Дану ситуацію Податковий кодекс РФ регулює досить чітко. Якщо нерухомість куплена за 8,5 млн рублів, а потім до закінчення мінімального терміну володіння продана за 8,5 млн рублів, то податкова база буде обчислюватися (в разі документального підтвердження витрат на покупку нерухомості в розмірі 8,5 млн рублів) таким чином: 8 500 000 (дохід з продажу) 8 500 000 (підтверджені витрати на покупку) = 0. Таким чином, податку з продажу не буде.
Якщо немає документального підтвердження витрат на придбання проданого майно, то законодавство передбачає можливість стандартного вирахування в розмірі 1 млн рублів від суми продажу, тобто 8 500 000 1 000 000 = 7 500 000 (податкова база). Якщо майнові відрахування з прибуткового податку які раніше не робилися, то від цієї суми можна відняти ще 2 млн рублів, і, таким чином, податкова база буде дорівнює 5,5 млн рублів.
Продав житло і купив нове, дохід нульовий. Що з податками?
Купив квартиру 2 місяці тому і продаю за ту ж суму. Чи повинен я платити податок?
Продаж будь-якого нерухомого майна, що перебуває у власності фізичної особи менше встановленого мінімального терміну володіння таким майном, обкладається податком на доходи фізичних осіб на суму, отриману від такого продажу.
Статтею 220 НК РФ передбачена можливість зменшити суму оподатковуваних податком доходів на суму фактично зроблених і документально підтверджених витрат, пов'язаних з придбанням цього майна.
Таким чином, Ваш податок на дохід від продажу нерухомого майна фізичною особою можна розрахувати наступним чином:
8 500 000 рублів (дохід, отриманий від продажу нерухомого майна) 8 500 000 рублів (фактично вироблений і документально підтверджений витрата, пов'язаний з придбанням цього майна) Х 13% (податок на доходи фізичних осіб) = 0 рублів.
Тобто, якщо при розрахунку бази оподаткування Ви зменшите суму своїх оподатковуваних податком доходів на суму фактично зроблених і документально підтверджених витрат, пов'язаних з придбанням цього майна, то оподатковуваної бази не буде, отже, податок платити не треба. Можливість скористатися зменшенням суми оподатковуваних доходів на суму фактично зроблених і документально підтверджених витрат не залежить від того, працює платник податків чи ні.
Статтею № 220 Податкового кодексу РФ передбачені різні види податкових відрахувань. Зазвичай люди користуються при угодах наступним: купують об'єкт за певну суму і потім за цю ж суму продають. У такій ситуації оподатковуваний база мінус: купили за 8,5 млн і за цю ж ціну продали, отже, оподатковуваної бази не виникло.
У даній ситуації кадастрова вартість в 5 млн служить тільки для обчислення податку на майно. Найголовніше бути резидентом на цей період, тому що дані податкові відрахування поширюються тільки на тих резидентів, які більше 183 днів проживають на території РФ протягом того календарного року, в якому була здійснена операція.
Податок з продажу квартири: правила і приклади
Чи повинен я платити податок на продаж частки ціною менше 1 млн?
Згідно з поправками до Податкового кодексу, термін володіння майном при відплатних угодах (якщо нерухомість була придбана, а не отримана в результаті безоплатної угоди, як то: приватизація, спадок, дарування або рента), повинен становити п'ять років. Ці поправки вступили в силу з 1 січня 2016 року. В даному конкретному випадку термін володіння будинком і земельною ділянкою становить півроку. Будинок і ділянка купувалися в травні 2016- го за суму 8,5 млн рублів. У жовтні відбулася операція з продажу за аналогічну вартість. Відповідно, ніякого прибутку отримано не було, оподатковуваний база дорівнює нулю. Але в будь-якому випадку необхідно підготувати і здати податкову декларацію за формою 3-ПДФО. До декларації необхідно додати договір купівлі-продажу, за яким в травні 2016- го року був придбаний будинок і ділянку, а також договір купівлі-продажу, який був укладений в жовтні 2016- го. Також необхідно уточнити в податковій інспекції, чи є заборгованість по податках за минулі півроку. Якщо існує, то необхідно оплатити цю заборгованість і взяти відповідну довідку.
Кадастрова вартість впливає на суму податку, яку необхідно сплачувати щорічно власнику. Відповідно, податкова інспекція в подальшому буде враховувати вартість по кадастру при щорічному нарахуванні податків, в залежності від граничної ставки в даному конкретному регіоні.
Необхідно відзначити, що, за загальними правилами, звільнення від ПДФО доходів, отриманих від продажу нерухомості, придбаної після 1 січня 2016, застосовується, якщо термін перебування майна у власності становить п'ять років і більше. Нові правила застосовуються щодо тієї нерухомості, яка була придбана у власність фізичною особою після 1 січня 2016 року. На ту нерухомість, яка була придбана до 01.01.2016 року, поширюється трирічний термін.
Існує два способи зменшити оподатковувану базу. Перший скористатися майновим податковим вирахуванням у 1 млн рублів, зменшити базу оподаткування на суму зроблених витрат на придбання цієї нерухомості. В даному конкретному випадку платити податок не доведеться, дохід в 8,5 млн дорівнює витратам на придбання даної нерухомості в травні 2016 року. Крім того, кадастрова вартість в даному випадку до уваги не береться, так як продажна ціна більш 70% від кадастрової вартості. Непрацюючі можуть скористатися зазначеним вирахуванням.
Чи заважає продаж квартири отримати податкове вирахування?
Чи можна отримати податкове вирахування повторно?
При продажу нерухомості, право власності на яку придбано після 1 січня 2016 року, застосовується нова система оподаткування. Вона полягає в наступному. 1. Якщо продається нерухомість придбана за договором купівлі-продажу (як у Вашому випадку), то від оподаткування звільняються доходи, отримані після п'яти років володіння цією нерухомістю. 2. Для оцінки податкового обтяження застосовується показник кадастрової вартості на 1 січня того року, в якому відбувся перехід права власності до покупця.
Оскільки на момент продажу Ви володіли будинком і земельною ділянкою менше п'яти років, то отриманий дохід є оподатковуваним. Якщо кадастрова вартість нерухомості на 1 січня 2016 року склала 5 млн рублів, то мінімально допустимий податковий дохід становить 3,5 млн рублів = 5 000 000 Х 0,7. При цьому фактично отриманий дохід складається 8,5 млн рублів. Це означає, що податкова база буде обчислюватися як різниця між отриманим доходом від продажу та витратами з придбання проданої нерухомості, тобто 0.
Відповідно, і податок на доходи фізичних осіб також буде мати нульове значення. Так що платити податок не доведеться. Оскільки податкова база залишає нуль, то застосувати податкові відрахування неможливо. Майновий ж податкове вирахування не може бути надано за відсутності доходів, які оподатковуються за ставкою 13%.
Якщо об'єкт нерухомості був куплений і проданий за одну і ту ж суму, то продавець не отримав прибутку, і оподатковуваний база дорівнює нулю. Декларацію все ж подати доведеться, а відсутність прибутку легко підтвердити двома договорами купівлі-продажу: одним на покупку нерухомості, іншим на продаж. Якщо в обох значиться одна і та ж сума, то кадастрова вартість ніякої ролі не грає.
А податкове вирахування це компенсація суми прибуткового податку за податковий період, що співпадає з часом придбання нерухомості. Якщо в цей рік покупець не працював, отже, податок не виплачував, і компенсувати йому нічого. Виняток становлять пенсіонери: вони можуть подавати декларацію про сплату податків аж до трирічної давності, якщо вийшли на пенсію протягом останніх трьох років до покупки нерухомості. А громадянам працездатного віку залишається розраховувати на три роки після придбання нерухомості: в цей період можна також звертатися за податковим вирахуванням.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Які тонкощі потрібно знати про податок з продажу квартири?
25 текстів про те, як продати квартиру, кімнату або частку
Як законно продати будинок, який побудував сам?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Що з податками?Чи повинен я платити податок?
Чи заважає продаж квартири отримати податкове вирахування?
Чи можна отримати податкове вирахування повторно?