Вітчизняний ринок нерухомості за останні три роки пережив чимало потрясінь.
Девальвація, скорочення продажів, завмерлі будівництва, цінові війни ... Майбутнє ринку багато в чому залежить від сегмента і регіону, але в цілому експерти очікують посилення конкуренції і цінового протистояння.
Криза навчила будівельників економити і відбиватися від мітингувальників. З 2013 р - переломного моменту не тільки в історичному, а й в економічному розвитку країни - ринок нерухомості України сильно "потрясло".
За три роки обсяги реалізації житла скоротилися в 4 рази. Якщо в 2013 р, за даними консалтингової компанії SV Development, в новобудовах Києва було продано 14476 квартир, то в 2015 р.- лише 3524.
Схожа ситуація і на вторинному ринку столиці: за даними порталу Address.ua, в 2015 р кількість угод зменшилася в 4 рази в порівнянні з показником 2013 року і на 30% - в порівнянні з результатами 2014 р
Статистики щодо кількості угод по Україні у відкритому доступі немає, але опитані експерти запевняють, що ситуація в Києві відображає стан справ по всій країні. Не можна сказати, що продажі скоротилися відразу.
Процес більше нагадував гойдалки. У 2013 р в зв'язку з політичними змінами і падінням економіки продажу житла зменшилися по всій країні. Забудовники залишилися без грошей, і будівництво багатьох об'єктів було "заморожено".
Саме тоді виникли всі передумови для "схлопування" ринку як такого. Експерти побоювалися появи безлічі "Еліта-центрів". Але допомога прийшла звідки не чекали.
У 2014 р почався споживчий бум. Забудовники навіть стали підвищувати ціни - на 3-7% в залежності від проекту та міста. Несподіваний ажіотаж пояснюється прагненням інвесторів убезпечити свої заощадження на тлі різкого знецінення гривні.
Ці сплески купівельної активності дали забудовникам короткий перепочинок, але не зупинили падіння ринку.
Криза будівництві не перешкода?
На тлі зниження попиту кількість проектів житлових комплексів стабільно збільшується. За даними консалтингової компанії City Development Solutions, в 2014 р в столиці почалася реалізація 37 нових проектів, а в 2015 р - 34.
У Київській області також стали активно забудовувати не тільки міста-супутники, а й села з селищами. Наприклад, в с.Ходосовка розпочато будівництво ЖК "Нова Конча-Заспа", що включає в себе як квартири у висотках, так і таунхауси з котеджами.
Вже йдуть продажі в ЖК "Західний" (Чайки), РК "Петровський" (с.Петровское), РК "Яблуневий сад" (с.Гореничи). У с.Гатное, що по дорозі в Одесу, зводять відразу два житлових комплекси - Almond Appartments і "Новий Київ".
І це аж ніяк не повний перелік новачків. Популярність області пояснюється низьким порогом входження на ринок, якщо порівнювати зі столицею (великий вибір ділянок, легше домовитися про підключення до комунікацій і т.д.).
Цікава ситуація склалася і у Львові. У 2014 р на ринок вийшли одночасно кілька гравців, які прийшли зі сходу країни. Вони почали зводити житло за дуже низькими для цього міста цінами - від $ 500 за 1 кв.м.
Таким чином новачки закріпилися на ринку і залучили частину клієнтів з вторинного ринку. "Житло - це" короткі "гроші. Комерційну нерухомість зараз майже ніхто не будує ", - характеризує тенденцію Вагіф Алієв, співвласник девелоперської компанії" МандарінПлаза ".
цінова війна
Як забудовники відреагували на жорсткість конкуренції? Ціновими війнами на первинному ринку нерухомості. Падіння почалося відразу ж, ще в 2013 р У період збільшення обсягу продажів забудовники намагалися трохи відвоювати позиції, але ненадовго.
Крім того, майже вся "первинка" переорієнтувалася на національну валюту, хоча кредитне навантаження у багатьох девелоперів обчислюється в доларах або євро.
Ціна як і раніше залишається одним з найбільш дієвих інструментів впливу на потенційного покупця. Тому свою популярність не втрачають різні акційні пропозиції.
"Війна акцій" вже призвела до того, що на ринку передмістя компанії починають відкрито демпінгувати ", - говорить керівник департаменту консалтингу житлової нерухомості консалтингової компанії UTG Олеся Скринник.
Правда, додає вона, таке можуть собі дозволити тільки масштабні проекти, що складаються з декількох черг, які відносно безболісно "переносять" низьку маржинальність. Іншим складно витримувати таку конкуренцію, тому доводиться шукати інші інструменти.
Активно розвивалися також програми розстрочок від забудовників - альтернатива іпотечному кредитуванню. Якщо ще пару років назад максимальний термін розстрочки не перевищував шести місяців з моменту введення житла в експлуатацію, то зараз розстрочки на період від одного року з'явилися в арсеналі вже багатьох девелоперів.
Забудовники хочуть виділятися не тільки ціною. Більше уваги стали приділяти формату квартир. Найсміливіші гравці вивели на ринок житло міні-формату. "Тимчасово переваги покупців змістилися на користь малометражних квартир.
По-перше, вони більш ліквідні як інвестиція. По-друге, такий формат більшій кількості людей по кишені ", - пояснює Володимир Даниленко, комерційний директор компанії" Альянс Новобуд ".
БІЗНЕС уже писав про сучасні "гостинках" - смарт-квартирах і студіях, загальна площа яких становить 10-19 кв.м, а ціна - $ 10-22 тис.
Малометражні квартири вдарили по ринку "вторинки". "Тренд різкого скорочення площ первинного житла зрівнює нові квартири з аналогічними на вторинному ринку, - пояснює керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
- Адже раніше люди продавали своє житло і купували квартири більшої площі, отримували більш комфортний простір для життя. До того ж це було вигідно економічно.
Але зараз в більшості нових проектів метражі збігаються з площами вторинних квартир. Забудовники "підлаштувалися" під попит, збільшилася пропозиція квартир невеликих метражів ".
Вторинний ринок виявився інертніші первинного. Поки забудовники переходили на розрахунки в гривні, розробляли маркетингові програми для залучення покупців і міняли формати, "вторинка" зафіксувала ціни в доларах.
Майже всі угоди відбувалися з дисконтом в 10-25% від початкової ціни. Відсутність гнучкої позиції у продавців і невелику пропозицію малогабаритних квартир відлякало покупців, і частка новобудов в структурі угод в Україні будуть зростати перевищила 50%.
Темна сторона
На тлі нестачі фінансування на ринку активізувалися різні схеми оптимізації, в тому числі і шахрайські.
В одних випадках гравці знижували собівартість будівництва, пропонуючи практично "картонні" стіни, в інших - переглядали раніше взяті зобов'язання в односторонньому порядку.
старший партнер адвокатської компанії "Кравець та Партнери" Ростислав Кравець зазначає різке збільшення кількості позовів, що стосуються визнання прав власності на житло.
При покупці нерухомості в споруджуваному будинку забудовник не може продати квартиру, якої часто ще навіть немає. Іншими словами, покупець набуває право мати житло, але не саме житло.
Деякі забудовники скористалися цією лазівкою, щоб не віддавати квартири, придбані в споруджуваних будинках. Наприклад, Верховний Суд України розглядав подібні суперечки між покупцями і компаніями "Альянс-Вісотбуд" і "Аверс-Сіті".
В обох випадках Суд постановив, що майнові права і право власності на житло - це дві великі різниці. Тому покупці залишилися ні з чим.
Але всіх "переплюнули" компанії "Уко" і "Сіті-груп", які пов'язують з Анатолієм Войцеховским. Він працює на ринку більше десяти років і знаменитий забудовою скверів, дворів. При цьому багато об'єктів зведені без пакета дозвільної документації, а деякі будинки не підключені до комунікацій.
Його діяльність вже років п'ять вивчає прокуратура, але місцева влада звернула на нього увагу тільки в минулому році. "У Войцеховського понад 40 проектів, а ціни найнижчі. При такому дохлому попиті він почав всім заважати, ось будівельне лобі і пожвавішали, ним зацікавилися.
Правда, і будує він без документів ", - розповідає депутат Київради, який побажав залишитися неназваним. Втім, історія з Анатолієм Войцеховским триває. Його заарештували, випустили під заставу, а офіси продажів в деяких проектах продовжують працювати.
праведні страйкуючі
Обман інвесторів і хаотична забудова створили відмінну грунт для повернення професійних мітингувальників. Здебільшого це люди, які заробляють тим, що зупиняють роботи на будівельних майданчиках.
У перший раз на ринку нерухомості це явище виникло після Помаранчевої революції. Зникли професійні страйкуючі разом з кризою 2008 р Зараз тенденція відновилася, але з більш чіткої бізнес-моделлю.
Мітинги на будмайданчиках використовуються як інструмент накопичення політичного капіталу, в конкурентних війнах і просто для заробляння грошей. "Кілька місяців тому на будівництві з'явилися пару десятків молодих хлопців спортивної статури.
У них були транспаранти з вимогами припинити незаконне будівництво і камера. Хлопці представилися мешканцями будинку. Але всіх мешканців я знаю в обличчя і по іменах, учасники мітингу точно були чужинцями. Вони походили навколо будівництва з плакатами.
А потім мені подзвонили і запропонували заплатити гроші - за "спокій", - розповідає один з директорів будівельної компанії, який побажав залишитися неназваним. Про регулярні спроби вимагання говорить і президент ХК "Київміськбуд" Ігор Кушнір.
А девелоперська компанія DIM відразу заявила про свою позицію, встановивши поруч зі споруджуваним будинком "Автограф" розтяжку з написом "Ми не платимо професійним страйкуючим".
Якщо забудовник відмовлявся платити і наймав охоронні фірми, на будмайданчиках виникали сутички. Іноді із застосуванням зброї.
Пік протистояння припав на минулий рік, коли Київ готувався до виборів до міськради. До речі, в інших містах це явище не набуло поширення.
У вересні було підписано Меморандум про співпрацю між забудовниками, містом і поліцією. Київ, зі свого боку, зобов'язався викладати у відкритий доступ всі рішення по землі і вносити інформацію про тій чи іншій ділянці в електронний кадастр.
Забудовники пообіцяли більше прислухатися до думки жителів і в разі порушення правопорядку на будмайданчиках звертатися в поліцію, а не в охоронні фірми.
прогнози
Минулий рік став роком стабілізації для ринку житлової нерухомості. Кількість мітингів поменшало, а угод - почало поволі збільшуватися. Так, за січень - вересень 2015 р Києві на "первинці" продали 2525 квартир, а за аналогічний період цього року - 3211. пожвавішав і вторинний ринок житла.
Чи вистачило цієї купівельної активності для припинення цінових воєн? Ні, адже будівництво нових об'єктів не зупиняється.
На початку поточного року тільки в Києві з'явилися близько 30 нових проектів. Область намагається не відставати: якщо в лютому на продаж були виставлені 243 об'єкти, то в жовтні - вже 269.
Результат не змусив себе чекати. "У Києві почалося" схлопування "вилки цін між сегментами житла", - відзначає Олексій Говорун, заступник генерального директора девелоперсько-будівельної компанії "ТММ". З початку року середнє зниження цін, без урахування економ-сегмента, склало 7-10%.
Свою роль у розвитку цієї тенденції зіграв і вторинний ринок, який почав повертати втрачені раніше позиції. За підсумками січня - вересня, його частка в структурі угод на ринку Києва склала близько 60%.
Це може означати, що на ринок вийшли квартири, куплені в 2014 р в тоді ще споруджуваних будинках. Позначилися і постійні скандали на "первинці", які відлякали покупців.
Від кінця року забудовники чекають традиційної активізації попиту, що дозволить якщо не підвищити ціни, то хоча б утримати їх на існуючому рівні.
Ігор Кушнір,
голова правління, президент ПАТ "ХК" Київміськбуд ":
- Криза - це завжди можливість. Нові обставини приходять з новими рішеннями. І якщо компанія розуміє як і встигає вчасно підлаштуватися під мінливий плин подій, успіх неминучий.
Криза останніх років приніс на ринок кілька нових тенденцій, і "Київміськбуд" відразу ж їх підхопив. По-перше, це зміна ходових метражів квартир. На прикладі однокімнатних скажу: раніше ходової була площа 50-60 кв.м, а зараз в деяких об'єктах ми пропонуємо студії площею від 30 кв.м.
На мою думку, такі зміни попиту продиктовані не тільки високими тарифами на комунальні послуги та загальним падінням рівня доходів населення, а й перерозподілом джерела зберігання вкладень.
Тобто з приходом кризових часів українці все частіше звертаються до нерухомості як до інструменту збереження грошей. Житло - ліквідний актив в усі часи, і люди це розуміють. Це друга тенденція.
Третя намітилася давно, але "вибухнула" буквально цього літа. На ринку все частіше розкриваються випадки незаконного будівництва. Людина віддає за квартиру гроші, а на виході не отримує ні житла, ні вкладень.
Такі ситуації небезпечні, тому що автоматично кидають тінь на всіх забудовників, навіть найбільших. Разом з тим вони повинні навчити українців ретельно перевіряти, куди і кому віддавати гроші.
Надійних забудовників не так багато, а покупка власного житла не настільки часте подія в житті людини, щоб ставитися до неї легковажно.
В цілому, криза - це не назавжди. Після нього ринок буде іншим, він уже укрупнюється. Відбудеться певний переділ, дрібні підуть, хтось новий з'явиться, але основні гравці з сильними позиціями залишаться. Важливо пам'ятати, що іноді вниз - це теж вгору, і не зупинятися!
Ігор Ніконов,
почесний президент компанії KAN Development:
- Кризи як такого в будівельній галузі в 2013-2014 рр. не було. Ринок нерухомості підтримали кілька факторів.
Перший - це безліч переселенців, які приїхали до Києва зі сходу країни. Їм усім потрібно було житло. Влаштувавшись в столиці, вони перевозили сюди родичів, друзів, і таким чином підтримували попит на житлову нерухомість.
Другий - це чистка банківської системи. Нагадаю, що за останні кілька років в Україні закрилося близько 80 банків. Це призвело до того, що люди відвернулися від банківської системи на користь ринку нерухомості.
На жаль, немає в нашій країні інструментів для заощадження грошей, крім депозитів і покупки нерухомості. Фондові ринки у нас, на жаль, слабо розвинені.
З житлом же все зрозуміло і прогнозовано: його можна купити і, наприклад, здавати в оренду. Ось ці два фактори і нівелювали криза в будівельній галузі.
Правда, на ринку з'явилося багато нових будівельних компаній, які я б відніс до категорії аферистів.
Вони частково отримують (або не отримують в принципі) дозвільну документацію, ігнорують якість будівельних матеріалів, що дозволяє значно знижувати собівартість квадратного метра.
Відповідно, і ціни можуть запропонувати низькі, такі, яких в Києві раніше не було. Якщо раніше для покупки квартири потрібні були $ 40-50 тис., Тепер достатньо $ 15-20 тис.
Чому мене навчила остання криза? Мій підхід не змінився. Напевно, KAN Development принципово відрізняється від інших компаній.
Якщо ми починаємо будувати, то чітко розуміємо, де візьмемо гроші для закінчення будівництва, навіть якщо продажів не буде в принципі. Ми не женемося за кількістю і не створюємо "піраміди".
Валерій Кодецький,
керуючий партнер інвестиційно-девелоперської компанії Ukrainian Development Partners:
- Умови роботи для девелоперських компаній на ринку з 2013 р не змінилися в кращу сторону, скоріше, навпаки - погіршилися.
Процедура погодження і процес оформлення документації стали ще більш зарегульованими і непрозорими, а з ними зросли і ризики як для девелоперського бізнесу, так і для інвесторів.
Найчастіше девелопер ще не почав будувати, а у нього вже цілий ланцюжок фінансових зобов'язань. На тлі стагнації системи і галузі позитивні нововведення останніх років у сфері реєстрації прав нерухомого майна виглядають трохи. Упевнений, питання потрібно вирішувати не точково, а системно, впроваджуючи важливі для галузі масштабні реформи.
У цій кризі компанії зіткнулися з проблемою девальвації гривні, яка відобразилася і на собівартості будівництва, і на продажах. Найскладніше в цій кризі виявилося те, що досвід, отриманий в 2008-2009 рр., Практично не знадобився.
Тому що попередній криза була виключно монетарними, а останній викликане політичною нестабільністю, військовою загрозою і повним недовірою населення до банківської системи країни.
Щодо набутого досвіду, я, як людина з бізнесу, розглядаю криза перш за все як можливість для компанії по-новому проявити себе і стати гнучкішим, закріпити позиції на ринку, поліпшити продукт за рахунок зростаючої конкуренції, інноваційного підходу як в технологіях, так і в концептуальних рішеннях.
Наприклад, в одному з проектів ми запропонували покупцеві інноваційний для нашого ринку формат - кондомініум, який запозичили з західного досвіду. Продажі цього об'єкта вже зараз демонструють позитивну динаміку.
Вважаю, що успішно переживуть кризу і залишаться в лідерах тільки ті компанії, які зможуть оперативно реагувати на зміни ринку, стежити і підхоплювати світові тренди, реалізовуючи технологічні інновації та підходи на прикладі своїх проектів.
Максим Микитась,
народний депутат України, екс-президент держкорпорації "Укрбуд":
- Інфляція, різке здешевлення гривні створили в кінці 2014 р ажіотажний попит на нерухомість - люди кинулися рятувати свої заощадження.
Оскільки інвестиції "в цеглу" - одні з найбільш надійних, квартири розліталися, як гарячі пиріжки. Потім будівельники відчули такий же різкий спад, після якого зростання вже був дуже неквапливим.
Зараз, з огляду на складну економічну ситуацію в країні в цілому, можна сказати про якусь стабілізацію. Але зрозуміло, що люди поки що не можуть повноцінно планувати своє майбутнє на кілька років вперед, а покупка житла - це відносно довга інвестиція, і врахувати всі ризики нелегко.
Адже може бути "раптом" прийнято якийсь законопроект або "активістам" не сподобається споруджуваний будинок і т.д.
Тому поряд з жорстким контролем собівартості і внутрішньою конкуренцією між генпідрядчиками, що дозволяло утримувати "Укрбуд" мінімальну ціну на квартири, криза навчила цінувати свого клієнта. Ми розробили для нього програми лояльності, впровадили індивідуальний підхід в якихось нестандартних ситуаціях.
Також знайшли новий формат взаємодії з громадськістю. Йдеться про програму "Добрі сусіди", суть якої полягає в тому, щоб перед початком будівельних робіт роз'яснити мешканцям прилеглих будинків, що саме тут буде побудовано, і відповісти на всі їхні запитання: про оновлення комунікацій, благоустрій території.
А крім того, можливо, і надати якусь допомогу.
Дар'я Кутецька, БІЗНЕС
Адвокатська компанія Кравець та Партнери
Криза будівництві не перешкода?Чи вистачило цієї купівельної активності для припинення цінових воєн?
Чому мене навчила остання криза?