Реєстрація права власності: БТІ

Відповідні зміни були внесені парламентом до закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» в липні. Для українців вступ в силу нових норм, з одного боку, означає спрощення процедури оформлення угод купівлі-продажу нерухомості та отримання правовстановлюючих документів, з іншого, - все ще залишається безліч неясностей про те, як з наступного року буде проходити процедура реєстрації прав власності, в тому числі, і для самих нотаріусів. Останні, для отримання допуску до Держреєстру майнових прав на нерухоме майно повинні пройти курси в інформаційному центрі при Мін'юсті. Про особливості оформлення прав власності в наступному році ІА «Україна Комунальна» розповіла приватний нотаріус Лариса Чорноног.

- З січня 2013 року в Україні буде діяти нова процедура реєстрації майнових прав на нерухомість. Як це вплине на процес оформлення документів, що встановлюють право власності та на проведення угод купівлі-продажу нерухомості?

Для нас, нотаріусів, зараз найголовніше зрозуміти, яких прав позбавляються Бюро технічної інвентаризації. Раніше вони виконували дві функції: проводили технічну інвентаризацію і реєстрували права власності на нерухоме майно. Тепер, якщо функції держреєстратора передані нотаріусу, хто буде здійснювати проведення техінвентаризації? Чи залишаться ці функції за БТІ, і взагалі, які функції ще за ними будуть закріплені? Згідно з новим законодавством, нам передані функції держреєстраторів. Якщо це єдині повноваження, передані нотаріусам, то все ще залишається відкритим питання, чим це буде чревато для населення?

- У законі прописані випадки, при виникненні яких реєстрація майнових прав для громадянина проходить безкоштовно ...

Згідно з наказом Мін'юсту № 1936а / 5 «Про затвердження порядку доступу нотаріусів до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно», доступ користувачам (нотаріусам) в Держреєстр дається на платній основі відповідно до встановлених Мін'юстом тарифами. За пошук інформації в Реєстрі також стягується плата в розмірі, який встановлюється Мін'юстом. Тобто, будь-яка наша ( «У.К.» - нотаріусів) дію в Держреєстрі - платне. За кожну дію ми повинні заплатити в інформцентр при Мін'юсті, буквально, за кожну виписку, за кожну процедуру реєстрації. Але до сих пір нові розцінки, зокрема, скільки буде коштувати держреєстрація з січня - ці нормативи до нашого відома ще не доведені.

- Тобто, поки не можна говорити про те, що з населення, і з нотаріусів, за держреєстрацію прав власності оплата стягуватися не буде?

Про оплату важко зараз судити, тому що, якщо написано в законі, що для населення процедура реєстрації майнових прав - безкоштовна, то, може бути, і за внесення в інформації до Держреєстру буде нульова ставка тарифу. Але нам поки невідомо, як це буде. Навряд чи можна говорити про те, що це буде повністю безкоштовно. Всі дії в реєстрах, якими ми користувалися і користуємося дотепер здійснюються на платній основі. Єдино, за що нотаріусам не потрібно було платити - за процедуру реєстрації та зняття заборон. Крім того, якщо процедура держреєстрації прав власності буде безкоштовною для громадян, і, відповідно, нотаріусам також не доведеться вносити оплату за користування Держреєстру, то тоді виникає питання про оплату трудовитрат нотаріуса. Адже перед реєстрацією права власності ми повинні здійснити повноцінну перевірку в Реєстрі за численними параметрами запитів. А за ці дії, тобто за пошук інформації, як говорилося вище, стягується плата з нотаріусів, як з користувачів Реєстру. Хто її буде вносити? При цьому, для нас збільшиться час реєстрації договору. Якщо зараз вона займає хвилин десять, то реєстрація права власності в новому Держреєстрі буде тривати від півгодини до години.

- Проведення первинної технічної інвентаризації залишиться обов'язковим, всі наступні - за бажанням сторін, які здійснюють операцію купівлі-продажу нерухомості. Чи означає це, що без первинної техінвентарізаціі нотаріус не зможе оформити право власності?

До вступу в силу нових законодавчих норм, ми отримуємо виписку з БТІ з Держреєстру прав власності на нерухоме майно. Крім того, що нотаріуси бачили в цьому документі, хто є власником, також там були прописані технічні характеристики об'єкта нерухомості. При цьому, в цих документах було зафіксовано, чи проводилися власником перепланування, чи був засвідчений факт самовільного будівництва. При наявності такого запису у виписці були певні труднощі з оформленням угоди. Якщо був факт самовільного будівництва, громадянину необхідно було надавати нотаріусу в якості додаткового документа відповідний дозвіл органів місцевого самоврядування на таке будівництво. Якщо ж проводилися перепланування, і це знайшло своє відображення у виписці БТІ, то ми взагалі нічого не могли оформляти до тих пір, поки вони не будуть узаконені. Зараз же зовсім незрозуміло, як ми будемо оформляти угоду. Тобто, нам по новій процедурі не будуть приносити з БТІ виписку з Держреєстру. Нотаріуси повинні будуть самі отримувати цю інформацію. Фактично, це означає, що оформляючи право власності, ми не будемо бачити технічні характеристики об'єкта, або побачимо характеристики первинної інвентаризації. А якщо вторинна інвентаризація проводиться за бажанням сторін, то існує ймовірність того, що її взагалі проводити не будуть. Таким чином, інформація про перепланування ніде не буде фіксуватися, і цей процес ніким не контролюватиметься. Якщо ж була проведена первинна інвентаризація і дані її будуть відображені в техпаспорті об'єкта, - нам його нададуть. Але давайте подивимося на це з іншого боку. Які у цього документа ступеня захисту? Ніяких! Мається на увазі, що при бажанні його легко підробити. Коли ми отримували витяг з Реєстру, на документі, перш за все, був вказаний номер бланка, стояла голограма. Тобто, були ступеня захисту, які б нам дозволяли не поставити під сумнів в достовірності цього документа. Зараз виписку ми отримуємо самі, техпаспорт - нам приносять без ступенів захисту.

- Розкажіть докладніше про нову процедуру реєстрації права власності. Які документи необхідно буде надати нотаріусу? Що зміниться для громадян?

Раніше реєстрація проходила в два етапи. Перший - це реєстрація договору купівлі-продажу у нотаріуса, другий етап - реєстрація права власності в БТІ. Іншими словами, перший етап відбувався в день здійснення операції в офісі нотаріуса, а за реєстрацією права власності громадяни прямували в БТІ, і на це йшло чимало часу - від кількох днів до кількох тижнів. Як же буде з 1 січня 2013 роки? Для нотаріусів відкритим залишається питання: чи будемо ми проводити перший етап - реєстрацію договору? Тому що, як ми розуміємо, з 1 січня не будуть функціонувати Реєстри угод, а також обмежень і іпотек. Тобто, в цій процедурі поки залишається не ясним, скасують чи етап реєстрації договору, або він буде дублювати нині існуючу ситуацію. Але це питання, що стосуються діяльності нотаріусів та, швидше за все, вони ускладнять нашу роботу. А ось для населення процедура реєстрації права власності спроститься. Тобто, для громадян, які будуть звертатися до нотаріуса, ця процедура буде більш раціональною. Зокрема, відразу в момент укладання угоди громадяни отримуватимуть і виписку про реєстрацію угоди, і навіть витяг про реєстрацію права власності. Єдине, на півгодини довше громадянам необхідно буде почекати в офісі нотаріуса, але їм вже не потрібно буде йти в БТІ, здавати документи на реєстрацію і ще два тижні чекати їх отримання.

- Як зміниться робота нотаріусів після передачі їм повноважень держреєстраторів?

Ну, по-перше, збільшиться навантаження на нотаріуса. Адже з передачею повноважень передається і відповідальність за правильність внесення даних до Реєстру, і за якісний пошук даних в ньому. Нотаріус буде не тільки реєструвати право власності, а й фіксувати в Держреєстрі перелік документів, на підставі яких це право виникло, і які нам подають громадяни перед операцією. Також ми формуємо спеціальну довідку, що ми ці документи під проведення операції взяли. Крім того, в Реєстрі закладена функція занесення сканокопій правовстановлюючих документів, техпаспортів об'єктів. Але поки не зовсім зрозуміло, як ця трудомістка процедура буде реалізовуватися в дійсності, адже формування сканокопій і занесення їх до Реєстру - необов'язкові для заповнення нотаріусом поля.

- Чи зможуть нотаріуси самостійно направляти будь-які запити в БТІ, для отримання інформації про об'єкт або його власників?

Про те, що ми будемо відправляти будь-які запити в БТІ мови поки не йде. Але технічно це можливо. Питання тільки в тому, коли вони нам дадуть відповідь. Наведу приклад для розуміння. Коли, при оформленні спадкових прав, нотаріус робить запит в БТІ з приводу майна власника (спадкодавця), громадянину (спадкоємцю) потрібно близько місяця на те, щоб з нашим запитом піти в БТІ, замовити, оплатити, отримати і принести нам всі необхідні документи для оформлення. Якщо діяти за такою схемою, це фактично означає, що громадянину потрібно буде перед операцією взяти у нотаріуса запит і знову йти в БТІ. Звідти він знову ж принесе техпаспорт без будь-яких ступенів захисту.

- Тобто, виникає ситуація при якій нотаріуса буде складно перевірити справжність наданих громадянами для реєстрації документів?

Тут важливо підкреслити, що справжність правовстановлюючих документів перевірити не складно, коли у них є певні ступені захисту - спеціальний бланк, серійний номер, голограма. З документами без таких ступенів захисту виникають проблеми. Тоді ми згадуємо наші пізнання в криміналістиці. Адже існують первинні ознаки, за якими нотаріус може перевірити справжність документа, наприклад, по відбитку печатки, підписи і іншим параметрам. Як перевірити на справжність техпаспорт, який не має ступенів захисту, виготовлений на декількох непрошитий листах, як перевірити технічні характеристики, в ньому викладені і бути впевненим, що листи з характеристиками не підмінили на якомусь етапі? Раніше нотаріусом зіставлялися дані з техпаспорта, виготовленого БТІ, з даними з виписки з реєстру, виготовленого тим же БТІ. Тобто, одна організація виготовляла обидва документи, один з яких з усіма необхідними ступенями захисту, що давало можливість нотаріусам довіряти наданими даними. Тепер, можливо, це стане проблемою.

- Розкажіть, які курси відвідують нотаріуси для того, щоб ознайомитися з повноваженнями держреєстраторів і отримати доступ до Реєстру?

Всі нотаріуси в обов'язковому порядку планово проходять навчання в інформаційному центрі Міністерства юстиції. Якщо цього не зробити, ми не зможемо отримати допуск до користування Реєстрами. Після закінчення навчання ми здаємо тести. Навчання триває два дні. Також передбачається виготовлення нотаріусам додаткових печаток держреєстраторів.

- Як нове законодавство вплине на оформлення іпотеки?

Як відбувається оформлення іпотеки зараз: банк дає позичальнику кредит, він за кредитні гроші купує об'єкт нерухомості, і тут же передає його в іпотеку (в заставу) банку. Але право власності за новим власником поки ще не зареєстровано. Тому що для того, щоб його зареєструвати, необхідно з договором купівлі-продажу піти в БТІ і зареєструвати право власності. Тобто, виникає колізія, при якій банк фактично бере в іпотеку квартиру, право власності на яку ще не зареєстровано за (новим власником) кредитором. А це серйозні ризики як для банку, так і для покупця. Тепер, починаючи з 2013 року, якщо ви купуєте квартиру в іпотеку, право власності покупцю можна буде оформити в день здійснення операції. І квартира, передана в іпотеку (заставу) банку, вже зареєстрована за новим власником на момент укладення іпотечного договору. Все це робиться в один день. Ризики суттєво знижуються. Все від цього тільки виграють.

- Чи радите ви своїм клієнтам провести угоди і оформити право власності на нерухомість до кінця поточного року?

Раджу. Але багато міркують так: ми краще почекаємо наступного року, щоб не стояти зараз в БТІ в чергах. Навіщо ходити по трьом інстанціям, якщо можна буде прийти до одного нотаріуса.

Розмовляла: Марія Цатурян; Олександр Гаврилюк

Реклама: Для того, щоб виїхати на автомобілі за кордон, якщо ви не власник, вам потрібна генеральна довіреність України . На сайті http://www.notarius-kyiv.com.ua ви зможете її зробити без проблем. Заходьте на сайт і дивіться вартість.