джерело фотографії Urbanus.ru з'ясував, що робиться для захисту пайовиків з боку влади Москви і забудовників, чому договір пайової участі надійніше ЖБК і які компанії добудовують житло для ошуканих співінвесторів.
В умовах сформованої економічної ситуації на ринку нерухомості зростає ризик появи довгобудів і, як наслідок, постраждалих співінвесторів. З початку 2014 року Москомстройінвеста включив до Реєстру громадян, чиї кошти були залучені для будівництва багатоквартирних будинків і чиї права порушені, 527 чоловік. До нього увійшли громадяни, які брали участь в будівництві 19 житлових об'єктів, розташованих в Москві, включаючи приєднані території. Всього із заявою про включення їх до Реєстру звернулося 1 413 осіб.
Закон не панацея
Найнадійнішим способом уникнути включення до Реєстру ошуканих пайовиків як і раніше залишається 214-ФЗ. Звичайно, 214-ФЗ - не панацея, однак він дає громадянам певні гарантії, які будуть виконані навіть у разі несприятливого розвитку подій. По-перше, квартира пайовика не зможе бути продана повторно, оскільки укладений договір пайової участі (він же ДДУ) в обов'язковому порядку повинен пройти державну реєстрацію. По-друге, якщо забудовник не здав об'єкт в строк, за кожен день прострочення нараховується штраф. Крім цього, вже другий рік діє механізм страхування забудовників, аналогічний банківського страхування: якщо пайовик не отримав квартиру в термін, він може отримати грошову компенсацію.
Про фінансування через ЖБК варто згадати окремо. У Москомстройінвеста закликають пайовиків перевіряти у забудовника документацію. Ділянка під майбутню забудову обов'язково повинен знаходитися у власності або оренді у девелопера, і на нього ж повинна бути оформлено вся дозвільна документація. Як пояснив Urbanus.ru Голова Москомстройінвеста, Костянтин Тимофєєв, важливо, щоб цей же кооператив далі будував і продавав житло, тоді питань з боку перевіряючих органів до нього не виникне. За словами чиновника, в місті таких кооперативів немає.
Він підкреслив, що до механізму ЖБК часто вдаються недобросовісні забудовники, які хочуть уникнути контролю. Незважаючи на те, що механізм ЖБК передбачений чинним законодавством про пайове будівництво, діяльність кооперативів не підпадає під нагляд Москомстройінвеста. Тому така покупка несе в собі набагато більше ризиків, ніж укладення договору пайової участі.
Схема працює в такий спосіб: забудовник ─ ЗАТ, ТОВ або ВАТ ─ отримує землю, ГПЗУ, дозвіл на будівництво і організовує кооператив, який в якості третьої особи залучає гроші. Контролюючий орган не може відстежити цільове використання коштів громадян, так як вони не будуть враховуватися на балансі забудовника. Крім того, ЖБК не несе відповідальність за несвоєчасну передачу квартир громадянам, а відсутність обов'язкової реєстрації договорів не виключає ризик подвійних продажів квартир.
Діяльність ЖБК орієнтована на норми цивільного права, Житлового Кодексу, закон про споживчі кооперативи (№ 215-ФЗ). Але на практиці ці норми дуже умовні, так як основним документом споживчого кооперативу є його статут.
Законодавство в сфері захисту співінвесторів вимагає вдосконалення. До довгострокових заходів можна віднести пропозиції Москомстройінвеста по внесенню поправок до федерального законодавства, що стосуються посилення вимог до забудовників.
«Ми пропонуємо посилити методику розрахунку нормативів оцінки фінансової стійкості забудовників. Ці показники визначені Постановою Уряду РФ від 27.10.2005 р та на сьогоднішній день застаріли. Діючі нормативи не дають змоги оперативно виявляти передбанкротний стан забудовників. Наприклад, у нас є такі компанії, які зазнають серйозних труднощів, але за показниками вони стійкі. Або інший приклад: компанія знаходиться в процедурі банкрутства, але показники її фінансової стійкості відповідають вимогам », - пояснив Тимофєєв.
У роботі з самими громадянами дієвим заходом виявилося введення єдиних для всіх суб'єктів РФ критеріїв віднесення пайовиків до числа постраждалих, затверджені наказом № 403 Мінрегіону восени 2013 року. Якщо пайовик задовольняє хоча б одному з них, він буде визнаний потерпілим і підлягає включенню до Реєстру. Однак ведення даного Реєстру носить обліковий характер і не накладає на Уряд Москви зобов'язань надати громадянину житлове приміщення з фонду міста.
Перевірка на чесність
Існує кілька способів виявити і припинити незаконну діяльність забудовників. Перше - збільшення кількості перевірок. Планові затверджуються прокуратурою, підставою для позапланових є найчастіше звернення громадян. За словами Костянтина Тимофєєва, з початку 2015 року Москомстройінвеста провів 28 перевірок забудовників, за підсумками яких 22 компанії були притягнуті до адміністративної відповідальності та оштрафовано на суму 35,11 млн руб. Якщо дані заходи не подіють, мова піде про зупинку будівництва. Для виявлення та залучення недобросовісних забудовників до відповідальності проводяться також податкові перевірки.
«Нам вдалося знайти спільну мову з колегами з УФНС Росії по Москві, правоохоронних органів і з Департаменту регіональної безпеки і протидії корупції р Москви. Ми домовилися про оперативне міжвідомчій взаємодії та обміні інформацією. Крім того, спільно з УФНС Росії по Москві розглядаємо можливість участі наших експертів в податкових перевірках. Є пропозиція перевести в одну міжрайонну податкову інспекцію № 45 всіх забудовників, які залучають гроші громадян, за аналогією з будівельними компаніями. Колеги з ГУ МВС Росії по Москві також обіцяли швидко реагувати на запити Москомстройінвеста і розглядати представлені Комітетом документи », - розповів Тимофєєв.
Так звані «контрольні закупівлі» є ще одним способом зловити шахраїв за руку. Наприклад, співробітники поліції представляються покупцями квартир і приїжджають на «угоду», під час якої з'ясовується, чи працює забудовник в рамках 214-ФЗ. Голова Москомстройінвеста розповів, що одна така «контрольна закупівля» була проведена в лютому в селі Говорово Новомосковського округу. Співробітники поліції, представившись покупцями, заздалегідь домовилися з представниками компанії про зустріч і приїхали в офіс в селі Говорово. У момент передачі грошових коштів і підписання договору про покупку квартири вони пред'явили службові посвідчення. Потім до перевірки підключилися фахівці Москомстройінвеста, Мосгосстройнадзора, Державної інспекції з контролю за використанням об'єктів нерухомості м Москви і префектури Тіна. Співробітники поліції зажадали від представників забудовника пред'явити Містобудівна план земельної ділянки (ГПЗУ) і дозвіл на будівництво, проте їх у правовласника земельної ділянки не виявилося. Однак представники компанії заявили, що документи знаходяться в стадії оформлення. Одночасно друга група співробітників поліції провела обстеження приміщень за адресою фактичного місцезнаходження офісу забудовника. В ході обох перевірок було вилучено документи, при знайомстві з якими з'ясувалося, що забудовник укладав з громадянами попередні договори на купівлю квартир, які не передбачені 214-ФЗ.
Практика компаній
Девелопери зі свого боку також вживають ряд заходів щодо захисту покупців. Одним із способів врегулювання ситуації стало прийняття рішення про страхування цивільної відповідальності забудовників. В результаті з 1 січня 2014 року, згідно з внесеними змінами до федерального закону про пайове будівництво №214 від 30.12.2004р., Діють три механізму страхування: комерційне страхування, банківська гарантія і страхування через Товариство взаємного страхування цивільної відповідальності забудовників (ОВС), засновниками якого стали 30 найбільших девелоперів з 13 регіонів РФ.
Кожен з трьох варіантів дозволяє дольщику отримати додаткову гарантію від забудовника по виконанню взятих ним на себе зобов'язань. При цьому сам обраний девелопером спосіб страхування ризиків забудовника, в свою чергу, також може бути додатковим параметром оцінки при виборі забудовника, в тому числі і з точки зору його благонадійності і професіоналізму.
У першому випадку, коли страхування пайового будівництва здійснюється через комерційну страхову організацію, при настанні страхового випадку пайовик буде мати справу саме з нею. По суті це нагадує ситуацію з ОСАГО.
Якщо забудовник використовує банківську гарантію, то за невиконання ним своїх зобов'язань перед пайовиком буде розплачуватися банк. Але така гарантія і коштує недешево, і банки не настільки активно готові таку гарантію видавати, та й не всі вони відчувають себе досить впевнено в сьогоднішній ситуації.
Третій варіант - це вступ до Товариства взаємного страхування забудовників, яке в цьому місяці підводить підсумки року своєї роботи.
Практика страхування забудовників широко поширена в розвиненому світі. В Євросоюзі і США девелопер не може вийти на будівельний майданчик, почати будівництво і залучати кошти інвесторів, якщо попередньо застрахував свою відповідальність перед ними. Тому створення Товариства взаємного страхування забудовників стало реалізацією в Росії давно сформованої міжнародної практики.
На думку заступника генерального директора ТОВ «Мортон-Інвест» Ігоря Сібренкова, ОВС є самим надійним з усіх трьох варіантів.
«Ми вважаємо, що ОВС є самим надійним з усіх трьох варіантів, оскільки його експерти здійснюють постійний моніторинг ринку, і кожен забудовник-кандидат в члени Товариства проходить сувору процедуру андеррайтингу. Ось чому членами ОВС можуть стати тільки соціально-відповідальні компанії з перевіреною на ринку репутацією - всі вони мають вагомим досвідом роботи в сфері багатоповерхового житлового будівництва із залученням пайових коштів. ОВС стає свого роду фільтром професіоналізму і благонадійності компаній-забудовників, а членство в Товаристві взаємного страхування забудовників - додатковим гарантом того, що будівництво і здача в експлуатацію вашого житла будуть виконані в строго встановлені договором та законодавством терміни », - зазначив він.
За словами генерального директора компанії «Донстрой» Олени Дерябін, наявність «гарантійного запасу» також підвищує фінансову надійність компанії і є запорукою повного виконання своїх зобов'язань.
«З минулого року наша компанія тримає на депозитах близько 15 млрд. Руб. Можна назвати це нашим «гарантійним запасом» на період нестабільної економічної ситуації, який дозволяє нам бути впевненими, що навіть при негативному для ринку розвитку ситуації компанія зможе виконувати всі свої зобов'язання. Ми не голослівно стверджували раніше, що підготувалися до можливих кризових явищ, і в змозі забезпечувати як фінансування споруджуваних об'єктів, так і інвестиції в нові проекти. Це також стосується і виконання наших зобов'язань перед фінансовими партнерами компанії - на сьогоднішній день погашення кредитів йде відповідно до раніше затверджених графіків платежів », - пояснила Дерябіна.
Всі забудовники і представники влади сходяться на думці, що найбільш ефективною подушкою безпеки є все ж ДДУ. У той же час гравці ринку відзначають зрослу юридичну грамотність населення. На думку комерційного директора ФСК «Лідер» Григорія Алтухова, сьогоднішні покупці стали уважніше ставитися до репутації забудовників.
«За останнє десятиліття число недобросовісних забудовників в Московському регіоні помітно скоротилася, чому сприяло вдосконалення законодавства, посилення вимог до входження в цей бізнес. Для співінвесторів важливу роль відіграє освітня складова. Ми зі свого досвіду бачимо, що якщо ще кілька років тому покупець вкладався в дуже сумнівні будівництва без активності на майданчику, без будь-яких документів, залучений виключно ціною, то зараз питань, що стосуються юридичної сторони питання, з'являється все більше і більше. Сьогоднішній покупець вже цікавиться формою договору, просить показати дозвільну документацію, проводить попередню розвідку про досвід і репутацію забудовника », - розповідає експерт.
Ознакою надійності окремих компаній є той факт, що їм доводиться добудовувати житло для ошуканих пайовиків за недобросовісними колегами. Так, наприклад, ГК «Мортон», добудовували житлові комплекси на леоновского шосе в Балашисі, ЖК в Красногорському районі. Зараз добудовується великий об'єкт в Щербинці, (Новомосковський адміністративний округ). Перший будинок тут буде зданий в найближчий місяць.
ФСК Лідер в Балашисі вже добудувала за компаніями-банкрутами 4 багатоповерхових будинки: 2 корпуси в ЖК «Балашиха-Сіті» (колишній «Солнцеград») і 2 корпуси житлового комплексу «20 Паркова». Зараз йде будівництво ще 6 корпусів, всі вони так само розташовані в Балашисі. Окремі обсяги квартир були виділені для ошуканих пайовиків в власних проектах компанії.
ЗАТ «Пересвет-інвест» виступала інвестором проекту по завершенню будівництва двох 15-поверхових панельних будинків на Великій Покровської вулиці загальною площею 12 110 кВ. м. Це перші корпусу в запроектованому мікрорайоні з 7 житлових будинків з власною інфраструктурою в місті Павловський Посад, Московської області.
«На початку 2006 року Адміністрація міста Павловський Посад запропонувала компанії стати співінвесторами проекту, який простояв недобудованим з 2004 року. З 2-х 15-поверхових корпусів була побудована тільки коробка до 10-го поверху. Уже в грудні 2007 року новобудови були здані Держкомісії і введені в експлуатацію », - коментує Ірина Кірсанова, директор з маркетингу ЗАТ« Пересвет-Інвест ».
Успішний досвід завершення будівництва є і у компанії Mirax Group. Як розповіли Urbanus.ru в прес-службі компанії, їй були передані права на реалізацію житлового комплексу бізнес-класу «Дубровська слобода». Вони виступили і в якості співінвестора, і в якості ексклюзивного агента по реалізації новобудов; роботи поновилися, комплекс був успішно добудований і прийнятий на реалізацію в кінці 2011 року.
Більшості ошуканих пайовиків доводиться по кілька років чекати, коли вирішиться питання з проблемним об'єктом. Щоб уникнути такої ситуації, краще убезпечити себе заздалегідь. Як мінімум - звернутися за консультацією до кваліфікованого фахівця, як максимум ─ укладати ДДУ. Втім, фахівець напевно порекомендує те ж саме.
При передруці матеріалів вказівку автора і активне посилання на сайт обов'язкове!