додатковий дохід. Специфіка в тому що я шукаю дуже убиті квартири. Настільки погані, що їх продають з величезною знижкою.

Наприклад в минулому році я майже на 30% дешевше (!!!) купила квартиру після котолюба, яку виселили в приватний будинок. Запах вже на сходовій клітці нестерпний. У квартирі - стару дерев'яну підлогу, так він настільки просякнутий.

Заплатила пару тисяч мужикам, що біля під'їзду просиджують - винесли все, залишилися голі стіни і підлогу (дошки теж зірвали, забрали). Там навіть сусіди допомагали (це і в їх інтересах). Прибрала запах.

Акуратний бюджетний ремонт і через кілька місяців після покупки продала, заробивши (за мінусом ремонту) майже 600 тисяч (можна було і більше, але щоб швидше продати скинула 100 тис від ціни по якій йдуть схожі об'єкти).

Були квартири після кубла, після потопу і невеликої пожежі (найпростіша, там просто почекати поки просохне і ремонтувати), після нелегального гуртожитку і т.д.

Основна частина часу йде на пошук таких об'єктів - кілька разів на тиждень переглядаю варіанти, і ріелтори деякі вже знають, що я беруся за квартири, якими інші гребують. Для ремонту є невелика бригада, я як виконроб.

Як вкласти гроші в землю

Для новачка в цій справі радимо почати з вкладень в земельні ділянки. Вони мають більш низьку вартість, менше ризиків пов'язаних з приведенням у непридатність і шахрайством. Також земельну ділянку легше купити, безпосередньо домовившись з продавцем. Процес переоформлення займає менше зусиль. Та й податковий тягар на земельні ділянки не таким значним.

Корисне: як швидко і вигідно продати земельну ділянку .

Земельні ділянки діляться з призначень та цільового використання. Короткостроковими, але менш вигідними і витратними, вкладеннями вважаються інвестиції в земельні ділянки, призначені під індивідуальне житлове будівництво розташовані в межах населених пунктів. І навпаки більш довгостроковими, виженуть і менш витратними є вкладення в сільськогосподарські землі і землі, призначені під комерційні забудови (магазини, адміністративні будівлі, нежитлові споруди і т.д.).

важливо: що потрібно знати при купівлі ділянки землі .

Історія читача: Дмитро. Москва. Я колись мріяв виїхати жити за кордон і з подачі одного купив будинок в Чорногорії. Від'їзд не склався але за порадою місцевого ріелтора, який оформляв угоду, ми переробили будинок в міні-готель на 2 номери. Спочатку це були такі бюджетні рішення. Але через 2 роки, зробили новий ремонт, поставили більш представницьку меблі, витратилися на хороші ліжка-матраци. Підняли ціни. Доходи зросли.

Ще у мене є маленька частка в кількох номерах готелю в ОАЕ, там ситуація з юридичним аспектом складніше, оформляється як довгострокова оренда.

Якщо мова просто про земельну ділянку - це питання зростання ціни. Наприклад, ділянки поруч з великими містами зазвичай з часом дорожчають, а якщо потрапляють в межі міста - то цей процес прискорюється.

Якщо ж побудувати на ділянці будинок, то крім іншого, його ще можна здавати і отримувати прибуток з оренди. Вище ми вже торкалися цієї теми, тут же зауважу 2 альтернативних варіанти, які спостерігав в Підмосков'ї:

• На ділянці збудовано гаражні бокси - здаються в оренду жителям селища.
• На ділянці побудований величезний котедж, в якому довгий коридор і кімнати, які здаються як звичайне житло. Бачив такий же варіант але створений за допомогою будівельних контейнерів - дуже дешева споруда, за словами власника, окупилася за кілька місяців. Втім, гадаю тут потрібно узгоджувати ряд питань з контролюючими органами.

Найбільш перспективною вбачається покупка квартири в великих містах: Москва ( Чи варто купувати квартиру в Новій Москві? ), Санкт-Петербург , Новосибірськ , Нижній Новгород , Єкатеринбург , Самара , Омськ , Казань , Челябінськ , Ростов-на-Дону , Уфа , Волгоград , Перм , Красноярськ , Саратов , Воронеж , Тольятті , Краснодар , Ульяновськ + нерухомість для туризму .

Окремої розмови заслуговує зарубіжна нерухомість, як додаткова гарантія від криз всередині країни, тут в кожному випадку свої особливості, які диктуються місцевими законами: ОАЕ , Болгарія , Іспанія , Португалія , Греція , Туреччина .

додатково ПІФи нерухомості , іпотечні фонди .

Приклад інвестиції в нерухомість

Історія від одного з наших авторів: відклав на відпустку 210 000 рублей, але через сімейні обставини поїздку довелося відкласти. Став думати, куди їх подіти. Найочевидніше - банк, але інфляція з'їдає майже весь прибуток. Знав би - звичайно купив би валюту, але тоді знайшов оголошення про продаж ділянок - 80 км від МКАД, 6 соток за 200 тисяч. У об'єкті, що охороняється селищі, газ, електрику (все це як виявилося за додаткову плату). Місце дуже сподобалося. Вирішили купити.

Але тут з'ясовується, що крім 200 тисяч, ще треба заплатити 200 тисяч - вступний внесок, і як вже помітив раніше - електрику (50 внесок + 10 підключення та обладнання), газ за бажанням (щось близько 300 тисяч). Разом вартість виявилася не 200, а 450 (ділянка + електрика).

Менеджеру який показував ділянку я в досить грубій формі пояснив що так обманювати потенційних покупців не варто. Він прийняв критику гідно і запитав чи готовий я решту суми заплатити за кілька років. Поговоривши з офісом він запропонував знижку на кутовий ділянку (10%) і розстрочку без відсотків на півтора року. Разом я заплатив 180 тисяч за ділянку, а решту 250 - за півтора року (близько 14 тисяч в місяць).

Ризики інвестицій у нерухомість

Варто побоюватися угод за дорученням, як мінімум, до тих пір, поки на ринку нерухомості існують різні схеми шахрайства з дорученнями виданими за підробленими паспортами або від недієздатних осіб.

Власник квартири може скасувати довіреність, навіть є вона легальна, і оскаржити угоду в суді. Покупцеві доведеться повернути квартиру, до того ж він втратить гроші, витрачені на покупку квартири.

При покупці приватизованої квартири, треба перевірити всіх прописаних в цій квартирі, включаючи дітей, на момент приватизації. Для цього, варто подивитися архівну виписку з будинкової книги. Діти можуть не брати участь в приватизації, але для цього потрібен дозвіл органів опіки та піклування. Інакше договір передачі у власність такої квартири можуть визнати недійсним.

Є так само категорії, які відмовляються від приватизації, але зберігають безстрокове право користування квартирою. Виписати їх без згоди - неможливо. Вивчаємо архів будинкової книги.

Будьте обережні при покупці квартири з неузгодженою переплануванням. Уточніть, чи немає претензій з боку сусідів, БТІ. Від вас можуть зажадати повернути квартиру в первинний стан, призначити штраф, а в разі якщо ви будете відмовлятися - аж до вилучення.

Власник, який володіє нерухомістю до 5 років при продажу платить вагомі податок. Часто в таких випадках продавець намагається домовиться з покупцем про те, щоб в договорі знизити вартість об'єкта. Тоді, якщо він оскаржить цю угоду, то повернути він вам буде зобов'язаний ту суму, що зазначена в договорі. Варіант з розпискою на суму, що залишилася - сумнівне рішення - як мінімум потрібно додатковий позов з вашого боку і збір доказів.

Насторожити повинна і часта перепродаж квартири. Отримавши право на нерухомість в незаконний спосіб - перепродуючи між своїми людьми шахраї іноді намагаються ускладнити історію об'єкта нерухомості, замести сліди.