Строительство »

Як Кримський міст упускає ціни на нерухомість

  1. Вторинний ринок, заморожена влітку
  2. «Первинка», що росте на папері
  3. Міст приніс стагнацію
  4. іпотечна підпора

Ріелтори Криму і Севастополя продовжують твердити, що попит на нерухомість півострова високий, а ціни обґрунтовані. Тим часом факти і викладки експертів говорять про зворотне: попит впав майже на третину. Сьогодні навіть в кримському Радміні визнають - зростання цін не буде. Ринок це підтверджує: продавці готові торгуватися. Чому ж Кримський міст не виправдав очікування місцевих лендлордів? Ріелтори Криму і Севастополя продовжують твердити, що попит на нерухомість півострова високий, а ціни обґрунтовані

Фото: Yalta-Krim-otel

Перед відкриттям Кримського моста і відразу після нього ціни на «вторинці» в Криму в середньому піднялися до 13% - але тепер почали трохи остигати, розповідає генеральний директор федерального порталу «Мир квартир» Павло Луценко.

Вторинний ринок, заморожена влітку

«Тим не менше, в порівнянні з серпнем минулого року ми бачимо певний приріст. На вторинному ринку зростання ціни квадратного метра за рік становить по різних населених пунктах від 0,7% до 5,2%, середньої ціни квартири - від 3,6% до 7,5% », - відзначає експерт.

Ельвіна Бахранова, генеральний директор офісу «В Ялті» мережі офісів нерухомості «Міель» також зазначає, що найвища вартість квадратного метра характерна для нерухомості в Ялті і прилеглих селищах. Сімферополь і Севастополь приблизно в одній ціні, за містом і далі ціни спадають. За її словами, в Ялті досить великий вибір пропозицій, ринок нерухомості перенасичений настільки, що ціни не ростуть навіть влітку, але є продавці, які навіть в цих умовах, сподіваючись, що відкриття моста збільшить трафік покупців, підняли ціни, хоча більшість продовця в Ялті навпаки прийшли до більш ринковими цінами, тобто знизивши їх. За даними «Міель», середня вартість кв. м в Ялті - 80 тис. руб.

За словами Ірини Філатової, експерта порталу нерухомості Domofond.ru, основне зростання цін стався вже в очікуванні відкриття моста, проте ця динаміка була нерівномірною. У Севастополі та Сімферополі минулого літа ціни на вторинному ринку були значно нижче. У червні 2017 року квадратний метр в Севастополі коштував 81 267 руб. (Річне зростання склало 4,5%), а в Сімферополі 68 175 руб. (Зростання 5,6%). При цьому в Білогірську та Євпаторії ціни, навпаки, знизилися.

Як зазначає Філатова, вже в червні 2018 ціни на вторинну нерухомість в Севастополі пішли повільно вгору: в травні 2018 роки за квадратний метр просили 84 194 руб., А в червні вже 84 906 руб. Таким чином, зростання склало 0,8%. У Сімферополі вартість практично не змінилася (+ 0,1%).

Зміна середньомісячних цін (червень 2017 го до червня 2018 го) по містам виглядає наступним чином:

Зміна середньомісячних цін (червень 2017 го до червня 2018 го) по містам виглядає наступним чином:

Як розповідає Ірина Філатова, ціна за квадрат в травні склала 71 906 руб., А в червні - 72 002 руб. А ось з початку року квадрат подорожчав значно - на 2,9% в Севастополі (в січні 2018 року вартість становила 82 525 руб.) І на 1,5% в Сімферополі (січнева цена 70 909 руб.).

Проте, на ринку вторинного житла в Криму все-таки спостерігається зниження попиту, про що говорить і той факт, що багато продавців переглядають вартість своїх квартир в сторону зменшення. Позначається і те, що багато покупців не хочуть ризикувати при покупці вторинної нерухомості в Криму з «українським минулим», а вважають за краще вкладатися в квадратні метри в нових будинках.

За словами Ірини Філатової, інтерес покупців в Криму частково перейшов на новобудови: «По-перше, можливо це пов'язано з тим, що статус квартир, які продаються по ДДУ, здається покупцям більш ясним, а юридичні ризики - нижче, ніж на вторинному ринку. По-друге, пройшла хвиля інвестиційних покупок: зараз купити вторинку "за копійки", щоб вигідно перепродати її через рік-два, вже неможливо ».

«Первинка», що росте на папері

Якщо вірити статистиці, в Криму і Севастополі триває будівельний бум, у тому числі на і на ринку житла. Зростають як обсяги будівництва, так і кількість зареєстрованих угод. У першому півріччі обсяги введеного в експлуатацію житла в Криму виросли в 2,5 рази , А в Севастополі - в 4,5 рази в порівнянні з тим же періодом 2017 року. За ті ж шість місяців 2018 го в Криму та Севастополі Росреестр зареєстрував 2758 ДДУ. За словами Ірини Філатової, якщо ми порівняємо ці цифри з минулорічними, то побачимо, що в цьому році число договорів пайової участі виросло в 2,5 рази, в порівнянні з 2017-м.

Однак статистика орієнтується на дані реєстрації об'єктів нерухомості, і тут є цікава особливість: кількість зданих в експлуатацію індивідуальних житлових будинків в першому півріччі 2018 року в кілька разів перевищує число зданих многоквартірніков.

Експерти пов'язують це з продовженої, але скоро знову минає дачною амністією: власники будинків на садових ділянках, побудованих в останні кілька років, поспішають їх легалізувати за спрощеною схемою. Тому офіційний «будівельний бум» може виявитися переважно паперовим.

Що ж стосується, цін, то за словами Павла Луценко, по новобудовах судити про тенденції складніше. «Тут ціни залежать не тільки від ринкової кон'юнктури, але і від стадії готовності проектів: якщо готовність більшості новобудов зростає, зростає і середня ціна, і навпаки, якщо на ринок виходять новобудови з більш низькими, ніж середні по ринку, цінами на котловані, то падає і середня ціна по місту », -зазначає експерт.

«Тут ціни залежать не тільки від ринкової кон'юнктури, але і від стадії готовності проектів: якщо готовність більшості новобудов зростає, зростає і середня ціна, і навпаки, якщо на ринок виходять новобудови з більш низькими, ніж середні по ринку, цінами на котловані, то падає і середня ціна по місту », -зазначає експерт

З таблиці бачимо, що за рік Ялта і Євпаторія зробили цінової ривок, інші міста виросли помірно, а в Феодосії ціна квадратного метра навіть трохи просіла.

Як зазначає, Олександр Трухін, комерційний директор сімферопольського офісу «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості», зараз в Сімферополі йде активне будівництво трьох великих житлових комплексів (житлові квартали) і достатню кількість комплексів із 2-3 будинків. «Ціни стартують в середньому від 50 тисяч рублів за 1 кв.м., елітне житло - від 75 тисяч рублів за 1 кв.м. Вартість залежить від етапу будівництва », - зазначає він.

Що ж стосується Севастополя, то за даними АН «Мультидом», вартість квартир на первинному ринку з початку року зросла на 4,1%, хоча в деяких районах міста і спостерігалося різноспрямована динаміка цін. За словами аналітиків, невелике зниження цін швидше за все пов'язано з великою кількістю пропозицій на ринку новобудов, наприклад в Камишах і в районі Козача бухта.

За словами аналітиків, невелике зниження цін швидше за все пов'язано з великою кількістю пропозицій на ринку новобудов, наприклад в Камишах і в районі Козача бухта

Джерело: АН «Мультидом»

Різноспрямована динаміка в цінах на первинну нерухомість спостерігається не тільки в місті Севастополі, а й на ринку новобудов Сімферополя, Феодосії та в інших кримських містах і селищах Криму. Можливо, це пов'язано не тільки з великою кількістю пропозицій, а й з падінням попиту на кримські квадратні метри житла.

Міст приніс стагнацію

Розмірковуючи про попит на кримську нерухомість, ріелтори заявляють, що з початку року він стабільно зростає: «Інтерес до півострова зростає, росіяни все активніше замислюються і вкладають кошти для придбання нерухомості на узбережжі», - зазначає Бахранова.

Разом з тим, за словами експертів «Avito Нерухомість», які проаналізували ринок купівлі та оренди квартир в Криму і на Кубані, інтерес до кримської нерухомості впав в середньому на третину.

За даними «Avito Нерухомість», в першому півріччі 2018 року попит (під ним аналітики розуміють перехід користувача до дій «показати номер» або «адреса електронної пошти» в оголошенні) на покупку квартир в Криму знизився в порівнянні з тим же періодом 2017 го на 27%, в порівнянні з січнем - на 14%.

Гендиректор севастопольського АН «Мультидом» Наталія Массальський парирує: можливо це пов'язано з падінням інтересу користувачів до самого ресурсу «Avito Нерухомість» - але ніяк не до нерухомості Криму і Севастополя. За її словами, падіння попиту на нерухомість Севастополя цього літа не спостерігається, перегляди та операції йдуть як минулого літа.

«Проаналізувавши липень 2017 і липень 2018 року, ми прийшли до висновку, що кількість угод за підсумками цих літніх місяців залишилося однаковим», - зазначає вона. Зростання цін на нерухомість цього літа коливається в межах 4-5%, що дозволяє говорити про наявність попиту.

Фактичні угоди іноді відбуваються за ціною на 10% нижче від заявленої вартості, але в основному це пов'язано з не дуже ліквідними об'єктами, розповідає Наталя Массальський.

Однак падіння попиту на кримську нерухомість цього літа фіксують і експерти порталу Domofond.ru. Можливо розбіжність в цифрах між експертами інтернет-порталів і ріелторами, полягає в тому що одні фіксують, скільки разів користувачі кликнули на «показати номер» в оголошенні, а інші намагаються своїми заявами підігріти ринок. Хто правий, покаже кількість зареєстрованих угод за підсумками цього літа.

Фото: Laktoza

Марина Денискина, керівник компанії «Верес Груп», пояснює падіння попиту тим, що в Криму нових майданчиків під забудову немає: скрізь обмеження щодо забудови.

«Багато російські забудовники хочуть почати там будувати, але не можуть знайти проекти з документацією, їх немає, - пояснює Денискина. - Отримати документи майже неможливо через відсутність сформованої містобудівної політики, яка зараз обговорюється з безпосередньою участю федеральної влади.

Всі чекають затвердження генпланів і правил землекористування і забудови. Робоча схема розвитку зараз: будувати по інвестконтракта, створюючи інфраструктуру для півострова », -зазначає директор« Верес Груп ».

іпотечна підпора

Прийнято вважати, що через відсутність в Криму великих російських банків на півострові немає конкурентоспроможних і привабливих пропозицій по іпотеці. Почасти це так, але з 2014 року в Криму і Севастополі різко зросла кількість чиновників і військових. Наприклад, якщо при Україну адміністрація Севастополя становила 700 осіб, то тепер - понад 2500, і серед її співробітників з'явилася величезна кількість іногородніх. А для чиновників і військових у кримських банків умови по іпотеці - вже цілком привабливі.

Тому якщо з весни 2014 року основними покупцями кримської нерухомості були жителі Москви, Пітера і північних регіонів, то сьогодні завдяки іпотечними програмами, в тому числі іпотеку з державною участю, стає все більше покупців серед государевих слуг.

За словами Наталії Массальський, сьогодні на збільшення попиту на нерухомість в Криму багато в чому велику роль відіграє доступна іпотека, а також спільні програми банків і забудовників.

«У цьому році ми зафіксували в липні більше угод за участю іпотеки, а через неї процес оформлення угоди трохи збільшується, тому частина липневих угод ми перенесли на серпень, і тому вийшло однакову кількість угод, хоча по факту їх було більше», - коментує Наталія Массальський.

Але ціни на ринку іпотека теж в цілому не розігріває, і прогнози їх зростання після відкриття моста на 30% зараз пригадуються з посмішкою. Іпотека стала швидше підпорою для цін нерухомість, ніж драйвером їх зростання.

За даним на 1 серпня 2018 року, ціни на нерухомість в порівнянні з минулим літом продовжують незначне зростання, на вторинному ринку він становив 5%, а на новобудови варіюється в межах 3-4%. Але все це - точково.

При цьому адекватне більшість продавців навіть в Ялті і в Севастополі торгується, роблячи знижку до 10% від первісної вартості квартири. Охолодив очікування і віце-прем'єр Криму Віталій Нахлупін, за словами якого, ціни на житло в Криму не будуть рости як мінімум до весни 2019 року.

Позначається і загальноросійський криза. Грошей у росіян стає все менше, а вартість житла в багатьох регіонах РФ в кілька разів нижче, ніж в Криму, і навіть продавши у себе в регіоні квартиру, без накопичень або іпотеки навряд чи вийде купити квартиру біля моря.

Вже очевидно, що надії власників метрів і соток на Кримський міст не виправдовуються: міст збільшив трафік відпочиваючих - але не инвесторов. Всі, хто хотів купити нерухомість, вже давно прибули до Криму літаком або через поромну переправу: коли наміри настільки серйозні, спосіб пересування не має значення. Багато місцеві продавці цього ще не зрозуміли, але через рік зрозуміють напевно. І ось тоді ми побачимо реальні ціни.

Чому ж Кримський міст не виправдав очікування місцевих лендлордів?