Прийом квартири від забудовника: права пайовиків

1. Ошукані пайовики: претензії покупців квартир в новобудовах
2. Забудовники створюють свій житлово-будівельний кооператив (ЖБК)
3. Забудовники забирають загальнобудинкові приміщення для комерційних цілей
4. Договори інвестування замість договорів про пайову участь
5. Оплата компослуг за місяці вперед
6. Як не бути обманутим пайовиком
7. Забудовник зобов'язаний усунути всі проблеми. Як перевірити квартиру
8. Що робити, якщо…
9. ... представники ЖБК не дають ключі від квартири через відмову платити за пред'явленими послуг (лічильники,...
10. ... забудовник відмовляється усувати всі недоробки.
11. Спільне майно багатоквартирного будинку. Зміст загальнобудинкового майна, перелік, роботи

Астанчане вже не раз стикалися з труднощами придбання житла за допомогою пайової участі в будівництві.

Потенційні пайовики, які вирішили купити квартиру в споруджуваному будинку, цікавляться в основному його розташуванням і параметрами квартири, не звертаючи при цьому увагу на такі важливі аспекти, як спосіб залучення грошових коштів, вид договору, гарантійні зобов'язання перед клієнтами і додаткові послуги, які згодом нав'язує забудовник. Подібні недоліки можуть обернутися серйозними проблемами при фактичній здачі об'єкта, і боляче вдарити по кишені пайовиків.

Іпотека від Жілстройсбербанка: спільні програми з забудовниками в 2017 році >>>

Ошукані пайовики: претензії покупців квартир в новобудовах

Забудовники Астани здають ЖК з різними недоробками

Щоб «довести до розуму» нову квартиру, пайовикам доводиться викладати шалені гроші. Додатковий ремонт вимагає жодної тисячі доларів з урахуванням того, що сьогодні будівельні матеріали і послуги дуже дорогі.

- Я придбала дві квартири за допомогою пайової участі. Забудовник запізнився з термінами. Коли все-таки повідомили, що квартири готові, я прийшла і побачила, що там стіни криві, пластикові вікна ось-ось випадуть назовні, двері не відчиняються, замок зламаний. Тому відмовилася ставити підпис в акті приймання, так як квартира по всім критеріям не відповідає тому, що було зазначено в договорі, - каже дольщіца Алла Іманкулова.

Покупець Роза Сарбалінова, навпаки, підписала всі документи, щоб отримати ключі від довгоочікуваної квартири, оскільки їй з чоловіком, пенсіонером-інвалідом I групи, ніде було жити.

- Ми тинялися по знімних квартирах, жили то у сина, то у дочки, довелося всі папери підписати, тому що іншого виходу не було, - розповідає дольщіца. - Представник ЖБК сказала, що «якщо хочете отримати ключі від квартири, то потрібно підписати всі документи». Тому на всі недоробки я закрила очі.

Однак столичні забудовники вважають, що сьогодні подібні проблеми існують скрізь, де йде активне будівництво житлових будинків.

- Завжди знаходяться люди, які чимось незадоволені, - говорить представник ЖБК «Мунарі» Жанарбек Бектемиров. - Всі питання щодо неполадок з сантехнікою, трубами вирішуються з житлово-будівельним кооперативом, в штаті якого є і сантехнік, і електрик, і інші працівники. Для усунення таких недоробок пишеться письмова заявка, по якій фахівці працюють.

Як купити квартиру в розстрочку від забудовника в 2017 році в Казахстані >>>

Забудовники створюють свій житлово-будівельний кооператив (ЖБК)

- Будівельна компанія хитро засновує аффілійовану компанію по експлуатації. Навіщо? - ділиться своїм поглядом на ситуацію голова РОО «Громадський захисник» Віктор Сиздиков. - Щоб дана компанія розписалася в акті про прийняття будинку в експлуатацію з усіма будівельними вадами. Але оскільки це одне і те ж особа - обидві компанії, природно, підписують акт. А потім всі ці прогалини роботи будівельника лягають на плечі мешканців. Вони усувають всі ці недоробки за рахунок щомісячних внесків.

Забудовники забирають загальнобудинкові приміщення для комерційних цілей

Вони здають їх під магазини, перукарні, швейні, ательє і т. Д.

- Забудовники не оформляють кондомініум, прихоплюють загальнобудинкові приміщення, прибудинкову територію і роблять, що хочуть, поки стоїть біля керма власний ЖБК, поки самі жителі не здогадаються юридично все це взяти в свої руки, - каже громадський працівник.

У Росії вже вирішена ця проблема. За словами Віктора Сиздикова, у них прийнято спеціальний закон, в якому йдеться про те, що забудовникам законодавчо заборонено передавати будинки своїм афілійованим створеним компаніям. Причому весь список документів, який він повинен передавати, прописаний в цьому законі.

Якщо деякі забудовники роблять гроші, здаючи в оренду підвали під магазини, офіси та інше, то інші шукають різні шляхи, щоб «здерти» якомога більше коштів у самих мешканців.

Про те, які небезпеки таїть в собі покупка квартири на первинному ринку, коли за вікном криза, читайте в спеціальній статті .

Договори інвестування замість договорів про пайову участь

Будівельні компанії укладають договір інвестування, щоб обійти норми закону «Про пайову участь у житловому будівництві в РК». Насправді між сторонами повинен укладатися договір про пайове будівництво. Підписання угоди про інвестування між забудовником і пайовиками позбавляє першого від багатьох проблем. Адже договір про пайове будівництво зобов'язує будівельну компанію використовувати виключно свої кошти при зведенні об'єктів. Гроші пайовика при цьому знаходяться в банку, і вони є недоторканними до здачі будинку в експлуатацію.

Тим часом договір інвестування вельми вигідний для забудовників, оскільки фактично знімає велику частину відповідальності. Коли пайовики укладають угоду про інвестування, вони не отримують будь-яких гарантій.

- Усі будівельні компанії створюють ЖБК, щоб піти від Закону «Про пайову участь у житловому будівництві в РК». Вони укладають договори інвестування. З цим потрібно боротися всім світом. Забудовники перекрутили всі закони, законодавчі норми, - стверджує Віктор Сиздиков.

Оплата компослуг за місяці вперед

Житлово-будівельні кооперативи, створені тими ж забудовниками, зобов'язують мешканців перед заселенням оплатити комунальні послуги за кілька місяців вперед. Причому ключі від квартир представники ЖБК не дають, поки пайовик не сплатить виставлену суму.

- Електричні лічильники коштують близько 3 тисяч тенге. А ЖБК зобов'язує купити їх за 10 тисяч, при цьому необхідно заплатити і за установку приладів обліку 3 тисячі тенге. Передоплата за 1000 кіловат електрики (3 тисячі тенге), за каналізацію за 4 місяці - 1080 тенге, опалення 115 тенге за кожен квадратний метр, включаючи балкон, - каже пайовик Алла Іманкулова. - Навіть за сміттєвий контейнер, який ставить зазвичай акимат, ми повинні платити. В цілому за дві придбані квартири у забудовника я повинна заплатити 140 тисяч тенге. Я відмовилася платити за деякі послуги, тому до цих пір не отримала ключі від квартири.

Будівельні компанії укладають договір інвестування, щоб обійти норми закону «Про пайову участь у житловому будівництві в РК». Насправді між сторонами повинен укладатися договір про пайове будівництво.

Як купити квартиру в новобудові в 2017 році: 5 важливих аспектів >>>

Як не бути обманутим пайовиком

Зверніть увагу на пункти договору на будівництво ЖК

Звичайно, різні будівельні компанії пропонують різні умови. Але є перелік пунктів, які повинні бути обов'язково включені в угоду, інакше договір не можна буде поставити на облік у відповідному національному органі.

1. Необхідно визначити частку клієнта в житловому будинку відповідно до проектно-кошторисною документацією. Після дозволу на введення в експлуатацію будівлі, дана частка підлягає передачі пайовик у власність.
2. У договорі має бути чітко визначена сума, яку зобов'язаний внести пайовик на депозит банківського рахунку, виходячи з розрахунку за квадратний метр загальної площі квартири, що купується.
3. Термін передачі квартири в житловому будинку дольщику.
4. Гарантійний термін на житловий комплекс, який побудований за договором про пайову участь у житловому будівництві.
5. Додаток до документа, в якому відображена архітектурна проектно-кошторисна документація.
6. В угоді має бути вказано розмір неустойки в разі порушення будівельною компанією передбаченого договором терміну передачі пайовик його частки.
7. Визначення розміру неустойки у випадку порушення пайовиком встановленого договором строку внесення платежу.
8. Початковий внесок, який має бути внесений пайовиком на депозит. Зазвичай його розмір становить не менше 15% від ціни договору про пайову участь в будівництві житла.
9. У договорі обов'язково повинні бути визначені порядок і терміни передачі грошей пайовика банком, з яким співпрацює забудовник.

Безумовно, все починається з підписання договору з будівельною компанією. Всі пункти даного документа необхідно ретельно вивчити. Найкраще найняти юриста, який, прочитавши договір, розповість про плюси і мінуси співпраці із забудовником ЖК.

0,1% від суми, яку пайовик заплатив за договором, повинна оплачувати будівельна компанія за кожен день прострочення передачі частки в житловому будинку, згідно з типовим договором

Закон про пайове будівництво в Казахстані на початок 2017 року: останні зміни >>>

Забудовник зобов'язаний усунути всі проблеми. Як перевірити квартиру

Перед тим як заселитися в квартиру, пайовик має право запитати у забудовника акт державної приймальної комісії. Адже за всі недоробки несе відповідальність не тільки будівельна компанія, а й приймальна комісія, яка проводить безпосередню експертизу. Зверніть увагу, наявність їх укладення - обов'язкова умова здачі будинку в експлуатацію.

Якщо недоробки були виявлені, вони повинні бути усунуті протягом гарантійного терміну обслуговування об'єктів будівництва, який регулюється Цивільним кодексом Республіки Казахстан.

- Всі наші субпідрядні організації, які проводять електрику, каналізацію, опалення, виконують оздоблювальні роботи, встановлюють вікна, разом з членами ЖБК оглядають квартири і по кожному пункту проводять узгодження. Чисті чи вікна, чи відкриваються ручки, в задовільному чи стані підлоги, стіни і багато іншого, - говорить Жанарбек Бектемиров. - Якщо членів ЖБК щось не влаштовує, ми складаємо акт, в якому описуються всі недоліки. Потім створюється комісія, яка в разі підтвердження факту здачі квартири в неналежному стані, виносить протокол. І ми виправляємо всі недоліки.

Купівля житла в новому будинку: як вирішувати супутні проблеми >>>

Що робити, якщо…

... забудовник змушує купувати лічильники і платити за контейнери для сміття.

У разі нав'язування додаткових послуг житлово-будівельним кооперативом покупець може показати договір, укладений між ним та будівельною компанією. Якщо в договорі ці моменти не прописувалися, то можна відмовитися від додаткових платних послуг.

... представники ЖБК не дають ключі від квартири через відмову платити за пред'явленими послуг (лічильники, передоплата за компослуги за кілька місяців і ін.

Мешканці мають право відмовитися від житлово-будівельного кооперативу і організувати керуючу компанію.

... забудовник відмовляється усувати всі недоробки.

Якщо ж будівельна компанія відмовляється виконати свої зобов'язання, пайовик має право подати позовну заяву до суду. Кожен забудовник надає гарантійний термін, і якщо він не закінчився, будівельна компанія зобов'язана усунути всі свої недоробки.

Всі пункти договору необхідно ретельно вивчити. Найкраще найняти юриста, який, прочитавши договір, розповість про плюси і мінуси співпраці із забудовником ЖК.

Спільне майно багатоквартирного будинку. Зміст загальнобудинкового майна, перелік, роботи

Віктор Сиздиков, голова РОО «Громадський захисник»:

- Коли пайовики вступають в пайове будівництво житлового будинку і виплачують встановлену суму за квартири, в неї входить і користування загальнобудинкових майном. Згідно ст. 31-32 Закону «Про житлових відносинах», спільне майно належить на праві загальнопайової власності всім власникам квартир і приміщень. А в спільне майно входять під'їзди, сходи, ліфти, дахи, горища, підвали, позаквартирні або загальнобудинкові інженерні системи та обладнання, абонентські поштові скриньки, земельну ділянку, включаючи елементи благоустрою та інше майно загального користування (ст. 2, п. 24, Закону «Про житлових відносинах»).

Але зараз багато будівельних компаній надають підвальні приміщення, прихоплюють прибудинкову територію, поки мешканці самі не здогадаються взяти керуючу компанію в свої руки. До мене приходили недавно представники Агентства у справах будівництва і ЖКГ та просили підписати методику розрахунку ОДН, нові правила надання комунальних послуг. Вони принесли на узгодження зі мною, як з представником споживачів. Я їм сказав, що вони лобіюють інтереси забудовників, вони виробили методику видавати земельний акт власникам залежно від поверховості. Таким чином, вони конфіскують прибудинкова ділянка. Я їм сказав: «Що ви робите?».

інформаційна служба kn.kz