Сьогодні на ринку існує безліч різних іпотечних програм. У кожній з них є цілий ряд параметрів, таких як: сума кредиту, термін, відсоткова ставка, розмір початкового внеску, умови дострокового погашення, розмір комісії за видачу кредиту і т.д. Загальна кількість таких параметрів може бути більше п'ятдесяти. Однак не всі вони мають однакове значення. Позичальнику самостійно не завжди легко розібратися, яку програму кредитування вибрати: з "фіксованою" процентною ставкою або "плаваючою". Відповідь на питання, в чому ж їх відмінності, і постараються дати фахівці іпотечної компанії "УНИКОМ".
Плаваюча процентна ставка - це система нарахування відсотків, яка "прив'язана" до якого-небудь ринкового показника.
Для видачі кредитів на російському ринку найчастіше використовуються два індекси: LIBOR (London Interbank Offered Rate, або Лондонська міжбанківська ставка пропозиції) для кредитів у валюті і MosPrime (MosPrime Rate - Moscow Prime Offered Rate) - для рублевих.
Значна частка іпотечних кредитів на Заході оформляється з плаваючою ставкою. Кредитні організації, побоюючись банкрутства своїх клієнтів при різкому збільшенні ринкових індексів, самостійно встановлюють межу, вище якої вони не піднімуть ставки за жодних умов.
Плаваюча процентна ставка по іпотечному кредиту зазвичай складається з двох частин: фіксованої процентної ставки (базового відсотка) і якогось плаваючого індексу, який при складанні цих двох величин буде робити підсумкову процентну ставку плаваючою. Якщо індекс йде вгору, то і сумарний відсоток зростатиме, і позичальникові доведеться платити більше за таким іпотечним кредитом. Якщо ж значення індексу знижується, позичальник може заощадити на платежах.
Що таке LIBOR?
LIBOR - це визнаний в усьому світі індикатор вартості фінансових ресурсів. За цією ставкою найбільші банки світу готові видавати іншим великим банкам кредити на Лондонській міжбанківській біржі. Абревіатура LIBOR розшифровується як London InterBank Offer Rate (лондонська міжбанківська ставка пропозиції).
Ставка LIBOR є найбільш поширеним показником короткострокових процентних ставок у всьому світі. LIBOR формується на основі процентних ставок кількох провідних світових банків. Банки, що входять до бази розрахунку LIBOR, надають свої котирування між 11.00 і 11.30 за лондонським часом. Близько 12.00 публікується так званий "фіксинг" - фіксується значення. LIBOR розраховується по семи основних валют: долара США, євро, англійського фунта, японської ієни, швейцарського франка, канадського долара і австралійського долара.
Що таке МosPrime?
MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) - індикативна ставка надання рублевих кредитів (депозитів) на московському ринку. Ця ставка формується Національної валютної асоціацією (НВА) на основі ставок розміщення карбованцевих кредитів (депозитів), які декларуються провідними учасниками російського грошового ринку першокласним фінансовим інститутам.
Ставки, які оголошуються банками для формування індикативної ставки MosPrime Rate, є виключно індикативної інформацією, в той же час оголошуються ставки повинні відображати рівень процентних ставок, за якими банки-учасники в момент оголошення котирувань будуть готові надати кредити, що видаються відповідно до законодавства РФ першокласним фінансовим інститутам, що здійснюють операції на московському грошовому ринку. Банки оголошують ставки, за якими вони могли б розмістити кошти на міжбанківському ринку, в 11.45 за московським часом. О 12.30 публікується "фіксинг" - фіксоване значення ставки на конкретний день. MosPrime розраховується на терміни overnight, 1 тиждень. 2 тижні, 1, 2, 3 і 6 місяців. Ці періоди мають відповідні позначення - MosPrimeON, MosPrime1w, MosPrime2w, MosPrime1m, MosPrime2m, MosPrime3m, MosPrime6m відповідно.
Як змінюється "плаваюча" процентна ставка?
Ставка LIBOR може фіксуватися на різні періоди від декількох днів до 12 місяців. В іпотечному кредитуванні часто використовується LIBOR 6 місяців (LIBOR 6m). Зазвичай при кредитуванні з плаваючою ставкою зміна відсотка відбувається 2 рази на рік, тобто кожні 6 місяців плаваюча частина змінюється, в залежності від значення певного ринкового показника. Можливі й інші варіанти, наприклад, кожні 3 або 12 місяців індекс може переглядатися. Часта зміна процентної ставки не зручна для самих одержувачів кредитів, тому кредитні організації намагаються дотримуватися саме періоду в 6 місяців. У кожному новому періоді позичальник буде виплачувати кредит з урахуванням нового значення індексу.
Як змінюється "фіксована" процентна ставка?
Фіксована процентна ставка може змінюватися тільки відповідно до умов кредитного договору або за згодою сторін. Російське законодавство не передбачає інших підстав для зміни процентної ставки. Тому, якщо кредитним договором не передбачено інше, процентна ставка може бути змінена лише при підписанні позичальником додаткового документа, що змінює умови кредитного договору.
Переваги і недоліки
"Плаваюча" ставка дає можливість отримати кредит з більш низькою процентною ставкою в порівнянні з поточною ціновою ситуацією на ринку кредитів або "зловити" спадаючий тренд на ринку позикових коштів. Однак позичальник не повинен забувати, що кредит з "плаваючою" ставкою несе для нього серйозний процентний ризик, який може виразитися в підвищенні для нього процентної ставки слідом за зміною ситуації на ринку.
* Дані 2008 року на графіку показані за станом на 09.05.2008 р
Якщо подивитися на зміни індексу LIBOR з 1986 року, то буде зрозуміло, що значення LIBOR можуть коливатися від 9,63 (1988 р) до 1,45 (2002 рік).
У ситуації, коли плаваючий індекс піде вгору, найрозумнішим для позичальника буде або погашати кредит достроково, або перевести кредит (рефінансуватися) на інших умовах. В результаті рефінансування позичальник може отримати кредит з фіксованою ставкою і, таким чином, уникнути небезпечної ситуації на ринку. Отримуючи кредит з "плаваючою" ставкою, особливу увагу слід приділяти штрафним санкціям за дострокове погашення кредиту, оскільки саме ці санкції можуть виникнути при необхідності рефінансування, термінового повного або часткового погашення кредиту.
Говорячи про "плаваючою" ставкою, необхідно відзначити і те, що кредити з "плаваючою" процентною ставкою не користується в нашій країні великий попит, тому що більшості наших позичальників зручніше і зрозуміліше погашати кредит щомісяця фіксованими сумами. Кредити з фіксованою процентною ставкою дозволяють позичальникові планувати свої витрати, знати про те, що кожного місяця він повинен відкласти від заробітної плати певну суму. Саме це є причиною високої популярності в нашій країні кредитів з фіксованою процентною ставкою.
Це є причиною того, що не кожен позичальник захоче постійно відслідковувати зміни ставок і переживати, як це може відбитися на кредиті. Тому в основному "плаваючою" процентною ставкою користуються фінансово підковані люди, яких не лякає можливе підвищення ставок і які знають, як отримати вигоду з цього продукту.
В цілому можна говорити про те, що вибір виду процентної ставки є одним з основних кроків іпотечної угоди.
Матеріал підготовлений аналітичним відділом
іпотечної компанії "УНИКОМ"
Що таке МosPrime?
Як змінюється "плаваюча" процентна ставка?
Як змінюється "фіксована" процентна ставка?