Краще синиця в руках ...
На ринок нерухомості Києва зараз впливають різноспрямовані чинники.
З іншого боку, життя триває, вирішувати житлові проблеми якось треба, а для тих, у кого "квартирне питання" не варто гостро, і кошти дозволяють, завжди є привід задуматися про інвестиційну нерухомість.
Наївно сподіватися на перший, другий, третій ... рівні пенсійного забезпечення з урахуванням нестабільності національної грошової одиниці, девальвованій з "моменту народження" більш ніж в 15 разів, і звичних уже для нашої країни економічних потрясінь.
Саме тому багато хто воліє мати НЕ журавля в небі, а синицю в руках у вигляді "зайвої" інвестиційної квартири в найбільш привабливих містах України - Києві, Одесі чи Львові.
Однак при виборі об'єкта інвестиції на ринку нерухомості важливо розуміти, що необхідно вкладати кошти не в "головний біль", а в об'єкт, який завжди буде мати ліквідність як на ринку купівлі-продажу, так і на ринку оренди.
Основних критеріїв вдалої покупки на ринку нерухомості Києва не так вже й багато. Перша умова вдалої покупки - традиційне "місце, місце і ще раз місце", в Києві - це близькість до станцій метро. Причому бажано, щоб станції ці були відносно близько розташованими до центру міста.
Друга обов'язкова умова привабливою інвестиції - стан будинку, адже квартиру можна відремонтувати і обставити по своєму гаманцю і смаку, а ось будинок не зміниш.
Як би там не було, стандарти життя потихеньку зростають, "риба шукає, де глибше, а людина - де краще", всі хочуть проживати в добротних будинках пристойних районів.
Хороший будинок - це не завжди і далеко не кожна новобудова "випуску" після 2000 р, це можуть бути і старенькі відомчі будинки (т.зв. цегляні "Свемон"), або звичайна чешка 70-х рр. в панельному будинку, але має позитивні оцінки не нижче "добре" на спеціальному сайті Київміськадміністрації https://municipal.kiev.ua/kiev), де можна ознайомитися з оцінкою загального стану будинку.
стабільна депресія
На ринках купівлі-продажу і оренди столичної нерухомості нині панує уповільнена депресія. Ціни на продаж потихеньку знижуються, хоча, здавалося б, нижче вже нікуди. І далеко не кожен об'єкт швидко знаходить свого орендаря.
У те, що насправді жахлива ситуація в нашій економіці не розсмокчеться сама собою, перестали вірити не тільки зарубіжні інвестори, але і населення країни. Саме тому стан ринку нерухомості можна з упевненістю охарактеризувати як "стабільна депресія", а "середня температура по лікарні" - ціна київського квадратного метра повільно, але впевнено знижується, втрачаючи у вазі приблизно по 100 дол. Щорічно.
Зараз медіанна ціна столичного "квадрата", за даними одного з найпопулярніших сайтів нерухомості, все ще трохи перевищує планку в 1 тис. Дол. Нагадаємо, в 2008 р (коли в ZN.UA був опублікований наш матеріал "Не забудь продати квартиру" ) був зафіксований пік цін на київську нерухомість, тоді квадратний метр у звичайній чешці біля метро майже подолав планку в 3 тис. дол.
Фактичні ж ціни ще нижче декларованих. За спостереженнями фахівців, ціни на звичайне, неелітного житло не перевищують рівнів в 800-900 дол. За кв м.
Саме за такою ціною вже реально купити (але не так-то легко продати) квартиру в п'яти хвилинах від м. Лівобережна в "панельці" 70-х, в добре збереженому добротному будинку, з косметичним ремонтом в квартирі. Втім, останнім часом ціна хитнулася саме до нижньої межі цінового коридору.
З угод останніх місяців: по одній із прилеглих до м. Лівобережна тихих зелених вуличок продана трійка 65 кв м з косметикою за 50 тис. Дол. Покупця шукали довго і нудно. До моменту продажу "трійка" здавалася за 6,5 тис. Грн / місяць, оскільки "тимчасове" відстань від будинку до метро становило близько трьох-чотирьох хвилин.
При такій ціні продажу та оренди окупність об'єкта становила трохи менше 20 років.
У спадок від продавця залишилися орендарі з орендною платою еквівалентної 240 дол. / Місяць. І оскільки квартира купувалася з інвестиційною метою, то і договір оренди розривати не стали - просто з моменту продажу орендарі оплачували своє проживання вже новому господареві квартири.
Таким чином, навіть при стані економіки і ринку нерухомості на стадії "жах, жах, жах" 50 тис. Накопичених доларів за умови більш-менш вдалого вкладення в київську нерухомість забезпечують її власнику еквівалент більш ніж дві мінімальні і більш ніж трьох середніх пенсій по країні щомісяця.
Нагадаємо, що в "жирні" для ринку нерухомості роки така старенька пошарпана трійка позиціонувалася на ринку мінімум по 170 тис. Дол. І здавалася в середньому за 1 тис. Дол. / Місяць, що становило близько 15 років умовної окупності.
Потрійний бонус від забудовників
Втім, основну частину потенційних гравців ринку нерухомості все ж не влаштовують фізично і морально застарілі будинки споруди до 2000 р
Не проблема, за ті ж гроші по 900 дол. За квадрат можна придбати новобуд в досить престижному комплексі, звичайно ж, не в пішій досяжності від метро, але в межах непоганою транспортною досяжності громадським транспортом (15-20 хв.) До м. Лівобережна , Дарниця, Чернігівська.
За ці гроші вам запропонують шматочок цивілізації в обжитому і зручному районі Києва: надійного забудовника, введений в експлуатацію або майже зовсім готовий будинок, сучасний дизайн, які охороняються, зручні планування, гідне якість будівництва, відмінну інфраструктуру, підземний паркінг.
Знову ж таки, в даний час по конкретному добре відомому в Києві багатоквартирному комплексу на Левобережке, що складається з десятків будинків, проводиться акція: ціна тимчасово знижена на 100 дол. - до 800 дол. За кв м.
Крім того, забудовник пропонує своєрідну заміну стала недоступною іпотеці - до осені (на півроку) квартиру можна взяти в безпроцентну розстрочку, можна також взяти кредит під порівняно комфортні 10% річних на термін вже до п'яти років.
Знижена більш ніж на 10% ціна, розстрочка і порівняно недорогий кредит на практично готове житло - це своєрідний потрійний бонус від багатьох забудовників Києва на ринку, що має ознаки затоварення.
Таким чином, двушка 60-70 кв м буде коштувати еквівалент тих же всього трохи більше 50 тис. Дол. Правда, потрібно ще вкластися в ремонт, що за нинішнім курсом долара буде дуже недешево, але і здавати її можна буде дорожче, ніж квартиру з старого фонду.
Це справа смаку: купувати квартиру практично однакового метражу явно не на "прогулянковому" відстані від метро в новобудові або за ті ж гроші - в декількох хвилинах пішки від станції метро (від якої до Хрещатика сім-вісім хвилин добиратися), але в старенькій хаті.
Скрізь є свої плюси і мінуси. Так, комплекс нових будинків, про які йшла мова, все-таки розташований в криміногенно небездоганному районі, і в темний час доби за межі комплексу особливо далеко виходити не рекомендується. Зате для зазнають труднощі з бюджетом пропонуються зручні розстрочення та кредити. Ну і на перших порах можна прикупити популярний останнім кризовий час "смарт" -варіанті.
Для тих, у кого мало грошей
Забудовники в такий спосіб рекламують свій новий продукт: "Смарт-квартири" - це ціла філософія і нове покоління житла.
Не треба плутати Smart-житло з квартирами-студіями, однокімнатними або квартирами маленького метражу. Smart-квартири - це окремий клас житла, тому що:
- простір використовується більш раціонально: задіяний кожен квадратний метр (функціонал планувань вище на 40%, ніж в звичайних квартирах);
- квартири розташовані в будинку з розширеною інфраструктурою (крім магазинів і дитячих майданчиків є також майданчики для занять спортом, зручна підземна парковка, стилобат з зонами для прогулянок, колясочні і велосипедні кімнати);
- наявність підземної парковки і заборона на парковку автомобілів під вікнами, дозволяє не створювати зайвого шуму для мешканців;
- повна свобода дій (несучі конструкції є лише в загальному каркасі будинку, а це значить, можна міняти планування під себе);
- стильне і мобільний простір (до самої квартирі додається інструкція з варіантами розміщення меблів зі збереженням оптимального вільного простору);
- панорамне скління деяких приміщень (де ви ще в такому ціновому сегменті зустрінете вітальні і балкони з розкішними панорамними вікнами?).
Однак життя набагато прозаїчніше рекламних слоганів.
Вартість "смарт-квартири" зазвичай дорівнює орендній ставці за кілька років, тобто це типовий варіант "першого житла в Києві". Девелопери знаходять своїх покупців серед тих, хто орендує житло в столиці, тих, хто скоріше купить таку недоквартіру, ніж буде кілька років орендувати чужу.
Крім того, витрати на оплату комунальних послуг в такому житлі також будуть менше, ніж в звичайних квартирах. Втім, за дешеве житло доводиться платити власним комфортом. Соціальне середовище таких "смарт-будинків" не найкраща, щільність заселення висока, плюс "смарт-квартира" обмежує можливості для подальшого розвитку сім'ї. Мова йде не тільки про те, що в квартирі буде мало місця, але і про те, що при наявності великої кількості таких квартир в будинку можуть виникнути проблеми з інфраструктурою, а в подальшому - і з маргіналізацією району.
Пройдуть роки, і тим, хто вчасно не захотів або не зміг "скинути" свій "смарт" новим "підкорювачам столиці", які прибули з регіонів, можливо, доведеться змиритися з проживанням в своєрідному гетто.
Назад у минуле
Падіння вартості столичного квадратного метра до рівнів більш ніж десятирічної давності пов'язано з тим, що певні фінансові "жирові" накопичення у людей закінчилися ще рік-два тому, майже всі, хто мав заощадження, вже вирішили свої житлові питання. Нові цінники на ринку столичних квартир всього лише прийшли до рівноважного стану по відношенню до положення в економіці, рівню зарплат і доходів населення.
Ситуація на ринку оренди Києва лише ненабагато краще ситуації на ринку купівлі-продажу квартир. Попит на оренду, звичайно, буде завжди, люди роз'їжджаються, з'їжджаються, приїжджають на роботу. Десь має місце вимушена зміна житла, наприклад в разі, коли власник вирішив продати квартиру і виселяє з цієї причини орендаря. Таке трапляється досить часто, оскільки власники квартир нарешті зрозуміли, що сидіти і "чекати біля моря погоди" на падаючому ринку безглуздо, і виставляють свої квартири на продаж.
Як відзначають посередники ринку нерухомості, на даному етапі пропозиція помітно перевищує попит. Напевно, тому претенденти на оренду стали більш вимогливими, і навіть примхливими. Клієнти ріелторів не поспішаючи підшукують собі варіант трохи краще, з господарем квартири, готовим йти на поступки.
Найчастіше незважаючи на те, що квартира знаходиться біля метро (такі раніше просто "виривалися з рук"), власникам доводиться погоджуватися на певні бонуси, щоб швидше здати в оренду "зависло" житло. Нерідко власникам доводиться скидати ціну, проводити дрібний косметичний ремонт після попередніх квартирантів і навіть погоджуватися на покупку нових меблів в рахунок оренди.
Втім, такі бонуси, як правило, не потрібні при здачі найдешевшого житла - квартир в т.зв. "Радянському" стані, з меблями родом з 90-х. Такі квартири беруть в будь-якому стані, аби ціна була "бюджетної". Немає ніяких проблем здати 43-метрову двушку-чешку на Русанівці за 5,5-6 тис. Грн, або 65-метрову троячку також в "панельці" на Левобережке за 6,5-7 тис. Грн. Ну а повноцінних однокімнатних квартир нижче 4,5 тис. Грн на ринку оренди Києва просто не існує.
"Цей дощ надовго ..."
Звичайно, рано чи пізно цінова планка як на ринку купівлі-продажу, так і на ринку оренди столичної нерухомості підніметься. Адже зараз на обох ринках встановилися просто таки смішні ціни. Ціна на квадратний метр опустилася до рівня 2004-го, а ціни на оренду "простеньких" квартир так і зовсім заскочили в 2003-й. Знайти варіант оренди двушки на Русанівці за 200 дол. І 14 років тому було досить непросто. Необхідно розуміти, що навіть при катастрофічному варіанті розвитку ситуації в економіці (а ймовірність дефолтного сценарію все ще ніхто не відміняв) квартири "роздавати безкоштовно" ніхто не буде, в гіршому випадку об'єкти просто знімуть з продажу і оренди.
Так що різкого падіння вартості київських квартир на продаж і оренду очікувати не варто. Втім, і різких злетів поки що теж не передбачається. Адже покупці, продавці, орендарі та орендодавці ймовірно вже зрозуміли, що "цей дощ надовго". Тобто в доступному для огляду майбутньому ніякого повноцінного оптимізму в економічному розвитку країни не передбачається, а значить, і ринок нерухомості буде млявим, без різких цінових коливань в одну або в іншу сторону ...
Автор: Вадим Баштаgazeta.zn.ua Де ви ще в такому ціновому сегменті зустрінете вітальні і балкони з розкішними панорамними вікнами?