Грунічев vs Сьомін: велика битва за малу землю

24.05.2013

СКАСУВАТИ І ПОСТАНОВА, І ТОРГИ

Сьогодні Арбітражний суд РТ повинен вирішити суперечку між управлінням федеральної антимонопольної служби по Татарстану і ВАТ «АС Фінанс» Олексія Сьоміна з приводу земель в Зеленодольськ районі республіки. Відомство Олександра Груничева вимагає визнати недійсною постанову місцевого виконкому, яке було видано ще 24 вересня 2009 року. Згідно з ним, на торги було виставлено частину перебувають у державній власності земель. А саме відвідувань - 404 652 кв. м (або 40,5 га) ділянок сільськогосподарського призначення.

У торгах брали участь всього дві організації - ВАТ «АС Фінанс» і засноване ним же ТОВ «Супермаркет нерухомості» (зареєстровані за однією і тією ж адресою - Казань, вул. Сибірський тракт, 34 - ред.). Перемогла перша. «Це все хороші землі на Зеленодольській трасі, поруч з Оріхівка, де йде котеджна забудова. Особливо - в Осиновський сільському поселенні », - описав привабливість земельної активу представник УФАС.

Хайруллін також сказав на судовому засіданні, що вартість включеного в лот великої кількості земельних ділянок, згідно з експертною оцінкою, становила фантастично «величезну суму» - 617,5 млн. Рублів! «Сума-то якраз не величезна - 617 тисяч», - виправила його помилку з нулями суддя Резеда Сальманова. Представник виконкому підтвердила: мова йде дійсно про тисячі рублів.

У той же час один з учасників ринку згадує, що ASG (група компаній, до якої входить "АС Фінанс" - прим. Ред.) Виставляла на продаж частину ділянок мало не за $ 200 за кв. метр. Правда, мова йшла про невеликі - від 500 до 1 тис. Кв. м - майданчиках під АЗС.

Укрупнювати - КОНКУРЕНЦІЮ губити

Чому ж через три роки цей благополучно відбувся аукціон викликав претензії у антимонопольної служби? Виявилося, в результаті проводила в 2011 році позапланової перевірки районної палати майнових і земельних відносин у відомства з'явилися питання. Пізніше вони вилилися в справу про порушення антимонопольного законодавства. А тепер УФАС вимагає визнати недійсним не тільки саму постанову виконкому про проведення торгів, а й торги, а також укладену за їх результатами угоду.

І претензії відомства пов'язані аж ніяк не з відкрилися «спорідненістю» компаній. Як підкреслив Хайруллін, що пропонувався до продажу 71 ділянку було об'єднано ... в один лот. При цьому земельні наділи, що мали вигляд дозволеного використання «для сільськогосподарської діяльності», перебували в різних сільських поселеннях і не були суміжними. Зокрема, з молотка тоді пішли 7 ділянок в Осиновський сільському поселенні, 20 - в Новопольський, 5 - в Айшінском і 39 - в Бішмінском сільському поселенні.

УФАС прийшло до висновку, що тим самим місцева влада обмежили права кола господарюючих суб'єктів, які могли б заявитися на конкурс. «Ми винесли рішення не просто так. Був проведений аналіз, направлені запити в організації і фізособам, які займаються сільськогосподарською діяльністю в цьому районі », - поспішив пояснити представник УФАС. На питання про те, придбали б вони земельні ділянки, якби ті пропонувалися окремо, більшість відповіли ствердно: інтерес був.

Волзько-Камський масив, оточений з усіх боків лісом, знаходиться на південь від однойменного заповідника і н. п. Новопольський і на захід від селища Дубровка.

ЩО НЕ ЗАБОРОНЕНО - ДОЗВОЛЕНО

Представник виконкому Зеленодольського району Юлія Нечаєва заявила, що позов районна влада не визнають. «Законом не передбачено, можна, або можна виставляти єдиним лотом кілька земельних ділянок. Такого обмеження немає », - навела вона основний аргумент. Це були незначні земельні ділянки, які одним лотом було виставляти недоцільно - не знайшлося б покупців, - пояснила Нечаєва укрупнення лота. За її словами, в числі проданих тоді земель були в тому числі ділянки в низині.

У виконкому є договір купівлі-продажу цих ділянок і акт їх приймання-передачі «АС Фінанс». Але чи оформила остання право власності на цю нерухомість - їм невідомо. Крім того, юрист відповідача заявила про пропуск антимонопольною службою терміну позовної давності для оскарження.

Представники, здавалося б, найбільш зацікавленої сторони - «АС Фінанс» - на судовому засіданні не були присутні. Для з'ясування ряду обставин у справі була оголошена перерва до сьогоднішнього дня - 24 травня.

ДРУГИЙ КРОК

Як стало відомо газеті «БІЗНЕС Online», нинішня заява УФАС - другий послідовний крок у спробі деприватизировать реалізовані на торгах трирічної давності сільгоспугіддя. Своє рішення про порушення владою Зеленодольського району закону «Про конкуренції» служба винесла рівно рік тому - 24 травня минулого року.

«АС Фінанс», звичайно ж, не змирилася і оскаржила його в арбітражі. На думку компанії, антимонопольна служба неправильно витлумачила норми закону - об'єднання земельних ділянок в один лот при проведенні торгів не є дією, спрямованою на обмеження конкуренції.

Крім того, компанія Сьоміна відзначала, що відомство Груничева не досліджена доцільність виставлення ділянок на торги окремо. Зокрема, не було враховано ту обставину, що об'єднані в один лот наділи представляли собою невеликі за площею сільськогосподарські «неудобья» - болота, яри, поклади, ділянки неправильної форми. Продавати їх окремо було б як вкрай затратно, так і зажадало значну кількість часу - стверджували представники «АС Фінанс».

Арбітражний суд РТ визнав, що ні Цивільний, ні Земельний кодекс не встановлює заборони на продаж кількох земельних ділянок одним лотом. Разом з тим зазначив, що замовник при формуванні умов конкурсу повинен не забувати про головну мету подібних аукціонів - ефективне використання держвласності. Рішення УФАС «встояло» і в суді апеляційної інстанції, куди також подавала скаргу «АС Фінанс».

А не далі, як 16 травня свій вердикт у цій справі винесла і касація - федеральний арбітражний суд Поволзької округу. Рішення нижчих інстанцій були залишені без зміни.

Як зазначила суддя Сальманова, постанова ФАС ПО має преюдиціальне значення для справи - тобто не підлягає ні доведенню, ні оскарженню. Можливо, ігнорування компанією Сьоміна судового засідання пов'язане з програної тяганиною?

МИ КУПИЛИ НЕ ДІЛЯНКИ, А «ДІРОК»

У «АС Фінанс» газеті «БІЗНЕС Online» вчора повідомили, що компанія була лише учасником і переможцем аукціону - торги проводилися на підставі постанови виконкому Зеленодольського району та «саме цим органом приймалося рішення про формування предмета торгів». «Якщо дійсно дії виконкому призвели або могли призвести до порушення конкуренції, то ми тільки раді, що це питання розбирається зараз, коли ще ми не увійшли в серйозні проекти, і коли наслідки визнання угод недійсними дійсно могли б завдати економічної шкоди компанії, - йдеться в відповіді на запит «БІЗНЕС Online». - Те, що УФАС по РТ чітко стежить за ситуацією на земельному ринку і робить зусилля для його цивілізованого розвитку в Татарстані, ми тільки вітаємо ».

У компанії також повідомили, що землі, які є предметом спору, були придбані ВАТ «АС Фінанс» за ціною 654,5 тис. Рублів. «Не дивлячись на той факт, що земельні ділянки, виставлені на торги, являли собою невеликі за площею сільськогосподарські неудобья, для« АС Фінанс »вони представляли інтерес лише оскільки розташовані всередині сільськогосподарських масивів, які перебувають у власності інвестиційної групи ASG, тобто фактично були за фактом дрібними вкрапленнями в наші ділянки, образно кажучи «дірками». Крім того, більшість ділянок знаходиться в охоронній зоні Волзько-Камського державного природного заповідника, на території якої діють дуже суворі обмеження. І викликає сумнів, що такі ділянки, ще й не забезпечені доступом (проїздом), могли зацікавити кого-небудь ще », - стверджують в імперії Сьоміна.

У «АС Фінанс» відзначають: «Це питання для нас носить технічний характер і яке б рішення не прийняв Арбітражний суд на сьогоднішньому засіданні, результат дій УФАС по РТ - це визнання незаконними торгів земельних ділянок загальною вартість 654 тис. Рублів. Тому ті зусилля і час, які витрачені антимонопольною службою (близько двох років) можуть бути виправдані, на наш погляд, не інакше як метою на прикладі дрібних питань відпрацювати на практиці механізм, спрямований на запобігання дійсно серйозних випадків обмеження конкуренції, коли з державної і муніципальної власності незаконним шляхом відчужуються великі земельні масиви, що представляють дійсно цінність і мають відповідний попит. І ми будемо тільки раді тому, що відпрацьований в окремому випадку механізм УФАС буде застосовувати щодо аукціонів, де вартість земельних ділянок сягає десятків мільйонів ».

ЕСТАФЕТУ Батіна перехопити ГРУНІЧЕВ?

Цікаво, що час проведення спірних торгів збіглося зі зміною влади в Зеленодольську. У березні 2009 року керівником Зеленодольського району став Радик Хасанов - гендиректор заводу «Позис». Судячи з усього, семінцам вдалося вибудувати добрі стосунки з новою владою. А ось з відходом Хасанова і приходом в район нового глави Сергія Батина у імперії почалися проблеми. Так, на початку 2012 року виконкому Зеленодольського району подав позов до ЗАТ «УК« АС менеджмент »(керуюча компанія бізнес-імперії Олексія Сьоміна) про вилучення 19,5 га земель сільгосппризначення по вул. Лісова в селі Айша. Причиною стало те, що дільниці не використовувалися за призначенням більше трьох років. Цю спробу відібрати ділянку лендлорди Сьомін сприйняв як особистий випад на свою адресу.

На світло навіть з'явилося емоційний лист за підписом Рафаеля Алієва, тоді першого заступника генерального директора ЗАТ КК «АС Менеджмент» (зараз перебрався в Москву в команду Марата Хуснуллін). У ньому представник ASG досить невтішно пройшовся по особистості глави Батина: «Виходить, пов'язує Сергія Батина c ASG великий бекграунд відносин. Ну любі йому землі інвестиційної групи компаній і все тут. У жовтні 2010 року він безпосередньо звертався в ЗАТ «УК« АС Менеджмент », пропонуючи змінюватися. Ви, мовляв, нам ваші земельні ділянки, ми вам - інші землі муніципальної власності (тоді вони планувалися під розміщення заводу «Кроношпан» і муніципального кладовища). Однак через зростаючі апетити і постійно мінливих умов обміну земельних ділянок, пропонованими керівництвом виконавчого комітету Зеленодольського муніципального району РТ, переговори зайшли в глухий кут. Тепер переговори переносяться в суд і отримують політичне звучання. Ще б пак - на кону прецедент вилучення приватної власності. І у кого? У мецената Сьоміна, недавно подарував муніципалітету Казані 300 га землі для багатодітних сімей і взяв на себе зобов'язання реставрації до Універсіаді 17 будівель в історичному центрі Казані ». У підсумку через місяць з початку розгляду татарстанський арбітраж відмовив Зеленодольськ виконкому у вилученні сільгоспугідь Сьоміна.

Кривдника Сьоміна вже немає в Зеленодольську (Батина республіка відрядила до Ради Федерації), а змінив його вірний емельяновец Олександр Тигін, який перебрався сюди з крісла топ-менеджера «Ак Барс Холдингу». Чи вийде відомству Груничева зробити те, що не могли зробити багато татарстанські глави, - позбавити хоча б шматочка землі нерухомості учасника «золотого списку» мільярдерів Forbes, стане, мабуть, ясно сьогодні.

ШАНСИ УФАС НА ПЕРЕМОГУ абсолютно

Перспективами спору газета «БІЗНЕС Online» поцікавилася в експертів.

Павло Тубальцев - партнер ТОВ «Юридична фірма« Татюрінформ »:

- Практика укрупнення лотів має місце. При цьому в ряді випадків, як і в розглянутому, об'єднання проводиться за якісними характеристиками реалізованих об'єктів, а також за ознакою місця розташування. Прямої заборони на таке об'єднання лотів законодавство не передбачає. Тому суди в даному випадку кваліфікували укрупнення як незаконне на підставі загальних норм про неприпустимість усунення конкуренції.

Оскільки суди вже встановили факт обмеження виконкомом кола претендентів на участь у відкритому аукціоні та порушення ним положень статті 17 закону «Про захист конкуренції», шанси УФАС по РТ на перемогу практично абсолютні. На мій погляд, можуть виникнути складності тільки в частині вимог, що стосуються застосування наслідків недійсності правочину. Воно може бути ускладнене будь-якими обставинами, які могли мати місце вже після проведення торгів і укладання договорів. Наприклад, обтяження ділянок на момент розгляду справи правами третіх осіб.

Тагір Назиров - керуючий партнер ТОВ «Ліберті груп»:

- Укрупнення лота замовником є ​​широко поширеною практикою. Підставою для укрупнення зазвичай служить технологічна і функціональна зв'язок предметів лота між собою. Він може виступати таким собі комплексом, цінність якого для замовника якраз обумовлюється його цілісністю. Однак, замовники нерідко зловживають об'єднанням лотів, що призводить потім до розглядів в УФАС і судах. Судова ж практика з цього питання різнорідна і зводиться до оцінки обставин проведення торгів. Якщо лоти були об'єднані необгрунтовано - суд схиляється на бік заявника, яка оспорює результати торгів. Якщо ж замовник доведе зв'язок лотів - підтримує позицію замовника. З огляду на, що у визнанні недійсним рішення УФАС вже відмовили суди трьох інстанцій, відомство, по суті, відстояло свою правову позицію. Суди дали оцінку як самим порушень, так і назвали їх наслідки обмеженням конкуренції, створенням умов для недопущення до участі в торгах інших осіб. Преюдиціальне раніше винесених судових актів повинна зіграти на стороні УФАС. Аргумент про пропуск строку позовної давності може бути необгрунтованим. Згідно зі статтею 181 Цивільного кодексу РФ термін позовної давності по недійсних угодах становить три роки з моменту їх вчинення і один рік для оспорімих угод з моменту, коли особа дізналася про порушення права.

В обох випадках УФАС вклалося в термін: оспорюваний договір був укладений 9 листопада 2009 року, наказ антимонопольної служби про порушення справи датована 16 вересня 2011 року. До суду відомство звернулося 18 червня минулого року.

Рустам Абзалов - колишній учасник ТОВ «Союз землевласників»:

- Теоретично кращим варіантом використання цієї землі є житлова малоповерхова забудова. Звичайно, якщо є можливість підтягти комунікації. Наскільки складним виявиться переклад земель з категорії сільськогосподарського призначення залежить від того, який у вас адміністративний ресурс, так як для цього потрібно постанову кабінету міністрів. Якщо мова йде про Олексія Сьоміна, тоді ніяких проблем немає.

Дивно, що виникли претензії, земля ж була куплена через аукціон.

Я думаю, не тільки Сьомін міг би стати покупцем такого великого лота - є багато й інших людей. Озвучена ціна для 2009 року було нормальної. Це ж оцінна вартість. Думаю, що землю відібрати практично неможливо.

ПОДВІЙНЕ СТАНДАРТИ УФАС?

Борис Колік - індивідуальний підприємець:

- Антимонопольна служба далека від економічних реалій. Всім відомо, що ділянки купуються, в основному, під забудову. Навіть якщо це землі сільгосппризначення, з часом буде переклад з однієї категорії в іншу. З огляду на, що це район Оріхівка - однозначно, буде приєднання до вже існуючих селищ.

Для майбутньої забудови в поле укрупнення лота під час продажу землі - єдиний спосіб. Будують тільки великі селища, так як лише в цьому випадку можна добитися нормальної дешевизни. У тому числі прокладка комунікацій за вартістю для великої ділянки питомо менше. Потягнути будівництво індивідуального будинку в чистому полі не те що не кожен може - ніхто. В цьому просто немає ніякого сенсу.

Олексій Авілов - директор агентства нерухомості «Аляска»:

- Земля в Зеленодольськ районі напрошується під котеджну забудову, так як сільськогосподарське призначення цінності не несе. Якщо використовувати по цьому призначенню, значить, на ній потрібно орати і сіяти. Думаю, навряд чи компанія пана Сьоміна набувала ділянки для цього.

У перекладі земель з категорії СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення в землі поселень є свои нюанси, но це здійснімо. Если такий переклад зроблений, ціна ділянок різко растет. Потенційно на них можна організовувати котеджні селища - «нарізати» ділянки і будувати будинки.

Хоча ситуація на цьому ринку зараз не найкраща. У «жирні» 2000-ті роки вже напереводілі земель і набудували котеджних селищ. Зараз попит значно знизився в порівнянні з роками піку, що спостерігалися до кризи: будинки за містом погано продаються, у тих, хто пропонує землю, теж не особливо розбирають.

Не знаю якість цих наділів, але в цілому для компанії казанського масштабу 40 гектарів - хороший шматок, з якого можна отримати високий прибуток. Для «АС Фінанс» це, можливо, зовсім небагато. Хоча, я думаю, що ніхто не хоче втрачати те, що має, навіть Олексій Сьомін.

Альмір Суботів - власник агротуристичну компанії «Аль-Барро»:

- У 2008 році, а тоді відбувалася масова скупка землі, я зіткнувся з такою ж ситуацією в Верхнеуслонскій районі, де займався фермерством. Зазвичай підприємцю потрібно не більше 7 - 8 га - на цих умовах він готовий брати участь в торгах. Але в результаті укрупнення лота я опинився «відрізаний» від аукціону. І землю в результаті придбала велика компанія під Іннополіс.

У антимонопольної служби подвійні стандарти: в моєму випадку вона не побачила порушень. Створюється враження, що УФАС згадує про відповідність або невідповідність законності тільки тоді, коли їй це потрібно. Або ж коли дана команда кого-небудь «пощипати».

У Сьоміна чимало земель в Татарстані, мова йде про тисячі й тисячі гектарів. Тому 40 гектарів для нього - все-одно що укус комара для слона. Але прецедент важливий. Дай Бог, щоб справедливість восторжествувала хоча б в цьому маленькому випадку.

Анастасія Гіззатова - директор АН «Щасливий будинок»:

- У цьому районі вартість однієї сотки - від 70 до 200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Так, наша остання продаж в Новопольке - 100 тисяч рублів за сотку. Зеленодольськ район - досить перспективний в даний час напрямок, а сама ділянка має великий потенціал. Функціонально його можна використовувати як для організації котеджного селища і таунхаусів, так і торгово-логістичного призначення. У будь-якому випадку, обидва варіанти будуть дуже затребувані. Але думаю, що ринкова вартість всіх ділянок з урахуванням їх перекладу в більш ліквідну категорію становить не менше 180 мільйонів рублів.

довідка

ВАТ «АС-Фінанс» входить до групи компаній ASG, в складі якої також перебувають компанія «АС Менеджмент», яка керує Казанським земельною інвестиційним фондом і Казанським рентних інвестиційним фондом, компанії-власники об'єктів нерухомості (АС - офісні комплекси, торговий центр «Алтин» , торговий центр «Меггі Парк» та інші), інфраструктурні компанії (Автоцентр ЕАС і інші), «Єдина орендна система», «Супермаркет нерухомості» і інститут антикваріату.

Голова ради директорів ASG - Олексій Сьомін.

Сукупна ринкова вартість активів групи компаній перевищує 30 млрд. Рублів. В її складі нерухомість загальною площею 400 тис. Кв. м і більше 25 тис. га земельних ділянок (22 тис. га з яких знаходяться в передмісті). У тому числі понад 2 тис. Га в Зеленодольськ районі. Це Свіяжскій (275 га), Успенський (335 га), Волзько-Камський (258 га), Оріхівський (203 га), Іллінський (36 га), Бішнінскій (536 га) і Ново-Турський (360 га) лісові масиви.