Реєстрація договору оренди нежитлового приміщення: терміни, порядок, документи і вартість

1. де зареєструвати
2. Необхідність і терміни
3. документальний супровід
4. Вартість процедури і держмито
5. Особливості для частини приміщення

Здача комерційної нерухомості документально оформляється договором оренди нежитлового приміщення, який може бути укладений на різні періоди:

• невизначений (дата закінчення орендних відносин не вказана);
• менше календарного року;
• більше календарного року.

Безстроковий договір не потребує реєстрації. З цього приводу є Інформаційний лист Президії Верховного суду РФ №59 від 16.02.2001 . У разі якщо нерухомість орендується на термін менше року, досить простого письмової угоди.

Зміст статті

де зареєструвати

Установою, яка створює систему кадастрового обліку нерухомості, реєстрації прав на це майно та угод з ним, є Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра).

Сюди одна зі сторін повинна подати заяву, неважливо, хто з учасників це зробить. Можна прописати в договорі, хто саме займеться оформленням внесення в реєстр і понесе пов'язані з цим витрати.

Якщо одна зі сторін навмисно уникає реєстрації, наприклад, не надає свої документи, то друга може домогтися проведення цієї процедури в суді. В Росреестра ведеться ЕГРН - єдиний державний реєстр нерухомості. Сюди будуть внесені дані про договір.

На здається нежитлове приміщення буде накладено обтяження на весь термін орендних відносин. Це дуже важливо, тому що правові наслідки настають не тільки для підписантів, але також стосуються третіх осіб. Тут необхідні пояснення.

Необхідність і терміни

Часто, особливо в малому бізнесі, сторони, які уклали довгостроковий контракт, вважають за краще обходитися без Росреестра. Причини різні: відсутні або неправильно оформлені документи на майно, небажання платити держмито та інше.

Згідно із законом покарання за відсутність реєстрації не положено. Більш того, суди визнають договір дійсним і в цьому випадку, так як всі умови в ньому обумовлені і виконуються. Однак, це контракт тільки між двома сторонами, інтереси третіх осіб він не зачіпає.

Хто ж ці особи? Наприклад, покупець, якому господар помешкання вирішує його продати. Якщо в реєстрі нерухомості є дані про обтяження, він зобов'язаний буде дотримуватися договір протягом терміну дії і не має права виганяти орендаря.

Або законний спадкоємець померлого орендаря, який отримує всі права і може користуватися нерухомістю весь обумовлений період. Без відомостей про обтяження не можна здати займане приміщення в суборенду. Ці права сторін визначені статтею 617 ЦК РФ .

керуючись статтею 621 ГК РФ , Орендар має право відправити лист орендодавцю з проханням продовжити закінчується контракт, при цьому в нього за бажанням підписантів можуть вноситися зміни. Якщо власник приміщення йому відмовить, але в найближчі 365 днів здасть нерухомість третій особі, у орендаря є право в суді домогтися поновлення оренди, а також відшкодування понесених при «виселення» збитків.

Ну і податкова інспекція може відмовити у прийнятті незареєстрований договір, через це витрати на оренду не можна буде враховувати в розрахунку податку на прибуток.

Процес реєстрації договору оренди нежитлової нерухомості складається з таких етапів:

1. Надання необхідних документів.
2. Перевірка їх повноти та достовірності.
3. Внесення в базу ЕГРН інформації про обтяження.
4. Проставлення штампа на договорі і оформлення відповідної документації.
5. Повернення заявнику поданих документів.

Термін проходження реєстраційної процедури становить 7 днів. При зверненні через МФЦ він збільшується і становить 9 днів. У разі якщо в процесі перевірки фахівець виявить неповноту або недостовірність наданих матеріалів, процедура припиняється і призначається термін виправлення недоліків.

документальний супровід

У Росреестр необхідно надати наступні документи:

1. Заява з проханням про реєстрацію, один екземпляр.
2. Договір оренди. Обов'язково повинен містити наступні дані: адресу, площа, призначення приміщення і схема розташування кімнат. Надається в трьох оригінальних примірниках. По завершенні повернуть два, по одному для кожної зі сторін, а третій залишиться в Росреестра в особовій справі.
3. Кадастровий паспорт приміщення, зданого в оренду.
4. Документи, які підтверджують правовий статус учасників. Для фізичних осіб - паспорт, для юридичних - установча документація, свідоцтво про реєстрацію, наказ про призначення керівника.
5. Якщо документи подають законні представники, то потрібно підтвердження їх повноважень - паспорт, нотаріально завірена довіреність.
6. Якщо у орендодавця офіційно укладений шлюб, і нерухомість є спільно нажитим майном, необхідно нотаріальне згоду чоловіка.
7. Якщо приміщення в заставі, то знадобиться завірена згода заставодержателя.
8. Квитанція про оплату.

Документи для скачування (безкоштовно)

Вартість процедури і держмито

Сума державного мита за реєстрацію договору оренди нежитлового приміщення становить для юридичних осіб 22000 руб. , Для фізичних осіб - 2000 руб.

Виникає питання, скільки потрібно заплатити, якщо учасниками угоди є і юридичне, і фізична особа. Оскільки адміністративний збір обкладається реєстрація права, значить для визначення її розміру має значення, хто саме отримав це право. Таким чином, якщо орендарем є фізична особа, то потрібно платити 2000 руб., А якщо юридична - 22000 руб.

Особливості для частини приміщення

Досить часто зустрічається ситуація, коли в оренду здається тільки частину приміщення. Причому не окрема кімната, зазначена в кадастровому паспорті, а просто ділянку великого залу, відокремлений якимись легкими тимчасовими перегородками, збірними конструкціями або взагалі візуальними межами.

Наприклад, у великому фойє лікарні орендується місце під аптечний кіоск.

Для реєстрації договору оренди цю ділянку повинен бути ідентифікований як частина об'єкта нерухомості. Говорячи простіше, відзначений в кадастровому паспорті. А його там, звичайно, немає, тому що під час виготовлення паспорта ніхто не припускав, що ця ділянка буде здаватися. Росреестр в таких випадках відмовляє в реєстрації.

Тут може бути два законних виходу: провести процедуру кадастрового обліку або звернутися до суду. Законом встановлено строк для кадастрового обліку, рівний 18 дням, іноді це може затягнутися на кілька місяців.

Судовий розгляд теж справа не швидка, хоча суди і виносять рішення на користь позивачів. Вони, на відміну від Росреестра, вважають достатнім, якщо в договорі детально описані площа, розташування ділянки, прикладена копія листа з паспорта з планом приміщення, і на ньому вручну, наприклад, штрихуванням, відзначений предмет оренди, а боку заперечень не мають.

У такій ситуації учасники орендних відносин приймають прийнятний для них варіант. Хтось обходиться без реєстрації, але негативні наслідки такого кроку перераховані вище. Інші вважають за краще укласти короткостроковий, менее года, договір і прописати в ньому, що після закінчення терміну дії він автоматично продовжується на такий же період при відсутності заперечень сторін.

Однак є небезпека, що орендодавець в якийсь момент не захоче продовжувати співпрацю, і орендарю доведеться звільнити приміщення. Невпевненість в довгострокових відносинах негативно позначається на бізнесі. Судове рішення передбачити на 100% неможливо, але хтось все-таки звертається з позовом.

Надійніше всього почати вносити зміни в кадастровий паспорт. Правда, це зажадає витрат часу і грошей. Якщо при зміні орендаря зміняться межі ділянки, для реєстрації нового контракту доведеться повторювати все спочатку.

До речі, власник знову придбаної нерухомості при первинному оформленні може завбачливо розділити його, наприклад, на дві частини. Кадастровий паспорт і свідоцтво про власність він отримає на кожну частину і їм будуть присвоєні кадастрові номери.

В такому випадку він зможе уникнути проблем з реєстрацією орендних відносин. Щоб прийняти оптимальне рішення, потрібно ретельно зважити всі ризики і переваги, але обов'язково врахувати, що суворе дотримання законів оберігає від неприємних несподіванок.

Додаткова інформація з питання представлена ​​нижче.