Фото: nextcen.ru
Приятелька недавно купила будинок на Кок-Тюбе. Новий, цегляний, 2 житлові поверхи, техподвал. Правда, ділянка маленький - 3,5 сотки, втім, вона планує прикупити землю у сусідів. Уже знає, що їм потрібні гроші. Заплатила за 350 квадратів $ 305 000. «Пощастило», - відгукнулися дві інших приятельки, що продають свої будинки вже 2 роки.
11 місяців тому казахстанці не могли уявити, що тенге в момент подешевшає на 19%, пенсійні накопичення знеціняться, а під прямою загрозою опиниться найголовніше і найнадійніше придбання будь-якого казаха: квартира або будинок. Причому, якщо ваш будинок впав в ціні з $ 500 тис. До $ 350 тис. - це півбіди. А якщо він при цьому нікому не потрібен - це криза.
Попит на квартири і будинки падає. За січень-листопад 2014 року, за даними статистичного комітету Міністерства нацекономіки, кількість угод купівлі-продажу житла скоротилося на 14% (до 144 тис.) В порівнянні з показником 2013 року При цьому в листопаді 2014 скоєно близько 13 тис. Угод, на 12% менше , ніж в жовтні. В Астані в січні-листопаді кількість угод упала ще на 17%, в Алмати - на 20%.
Що стосується вартості нерухомості, то ціни на нове житло в Казахстані за грудень майже не змінилися - 215,5 тис. Тенге ($ +1177) за 1 кв. метр, повідомляє статкомітет. Якщо враховувати ціни в доларах (а нерухомість у нас як і раніше оцінюється в у.о.), то за рік (середній показник в грудня 2013 - 189 тис. Тенге, або $ 1223), ціна квадратного метра, за офіційними даними, скорегувалась на 4%.
Реальна ціна житла комфорт-класу в престижному районі найдорожчого міста Казахстану названа на початку статті - $ 871. Зрозуміло, що це не якась середня ціна, а всього одна угода, але вона точно не винятковий випадок. І якщо таке зниження цін в дорогому сегменті, то в сегменті дешевого житла, де покупці особливо сприйнятливі до знецінення тенге, воно сильніше.
На ціну тисне і небажання людей інвестувати в житло. Всупереч торішнім прогнозами експертів, казахстанці не побачили в нерухомості реального маневру для диверсифікації своїх заощаджень.
Причина скепсису - в загальній нервозності заможних казахів і в ситуації на ринку житла. «Довгі» гроші в банківському секторі - дефіцит. Банки працюють в основному на вклади клієнтів. Їх частка в зобов'язаннях за 4 роки зросла, за даними аналітиків проекту з моніторингу економіки Казахстану ranking.kz, до 74%. Ця та інші проблеми: коригування курсу тенге, ситуація з іпотечними позичальниками минулих років, змусили громадян терміново переводити гроші в надійну і постійно дорожчає валюту - долари США та євро.
Крок вперед, два - назад
Держава реалізує програми з будівництва житла. За 11 місяців 2014 Жілстройсбербанк (ЖССБ) Казахстану уклав 160 тис. Договорів - на 64% більше, ніж в 2013. Загальна сума угод, повідомив в середині грудня голова правління ЖССБ Айбатир Жумагулов на зборах парламентської фракції «Нур Отан», склала близько 80 млрд тенге ($ 440 млн). За його словами, станом на 1 листопада 2014 банки та іпотечні компанії видали близько 230 млрд тенге ($ 1,26 млрд) іпотечних кредитів. Кожен третій тенге доводиться на ЖССБ. Але не тому, що Жілстройсбербанк став видавати так багато, а тому, що банки з середини 2010 видають все менше. Іпотека зараз видається головним чином на покупку нового житла. Отримати кредит на покупку на вторинному житло і тим більше на будівництво житлового будинку, заміської нерухомості або гаража дуже складно.
В цілому на видані кредити казахстанці могли купити близько 5 млн кв. м житла. За 11 місяців 2014 в Казахстані було введено 6,3 млн кв. м нового житла. Це означає, що клієнти забудовників купували квартири і будинки в основному за рахунок позикових коштів.
В Астані на людину, за даними генерального директора групи Verny Capital Єрлана Оспанова, на березень 2014 припадало 25 кв.м. Отже, при грубому підрахунку, іпотеку отримали і вселилися в нові квартири і будинки 200 тис. Казахстанців.
Тиша в орендних квартирах
«Оренда, напевно, підскочила. Поруч з нами «одиничка» здається все 6 років мого життя в цьому будинку. Так вона з літа пустує. Добре так, тихо », - каже родичка.
«Здам двокімнатну, Шашкина-Аль-Фарабі, євроремонт, 70 кв. м, $ 1000 в місяць », - читаю в« Даху ».
Орендодавці пояснюють потенційним мешканцям причини підвищення цін, загинаючи пальці: тенге падає, інфляція зростає, комуналка дорожчає. До того ж податки платити змушують. Орендодавці лякають - орендарі лякаються, обговорюють проблему в соціальних мережах: чи правда, що ціни ростуть? Може, вигідніше взяти квартиру в іпотеку? Давайте розберемося.
Якщо взяти іпотеку в розмірі $ 100 тис. На 20 років, віддавати доведеться по 230 тис. Тенге в місяць. Іпотека під 14% - грабіж. Взявши 18,3 млн тенге, віддаси за ці 20 років 55,3 млн тенге, тобто переплатиш в 3 рази. А ще 2% комісії за організацію кредиту, відсоток за видачу готівки та відсоток ріелтора. Якщо знімати таку ж квартиру можна за 100 тис. Тенге в місяць, в чому сенс іпотеки?
Іпотеку брати можна, якщо початковий внесок становить 50% від суми. Тоді переплата не дуже велика, і погашати доведеться 3-5 років.
У соцмережах говорять про те, що після девальвації банкам стало невигідно давати іпотеку в тенге. Насправді взяти кредит на покупку нерухомості в нацвалюті можна, але із застереженням за договором: змінюється курс - змінюється відсоток.
Орендне житло в середньому за рік не виросло в ціні. У грудня 2013 оренда 1 кв. м впорядкованого житла становила, за офіційними даними, 1096 тенге ($ 7), в грудні 2014 - тисяча двісті тридцять вісім тенге ($ 6,8). Як і в сфері продажу, девальвація, ймовірно, здешевила нижній і середній сегменти орендного житла. Ставки в дорогому сегменті оренди не впали або навіть підросли.
Віра казахстанців в цінність власної нерухомості підірвана. Вони стали вибирати: купити квартиру і незрозуміло як виживати 20 років, виплачуючи іпотеку, або платити весь цей час за оренду і не думати про іпотеку, що стоїть дорожче знецінилася квартири.
Орендодавці лякають - орендарі лякаються, обговорюють проблему в соціальних мережах: чи правда, що ціни ростуть?Може, вигідніше взяти квартиру в іпотеку?