В оголошеннях про продаж заміської нерухомості і земельних ділянок часто можна зустріти абревіатуру ДНП, ДС і ІЖС, які зазвичай нічого не говорять простим обивателям. Але перед покупкою землі або будинку, розташованого за межами міста, необхідно розуміти різницю між типами і призначенням різних категорій ділянок. Це допоможе зробити правильний вибір і вбереже від багатьох проблем в майбутньому.
ДС - дачне будівництво, яке дозволено на ділянках сільськогосподарського призначення та землях селищ.
СНТ - абревіатура садового некомерційного товариства. Це вже застаріла форма дачного господарства, яка сьогодні зустрічається рідко.
Ці три категорії практично не мають відмінностей, тому мають однакові плюси і мінуси, які будуть розглянуті нижче.
ІЖС - індивідуальне житлове будівництво. Можна звести житловий будинок не вище 3-х поверхів. Єдине обмеження - будівництво можливо тільки в межах населеного пункту і на ділянці може розташовуватися тільки одне житлове приміщення.
ЛПГ - особисте підсобне господарство. В даний час ЛПГ, розташовані на землях селищ, прирівнюються до ІЖС. Якщо ж ЛПГ знаходиться на землях сільськогосподарського призначення, то будувати будь-яку нерухомість на такій ділянці заборонено, так як земля призначена для ведення польового господарства. Ця категорії земель також є застарілою.
Таким чином, при купівлі землі зазвичай стоїть вибір між двома категоріями, що дозволяють будівництво житлового будинку, - це ІЖС і ДС. Тому краще заздалегідь ознайомитися з перевагами та недоліками кожного варіанта.
Особливості ІЖС: оцінюємо плюси і мінуси
До переваг земельної ділянки, призначеної для ІЖС, можна віднести:
- Можливість отримати постійну прописку. У будинку або котеджі, зведеному на землях ІЖС, можна без проблем прописатися, якщо є бажання або необхідність змінити постійна адреса проживання. Хоча в більшості випадків такою можливістю користуються люди похилого віку, щоб отримувати пенсії за місцем проживання. Багато сімей, які проживають цілий рік в заміському будинку, також намагаються оформити прописку на новому місці, щоб віддати дітей до дитсадка чи школи. Але в наш час можна без проблем перевести будь-які виплати, в тому числі і пенсії, на банківську карту або будь-яку адресу без зміни офіційної реєстрації. А влаштувати дитину в дитсадок або школу зараз можна, і не маючи прописки в конкретному населеному пункті. У той же час дачні селища зазвичай розташовуються недалеко від населених пунктів, в яких є освітні установи для дітей. А компанія, що управляє ДНП, організовує все необхідне для комфортного проживання на території дачного селища, в тому числі підводять комунікації і прокладають дороги.
- Згідно із законодавством муніципалітети зобов'язані забезпечити землі ІЖС необхідної для комфортного проживання інфраструктурою. Соціальні норми передбачають наявність лікарень, магазинів, освітніх організацій, а також доріг і транспорту, що дозволяє дістатися до ділянки ІЖС. Але в нашій країні ці норми не дотримуються, і кожен з нас може легко уявити, що дадуть відповідь місцева влада на прохання відремонтувати дорогу, що веде до ділянки. Як бачите, категорія земель ІЖС не є гарантією наявності всіх благ цивілізації.
Недоліки ІЖС:
- Вартість земельної ділянки ІЖС значно дорожче, як і його подальше обслуговування, якщо порівнювати з землями під ДС. Проживання в такому будинку також обійдеться дорожче і не важливо, чи будете ви проживати в такому будинку постійно або тільки приїжджати на відпочинок. Щоб підвести комунікації до будинку, зведеному на землі під ІЖС, доведеться заплатити повну вартість і додатково «узгоджувати» і «підписувати» дозволу на всі види комунікацій (газ, вода, електрика і каналізація). Необхідно буде оформити повний пакет документів і на житло, і на комунікації. Пам'ятайте, що на землях ІЖС не вийти побудувати який-небудь будиночок або «непоказну» дачу. Зведення будинку на такій ділянці вимагає суворого дотримання діючих нормативів житлового будівництва, тому будьте готові до перевірок БТІ.
- Житловий будинок, розташоване на землях ІЖС, має бути придатним для постійного проживання. Будинок необхідно буде показати фахівцям БТІ, які і визначать, чи відповідає він прийнятим нормам. А чи будете ви жити в цьому будинку постійно або тільки приїжджати в дачний сезон - це зовсім не важливо.
- Будь-які проблеми, які можуть виникнути під час проживання на ділянці ІЖС, доведеться вирішувати своїми силами. Тому про забезпечення безпеки будинку, лагодження комунікацій і розчищення доріг доведеться думати (і домовлятися) тільки вам. Вирішувати конфлікти, розбиратися з гучними сусідами - все це також доведеться робити самостійно.
- Витративши значну суму грошей, а також велика кількість сил і нервів можна зробити так, щоб ділянка ІЖС відповідав всім нормам і підходив для комфортного проживання. Але будьте готові до того, що ваші щомісячні витрати зростуть, так як доведеться платити різні податки і виплати, спрямовані на поліпшення інфраструктури населеного пункту, які передбачені місцевими адміністраціями. Як правило, подібні збори становлять кілька тисяч рублів, які вам доведеться віддавати щомісяця.
Тільки покупка будинку, до якого підведені всі комунікації, допоможе уникнути більшої частини перерахованих вище проблем.
Але при цьому будьте готові до того, що:
- Земельні ділянки ІЖС коштують значно дорожче, ніж земля під ДС. Наприклад, ділянки без будівель, що знаходяться на одній території і однакової площі, залежно від категорії землі стоять: ІЖС - близько 1 млн. Руб., В той час як ДС - не більше 500 тисяч руб. А житлові будинки, які аналогічні за своєю конструкцією, і розташовані на ділянках однакової площі обійдуться: ІЖС - 7,5 млн. Руб., А ДС - 3,4 млн. Руб. При цьому в будинку на ділянці ІЖС комунікацій немає (можуть підводитися до межі ділянки, але це не гарантує легкість підключення), а в будинку на землі ДС вже є електрика, газ, охорона і дороги, при цьому передбачено вивезення сміття та розчищення доріг. Ще один нюанс - на землю ІЖС без будинку газ підвести не вийде, а в дачному селищі керуюча компанія допоможе домовитися. Деякі намагаються заощадити, купивши ділянку ІЖС, на якому розташований старенький будиночок, але з підведеними комунікаціями. Але економія в цьому випадку сумнівна, адже старий будинок потрібно буде зносити, вивозити будівельне сміття і займатися переоформленням документів на будинок.
- При купівлі ділянки ІЖС з будинком потрібно буде платити попередньому власнику, який займався підведенням всіх комунікацій і будівництвом будинку. Звичайно, такі зусилля вимагають додаткової оплати, але при цьому колишній господар навряд чи зможе дати будь-які гарантії на якість виконаних робіт. А на ділянках ДП будівництвом житлових будинків займаються серйозні будівельні компанії, які гарантують якість і надійність зведених конструкцій.
особливості ДС
Переваги дачного будівництва:
- Земельна ділянка ДС обійдеться набагато дешевше, не тільки на стадії покупки землі, а й у подальшому (при підводі комунікацій і експлуатації нового будинку). У дачних селищах, якими керують надійні компанії, повне обслуговування ділянки обійдеться близько 1500-3500 руб. в залежності від розвиненості інфраструктури селища і наявності комунікацій.
- Оформлення всіх документів займе мінімум часу. Вам потрібно лише вибрати ділянку і можна відпочивати від міської суєти.
- При зведенні дачі не потрібно узгоджувати розміри і її конструкцію в БТІ, не буде настільки суворого контролю, як в разі будівництва будинку на землі ІЖС. Крім цього, ніхто не забороняє проживати в заміському будинку цілий рік. Якщо ж дачним селищем керує солідна компанія, то підведення комунікацій обійдеться вам набагато дешевше, якщо порівнювати з землею ІЖС. Таким чином, земельна ділянка ДНП, розташований на території хорошого дачного селища, які не накладає жодних обмежень на комфортність проживання, але при цьому обійдеться набагато дешевше.
- Будівництво в дачному селищі набагато легше узгодити в відповідних органах. Фахівці не будуть строго розглядати всі характеристики заміського будинку, тому на висоту фундаменту або площа кухні ніхто не зверне увагу. Ви можете будувати дачу, відповідну вашим потребам і бажанням.
- Компанія-забудовник дачного селища забезпечує ділянки комунікаціями і займається розвитком інфраструктури, що дозволяє власникам земель ДП значно заощадити. При цьому на звернення власників ділянок такі компанії реагують більш розумно і оперативно, на відміну від офіційних структур, в які доведеться звертатися власникам ІЖС. Ідеальний варіант, коли керуюча компанія, забудовник і власник земель працюють в команді, а не приймають рішення окремо. У більшості дачних селищ незалежно від їх цінової категорії така взаємодія є, тому вам не доведеться самостійно розчищати дороги, піклуватися про охорону будинку або підключати електрику. Всі ці питання вирішить надійна керуюча компанія.
- Соціальний рівень в дачних селищах практично однорідний, тому ваші сусіди по ділянці навряд чи будуть сильно відрізнятися від вашої сім'ї за рівнем доходів і колі інтересів. Часто купуючи землю під ІЖС, важко дізнатися щось про майбутні сусідів, і неприємні подробиці «випливають» тільки після оформлення угоди. У дачному селищі такі несподіванки виключені, і можна без зусиль дізнатися цікаву для вас інформацію в керуючої компанії.
- Ділянки ДП зазвичай продають великі компанії, які при покупці можуть запропонувати різні акції і знижки, до того ж в майбутньому це теж може призвести до значної економії. Компанії можуть продавати ділянки і дачні будинки в розстрочку і без відсотків. Приватний власник не може запропонувати таких умов, при покупці можна розраховувати тільки на невеликий торг, сума якого вже була закладена у вартість ділянки.
- Як показує практика, в дачних селищах сусіди проявляють більше участі та дружелюбності, ніж в населених пунктах з ІЖС. В ДП часто проводять різні заходи - спортивні змагання, походи і свята. (Див. Докладніше Як купити ділянку в Раменському районі )
підводимо підсумки
Впевненість більшості людей, що ІЖС є найкращим, але більш дорогим варіантом, в порівнянні з ДП, які гірше і дешевше, - це лише застарілий стереотип. В сучасних умовах на ділянці ДП проживати набагато дешевше і комфортніше, ніж на землях ІЖС.
Цікаво знати. За останні роки уряд Росії розглянуло можливість отримання прописки для жителів селищ міського типу. Перед прийняттям такого рішення необхідно вирішити і супутні питання, в тому числі присвоєння офіційних адрес дачних ділянок і створення соціальної інфраструктури. Хоча це досить складно, але ситуація, що склалася в нашій країні дозволяє сподіватися, що найближчим часом законодавство стане ближче до реального життя і буде прийнято рішення про можливість отримання реєстрації на дачній ділянці. І тоді питання, що краще і доступніше: ІЖС або ДС вже не буде настільки актуальне.
Дивіться також:
Підбір земельної ділянки за параметрами
2016-01-24