Лебедина пісня «долевкі»: казанські забудовники запаслися будинками років на п'ять

27.07.2018

«Садове кільце» береться за берег Казанки, «Бриз» заходить в Вахитовский район, а «Конграда» кидає якір в річпорту

Як і очікувалося, червень став місяцем «параду дозволів» на будівництво. Забудовники, вирішивши «надихатися» перед скасуванням пайового будівництва, оголосили про плани «підняти» більше 60 будинків. З нових проектів - ЖК «Мій ритм» біля «Мегі», ЖК «Нестеровський» в Вахітовском районі, ЖК «Вітрила» - в Радянському, ЖК з набережної на березі Волги і інші. Про те, проковтне все це ринок, розмірковують експерти «БІЗНЕС Online».

Дозволи на будівництво в червні видавалися чи не пачками: за місяць забудовники отримали 65 жаданих документів Фото: «БІЗНЕС Online»

«ОТРИМАННЯ ДОЗВОЛІВ НЕ ОЗНАЧАЄ, ЩО ЗАРАЗ ВСЕ ПОБУДУЮТЬ І ринок обвалиться»

Розворушений вулик нагадувало в червні управління містобудівних дозволів Казані. Дозволи на будівництво видавалися чи не пачками: за місяць забудовники отримали 65 жаданих документів, тоді як в травні заявок було чи з десяток. Причому частина дозволів видана під наступні етапи вже заявлених проектів, а частина - під абсолютно нові.

Пояснення ажіотажу є, більш того, він був очікуваним. Вся справа у вступили в чинності 1 липня зміни правил гри на ринку будівництва пайової житла. Якщо ти отримуєш документ 2 липня - все, лад по-новому. Для початку вже на старті тобі треба мати 10% вартості житлового комплексу. А це сотні мільйонів рублів. Червень став останнім місяцем, коли учасники ринку змогли взяти дозволів про запас. Про це говорили самі забудовники в ході круглого столу «БІЗНЕС Online». Термін дії оприлюднених дозволів - в основному на період 2019-2023 років. Втім, одна компанія - ТОВ «АМГ», яке будує ЖК «Євразія» на Краснококшайской, - отримала дозвіл до 2028 року.

Це означає, що в найближчі п'ять років на ринок теоретично можуть вийти десятки нових будинків. Наскільки це небезпечно для балансу попиту і пропозиції? На думку комерційного директора компанії «КамаСтройІнвест» Антоніни Дарчіновой, горизонт реалізації все-таки досить широкий, обвалу ринку не станеться. Крім того, в районах, що не віддалених від центру міста, попит на нерухомість залишається високим. Правда, зміни в законодавстві обов'язково позначаться на зниженні пропозиції і зростанні цін, але вплив буде розтягнуто в часі за рахунок тривалості проектів, за якими дозвільна документація вже отримана і є можливість кілька років працювати за старою схемою.

Солідарний з такими оцінками і комерційний директор компанії «Уністрой» Іскандер Юсупов. За його словами, отримання дозволу на будівництво не означає миттєвого початку реалізації проектів. «З 1 липня правила гри змінилися для нових проектів. Але для старих нічого критичного не сталося. Ті ж ескроу-рахунки стають обов'язковими тільки з 1 липня 2019 року. І учасники ринку поспішали отримати дозволи, щоб уникнути деяких інших посилюють норм в законі, - каже Юсупов. - Ніякого перегріву не буде, я вас запевняю. Подивіться: ряд забудовників отримують дозволи на серії об'єктів, які насправді вони можуть будувати не раптом, а поступово ». Так що забудовники створили собі подушку безпеки на майбутнє - ніщо не заважає просто продовжувати цей дозвіл у міру потреби і залишатися в «старому» правовому полі продажу пайової, якщо це дозволятиме законодавство. Тому забудовники будуть будувати і продавати в залежності від ситуації на ринку, адже обвал не потрібен нікому.

Так що терміни документів умовні і годяться лише як позначення орієнтирів, а не конкретних будівельних намірів з датами і зобов'язаннями. Правда, виключати, що закон не зміниться знову, в Росії не можна.

ГК «Садове кільце» отримала дозвіл на зведення багатоквартирного житлового будинку по вулиці Фатих Амірхана

ПАРАД ДОЗВОЛІВ: «САДОВЕ КОЛЬЦО» «ТАНЦУЕТ» БЕРЕГА Казанка, «КОНГРАДА» І «Волзький ГАВАНЬ» СТАВЛЯТЬ ЖК НА БЕРЕГАХ ВОЛГИ

Але перейдемо власне до виданих документів. Довгоочікувана подія - московська компанія «Садове кільце» (співвласник - колишній віце-прем'єр РФ Ілля Клебанов) в червні отримала дозвіл на зведення багатоквартирного житлового будинку по вулиці Фатих Амірхана. Новий ЖК планують побудувати до 1 липня 2021 року. Нагадаємо, турецька «Румі Груп» переуступила цієї компанії права на забудову 1,8 га в одному з чільних місць Казані. На зміну танцюючим хмарочосах «Фатіх», «Амір» і «Хан» приходять більш скромного виду 20-поверхівки. Житло заявлено як бізнес-клас. У самій компанії газеті «БІЗНЕС Online» помітили, що підготовка документації триває, а раз так, то ще рано коментувати що-небудь.

Три дев'ятиповерхівки - на Сєрова, Баруд, Маршрутної - побудує в майбутньому ТОВ ФСК «Бриз». Втім, це добре відомі і вже розпочаті проекти житлових комплексів. А з нововведень - ніде широко не заявлені раніше ЖК «Нестеровський» по вулиці Нестеровський яр Вахітовского району (ці землі колись належали компанії «Рафф»). Тепер же видано дозвіл на 20-поверхові житлові будинки №2, №3 та №4. Як розповів «БІЗНЕС Online» гендиректор компанії Андрій Беляков, територія досить складна: глибокий 15-метровий яр, навали сміття - за попередніми оцінками, не менше 2 тис. Кубометрів. Так що чекають і заходи по зміцненню укосів, і розчищення ділянки. «Згідно з проектом планування, ми здаємо в цьому районі дитячий садок, він вводиться одночасно з першим будинком, - повідомив Беляков. - Також передбачається дворівневий паркінг, обов'язково буде хороше благоустрій території ».

Компанія «БМУ-88» отримала дозвіл на другу чергу ЖК «Малинівка» по вулиці Академіка Завойського

Можливо, незабаром почнеться будівництво і в межах так званого Казанського фінансового району, майстер-план якого розробляв консорціум за участю малайзійців. На вулиці Портовій ТОВ СК «Конграда» всього лише за рік планує зведення блоків трьох будинків. «БІЗНЕС Online» раніше докладно розповідав про цей проект - всього планується шість 10-поверхових будинків. «Конграда» - новачок на ринку, але, схоже, з цим у неї досить непогані.

Неподалік від майбутніх веж ТНВ компанія «БМУ-88» планує ЖК на вулиці Шосейній. Крім того, фірма отримала дозвіл і на другу чергу ЖК «Малинівка» по вулиці Академіка Завойського (до речі, для вже живуть на вулиці людей з'явиться сквер з дитячими майданчиками, доріжками та іншими радощами життя). Інша компанія Іллі Вольфсона - «Ай Кью Девелопмент», яка зводить зараз однойменний ЖК, - продовжить освоєння вулиці Новаторів. Тут до 2021 року заявлений багатоповерховий житловий будинок з підземною парковкою. З огляду на досвід опору «Куби» , В «Ай Кью Девелопмент» переглянули підхід до будівництва на Новаторів. По-перше, для формування пальового поля прийнято рішення заглиблювати їх тільки методом вдавлення - копра не буде, не буде і струсу грунту, пояснили «БІЗНЕС Online» в компанії. По-друге, двори вже існуючих будинків будівництво не зачепить (підвіз матеріалів буде йти іншою дорогою), а на будинках заздалегідь вже поставили маячки для контролю наявних тріщин в будинках. Родзинкою цього проекту стане експлуатована покрівля - за принципом «двір на даху» для мешканців будинку, а парковка передбачена в стилобатной частини. Ще один новий проект - ЖК «Горкінскій ліс» на Братів Касимова: дозвіл видано однойменним ТОВ, але в засновниках, згідно «Контур.Фокус» , Теж відомий депутат Казгордуми. Пакет проектів поповнився і житловим комплексом на вулиці Приволзької: назви у нього поки немає, а дозвіл видано ТОВ «ЕльІксТюнінг». За даними «Контур.Фокус» , В кінці червня компанія перейменована в СК «Волзька Гавань», основним власником є ​​компанія «БМУ-88». Як пояснили в фірмі, на вимогу виконкому розробляється проект планування території. І одночасно з будинками тут зводитимуть загальнодоступну набережну Волги. Нарешті, в пулі проектів Вольфсона - ЖК на вулиці Короленка. Дозвіл видано СК «Схід-С», засновником якого значиться «Ай Кью Девелопмент». Термін дозволу - до липня 2021 року, але, як помітили «БІЗНЕС Online» в компанії, тягнути з цим об'єктом не будуть.

На вулиці Портовій ТОВ СК «Конграда» всього лише за рік планує зведення блоків трьох будинків

АБД ПОЧИНАЄ «МІЙ РИТМ» У «Мегі», «# СУВАРСТРОІТ» ЗАКРІПЛЮЄ СВОЇ ПРОЕКТИ, А ТСИ ПРОДОВЖИТЬ Редевелопмент ВУЛИЦІ РОДИНА

Пакет дозволів оновила група «# Суварстроіт», яка веде будівництво 9 житлових комплексів в Татарстані. Зокрема, можна згадати проект ТОВ «Березовий гай» - до 2023 року отримано дозвіл на п'ять будинків ЖК «Волзькі простори». У березні 2018 року ТОВ «Житлова основа», що входить в орбіту групи, отримало дозволу до 31 липня 2019 року для зведення першого пускового комплексу житлового комплексу «Станція Ювілейна» (будинку 1.1, 1.2, 1.3, 1.8), але в червні цього року управління містобудування дає компанії по цих об'єктах продовження до 31 травня 2023 року. «Житлова основа» також отримала два дозволи до 2023 року під будинку 1.6 і 1.7 того ж РК. Також до 2023 року видано дозволи на житлові будинки другої черги «Станції Ювілейній» (2.1, 2.2, 2.3 і 2.4). Той же «# Суварстроіт» (ТОВ «Південна Поляна») отримав дозволу на зведення житлового комплексу «Времена года» (будинку 2.1, 2.2, 2.3, 2.4) до 2023 року. А ТОВ «Будінвестгруп» (засновник - ТОВ «Сувар Холдинг») отримало дозвіл на будівництво будинку на вулиці Островського.

Продовжує діючі проекти житлових комплексів група «Уністрой» - в червні отримана серія дозволів в межах ЖК «Art City». Тривають продажу в «Царьов Vilage», ЖК «Весна». Компанія при цьому нарощує експансію в Росії. Зокрема, в липні «БІЗНЕС Online» розповідав про плани «Уністроя» зайти на «пітерську Рубльовку» неподалік від пляжів Фінської затоки в Санкт-Петербурзі.

«Ак Барс Девелопмент» нарешті починає забудову своїх земель у «Мегі» Натисніть, щоб збільшити

«Ак Барс Девелопмент» нарешті починає забудову своїх земель у «Мегі». ТОВ «Інтегстрой» отримало дозвіл на будівництво ЖК «Мій ритм» в мікрорайоні М2 до 2020 року. Раніше «БІЗНЕС Online» розповідав про деталі: перший житловий масив з 9 будинків планується підняти до 2021 року. Це мікрорайон М2 зі складу проекту планування території «Сьоме небо». Площа першого забудовується ділянки - 12,4 га, будівництво перших будинків планують почати з боку агропромпарка і далі рухатися в бік «Мегі», розповідав радник гендиректора з містобудування та архітектури Дмитро Пузирьов. Тут буде висотна домінанта з трьох веж в 20-25 поверхів, а в цілому поверховість витримується на рівні 10-17 поверхів. Проект передбачає 2 школи і 7 дитсадків, родзинкою благоустрою стане 600-метровий пішохідний бульвар і доступна крита спортмайданчик. У комплексу вже є свій сайт - хоча поки інформація на ньому недоступна. Крім того, продовжиться забудова ЖК «Казань XXI століття». Ще одна «дочка» - ТОВ «Сонячне місто» - до 2021 року готується звести будинки 15-16 по вулиці Баки Урманче. А ТОВ «Компроект» побудує ще один будинок в ЖК «Світла долина» в 2019 році.

У мікрорайоні М2 буде висотна домінанта з трьох веж в 20-25 поверхів, а в цілому поверховість витримується на рівні 10-17 поверхів

ТОВ «ТСИ», яке відоме своїми будинками ЖК «Райдужний» в Осиново, продовжить редевелопмент промзони на вулиці Батьківщина. До листопада 2019 року отримано дозвіл на будівництво 6 житлових будинків.

Підрядник Талгат Абдуллін зайде на Гладілова, А «ЮІТ-КАЗАНЬ» ПРОДОВЖИТЬ ЖК Константинівка

Розпочинає реалізацію свого проекту в Адміралтейській слободі компанія «ГрейтДевелопмент». Нагадаємо, що фірма «ГрейтСтрой» Володимира Нікішова добре відома тим, що будує будинки по підрядів госжілфонда під крилом Талгата Абдулліна. «ГрейтДевелопмент» отримав дозвіл на 7-поверховий будинок в районі вулиць Гладілова, Алафузова і Слобідської. Цей проект знаходиться в історичному центрі і пройшов горнило «історичної комісії» при президенті РТ. Площа території комплексу - 7,9 тис кв. м, і доля його була терниста: забудовник протягом трьох років вів битву в архітектурних колах, і ось, нарешті, вона увінчалася отриманням документації. Термін - 2020 рік.

7-поверховий будинок в районі вулиць Гладілова, Алафузова і Слобідської знаходиться в історичному центрі і пройшов горнило «історичної комісії» при президенті РТ

ТОВ «ЮІТ Казань» отримало дозволу до 2019 року на будівництво двох будинків ЖК Green в Радянському районі, поруч із зупинкою «Академія Правосуддя» по проспекту Перемоги. Це вже діюча будівництво. Що цікаво, проект ЖК Taloni, який розробляє компанія у співпраці з голландською MLA +, по всій видимості, залишається на перспективу. У списку виданих виконкомом дозволів на будівництво ми його не знайшли. З останніх новин по Taloni - наміри компанії озеленити там покрівлі та організувати бульвар, щоб оживити територію біля берега Казанки.

Крім перерахованого вище, ТОВ «РентСіті» на вулиці Аделя Кутуя бере до 2019-2020 років дозволу для корпусів А, Б і Г ЖК «Вітрила» в Радянському районі Казані. ТОВ «Селдом ЛТД» на п'ятиповерхівку по вулиці Хаді Такташов, 47. ТОВ «Радіант» взяло в червні дозвіл до 2020 року на будівництво будинку по вулиці обхідними. ВАТ «Завод ЗБВ-3» до 2020 року заявило про будівництво 20-поверхового будинку на вулиці Аделя Кутуя, 83 (другий етап будівництва), по сусідству на вулиці Аделя Кутуя, 83а отримано дозвіл ТОВ «Інвестстройторг» - до 2020 року. А відчуває великі фінансові труднощі «Фон» до 1 липня 2020 року, судячи з документів виконкому, має намір-таки «добити» довгобуд №3 в ЖК «МНС».

Ну і нарешті, на солодке: якщо в червні було видано 65 дозволів, то в липні поки немає жодного. За новими правилами забудовники ворушитися не поспішають - та й навіщо, якщо вони запаслися дозволами на кілька років вперед?

Компанія «ЮІТ Казань» отримала дозволу до 2019 року на будівництво двох будинків ЖК Green в Радянському районі, поруч із зупинкою «Академія Правосуддя» по проспекту Перемоги

Ринок просів порівняно з травнем, АЛЕ РІК До РОЦІ ПРОДАЖУ галопуючої

Тим часом червневі продажу не гріють серце учасників ринку нерухомості. Виходячи з даних управління Росреестра по РТ, перший літній місяць поступився останньому весняному, причому майже по всіх статтях.

Зокрема, часткової сегмент в рамках республіки втратив більше 10% - зареєстровано 1506 угод проти 1 688 місяцем раніше. Хоча в масштабах року ми спостерігаємо зростання, адже в червні-2017 було всього тисячу двісті двадцять чотири угоди. Тобто цей рік дав «долевке» цілих 23% зростання.

Червень дійсно з точки зору продажів виявився не таким успішним, як травень. Це відзначають багато гравців ринку - і не тільки в Казані, але і в цілому по країні, пояснив «БІЗНЕС Online» Юсупов. Таке відчуття, що після травневого ажіотажу покупці квартир спустошили свої кубушки і в червні активність знизилася. Якихось явних причин цього немає. Той же мундіаль, що почався в червні, «розігрівся» вже в липні, а саме в середині літа продажу йшли краще червневих, вважає комерційний директор «Уністроя».

На вторинному ринку в Казані також падіння в порівнянні з травнем: мінус 18% угод. А ось в цілому по республіці беушних квартир купили більше: число угод зросла на 22%. Порівняння ж з червнем минулого року - на користь нинішнього, по крайней мере, в Казані: число угод за рік зросла на 22%. А ось в республіці впало на 8%. При цьому іпотека в виграші в столиці РТ: число угод у порівнянні з липнем-2017 зросла на 29%, а ось в Татарстані показник просів на 22%.

Динаміка: червень, рік до року червня-2018
Казань червня-2018
Татарстан Лютий-2017
Казань Лютий-2017
Татарстан Динаміка
Казань Динаміка
Татарстан Пайова 1506 1224 0.23 Вторинний ринок 2350 3702 * 1933 3399 * 0.22 -0.08 Іпотека 1659 2340 1286 3001 0.29 -0.22

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

Динаміка: травень-червень 2018 року Травень-2018
Казань травня-2018
Татарстан червня-2018
Казань червня-2018
Татарстан Динаміка
Казань Динаміка
Татарстан Пайова - 1688 1506 - -0.107 Вторинний ринок 2879 3028 * 2350 3702 * -0.18 0.22 Іпотека 1915 3157 * 1286 3001 -0.328 -0.05

Натисніть на таблицю, щоб завантажити повністю

Як зазначає директор АН «Щасливий будинок» Анастасія Гізатова, падіння в червні локальне, адже в порівнянні з минулим роком ми все-таки маємо зростання. Деяке просідання темпів швидше пов'язано з бурхливим злетом в травні, якого, в общем-то, і не чекали, адже зазвичай повний свят останній місяць весни показує зниження продажів, а в поточному році цього не сталося. Сталося це на тлі очікувань ринку через липневих змін законодавства. На думку експерта, нервувати з цього приводу не варто. Судячи з кількості дозволів на будівництво, яких «нахапали» забудовники, правила гри і що склалася кон'юнктура цін все-таки будуть ще діяти в середньостроковій перспективі. Крім того, «криза затоварення» абсолютно не загрожує тим, хто взявся за забудову об'єктів ближче до центру міста: тут якраз-таки відчувається дефіцит ліквідного житла.

А вам шкода, що в Росії заборонили пайове будівництво?

29% Так, ціни піднімуться, а вершки знімуть банки

33% Ні, це була лотерея, стільки людей постраждало

28% Щоб порівняти, треба зрозуміти, як буде

8% Судячи з усього, про долевке ми забудемо не скоро

1% Свій варіант (в коментарях)