З погіршенням економічної ситуації і розростанням економічної кризи, на ринку нерухомості стали все частіше з'являтися будівельні компанії, які не можуть завершити будівництво будинків через власного банкрутства. За прогнозами експертів кількість таких забудовників, вже в найближчому майбутньому, буде збільшуватися.
Що робити якщо Ви стали обдуреним пайовиком
Як правило, сценарій поведінки людей в такій ситуації ділиться на вкрай песимістичний і оптимістично впевнений: перші починають панікувати і переживати, що вкладені гроші втрачені, другі спокійні і абсолютно впевнені, що сплачена наперед квартира нікуди від них не дінеться, а на худий кінець - держава захистить. Однак обидві позиції є помилковими.
Перш за все, варто розібратися, що таке банкрутство. На підставі ст. 2 Федерального закону «Про неспроможність (банкрутство)» від 26.10.2002 №127-ФЗ, банкрутство - визнана арбітражним судом нездатність боржника в повному обсязі задовольнити вимоги кредиторів за грошовими зобов'язаннями та (або) виконати обов'язок по сплаті обов'язкових платежів.
Тут же законодавець розкриває поняття «пайовик» - фізична особа, яка має до забудовника вимогу про передачу житлового приміщення або грошова вимога. Крім того, є спеціальні норми - глава XI, параграф 7 ФЗ «Про неспроможність (банкрутство)», що регулюють процедуру пред'явлення вимог до забудовника. Зобов'язання будівельної компанії перед пайовиками розрізняються між собою залежно від укладеного договору (договору пайової участі, попереднього договору купівлі-продажу, договору співінвестування в будівництво будинку).
Нагадувати про те, наскільки уважно потрібно підходити до укладення договору із забудовником, вже не варто, договору вже укладені. Грамотно юридично чи ні, особливої ролі це вже не грає і в те, що сталося банкрутство, навряд чи чимось вам допоможе. Зараз ми розглядаємо питання, що робити, якщо договір укладено кілька років тому, термін здачі будинку закінчився, а забудовник знаходиться в стадії банкрутства? В першу чергу необхідно письмово звертатися в компанію за з'ясуванням причин затримки здачі будинку, обов'язково порадитися з юристом, адже самому, не маючи необхідного досвіду, неможливо правильно і грамотно оцінити явні передумови, які свідчать про критичність ситуації.
Найважливішим фактором, від якого залежать перші кроки, є стадія будівництва будинку - або воно завершено, будинок зданий, але забудовник не передає необхідний для реєстрації пакет документів, або воно не завершено.
Перший варіант найбільш легкий для пайовиків - навіть якщо стосовно забудовника в арбітражному суді порушено «банкротних» справу, пайовик повністю сплатив свою квартиру, може визнати право власності на неї через звичайний районний суд, але встигнути це необхідно до початку банкрутства забудовника.
Гірше, якщо будівництво будинку не завершено, забудовника визнають банкрутом - в такому випадку пайовик чекає тривалий процес щодо вступу в справу про банкрутство з самостійними вимогами. Однак до цього дольщику необхідно зробити складний вибір: або розривати договір і вимагати повернення грошових коштів, раніше внесених в рахунок оплати квартири, які за практикою за кілька років будівництва будинку знецінилися в кілька разів, або чекати, поки будинок буде добудований другий будівельною компанією - на власні гроші ошуканих пайовиків, отриманих ними в результаті реалізації активів боржника.
Законом «Про неспроможність (банкрутство)» також визначено черзі погашення вимог кредиторів, де пайовики віднесені до третьої черги. В першу і другу черги здійснюються розрахунки з відшкодування компенсації шкоди здоров'ю, заборгованості по зарплаті та ін., Потім погашаються грошові і «натуральні» вимоги пайовиків, і тільки потім виробляються розрахунок з банками, заставними кредиторами і контрагентами.
Найголовніше в цій справі - не чекати біля моря погоди. Якщо не вживати ніяких дій, ймовірність того, що Ви залишитеся і без квартири, про яку так довго мріяли, і без своїх грошей, абсолютно реальна. Процес по оформленню у власність оплаченої Вами квартири при банкрутстві забудовника - тривалий і вимагає глибоких знань законодавства, тому звернення до грамотному юристові дозволить Вам бути впевненим у результаті.
Автор: Анна Кріндач, спеціально для «Сила в русі».
КОРОТКЕ ЗНАЙОМСТВО З банкрутства
15 серпня 2011 вступили в силу доповнення до Закону про неспроможність (банкрутство), які кардинально змінили порядок оформлення квартир в новобудовах в разі банкрутства забудовника.
Якщо раніше вимоги про визнання права власності на житлові приміщення розглядалися в судах загальної юрисдикції, то з 15 серпня 2011 роки брати заяви пайовиків стали арбітражні суди, в тому числі про включення до реєстру вимог про передачу житлових приміщень. Необхідно звернути увагу, що тепер в рамках справи про банкрутство пайовики не можуть вимагати визнати за ними права власності на квартири, мова може йти тільки про включення до реєстру вимог про передачу житлових приміщень.
Включення до реєстру вимог про передачу житлових приміщень - це аж ніяк не автоматичне визнання права власності на квартиру. Крім того, включення житлового приміщення до реєстру не є ніякою гарантією, що протягом процедури банкрутства житлове приміщення не буде продано з торгів. По суті, включення в реєстр вимог про передачу житлового приміщення означає, що пайовик готовий прийняти на себе зобов'язання щодо подальшого будівництва будинку. Тільки після того, як пайовики добудують будинок, здадуть його в експлуатацію, вони зможуть зареєструвати право власності в Росреестра на довгоочікувану квартиру.
Процедура передачі житлових приміщень у незавершених будівництвом будинках виглядає наступним чином:
1. Учасник будівництва (пайовик) в рамках справи про банкрутство забудовника звертається до арбітражного суду з заявою про включення до реєстру вимог про передачу житлових приміщень із зазначенням відомостей про квартиру.
2. Арбітражний суд, встановивши, що заяву подано з дотриманням підсудності та вимог арбітражного процесуального кодексу РФ (АПК РФ), призначає дату розгляду і виносить відповідну ухвалу.
3. У визначену дату суд розглядає вищевказану заяву учасника будівництва і, в разі визнання його таким, що підлягає задоволенню, виносить ухвалу про включення до реєстру вимог про передачу житлових приміщень відомості про квартиру пайовика і самому пайовиків.
4. Арбітражним керуючим проводиться робота по формуванню реєстру вимог про передачу житлових приміщень учасникам будівництва, а також готується висновок про можливість передачі об'єкта незавершеного будівництва створеному учасниками будівництва житлово-будівельному кооперативу.
5. Арбітражний керуючий зобов'язаний не раніше, ніж через один місяць і не пізніше, ніж через два місяці з дати затвердження судом зазначеного вище реєстру вимог про передачу житлових приміщень, в ході фінансового оздоровлення, організувати загальні збори учасників будівництва і запропонувати їм створити житлово-будівельний кооператив для самостійної добудови будинку. Однак прийняти наведені вище рішення можливе лише в разі, якщо вартість прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та ділянка не перевищує 5% від сукупного розміру вимог учасників будівництва, включених до реєстру вимог кредиторів і реєстр вимог про передачу житлових приміщень.
6. Якщо пайовики ухвалять рішення про добудову будинку своїми силами, то арбітражний керуючий звертається до арбітражного суду з клопотанням про передачу прав забудовника (боржника) на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка пайовикам (створеним ними ЖБК) або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу.
7. Пайовики, які отримали визначення арбітражного суду про включення в реєстр вимог про передачу житлових приміщень, але згодом відмовилися від самостійної добудови будинку (вступу в ЖБК), можуть претендувати на грошову компенсацію третьої черги кредиторів.
Таким чином, вищевказане рішення суду означає покладання на пайовика обов'язки щодо додаткового фінансування завершення будівництва будинку (що в даний момент становить значні витрати, і майбутня квартира може бути придбана за подвійну суму). Учасник будівництва повинен бути готовий, що при наявності у нього розглянутого визначення, він зобов'язаний вступити в члени ЖБК і підписати угоду про внесення додаткових витрат на добудову будинку. У разі відмови учасник будівництва може втратити сплаченої ним квартири. При цьому відсутні стовідсоткові гарантії на отримання грошових коштів, в рахунок компенсації вартості житлового приміщення. Третьої черги кредиторів, їх може просто не вистачити. Виключно важливо при цьому, щоб контроль за веденням банкротних заходів здійснювався грамотним фахівцем, що грає за команду ошуканих пайовиків. Не варто також плекати ілюзій і розраховувати на допомогу в забезпеченні чесності і справедливості, при проведення процедури банкрутства, з боку чиновників.
Особливій увазі підлягає встановлене законом обтяження, згідно з яким, звернувшись до арбітражного суду із заявою про включення до реєстру вимог про передачу житлового приміщення, пайовики беруть на себе обов'язок до передачі їх недобудови в ЖБК погасити за рахунок власних коштів поточні платежі забудовника, а також заборгованість 1 -й і 2-ї черги реєстру вимог кредіторов.В кожної конкретної ситуації, беручи за основу ступінь готовності будинку, пайовик повинен визначитися: або самостійна добудова, або гроші, до яких м жет, як показує існуюча практика, не дійти. Так як кошти в більшості випадків, зазвичай закінчуються після виплати заборгованості кредиторам першої та другої черги.
Автор: Олег Сухов.
Зараз ми розглядаємо питання, що робити, якщо договір укладено кілька років тому, термін здачі будинку закінчився, а забудовник знаходиться в стадії банкрутства?