- Програма комплексної забудови територій «Житло для російської родини» почала діяти в 2015 році. Передбачалося,...
- Страховка від маклерів
- Генеральна карта
Програма комплексної забудови територій «Житло для російської родини» почала діяти в 2015 році. Передбачалося, що це буде один з найпотужніших інструментів щодо стимулювання будівництв житла економ-класу і зведення цілих мікрорайонів, де вартість квадратного метра була б нижчою за ринкову. У Забайкаллі, де на той момент ціна за квадрат на первинному ринку дотяглася до 40 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, програму зустрічали, чи не аплодуючи стоячи. До того моменту в регіоні було кілька сотень ошуканих пайовиків і багатотисячна черга пільговиків без житла.
«Романовський» і «Витимский»
Метою програми була підтримка громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зростання обсягів будівництва в Росії і підвищення доступності житла через зниження середньої вартості квадратного метра. Розробники програми розраховували за 2014-2017 роки побудувати 25 мільйонів квадратних метрів житла, ціна якого не перевищувала б 35 тисяч рублів за квадратний метр. Втім, обмовлялася і територіальна коригування вартості: вона повинна була бути не вище 80% від середньої ринкової ціни на житло в тому чи іншому регіоні. Цільовою групою програми були працюючі люди 25-40 років, які могли собі дозволити собі купити економічне житло, взяти іпотеку або витратити на нього материнський капітал.
При цьому останні два відбір пройшли ще в травні 2015 року, і забудовувати їх повинна була московська компанія ВПТ. на сайті організації Читинський мікрорайони «Романовський» і «Витимский» - єдині, що з'являються в блоці «Проекти». з документів на сайті можна дізнатися, що КТБ в 2014 році здала один семиповерховий будинок в Москві і один триповерховий - в місті Рошаль Московської області. У грудні 2015 року компанією було здано ще один триповерховий будинок в Рошалі.
У Забайкальському краї цього забудовнику віддали два проекти, загальна житлова площа яких перевищує 432 тис квадратних метрів. Першу чергу мікрорайону «Витимский» повинні були здати в 4-му кварталі 2016 року, проте поки про це не йдеться.
За даними КБТ, компанія брала на себе зобов'язання в 2016 році передати в 50 тисяч квадратних метрів доступного житла за програмою «Стимул», яка реалізується Федеральним агентством іпотечного житлового кредитування (АІЖК), отримано дозвіл на будівництво 14 будинків. Для фінансування проекту керівництво ВПТ подало заявку на отримання кредитів в Читинській відділення Ощадбанку і Россельхозбанка.
- По Ощадбанку заявка прийнята 28 грудня 2015 року. Бізнес-план зданий 19 лютого 2016 року, на сьогоднішній момент не розглядалося. За Россельхозбанку заявка прийнята. Документи всі здані. Бізнес-план на розгляді, - пояснили в компанії.
Саме банківські терміни роботи по проектам забудови, терміни розгляду заявок на кредитування ставлять проект під загрозу зриву, вважають в компанії.
- Протягом півтора років АІЖК не може відповісти, чому не забезпечується фінансування, коли проект заявлений на його сайті. Інших таких проектів в регіоні просто немає. Кошти надходять забудовнику через профільні банки-оператори, у випадку з Читой це Сбербанк, - пояснив голова ради директорів компанії Антон Леонов.
З його слів, керівництву читинського відділення Ощадбанку питання про причини затягування строків розгляду заявки переймався не раз, однак відповідь на нього до цих пір не отримано.
- А причина проста. Вони фінансують ваших будівельників по проектам з мінімальною ціною в 50 тисяч рублів за квадрат без обробки. Всі об'єкти перезаставлені по багато разів. Початок проекту доступного житла за ціною 33,6 тисячі рублів за квадрат просто доб'є комерційний ринок житла. Після проведення комплексу заходів з оцінки купівельної спроможності, в тому числі масованої реклами, стало очевидно, що інтерес в доступне житло - тільки у самих громадян, для яких ця програма і створена. Забудовнику надійшло 90 заявок на іпотеку! Проект «Доступне житло» дійсно реалізується у всіх регіонах Росії, але тільки коли весь ланцюжок працює цілком: банк фінансує, АІЖК кредитує банк, забудовник будує житло. У всіх регіонах мережі (технологічне підключення - Ю.С.) забезпечує суб'єкт, розуміючи, що тільки таким чином можна «влізти» в ціну програми. Забудовник неодноразово звертався до нового керівництва Забайкальського краю з проханням про зустріч. Бачимо, поки дана програма і її втілення теж не представляють особливого інтересу для керівництва регіону, - уклав Леонов.
Страховка від маклерів
«Є підстави вважати, що договір не буде виконаний. Нами на адресу забудовника відправлена претензія. Якщо її терміни закінчаться, він буде розірвано », - заявив 1 листопада на засіданні парламентського комітету керівник департаменту держмайна і земельних відносин Олексій Хосо.
У випадку з «Романовським» і «Витимского» влади регіону підстрахувалися, забравши в заставу виконання контрактів самі ділянки, але ситуації, коли забудовник бере ділянку для комплексного освоєння, а потім розпродає його по частинах, в Читі нерідкі.
- Після укладення договору на оренду землі для цілей комплексного освоєння більшість земельних ділянок просто переуступаются приватним особам, а потім хаотично забудовуються, - сказав присутнім директор Центру обслуговування, утримання та продажу казенного майна Забайкальського краю Євген Корнєв. - Навряд чи в цьому слід звинувачувати тільки самих орендарів. Спочатку плани були будувати. У початковий проект підприємець заклав вартість якісних матеріалів, рентабельність, проте в подальшому цей підприємець з цією земельною ділянкою залишається один на один, держава його кидає. Він залишається з жахливими моментами, пов'язаними з витратами на технологічне приєднання, з тієї ж містобудівною документацією, інфраструктурою, включаючи дороги загального користування. Вартість проектів збільшується в рази навіть без урахування дитячих садків і шкіл.
В цьому випадку, підкреслив Корнєв, частина землі стає єдиним засобом компенсації збитків.
- Надалі держава просто втрачає будівельника, а замість нього породжує ще одну фінансову прошарок кінцевої вартості житла.
Щоб змінити ситуацію, Євген Корнєв запропонував безпосередньо закріпити земельну ділянку не за будівельником-орендарем, а за кінцевим власником житла, який зможе використовувати для його покупки особисті кошти або різні види допомоги, в тому числі материнський капітал, обсяг якого в Забайкальському краї становить 22 мільярди рублів.
За задумом розробників, представники крайового департаменту держмайна разом з представниками муніципалітету формують премію для забудовника, за яку він і буде працювати. Після межування ділянки він передається власникам майбутніх квартир, а регіон жорстко контролює терміни і якість будівництва.
- Земельна ділянка в такому випадку перестає бути засобом торгівлі, - наполегливо пояснював Євген Корнєв.
І все б нічого, та тільки місць для комплексної забудови в Читі не так багато, як здається: в центрі міста розробка проектів часто блокується місцями, що мають культурну або історичну цінність, за його межами земельні ділянки часто вже знаходяться в оренді, навіть якщо на них нічого не робиться. І причиною такої плутанини багато експертів називають генплан Чити. Точніше, його відсутність.
Генеральна карта
Історія з генпланом Чити зараз скоріше нагадує корову, яка застрягла в болоті: і йти потрібно, і бруд вниз тягне. З сухої землі роззяви дивляться і вірять, що в найближчі дні животина вибереться, але все-таки не загадують.
У 2015 році прокуратура довела , Що розроблявся з 2011 року протягом двох років компанією «Гипрогор» генплан є неактуальним через 140 внесених на нього зауважень. Зокрема, в територію міста включили землі лісового фонду, що було серйозним порушенням. На розробку нового генплану влади Чити в грудні 2015 року попросили у керівництва краю 30 мільйонів рублів, але в надекономних бюджеті грошей не знайшлося.
На засіданні комітету з розвитку продуктивних сил в Заксобраніі 1 листопада головний архітектор Чити Олександр Михайлов повідомив присутніх, що робота по уточненню земель Держлісфонду завершена в 2015 році, проте вона «виконана не зовсім коректно», а на цих ділянках вже почали з'являтися споруди.
- Необхідно прийняття рішення про внесення змін до чинного генерального плану міського округу. Основна проблема, яка не дає виконати це завдання - це відсутність коштів на ці цілі. Роботу щодо коригування генерального плану можна виконати протягом двох років, - Михайлов говорив спокійно. До нього з меншим спокоєм про необхідність прийняти генплан говорив керівник департаменту держмайна і земельних відносин Забайкальського краю Олексій Хосо.
Сам генплан представники Читинської міськдуми і адміністрації оцінили в 17,7 мільйона рублів, які попросили перерахувати місту в якості субсидії з крайового бюджету. Одним з рішень питання, на думку Хосоева, може стати залучення в проект створення генеральної карти міста інвесторів, з якими можна буде розплачуватися земельними ділянками під комплексну забудову. Вона, як уже говорилося вище, часто спотикається об велику, на думку деяких учасників засідання, кількість пам'ятників архітектури і історії. Заслужений працівник культури регіону і співробітник компанії «Регіональне врядування будівництва» Олександр Барінов звернув увагу на нестикування в числі цих об'єктів навіть в доповідях у присутніх: головний архітектор говорив, що в місті 269 таких об'єктів, заступник голови Читинської міськдуми Олександр Зенков - що 275, начальник управління по реалізації державної культурної політики міністерства культури краю Тетяна Жеребцова - 202. А на сайті міністерства культури, підкреслив Баринов, їх в цілому 373.
- У Пермі, де 1 мільйон чоловік населення, цих пам'ятників в 3 рази менше. Не будемо ж ми так само зберігати всі п'ятиповерхівки, вважаючи їх пам'ятниками певного часу, - сказав Барінов.
На засіданні він звернув увагу присутніх на стан цих будівель, багато з яких, перебуваючи в реєстрі пам'яток, які не ремонтуються і просто розсипаються, а люди, що живуть в них, мріють про розселення.
Які саме заходи зможуть допомогти будівельникам Чити хоч при комплексних проектах, хоч при зведенні будинків-свічок без генплану, вирішити на засіданні так і не змогли. Цей документ потрібен не стільки навіть будівельникам, скільки самому місту, його жителям для того, щоб нарешті вигляд Чити став гармонійним, без стрибків від смітників біля дерев'яних хатинок до тиснуть один до одного багатоповерхівок, де тільки й вистачає місця на проїзд автомобілів, які вже дерева і в м'яч поганяти. Поки ж слово «архітектура» тут можна застосовувати тільки до різьблених стулок тих самих пам'ятників культури, з сучасністю воно якось не в'яжеться.