Купівля квартири на вторинному ринку: покрокова інструкція

1. Що таке вторинка
2. Пошук житла
3. самостійно
4. За допомогою ріелтора
5. огляд квартири
6. Обговорення ціни
7. Перевірка юридичної чистоти квартири на основі документів
8. завдаток
9. Підготовка документів для реєстрації
10. ДКП
11. Реєстрація угоди
12. остаточний розрахунок
13. передача квартири
14. Заселення покупця і оформлення
15. Податок з продажу і відрахування у покупця
16. Ризики покупця і продавця
17. Страхування покупки квартири
18. Висновок

Придбання власного житла - радісна подія, яка в житті багатьох росіян трапляється лише раз в житті. Купівля квартири на вторинному ринку один з найбільш ймовірних варіантів реалізації мрії про власне житло. Наша покрокова інструкція покупки квартири на вторинному ринку допоможе вам найбільш швидко придбати нерухомість і уникнути помилок при оформленні.

Що таке вторинка

Деякі громадяни негативно відноситься до вторинного житла. Вони помилково вважають, що покупцям доведеться вибирати зі старих квартир, з незручним плануванням і застарілими умовами проживання. Насправді, ринок вторинного житла - це величезний житловий фонд, основною відмінністю якого є наявність оформленого права власності на кожен об'єкт нерухомості.

Простіше кажучи, якщо квартира в новому, тільки що введеному в експлуатацію будинку, була продана і пройшла процедуру державної реєстрації права власності в Росреестра, вона вже «вторинка».

Вторинне житло - це багатий вибір квартир, що мають різні категорії і характеристики.

Можна виділити кілька видів:

1. Економ клас. Житло в будинках старої споруди, висотністю не більше 2-4 поверхів. Планування незручна, загальна площа квартири і окремих приміщень (кухня, ванна, туалет) дуже маленька. Іноді відсутні необхідні комунікації (водопровід, каналізація, газопровід).
2. Стандартне житло. Квартири в типових будинках висотністю від 5 до 16 поверхів. Є 1, 2 і 3-кімнатні варіанти.
3. Житло поліпшеного типу. Нерухомість в будинках сучасної споруди. Відрізняється зручністю планування і підвищеною комфортністю.
4. Елітне житло. Зазвичай в будинках не більше 30 квартир, найчастіше житлоплощу займає цілий поверх. Відрізняються високою комфортністю. Обов'язкова умова - наявність закритої, облагородженої внутрішньобудинкової території (ліфт, консьєрж, автопарковка, охорона, дитячий майданчик).

Як правильно купити квартиру на вторинному ринку по кроках поговоримо далі.

Пошук житла

Початком процедури придбання є пошук відповідного житла. Вибір багато в чому залежить від того, для яких цілей підбирається нерухомість:

1. Вкладення капіталу. Слід віддавати перевагу об'єктам, які поступово будуть підвищуватися в ціні (елітні райони або з економікою, що розвивається інфраструктурою, квартири в новобудовах і т.д.).
2. Підбір житла відповідно до наявної грошової сумою. Для такого пошуку доцільно залучити професійного агента-ріелтора. У його веденні є велика база об'єктів житлової нерухомості, серед яких можна підібрати оптимальний варіант для придбання.
3. Вибір квартири за певним стандартом площі. Часто покупці шукають конкретні варіанти дво- або трикімнатних апартаментів або мають строгі обмеження по мінімальній кількості квадратних метрів на людину (наприклад, за участю в державних програмах допомоги молодим сім'ям).

Які б цілі не ставив перед собою покупець, їх наявність суттєво звужує коло пошуку і допомагає в стислі терміни знайти підходящі варіанти.

самостійно

Вважається, що вигідніше купувати квартиру самостійно. Це твердження вірне в тому випадку, якщо майбутній власник нерухомості знайомий з правилами покупки квартири на вторинному ринку. Пошук квартири при такій схемі ґрунтується на декількох варіантах:

1. Моніторинг оголошень в ЗМІ та інтернеті. Безліч пошукових ресурсне в мережі і газети оголошень дозволяють знайти безліч варіантів, які підходять за ціною та характеристиками.
2. Вивчення дощок з оголошеннями в цікавому районі міста. Деякі продавці вивішують оголошення безпосередньо в районі проживання. Тому досить приїхати туди і побродити серед будинків. Непогані результати дають і бесіди з мешканцями.
3. "Сарафанне радіо". Іноді досить оповістити колег, друзів і знайомих про пошук квартири, як відразу ж знаходиться ідеальний варіант.

За допомогою ріелтора

Тим, хто не знає, як самостійно купити квартиру на вторинному ринку і не хоче прислухатися до порад бувалих, простіше скористатися послугами ріелторських агентств. В середньому послуги ріелтора коштують від 1 до 10% від суми угоди. Тому необхідно приділити особливу увагу вибору компанії або агента. Це допоможе уникнути обману при купівлі квартири і скоротить ризик зустрічі з шахраями:

1. Перевірте наявність ліцензії.
2. Зверніть увагу на зовнішній і внутрішній вигляд офісу агентства нерухомості. Солідне підприємство не буде економити, а ось шахраям досить крихітного приміщення.
3. Пошукайте відгуки про агентство в інтернеті.
4. Зверніть увагу на наявність сертифікатів, нагород та інших регалій. Все це є показником солідності і стабільності організації.

Уклавши договір з ріелтором, клієнт отримає доступ до бази нерухомості. Агент буде підбирати підходящі варіанти відповідно до основних побажань замовника.

огляд квартири

Порядок покупки квартири на вторинному ринку включає в себе кілька важливих етапів. Першим з них є огляд житлової нерухомості.

Незалежно від того чи знайшли ви житлоплощу самі або її вам підібрали ріелтора, важливо знати, на що звертати увагу:

• рівність вертикальних і горизонтальних поверхонь (стіни, підлоги, стелі);
• наявність і працездатність дверей, вікон;
• наявність комунікацій (газ, світло, водопровід, каналізація);
• стан електропроводки (включити світло, перевірити розетки за допомогою найпростіших електроприладів);
• в холодну пору року потрібно перевірити, як працює система опалення;
• відсутність вогкості і / або цвілі в приміщення з підвищеною вологістю;
• перевірити, як працює сантехнічне обладнання, а також газова або електрична плита на кухні;
• відповідність планування квартири наявної технічної документації.

Важливо! Не варто боятися і соромитися. Перегляд квартири перед покупкою потрібно проводити ретельно, адже в будь-якому житлі є недоліки, але продавцю не вигідно сповіщати про них покупців. Некритичні недоліки можуть стати приводом для суттєвого зниження ціни.

Також потрібно уважно оглянути під'їзд, прибудинкову територію, вид з вікна. Можна поговорити з сусідами. Після покупки квартири змінити що-небудь буде неможливо, тому всі нюанси потрібно врахувати до угоди.

Обговорення ціни

Щоб зрозуміти адекватну чи ціну призначає продавець, потрібно знати, коли краще купувати квартиру:

• найвигідніші пропозиції та активізація ринку нерухомості відбувається навесні і восени;
• зниження цін на квартири можна очікувати взимку;
• влітку на вторинному ринку спостерігається «мертвий сезон».

Крім того, первісна ціна завжди на 20-30% вища за ту, яку продавець бажає отримати. За рахунок цієї націнки власник має можливість торгуватися, поступово знижуючи ціну.

Збити ціну допоможуть деякі особливості квартири:

• кутове розташування;
• відсутність балкона або лоджії;
• обтяження у вигляді іпотеки та неповнолітніх дітей;
• необхідність заміни чого-небудь і т.д.

Перевірка юридичної чистоти квартири на основі документів

Фахівці з нерухомості радять починати покупку квартири з перевірки документів. Що потрібно знати покупцеві:

• чи дійсно квартира належить продавцеві (звірити паспортні дані до правовстановлюючого документа на житло);
• перевірити наявність технічної документації (техпаспорт, кадастровий паспорт), термін дії та її відповідність поточної плануванні (незаконне перевлаштування стане причиною відмови реєстрації угоди);
• якщо нерухомість знаходиться в частковій власності, вимагати надати відмову інших власників від переважного права купівлі;
• перевірити кількість осіб прописаних в квартирі, особливу увагу приділяючи неповнолітнім і недієздатним громадянам;
• якщо купівля-продаж буде оформляти за дорученням від власника, перевірити її справжність і дійсність.

Юридична чистота угоди - головна умова страхування майбутнього права власності на об'єкт житлової нерухомості. Обов'язково запишіться на безкоштовну консультацію до нашого юриста в спеціальній формі на сайті перед остаточним рішенням про вибір квартири.

завдаток

Одним з найпоширеніших видів угод в країні є покупка квартири на вторинному ринку.

Покрокова інструкція включає в себе і правила оформлення завдатку на вподобане житло:

• аванс оформляється угодою про завдаток, в якому прописуються дані одержувача платежу і платника (ПІБ, паспортні дані, адреса реєстрації і т.д.);
• сума завдатку складає від 1 до 10% від загальної вартості нерухомості;
• в договорі обов'язково вказується термін, протягом якого продавець підготує всі документи для угоди.

Ріелтори рекомендують оформляти завдаток відразу трьома документами:

• попередній договір купівлі-продажу;
• угода про завдаток;
• розписка про отримання грошей.

Такий комплексний підхід дозволить безпечно купити вподобаний житло і уникнути серйозних фінансових проблем.

Підготовка документів для реєстрації

Оформлення покупки квартири на вторинному ринку починається з підготовки всіх необхідних документів для угоди.

Документи при покупці квартири-вторинки:

• паспорта покупця і продавця;
• правовстановлюючі папери на нерухомість;
• довідка про склад сім'ї (підтверджує відсутність або наявність в квартирі прописаних громадян);
• виписка з ЕГРН (підтверджує право власності);
• довідка з БТІ про поточну вартість квартири;
• виписка з ЄЇРЦ (необхідно для підтвердження відсутності боргу по комунальних платежах за конкретною адресою);
• згода чоловіка на продаж квартири (якщо продавець перебуває в законному шлюбі);
• техпаспорт;
• квитанція на оплату державного мита.

ДКП

При покупці житлової нерухомості немає законодавчих обмежень по створенню договору купівлі-продажу. Можна замовити проект документа в МФЦ, у нотаріуса або роздрукувати типовий бланк і заповнити його самостійно. Головними реквізитами грамотно оформленого договору є:

• дані обох сторін угоди (ПІБ, прописка, паспортні дані);
• вартість квартири (при покупці приватного будинку окремо вказується вартість земельної ділянки і самого житлового об'єкта);
• дані по нерухомості (адреса, загальна площа, призначення);
• основні характеристики житлоплощі;
• відсутність або наявність обтяжень;
• вказівка ​​на згоду чоловіка на угоду;
• відсутність або наявність інших власників і прописаних осіб.

Важливо! При покупці нерухомості, що знаходиться в частковій власності потрібне обов'язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу.

Реєстрація угоди

Заповнення договору купівлі-продажу ще не є придбанням квартири. Перехід права власності повинен бути офіційно зареєстрований. Тому всі документи по операціях з нерухомістю оформляються через Росреестр або МФЦ. Для цього потрібно:

• присутність представників обох сторін угоди;
• написання заяви на проведення державної реєстрації;
• оплата державного мита;
• надання повного пакета документів по угоді і об'єкту нерухомості.

остаточний розрахунок

Після підписання паперів і подачі документів на реєстрацію проводиться остаточний розрахунок між продавцем і покупцем. Спосіб передачі грошей обумовлюється сторонами заздалегідь:

• особисто в руки в момент підписання ДКП;
• переказ на розрахунковий рахунок;
• через банківську комірку.

передача квартири

Тим, хто вперше стикається з питанням, як купити квартиру на вторинному ринку, багато що здається незрозумілим. Наприклад, передача житлоплощі у володіння нового власника. Формально передача здійснюється в момент підписання договору купівлі-продажу та доданого до нього акту прийому-передачі. Фактично ж - тільки після того, як колишній власник передасть новому господареві ключі і документацію на нерухомість (будинкова книга, техплан, кадастровий паспорт і т.д.).

Заселення покупця і оформлення

Рідко кому пощастило здобувати порожню квартиру, в якій на момент угоди немає чужих речей. Найчастіше покупець і продавець заздалегідь обумовлюють і прописують у договорі термін, протягом якого колишній власник зобов'язується з'їхати і вивести все своє майно. Зазвичай він не перевищує 1-3 тижнів.

Що стосується законного оформлення на придбаних квадратних метрах, то прописатися в них можна не раніше, ніж через 7 днів. Саме стільки часу потрібно реєстраторам Росреестра для оформлення переходу права власності на нерухомість і виготовлення нового правовстановлюючого документа. Прописка в придбаній квартирі проводиться при наданні свідоцтва про право власності.

Податок з продажу і відрахування у покупця

Незважаючи на те, що ціни на нерухомість в Росії досить високі, існує законний спосіб повернути частину витрачених грошей. Можна отримати податкове вирахування при купівлі квартири в розмірі 13% від вартості житлоплощі. З чого почати процес? З написання заяви до податкової інспекції за місцем знаходження житлової нерухомості. До нього потрібно докласти всі документи по угоді, включаючи квитанції на оплату державного мита, а також декларацію про доходи за останній рік.

Важливо! Отримати відрахування можуть тільки громадяни, що працюють офіційно, з суми покупки, що не перевищує 2 000 000 рублів.

Продавець же зобов'язаний сплатити 13% податку з угоди, так як купівля-продаж є отриманням прибутку. Однак існують обставини, які дозволяють істотно знизити або зовсім не платити податок:

• володіння нерухомістю до продажу більше 3 років;
• реалізація житлоплощі по її первісної вартості (відсутність прибутку у продавця).

Більш докладно про те, який податок з продажу квартири потрібно сплатити можна дізнатися в нашому минулому пості.

Ризики покупця і продавця

Придбання квартири є ризикованою операцією для обох сторін. І ніхто не бажає потрапити в лапи шахраїв і стати учасником афери. Розглянемо основні «підводні камені» і правила покупки квартири на вторинному ринку, що зустрічаються при проведенні купівлі-продажу:

1. Продаж квартири за дорученням. Якщо немає можливості особисто зустрітися з власником, вимагайте перевірки достовірності і актуальності довіреності через представників правоохоронних органів.
2. Сумнівність попередніх угод з нерухомістю. Потрібно насторожитися, якщо в анамнезі квартири були продажу за участю юридичних осіб, державних підприємств.
3. Квартира, недавно отримана у спадок. Така нерухомість довгий час знаходиться під питанням, оскільки навіть через відведені за законом 6 місяців можуть з'явитися інші спадкоємці та визнати угоду купівлі-продажу недійсною.
4. Житло, придбане за участю засобів материнського капіталу. За правилами така нерухомість оформляється в рівних частках на кожного члена сім'ї, включаючи неповнолітніх дітей. Щоб продати її власник повинен надати дітям рівноцінне житло в тих же частках. Якщо хтось виявить порушення, угода буде скасована.
5. Помилки при проведенні приватизації. Якщо житло було приватизовано невірно або не були враховані інтереси всіх прописаних громадян, неповнолітніх дітей, продаж такої квартири буде згодом опротестована.
6. Продаж нерухомості, яка має обтяження. Часто шахраї продають квартири, в яких нібито ніхто не прописаний. Потім з'являються особи, які мають права на нерухомість (військовослужбовці, які проходять строкову службу, засуджені, які відбувають покарання і т.д.).
7. Придбання житла у літніх людей. Після оформлення угоди можуть з'явитися родичі з доказами і медичними документами, що підтверджують недієздатність бабусі чи дідуся.

Будь-яка з вищеописаних ситуацій вимагає тривалих судових розглядів і може істотно попсувати нерви кожної зі сторін угоди. Тому перш ніж вступати в цивільно-правові відносини, потрібно звернути увагу на обставини, що викликають підозри:

• занижена ціна ліквідної нерухомості;
• неможливість або небажання продавця надати всі документи по квартирі;
• занадто похилий вік власника або його хворобливий стан;
• необхідність співпрацювати з представником без особистого контакту з продавцем.

Страхування покупки квартири

Щоб убезпечити себе від можливих нюансів, можна застрахувати покупку квартири. Цей вид страхування носить назву титульного і є обов'язковим при оформленні іпотеки. Перед операцією купівлі-продажу страхуються ризики, пов'язані з втратою права власності з тих чи інших причин. При настанні страхового випадку (визнання переходу права власності не дійсним) страховик відшкодує покупцеві всі витрати, пов'язані з угодою.

Висновок

Ще недавно вторинна ринок житлової нерухомості БУВ серйозно кріміналізованій и небезпечний для непрофесіоналів. Альо активні ЗАКОНОДАВЧІ заходь, Рамус правоохороних ОРГАНІВ и наявність солідніх ріелторських агентств істотно спроста процес и Зроби его Прозоров. Тепер угода купівлі-продажу страхується, а реєстрація права власності проводиться в лічені дні.

Якщо ви плануєте купувати квартиру за рахунок позикових коштів, то рекомендуємо прочитати наступний пост на тему: « Іпотека на вторинне житло ».

Чекаємо ваших запитань.

Прохання оцінити пост і поставити лайк.

Якщо вам потрібна допомога юриста з оформленням документів на квартиру або поради по чистоті угоди, то прохання записатися на безкоштовну консультацію до нашого фахівця в спеціальній формі на сайті. Обов'язково розповімо з чого починати оформлення і на що звернути увагу.

Прохання оцінити пост і поставити лайк.