Купівля вторинного житла: необхідні документи і можливі ризики

1. Купівля квартири на вторинному ринку
2. Основні моменти попереднього огляду обраного об'єкта
3. Зовнішній огляд
4. Безпосередній огляд квартири
5. Укладення попереднього договору
6. Обов'язкові документи при покупці квартири-вторинки
7. Кілька порад на закінчення

Купівля нерухомості для звичайного російського жителя пов'язана з труднощами. Проблеми починаються з самого першого етапу - вибору квартири, що відповідає потребам і можливостям. Незважаючи на бурхливе зростання новобудов, доступна житлоплощу як і раніше в дефіциті. Закономірно у потенційного покупця з'являються болісні сумніви: на якому варіанті житла зупинитися - первинному або вторинному?

У цій статті ми розповімо особливості придбання «вторинки». Почнемо з нюансів, на які потрібно звернути увагу при огляді вторинної житлоплощі, і закінчимо документальним супроводом угоди.

Купівля квартири на вторинному ринку

Отже, ви зупинили свій вибір на «вторинці». Його плюси: ви відразу стаєте власником готової власності, самі вибираєте підходящу саме для ваших обставин інфраструктуру району майбутнього проживання, адекватних сусідів, отримавши ще неабияку економію в порівнянні з варіантом «новодела». І головне - можна вселятися відразу!

Присутні й мінуси. Чи можливо передбачити всі «підводні течії» такого придбання? Відповідь фахівців однозначна: можна, але лише добре засвоївши компетентні поради. І перший з них - ніколи не укладайте угоду без ретельного огляду нерухомості.

Основні моменти попереднього огляду обраного об'єкта

Критерії та пріоритети в оцінці переваг чи недоліків у кожного свої, тому варто керуватися об'єктивними показниками, на які вказують експерти. При покупці житла на вторинному ринку слідуйте плану, якого зазвичай дотримуються досвідчені фахівці.

Обов'язково вивчіть історію квартири перед покупкою.

Зовнішній огляд

Починати знайомство краще з огляду прибудинкової території і загального стану будинку:

• Зверніть увагу на благоустрій двору, а саме: наявність дитячих і спортивних майданчиків, озеленення, зручних лавок, паркувальних місць, огорож, доглянутості та чистоти.
  Покинутий вид, бруд і сміття можуть бути непрямим свідченням того, поруч з ким вам доведеться жити і спілкуватися, і багато скажуть про недбайливих керівників.
• Старі будинки часто знаходяться в поганому стані. Придивіться до зовнішнього вигляду: чи є тріщини стін, розкришені балкони.
• Вивчіть під'їзд всередині: стан сходових прольотів, сміттєпроводу. Переконайтеся в справності ліфта, чи немає патьоків від даху, що продірявився.
• Поговоріть з мешканцями будинку, і з'ясуйте, як давно проводилася заміна загальнобудинкових комунікацій.

Безпосередній огляд квартири

Проводиться поетапно і передбачає наступну послідовність дій:

• Планування. Звернути увагу, проводилася чи перепланування, для цього потрібно звірити план квартири з візуальними даними. Якщо така була, але не узаконена, т. Е. На плані не відображена, то державну реєстрацію угоди купівлі-продажу ви не пройдете, що не узаконивши зміни. Краще таку покупку відкласти, надавши продавцеві можливість усунення перешкоди для продажу.
• Стіни і стеля. Занадто тонкі стіни укладають небезпека поганий шумо- і теплоізоляції. Відшаровуються шпалери, штукатурка, цвіль, грибок - свідоцтво вогкості, особливо якщо це перший або останній поверхи. Патьоки свідчать про наявність течі в даху.
• Вікна, двері і підлогу заслуговують на увагу, тільки якщо ви збираєтеся їх залишити в тому ж стані.
• Комунікації. До оцінки їх стану слід підійти дуже ретельно. Перевірте всі труби і стояки на предмет вогкості під ними, натиск і злив води, її забарвлення.
  Переконайтеся в роботі витяжної вентиляції і газових приладів.
• Вид з вікон повинен радувати око, інакше може стати в подальшому причиною депресії, психологічного дискомфорту, особливо якщо сусідні будинки розташовані впритул або огляд відкривається на звалище сміття.

Методичний, крок за кроком, огляд виявить явні і приховані недоліки, що допоможе зменшити ціну покупки і вберегти від проблем після в'їзду в нову оселю.

Непогано запросити з собою досвідчених фахівців, здатних оцінити якість сантехнічних робіт, правильність електророзводки і підключення комунікацій, обсяг усунення виявлених недоліків. А ще краще зробити офіційну незалежну експертизу технічного стану квартири або зажадати її від продавця.

Не забувайте: роблячи серйозне придбання, не можна закривати очі на очевидні мінуси. Торгуйтеся або шукайте гідний ваших вкладень варіант.

Укладення попереднього договору

Отже, варіант обраний і настав час закріпити його за собою. Передача продавцеві частини суми в рахунок майбутньої покупки повинна бути документально оформлена, інакше в разі невдалої угоди ці кошти можуть бути втрачені для вас. Тому полягає попередній договір купівлі-продажу з завдатком . У ньому позначаються наступні пункти:

1. Паспортні і контактні дані осіб, які роблять угоду (продавця і покупця), адреси фактичного місцезнаходження.
2. Адреса та опис квартири, за яку вноситься аванс (завдаток).
3. Термін укладання угоди і підписання договору купівлі-продажу.
4. Ціна покупки з урахуванням комісійної виплати і заборона на її зміну.
5. Сума авансу (завдатку). При внесенні авансу полягає авансове угоду .
6. Термін повернення застави, якщо угода не відбулася з вини продавця.
7. Термін звільнення квартири: зняття проживають з реєстраційного обліку і прибирання особистих речей.

Аванс і завдаток розрізняються за способом повернення покупцеві: завдаток виплачується в подвійному розмірі.

Передача завдатку повинна бути зафіксована в розписці від покупця.

Обов'язкові документи при покупці квартири-вторинки

Ще одна одне важливе завдання, яке належить вирішити покупцеві, - перевірка документів для угоди купівлі-продажу. Всі вони повинні бути оригіналами:

1. Договір купівлі-продажу. Його складання найкраще доручити професіоналові - юристу або ріелтору, краще працюють під егідою юридичної контори або агентства нерухомості. Переконайтеся в надійності організації.
   Обов'язково уважно прочитайте договір, всі пункти повинні бути максимально зрозумілі. При виникненні неясностей звернутися до того, хто складав договір, за роз'ясненнями.
   У договір можна внести зміни і доповнення від руки за згодою сторін. Ви можете дізнатися про процедуру реєстрації договору купівлі-продажу в Росреестра ось тут .
2. Паспорт продавця. Його потрібно уважно оглянути і порівняти, чи правильно внесені дані в договір. Переконатися, що квартиру вам продає той же чоловік, дані якого вказані в угоді.
3. Державна реєстрації права власності на квартиру. Вивчіть свідоцтво, переконайтеся, що продає особа є власником. Перевірте зазначену площу квартири і адреса. Якщо житло закладено, то в графі «підстава видачі» буде вказано договір іпотеки.
4. Документи, що підтверджують відсутність різного роду обтяжень, що пред'являються до даної власності. Детальніше див. Перевірка юридичної чистоти квартири перед покупкою.
5. Довідки про відсутність комунальної та податкової (на майно) заборгованості.
6. Технічний паспорт. Відповідність його даних фактичним ви вже перевірили в ході попереднього огляду.
7. Домова книга з підтвердженням виписки всіх зареєстрованих осіб. Бажано заздалегідь перевірити особисто в паспортно-візовій службі. Якщо хтось не побажає добровільно виписатися, то доведеться звернутися в суд, що загрожує нервуванням, тратою часу і грошей.
8. Згода соціальних служб. Дозвіл на продаж житла від органів опіки та піклування необхідно, якщо в квартирі прописані (або є власниками житлової площі або частки в ній) при наявності в квартирі дітей, які не досягли повноліття.
9. Документи - підстави переходу права власності від колишніх власників квартири до продавця.

На правовстановлюючих документах зупинимося докладніше. Такими є договори дарування, успадкування (заповіт), купівлі-продажу. Форма переходу прав має значення для визначення кола додаткових документів.

• У спадщину. Необхідна письмова згода інших спадкоємців при їх наявності.
• За договором дарування. Таке право може бути відчужене дарувальником при нанесенні майну істотної шкоди. Інформація про те, як правильно оформити дарчу на квартиру тут .
• За договором купівлі-продажу. письмове згоду на покупку квартири дружини / чоловіка , Якщо майно спільне, придбане в шлюбі.

Кілька порад на закінчення

Особливу увагу звертайте на дату видачі основних документів, що підтверджують право володіння. Якщо період становить більше трьох років (термін позовної давності) на момент придбання вами житла, то додаткові документи не знадобляться, і ризики при купівлі квартири знижуються.

Простежити історію всіх прописаних у квартирі можна за будинковій книзі, краще за розширеною виписці з неї.

Непогано було б поспілкуватися з сусідами, з попередніми господарями квартири на предмет уточнення проживають перш осіб, здатних згодом визнати угоду недійсною.

За чинним Житловим кодексом всі проживаючі в проданої власником квартирі втрачають це право. Але вже готові поправки для другого читання, і становище може різко змінитися: питання передається під юрисдикцію суду. Слідкуйте за новими законами, пов'язаними з правами на нерухомість.

За додатковою інформацією з даного питання звертайтеся в рубрику « Купівля " за посиланням.

Безкоштовна юридична підтримка за телефонами:

Москва і Московська область: +7 (499) 703-31-45 (дзвінок безкоштовний)

Санкт-Петербург і Лен.область: +7 (812) 309-78-23