Як правильно «читати» рекламу новобудови, про що питати забудовника, на що звернути увагу на будмайданчику і при відвідуванні відділу продажів економія час при виборі об'єкта і знижуємо ризики при купівлі житла.
Здавалося б, у покупців житла в новобудовах сьогодні є цілком пристойний вибір. І хоча відверто недобросовісних забудовників в наш час в Москві і Підмосков'ї вже практично не залишилося, слід пам'ятати, що зараз складне для будівельної галузі час, ризики зростають для всіх гравців, тому важливо вибирати не просто гарне за споживчими характеристиками житло, а й звертати увагу на надійність проекту і девелопера. Звичайно, 100% -ної гарантії, що у компанії все буде безхмарно з бізнесом, не може дати ніхто, навіть співробітники цієї самої компанії. Але є деякі прямі і непрямі ознаки, за якими вже на початку пошуків можна відрізнити хороший проект від більш ризикованого.
Учасники ринку нерухомості розповіли, які факти повинні стати стоп-сигналом для потенційного покупця.
Ольга Павлова, директор Департаменту продажів ріелторської компанії «Магістрат» (входить до ГК «ІНТЕКО»):
- Будь-яка реклама - неважливо, в газеті, на сайті або на вуличному щиті - обов'язково повинна чітко вказувати назву компанії-забудовника і адреса його сайту. Це дозволить ще до приходу в офіс продажів з'ясувати важливу інформацію про сам забудовника і його досвіді, почитати форуми пайовиків або мешканців вже побудованих їм об'єктів. Правда, якщо вже з реклами вам не зрозуміло, що це за об'єкт і хто його будує, на подальші дослідження можна не витрачати часу.
На сайті забудовника має бути розміщено більшість потрібних вам даних. Наприклад, про що кредитують проект великих державних банках-партнерах і акредитації в них самого об'єкта по іпотеці. Це дає додаткову гарантію, що об'єкт буде добудований в будь-якому випадку. На сайті обов'язково повинна бути розміщена проектна декларація комплексу - якщо цього немає, краще з таким об'єктом не зв'язуватися.
Крім того, тут повинна знаходитися основна інформація про проект: його поверховості, кількості квартир на поверсі, технологіях будівництва, оформленні вхідних груп, інженерному оснащенні, наявності внутрішньої інфраструктури, охорони і т.д. Далі слід вивчити особливості найближчого оточення комплексу: наявність навколо парків, дитячих садків, шкіл, поліклінік, магазинів та інше. Подивіться планування квартир - на сайті надійного проекту вони, як правило, теж повинні бути. На деяких сайтах (в тому числі і на наших) можна навіть в режимі реального часу відслідковувати процес будівництва. Ну і, звичайно, тут повинні бути присутніми чіткі і правильні контактні дані - адреса офісу продажів, телефони, пошта.
Якщо до цього моменту у вас склалося сприятливе враження про забудовника і сам проект - можна зателефонувати в офіс продажів для уточнення деталей, які для вас важливі, але залишилися неясними. Зателефонувавши, уточніть, чи є в продажу квартира з важливими вас характеристиками (площа, кількість кімнат, вартість, наявність обробки і т.д.). Якщо таких у продажу залишилося трохи або вони потрапляють під якусь акцію, краще забронювати квартиру прямо по телефону і домовитися про час вашого візиту. До речі, про акції - реклама часто несе в собі інформацію про спеціальні ціни або знижки. Уточніть по телефону, чи правильно ви зрозуміли умови акції.
Прийшовши в офіс, задавайте якомога більше питань. Перш за все раджу дуже уважно вивчити правову базу проекту: договір оренди земельної ділянки або свідоцтво про власність на нього, дозвіл на будівництво, інвестиційний контракт та інші документи, які проясняють зобов'язання забудовника перед містом. А заодно і продавця: тут головне - перевірити грамотність оформлення та терміни дії агентського договору ріелтора - він підтверджує право продавати квартири. Відсутність таких документів - явний привід задуматися.
Наступний важливий етап - вивчення договору придбання житла. Оптимальною правової схемою на етапі будівництва є продаж відповідно до ФЗ-214. Обов'язково попросіть менеджера детально описати вам процес придбання житла - від моменту внесення грошей до отримання ключів. Причому з термінами: коли побудують, введуть в експлуатацію, коли будуть видані ключі, оформлена власність. Обов'язково візьміть контакти співробітників, які будуть вас супроводжувати протягом всього цього процесу і відповідати на виникаючі у вас питання. Пам'ятайте, ви можете в будь-який момент зажадати гроші назад, але і це краще обговорити «на березі».
Обов'язково поцікавтеся можливими схемами покупки: іпотекою, розстрочками і т.п. Навіть якщо спочатку ви були налаштовані на повну оплату квартири, все ж попросіть фахівців розповісти вам і про альтернативні варіанти, можливо, якийсь із них виявиться вигідним.
Не соромтеся розпитувати про все: про транспортну ситуацію в районі, вартості комунальних послуг, наявності послуг з підготовки та узгодження проекту перепланування і по обробці приміщень. Запитайте про матеріал стін, оздоблення фасадів, місць загального користування, розводці інженерних комунікацій в квартирі, виробника вікон. Розповідати вам все повинні чітко і зрозуміло.
Ірина Доброхотова, голова ради директорів «БЕСТ-Новострой»:
- По барвистому буклету важко уявити собі масштаб майбутнього будинку і його розташування щодо будь-яких вже існуючих об'єктів. Тому є небезпека вибрати квартиру, яка за сучасними уявленнями клієнта повинна виходити «ось на ту церкву», а за фактом, коли будинок буде побудований, її вікна виявляться прямо навпроти труби ТЕЦ.
Щоб цього не сталося, попросіть менеджера зорієнтувати вас по макету будинку, уточніть, куди будуть виходити вікна саме вашої квартири, а також постарайтеся з'ясувати, якими є плани освоєння даної локації, до речі, ці відомості можна отримати і в районній адміністрації.
При дзвінку в офіс забудовника або продавця обов'язково потрібно дізнатися, чи в порядку дозвільні документи на будівництво, особливо проектна декларація і документ, що підтверджує права забудовника на земельну ділянку. Всі ці документи повинні бути розміщені на сайті проекту та / або забудовника, а в офісі вам на першу ж вимогу повинні показати їх копії. Якщо з цим виникає заминка, не поспішайте підписувати договір.
І, нарешті, перебуваючи вже безпосередньо в офісі продажів, слід задати більш детальні питання по інфраструктурі - що передбачається побудувати, в які терміни, чи є вже проекти на ці об'єкти. Також не забудьте з'ясувати, в якому вигляді буде здаватися квартира - з обробкою чи ні, як буде вирішуватися питання в разі, якщо після здачі будинку виникнуть розбіжності по площі квартири. Крім того, є резон уточнити умови оплати, можливість оформлення розстрочки (якщо вона вас цікавить) і, звичайно, подивитися, чи є активність на майданчику.
Георгій Новиков, керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії «МІЕЛЬ-Новобудови»:
- Якщо реклама зроблена забудовником занадто просто, без застосування сучасних технологій, 3D-візуалізації і інших звичних уже покупцеві ефектів, то це говорить про те, що забудовник не вклав кошти в стоїть рекламу або що він не стежить за останніми технологіями в області маркетингу. Це все непрямі фактори, які не повинні зупиняти від покупки, але в принципі можуть насторожити покупця. Взагалі реклама низького рівня виконання властива для забудовників комплексів, які сильно віддалені від Москви.
Зараз на ринку вже не зустрічається реклама, яка відверто містить неправдиву інформацію або вводить клієнтів в оману. Так, в рекламі постійно зустрічається інформація «5 хвилин до метро» або «10 хвилин до МКАД», вже самі покупці звикли, що в реальності час до вказаного пункту призначення буде в два рази більше.
Бути пильними покупець повинен в тому випадку, якщо складно додзвонитися до компанії-забудовника, якщо там зовсім деякий час ніхто не бере трубку. У мінус забудовнику будуть непрофесійні відповіді менеджера, грубі форми взаємодії або відсутність довідкової інформації по проекту. Клієнт має право вже по телефону дізнатися якщо не конкретну ціну, то хоча б діапазон цін на цікавий для вид квартир. У тому випадку, якщо замість конкретної відповіді потенційному покупцеві пропонують під'їхати в офіс продажів, де він отримає детальну інформацію, також має насторожити. Зараз, коли купівельний попит знижений, забудовники клієнтоорієнтованої і борються за кожного покупця, тому вищевказані ситуації точно повинні викликати питання. А ось стоп-сигналом до покупки може послужити ухильну звіт або зовсім відмова менеджера повідомити, за якою схемою здійснюється реалізація квартир в проекті. Якщо продажі йдуть не по 214-ФЗ, в крайньому разі, не за договором ЖБК, така покупка виглядає ризикованою.
При відвідуванні відділу продажів і будмайданчика може насторожити погана організація будівництва, тобто будівельні матеріали неорганізовано лежать на будівництві, особливо якщо без захисту, під дощем. Також повинна дотримуватися техніка безпеки.
Варто придивитися до проекту довше, поспостерігати за динамікою будівництва або відмовитися від покупки квартири в комплексі, якщо при візиті будівельного майданчика потенційний клієнт не бачить роботи будівельників і будівельної техніки. До того ж потрібно врахувати, що одночасно має вестися кілька видів робіт.