Для будь-якої людини мрія про власний будинок є однією з найзаповітніших. Хтось фінансово забезпечений настільки, що може дозволити собі придбання будь-якої нерухомості в будь-якій кількості, а хтось змушений довго збирати, щоб реалізувати свою мрію. В такому випадку людям на допомогу приходить іпотека, якщо кредитні зобов'язання на довгий термін можна вважати допомогою.
Інститут іпотечного кредитування в Азербайджані досить-таки розвинений, і за останні років 10 багато громадян Азербайджану стали володарями власних квартир, придбаних в іпотеку. На сьогодні іпотечний кредит можна взяти практично в будь-якому банку, який є агентом Азербайджанського іпотечного фонду (АиФ) або в рамках власної іпотечної програми.
Кредитування за стандартами АиФ почалося з 2006 року, і до сих пір було видано кредитів на суму понад 660.3 млн AZN, причому тільки в січні кредитування склало 4.2 млн AZN, що на 23.5% більше, ніж в січні 2014 року. З 2006 року було видано 16.452 тис. Іпотечних кредитів. Таким чином, в середньому, в рамках іпотеки банки видають кредит на 40 тис. AZN.
Відзначимо, що іпотечні кредити на комерційних умовах видаються в манатах і тільки громадянам Азербайджану. Кредити видаються на термін від 3 до 25 років, максимальний розмір кредиту не повинен перевищувати 50 тис. AZN, кредит видається за ставкою не більше 8% річних. З держбюджету фінансується лише соціальна іпотека. Її максимальний розмір становить 50 тис. AZN, ставка - не вище 4% річних.
На фінансування соціальної іпотеки з держбюджету в 2014 році було виділено 40 млн AZN, а в 2015 році планується виділення 50 млн AZN. Звичайна іпотека фінансується за рахунок коштів від розміщення іпотечних облігацій. У січні цього року вже розміщені облігації на 3 млн AZN.
Власні програми банків, що діють на території Азербайджані, не настільки доступні, як за стандартами АиФ: там і процентна ставка вище і термін погашення не 25, а 10 років. Єдиним плюсом можна вважати надання більшої суми в кредит - до 200 тис. AZN.
Однак, останнім часом, після девальвації маната, ринок нерухомості затих, і угоди з купівлі-продажу призупинилися. Люди очікують різкого зльоту цін на нерухомість і зміни курсу долара. Хочеться відзначити, що з початку року ціна на нерухомість в доларах знизилися на 20-25%, в той час як в манатах зросла на 25%. З огляду на, що розгляд заяви про надання іпотечного кредиту в банку займає близько місяця, люди не ризикують звертатися в банки, побоюючись нової хвилі девальвації і зміни цін на квартиру. В результаті одна зі сторін змушена розірвати договір.
Відзначимо, що мова йде про первинний угоді між покупцем і продавцем, без участі банку. Подібні угоди можуть укладатися у вигляді договору про отримання авансу, але найчастіше це відбувається на основі усної згоди між сторонами.
За даними консалтингової компанії «MBA Group», в лютому 2015 року на ринку нерухомості Азербайджану розривається кожен другий іпотечний договір, що пов'язано було з різким зростанням курсу долара 21 грудня цього року.
Однак в березні темпи значно знизилися, і обсяг розірваних іпотечних договорів склав близько 6-7% відсотків від всіх укладених договорів.
У той же час, глава Центрального банку Азербайджану Ельман Рустамов заявляв, що незабаром в умови іпотечного кредитування будуть внесені зміни, оскільки уряд країни зацікавлене в тому, щоб зробити іпотеку доступнішою для населення.
Одним з основних факторів, який є показником добробуту населення - є доступність житла, і вирішення житлового питання є пріоритетом у державній політиці. Головним питанням залишається ціна на нерухомість, яку держава контролювати не може, і яка в Азербайджані набагато перевищує купівельну спроможність населення. Як один з виходів у цій ситуації, - це збільшення суми іпотечного кредиту. З огляду на, що середня вартість двох або трикімнатних квартир в Баку коливається від 80 тис. До 150 тис. AZN, іпотечний кредит на 50 тис. AZN не зможе вирішити проблему з придбанням житла, оскільки його просто не вистачить. У зв'язку з цим ЦБА найближчим часом планує збільшити розмір цієї суми, але наскільки - поки невідомо. Однак, за заявою глави Центробанку Ельмана Рустамова, «підвищення буде значним».
Іншою перешкодою для вирішення проблеми доступності житла є умова кредитування, за яким купується в іпотеку квартира в новобудові не може виступати в якості застави для отримання іпотечного кредиту. З цього випливає, що людина, що не є власником будь-якої нерухомості, не зможе придбати квартиру. Значить, необхідно залишити в заставу іншу нерухомість, для цього звертаються до родичів, але далеко не кожен погодиться на такий ризик.
Центробанк, крім підвищення суми кредиту, також планує дозволити залишати в заставу купується в іпотеку житло, що зробить іпотеку доступнішою.
Ще одним кроком до спрощення отримання кредиту стало те, що з лютого цього року іпотеку в Азербайджані можна оформити в режимі онлайн. Таким чином, учасники іпотечного ринку - уповноважені кредитні організації, страхові та оціночні компанії іпотечного фонду можуть здійснювати технічні процедури в режимі реального часу. А це, в свою чергу, служить прискоренню процесу кредитування і забезпечує ефективну діяльність системи.
Хочеться відзначити, що близько 40% купують житло в іпотеку - це молоді сім'ї віком від 19 до 30 років. З огляду на це, також було запропоновано знизити для молодих сімей до мінімуму або зовсім скасувати попередній внесок, який необхідно сплатити за пільговим іпотечним кредитом. Зараз початковий внесок по соціальній іпотеці становить 15%, а для звичайних кредитів - 20%.
Крім зменшення суми початкового внеску і збільшення суми самого кредиту, також для розвитку іпотеки в країні потрібно розширити доступ до неї і в регіонах Азербайджану. Порядку 65% укладених договорів по іпотеці доводиться на частку Баку - 11.120 тис., На Сумгаїт 1.429 тис. Договорів. Начебто всього 30 км відстані від столиці, а майже в 10 разів менше укладених угод. У регіонах справи йдуть ще гірше. Причому, справа не тільки в недоступності іпотечного кредитування в регіонах або в незатребуваності, проблема, швидше за все, полягає в тому, що жителі регіонів просто не володіють достатньою інформацією про іпотеку.
Але постійне зростання іпотечного кредитування свідчить про те, що і в цьому напрямку ведеться робота.
Якщо ж говорити про приватну іпотеці, яку надають комерційні банки, то вони навряд чи спростять умови видачі іпотечного кредиту, оскільки сьогодні не мають реального джерела фінансування.
Зауважимо, що прогноз по ринку нерухомості досить песимістичний. Зниження цін, яке прогнозували експерти на початку поточного року чекати вже не варто, можна тільки сподіватися, що їх зростання не буде дуже великим, але те що він буде, в цьому сумнівів немає. При цьому велика частина квартир буде пропонуватися вже в доларах або євро, а не манатах як раніше. Навіть не дивлячись на скорочення попиту на квартири, ціни на них не впадуть. Єдині хто виграє від підвищення, ті хто взяв квартиру в іпотеку в манатах. З кожним місяцем вартість їхнього житла буде збільшуватися, при цьому щомісячні виплати залишаться на колишньому рівні.
На підставі вищесказаного можна зробити висновок, що для людини з місячним доходом 500-600 AZN, придбання житла в іпотеку при нинішніх умовах кредитування недоступне. Однак будемо сподіватися, що при спрощення умов іпотечного кредитування багато громадян нашої країни зможуть стати власниками власної нерухомості.