Що потрібно знати при купівлі дачі: оцінка, документи, угода

1. 1. Як визначити, чи адекватна ціна дачі, земельної ділянки?
2. 2. Як вибрати дачу
3. 3. Як уберегтися від неприємних сюрпризів
4. 4. Ознайомлення
5. 5. Документи
6. Для здійснення угоди потрібні наступні документи:
7. 6. Купівля дачі по садової книжці
8. 7. На кого оформляти дачу
9. 8. Для тих, хто купує старий будинок в приватному секторі
10. 9. Оформлення покупки дачі (земельної ділянки) - чи потрібен нотаріус?
11. Якщо Ви нечасто купуєте дачі, довіртеся нашого досвіду! Ми забезпечимо надійний супровід угоди з придбання...

Якщо Ви вирішили самостійно (без допомоги агентства) придбати дачу, Вам слід знати такі досить прості, але в той же час корисні правила, а саме:

1. Як визначити, чи адекватна ціна дачі, земельної ділянки?

90% від загальної кількості дач і ділянок, пропонованих до продажу, мають ціну, яку Ви, зрозуміло, ніколи не дали б за "це" ... Рідше, але теж бувають і діаметрально протилежні випадки, - коли Покупець на радощах, що знайшов то, що йому сподобалося, і як йому здається за нормальною ціною, переплачує вдвічі.

Поінформованість про поточні рівні цін дозволить Вам, з одного боку, не втратити гарну дачу, але як Вам спочатку здалося занадто дорогу, а з іншого, як уже говорилося вище, - не заплатити вдвічі більше від ринку. Наприклад, великий вплив на формування ціни має розташування дачі в залежності від напрямку (наприклад, Схід завжди дешевше Заходу) і віддаленості від МКАД.

Окремої згадки (як показала практика) вимагає такий інститут як "кадастрова вартість". Кадастрова вартість не має ніякого відношення до визначення ринкової ціни, наприклад, земельної ділянки. Ринкова ціна визначається балансом попиту і пропозиції. Тоді як в сформованих реаліях кадастрова вартість завжди значно перевищує ринкову і використовується перш за все в цілях оподаткування.

У продовження розмови про ціну слід також відзначити, що і оціночний звіт (експертна оцінка) також не може бути визнаний надійним джерелом інформації про реальну ціну дачі і / або дачної ділянки, оскільки виконується на замовлення ...

НА ЗАМІТКУ

Ми супроводжуємо угоди з купівлі дач, ділянок, будинків у всіх районах Підмосков'я. Супроводжуємо зі стадії переговорів і внесення завдатку (або авансу) до плученія документів з державної реєстрації. Наші телефони 89167258493, 89150251807. Вартість супроводу 40 000 рублів.

Відзначимо, що наявність на ділянці старенького річного будинку не є причиною платити за ділянку більше середньої ринкової вартості. Що б зрозуміти яка ж ціна буде справедлива за ділянку з більш менш пристойним будинком, слід зайти на сайт такий, наприклад, компанії як "Терем" або подивитися пропозиції на будівельних ринках.

Все ж з наявного досвіду доводиться зробити висновок, що на відміну від квартир (Де завжди є чітка середня ціна на той чи інший тип і розмір квартир) ціна на землю в більшій мірі визначається такими факторами як: вік, освіта, поточне матеріальне становище продавця. Так, перерахованих факторів відповідають такі найпоширеніші аргументи, з якими Ви обов'язково зіткнетеся:

- Сюди стільки праці вкладено ...

- Це ж земля під Москвою ...

- Дешевше, ніж за ... мільйонів мені сенсу немає продавати ...

Як і яке ж рішення приймати при наявності такої аргументації вирішувати тільки вам ...

2. Як вибрати дачу

Не варто оглядати дачу у вечірній і, тим більше, нічний час.

Все ж краще дивитися дачу з дружиною (подругою, колегою по роботі). Жінки, може бути, погано розбираються в судовому житловому будівництві, але їх інтуїція з лишком перекриє будь-які прогалини в знаннях про дачах.

Багаторічні спостереження дозволяють нам говорити про два основні критерії, якими повинен керуватися покупець при виборі дачі:

А) сподобалося, "лягло на душу", "саме так я уявляв (а) свою дачу";

Б) чи зможу я продати цю дачу хоча б по тій же ціні, по якій придбаю? (Але якщо вже сподобалося дуже сильно, то можна і переплатити, але все ж, на наш погляд, - не більше 30%)

* І все ж досвід показує ... Зустрітися з майбутніми сусідами. Післясмак від такого знайомства, як правило, надає додаткову впевненість в ухваленні рішення - купувати ... або не купувати ...

Існує кілька параметрів відбору, які ми наводимо довідково:

• наявність електрики (якщо його немає навіть по межі ділянки, то все ж варто утриматися від покупки, незважаючи ні на яку ціну і запевнення продавця, що "завтра почнуть ставити стовпи")
• наявність хоча б річної води або наявність реальної можливості забезпечити водопостачання на ділянці
• віддаленість від станції
• наявність реальної можливості дістатися до дачі громадським транспортом
• наявність магазинів (продуктових, господарських) в безпосередній близькості від дачі
• віддаленість від МКАД, тобто який час будемо займати шлях до дачі

3. Як уберегтися від неприємних сюрпризів

Аванс або завдаток

Після того, як Ви вибрали дачу все-таки варто внести Продавцю аванс або завдаток . Розмір авансу (завдатку) повинен бути невеликим: від 15 000 до 30 000 рублів. Все, що вище - на Ваш розсуд, але якщо Продавець вимагає більше, ніж 50 000 рублів, то цей факт повинен Вас насторожити.

Необхідно також розуміти різницю між авансом і завдатком. У першому випадку Продавець може Вам просто повернути аванс і продати ділянку іншому Покупцеві, наприклад, за вищою ціною. У свою чергу і Ви можете передумати купувати дачу, і Продавець буде зобов'язаний повернути Вам аванс.

А у випадку з завдатком ситуація дещо інша. Так, в разі відмови Продавця продати Вам дачу, він буде зобов'язаний повернути Вам завдаток у подвійному розмірі, якщо ж Ви передумаєте купувати дачу, то завдаток залишається у Продавця.

4. Ознайомлення

Якщо дача сподобалася і Ви вже готові її купити, все ж поспілкуйтеся з сусідами з інших ділянок. Як правило, оточення знає історію обраної Вами дачі і її власників в ретроспективі до 20 років. Також варто поспілкуватися з головою товариства.

Якщо Ви купуєте дачу не в сезон, то з правлінням Ви можете зв'язатися круглий рік. Як правило, розклад роботи правління висить на дверях (стіні, дошці обявлений) приміщення правління.

У разі, якщо поруч з ділянкою стоїть електричний стовп, а на ділянку електрики не заведено, поцікавтеся, скільки буде коштувати підключення, оскільки в деяких товариствах ціна підключення доходить до 100 000 рублів.

Вкрай важливо попросити у продавця дачі довідку про відсутність заборгованості по членським внескам та інших обов'язкових платежах. Також необхідно уточнити показання електролічильника і поцікавитися, оплачено чи електрику.

Зверніть увагу чи немає в безпосередній близькості від ділянки високовольтної ЛЕП (лінії електропередачі). Якщо Ви, стоячи на ділянці, чуєте характерний тріск (коронація), що видається проводами, то таку дачу купувати не можна.

5. Документи

Документи на дачу, зрозуміло, є одним з найважливіших умов здійснення угоди, але все ж не варто влаштовувати їх перевірку "з пристрастю" - залучати криміналістів і / або астрологів. За Вас це зробить реєструючий орган. Якщо документи в порядку, то державна реєстрація угоди буде здійснена, а якщо немає, то немає.

Головне - розрахунок за дачу необхідно проводити з використанням банківської комірки. При цьому умовою доступу Продавця до осередку (тобто до грошей) повинен бути зарегістрованний договір купівлі-продажу дачі.

Для здійснення угоди потрібні наступні документи:

Виписка їх ЕГРН ан земельну ділянку

Правовстановлюючий документ - договір купівлі-продажу, дарування, свіетельство про спадщину

Виписка з ЕГРН додому

Довідки про відсутність заборгованості по членським і / або цільовим внескам.

Звертаємо Вашу увагу, що перераховані документи необхідні для прийняття покупцем рішення про здійснення угоди. Для оформлення угоди в регістрірущем органом потрібно тільки три екземпляри договору купівлі-продажу, квитанції про сплату державного мита та нотаріальне згоду спруга продавця на продаж, якщо дача купувалася продавцем в шлюбі.

Необхідно звернути увагу на предмет наявності межування (встановлення меж). Якщо межування не проводилося, то в кадастрової виписки або в ЕГРН на земельну ділянку буде відмітка "Кордон земельної ділянки не встановлена ​​відповідно до вимог земельного законодавства".

Наявність в ЕГРН такої позначки говорить про те, що межі ділянки на поточний момент визначені тільки його парканом або огорожею сусідів. І якщо ви купуєте дачу в новому місці, де ще немає усталених кордонів або взагалі ще немає сусідів, то межування все ж необхідно зробити. Якщо ж покупка передбачається в стародачних місці, якому вже багато років і праворуч і ліворуч і позаду - сусіди, і кордони між ними устоялися протягом декількох десятків років, то межування в даному випадку навряд чи буде актуальним питанням.

Часто буває так, що у Продавця є документи на ділянку, а на будинок - немає, так як він не оформлявся. З нашої точки зору, це також навряд чи може служити перешкодою до здійснення угоди, оскільки будинок ви при бажанні зможете оформити на себе самі після операції, в порядку дачної амністії. Виняток можуть становити випадки, коли будинок являє собою реальну цінність (добротний новий, капітальний, дорогий, інше), в цьому випадку все ж краще дочекатися, коли Продавець оформить відповідні документи на будинок, з тим щоб вказати його в договорі купівлі-продажу.

6. Купівля дачі по садової книжці

Окремої згадки вимагає такої спосіб покупки, як переоформлення садової книжки на нового власника.

Такий спосіб покупки є вкрай ризикованим і недалекоглядним. Фактично, переоформивши садову книжку на себе, ви стаєте членом садового товариша, але не власником дачної ділянки. Власником дачного ділянки в цьому випадку є адміністрація відповідного району, де знаходиться учаcток. Як правило, спроба продажу дачі по садової книжці означає тільки те, що продавець не зміг оформити право власності та намагається "позбутися" від дачі або ділянки по "викидною" ціною. Втім, часто зустрічаються випадки, що і по садової книжці продаються обєкти за ринковою ціною або ціною вище ринкової.

7. На кого оформляти дачу

Як показує практика, у подружжя часто виникає питання на кого з них оформити покупку. У пошуках компромісу подружжя, іноді висловлюють бажання придбати дачу по 1/2 частки у праві за кожним з них. Ми рекомендуємо не «перевантажувати" оформлення угоди наявністю часткою, але все ж це не так важливо. Вважаємо за необхідне послатися на Стаття 34 Сімейного Кодексу РФ:

"1. Майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю.

2. До майна, нажитого подружжям під час шлюбу (загальному майну подружжя), відносяться доходи кожного з подружжя від трудової діяльності, підприємницької діяльності та результатів інтелектуальної діяльності, отримані ними пенсії, допомоги, а також інші грошові виплати, які мають спеціального цільового призначення ( суми матеріальної допомоги, суми, виплачені за відшкодування збитків у зв'язку з втратою працездатності внаслідок каліцтва чи іншого ушкодження здоров'я, та інші). Спільним майном подружжя є також придбані за рахунок загальних доходів подружжя рухомі і нерухомі речі, цінні папери, паї, вклади, частки в капіталі, внесені в кредитні установи або в інші комерційні організації, і будь-яке інше нажите подружжям в період шлюбу майно незалежно від того, на ім'я кого з подружжя воно придбано або на ім'я кого або ким із подружжя внесені грошові кошти. "

8. Для тих, хто купує старий будинок в приватному секторі

Відвідувачі сайту часто надсилають нам вопроис щодо купівлі старого будинку (частки в старому будинку) з присадибною ділянкою. Документи на такі об'єкти, як правило викликають, м'яко кажучи, розгубленість, оскільки оформлялися вони в довоєнний час. А на землю під будинком документів може не бути зовсім. Вас цікавить з порушеного питання ви можете отримати ТУТ.

9. Оформлення покупки дачі (земельної ділянки) - чи потрібен нотаріус?

Закон не передбачає обов'язкового нотаріального оформлення угод з нерухомістю, в тому числі з дачами, будинками, земельними ділянками. Таким чином, досить скласти (в друкованому вигляді) відповідний договір, підписати його (разом з актом прийому-передачі) і здати його на державну реєстрацію до уповноваженого органу. З нашої точки зору, нотаріальне оформлення має сенс тільки в дуже рідкісних випадках, наприклад, коли продавець (або покупець) має вельми похилий вік або очевидні ознаки зловживання алкоголем. За інших рівних обставин ми вважаємо, що посвідчення угоди нотаріусом ніяк не впливає на ступінь її надійності. Крім того, за нотаріальні дії та технічні роботи буде необхідно сплатити значну сум у грошей - від 10 000 до 25 000 рублів. Крім того, доведеться зібрати велику кількість потрібних для нотаріуса, але непотрібних для реєстрації права власності документів.

Також звертаємо вашу увагу, що з 01 січня 2016 року нотаріус необхідний в обов'язковому порядку, якщо предметом угоди є частка в праві, а не об'єкт нерухомості в цілому.

Якщо Ви нечасто купуєте дачі, довіртеся нашого досвіду! Ми забезпечимо надійний супровід угоди з придбання дачі і / або ділянки. Вартість послуги "під ключ" 40 000 рублів.

8 495 522-83-54

8 916 725-84-93

Телефонуйте щодня, з 9 до 22 год.