- Законодавчі акти
- Що таке реконструкція будинку?
- Як отримати дозвіл на реконструкцію в 2018
- необхідні документи
- додаткові служби
- Спрощена схема
- Окремі випадки реконструкції житлового будинку
- Зі збільшенням площі
- Реконструкція старого дерев'яного будинку
- Реконструкція даху та покрівлі
- Як узаконити реконструкцію
- Реконструкція приватного будинку без дозволу
Поділіться з рідними і друзями:
Дозвіл на реконструкцію будинку на власній ділянці - документ, який необхідно оформляти, якщо при капітальному ремонті будівлі доводиться втручатися в його структуру. Без цього паперу дії, спрямовані на технологічні зміна каркаса будівлі, будуть вважатися незаконними. Її можна зареєструвати в органах місцевого самоврядування.
Законодавчі акти
Реконструкція будівлі в Російській Федерації регламентується наступними НПА:
- Містобудівна Кодекс (наприклад, в статті №1 дається розгорнуте визначення реконструкції);
- стаття №754 ГК;
- Рекомендації щодо оцінки ефективності реконструкції будівель (затверджено Наказом Держбуду №8);
- Наказ Держкомархітектури від №312;
- ФЗ №191;
- Постанова Держбуду №153;
- регіональні НПА, наприклад, Постанова Уряду Москви №894-ПП.
Що таке реконструкція будинку?
У відповідність до законодавства РФ реконструкцією визнаються зміна ключових параметрів (поверховості, висоти, об'єму, площі) всієї будівлі або його частин:
- надбудова (в т.ч. мансард);
- розширення будинку;
- утеплення підлоги, стін і стелі;
- заміна або установка нового інженерного обладнання;
- перебудова;
- ремонт і відновлення несучих стін.
Як правило, ці дії необхідні в разі зносу об'єкта нерухомості. Повністю зносити старі несучі конструкції і зводити нові не можна, допускається тільки ремонт існуючих елементів.
Але при цьому не потрібно ніякого дозволу в разі капремонту або перепланування приватного будинку на своїй ділянці. Тому перед початком будівельних робіт слід чітко прояснити, до якого саме типу структурних змін відносяться подальші монтажні заходи.
Капітальний ремонт передбачає поліпшення умов проживання та фізичних характеристик певного приміщення. Перепланування об'єкта - це зміна конфігурації будівлі без додавання нових конструктивних елементів. А ось при реконструкції найчастіше з'являються нові прибудови будівлі без зміни ключових параметрів будинку:
- демонтаж або зведення нових поверхів;
- зміна конфігурації, форми і розміру будівлі;
- установка перегородок всередині будинку (або їх демонтаж);
- споруда ганку і веранди;
- «Прорубание» нових прорізів для вікон або дверей.
Як отримати дозвіл на реконструкцію в 2018
Спочатку потрібно розробити план майбутніх змін з усіма нюансами і деталями і визначитися з точною причиною будівельних робіт, оскільки її також потрібно вказати контролюючої організації. Цей документ можна:
- скласти самостійно (що допускається в окремих випадках);
- оформити через фахівця в архітектурному відділі адміністрації;
- замовити в проектній організації, яка має відповідну ліцензію і входить в СРО.
У плані потрібно вказати не тільки види робіт, але і їх виконавця. Згідно із законом їм може виступати власник приватного будинку, якщо розміри будови не перевищують 10 кв.м. В іншому випадку потрібно буде вказати будівельну компанію.
необхідні документи
В місцеву адміністрацію треба надати:
- заяву на реконструкцію;
- план забудови на власній землі;
- виписку ЕГРН;
- техзавдання на майбутні будівельні роботи;
- опис всіх заходів;
- правовстановлюючі документи на наділ;
- план будинку і ділянки на поточний період;
- загальногромадянський паспорт;
- згода всіх співвласників і повнолітніх членів сім'ї на вироблені дії.
Термін розгляду заявки - 30 днів. У цей час не варто починати монтажні роботи, оскільки існує ризик офіційної відмови.
додаткові служби
Якщо адміністрація дозволить реконструювати будівлю, то після отримання резолюції від головного районного архітектора потрібно буде відвідати комунальну, санітарну та пожежну служби. Після схвалення плану в цих організаціях слід отримати поліс загальногромадянської відповідальності, який потрібен для офіційного ведення будівельно-монтажної діяльності.
Крім цього перед початком реконструкції індивідуального будинку потрібно буде звернутися в місцеву організацію будівельного нагляду і в ній також отримати дозвіл на:
- монтаж і демонтаж конструкцій;
- проведення раскопочному заходів на власній ділянці.
Спрощена схема
Оформлення реконструкції за спрощеною схемою (по-іншому - дачної амністії) займає приблизно стільки ж часу, скільки і за звичайною. Ключове відмінність між цими двома способами полягає в кількості необхідних документів. При спрощеній схемі потрібно набагато менше паперів:
- заяву на реконструкцію дачного будинку;
- виписка ЕГРН;
- скорочений план.
Фактично саме за цією схемою можна провести реконструкцію старого фундаменту дерев'яного будинку. Фундамент - це ознака капітального будови, тому його можна задокументувати в рамках дачної амністії і перекладу будівлі з дачі в звичайний приватний будинок у власності.
Окремі випадки реконструкції житлового будинку
Схема оформлення реконструкції залежить від типу основного будинку і прибудови. Основний кістяк і протокол робіт залишається незмінним, але додаються додаткові нюанси. Наприклад, реконструкція цегляного будинку в селі (старого або не дуже) оформляється за стандартною схемою, а дачі - за спрощеною.
Зі збільшенням площі
При збільшенні площі приміщень не допускається прибирати несучі конструкції, щоб зробити якісь кімнати більше. Технічна служба не пропустить проект з перенесенням несучих стін через ймовірне ризику обвалення будівлі. Якщо хочеться все-таки збільшити площу першого поверху заміського будинку, допустимо замінити стіну кількома стовпами, звільнивши зайвий простір. Це буде найбільш прийнятний варіант розширення площі.
Реконструкція старого дерев'яного будинку
Якщо господарі вирішили не зносити дерев'яний будинок, а обкласти його цеглою або будь-яким чином збільшити, потрібно взяти дозвіл на реконструкцію. Цей документ необхідний більшою мірою для підключення комунікацій. Основні проблеми при реконструкції дерев'яної споруди виникнуть лише при спілкуванні з газовою службою. Щоб гарантовано підключити газ в такий будинок, потрібно дотримуватися габарити споруди і не виходити за його периметр.
Аналогічні проблеми чекають тих, хто під виглядом реконструкції вирішить знести старий сільський будинок і побудувати новий будинок. Краще не експериментувати, а спочатку отримувати дозвільну документацію на той вид робіт, який буде проводитися в реальності.
Реконструкція даху та покрівлі
У більшості випадків вдається довести, що структурні зміни даху відносяться не до реконструкції, а до ремонту, оскільки дах не відноситься до несучих конструктивних деталей будівлі. Підстави:
- статті №1, 51, 5 Містобудівного Кодексу;
- ФЗ №337;
- ФЗ №215;
- ФЗ №364;
- ФЗ №210;
- ФЗ №243.
Тобто перед заміною даху можна не отримувати дозвіл на реконструкцію, якщо власник будинку зможе довести, що це всього лише капітальний ремонт будівлі.
Як узаконити реконструкцію
Узаконення самовільного реконструкції складається з декількох етапів, потрібно:
- замовити техпаспорт з урахуванням наявних змін;
- взяти старий і новий технічні паспорти, свідоцтва про власність на об'єкт нерухомості і проект вже існуючої прибудови, написати заяву і звернутися в адміністрацію;
- якщо проект буде відповідати містобудівним нормам, муніципалітет дасть умовне «добро» на реконструкцію і запропонує звернутися до суду;
- після необхідно спробувати домогтися дозволу в пожежній службі, але в більшості випадків без схваленої офіційно реконструкції вона відмовляє в наданні необхідної документації (але письмову відмову в дозволі знадобиться для суду);
- взяти нотаріально оформлений дозвіл від власників інших будівель на цій же ділянці (при наявності);
- звернутися до суду з позовною заявою за місцем розташування об'єкта.
Суд розглядає заяву, проводить камеральну перевірку, замовляє необхідні експертизи, а після чого виносить рішення. Якщо заявник отримає усний дозвіл від муніципалітету, то в 99% його судовий позов буде задоволений, оскільки не буде істотних причин для відмови.
Реконструкція приватного будинку без дозволу
Дозвіл на реконструкцію потрібно тільки в разі будь-яких угод з нерухомістю або підключення комунікацій. Багато власників не оформляють документально вироблені будівельні роботи, щоб не збільшувати їх вартість (розробка проекту коштує дорого). В цьому випадку фізособи сплачують штраф у розмірі від 2 до 5 т.р.
Необхідність оформлення дозволу на реконструкцію залежить від особливостей виконуваних робіт, типу будинку та подальшої долі нерухомості. Якщо структурні зміни незначні, хоча і не вважаються капремонтом або переплануванням, а будівля поки не готується до продажу, дозвіл на реконструкцію можна отримати після проведення будівельних робіт.
Що таке реконструкція будинку?