З початком потрясінь в світовому фінансовому секторі, буквально відразу, в газетах і мережевих новинних виданнях з'явилися заголовки про початок стагнації на ринках нерухомості - спочатку США, а потім і Європи. У вересні на деяких зарубіжних спеціалізованих ресурсах по нерухомості з'явилися перші публікації про уповільнення ринку нерухомості в Болгарії внаслідок глобальної економічної кризи. Подібні замітки спровокували зростання продажів нерухомості, придбаної з інвестиційними цілями (переважно від власників з Великобританії та Ірландії). Далі хронологія подій була приблизно такою:
Ринок нерухомості Болгарії до початку світових потрясінь
За період з 2007 і три чверті 2008 року середньозважена ціна на нерухомість в Болгарії збільшилася майже на 70%. У другій половині 2009 деякі аналітики ринку нерухомості Болгарії почали говорити про прийдешнє уповільнення зростання цін на нерухомість, причинами якого стало перенасичення ринку новобудовами, не найсприятливішими умовами іпотечного кредитування, а так само дуже різким зростанням ринку в останні півтора року, який призвів до переоцінки деяких сегментів. Цю точку зору поділяли не всі учасники ринку і багато хто стверджував, що затишшя - явище тимчасове і в Болгарії ще досить високоліквідних об'єктів нерухомості як в містах, так і курортних зонах на узбережжі Болгарії. Насправді - коли в 11 європейських країнах і США ринки нерухомості вже відчутно "просіли", несуттєве зниження цін на нерухомість в Болгарії тільки почалося і привід для оптимізму залишився. Більш того, представники деяких відомих в Болгарії компаній - операторів на ринку нерухомості, висловилися на користь подальшого зростання. Ними було відзначено, що ніякої кризи на ринку нерухомості Болгарії немає, а зниження попиту відбулося в сегменті об'єктів, придбаних з інвестиційними цілями і мають низьку ліквідність на стабільному ринку.
Стан ринку і перспективи
Для початку, слід зазначити що фінансові проблеми, що торкнулися кредитний сектор, не могли не позначитися і на іпотеці Болгарії. Побоювання обвалу цін на ринку нерухомості привели до того, що індекс BGREIT (показник розвитку іпотечних трастів Болгарії) знизився практично наполовину, дрібні забудовники почали продажу проектів і земельних ділянок, а великі оператори переглядають прогнози по прибутку і заморожують найменш цікаві проекти з метою зниження витрат.
Тепер спробуємо розібратися, яка саме нерухомість падає в ціні і чому
Падіння завжди починається з низьколіквідних об'єктів нерухомості. У випадку з Болгарією - це, в першу чергу, заміські будинки, розташовані в непопулярних районах з поганою інфраструктурою. Такі об'єкти легко купити на зростаючому ринку з перспективою подальшого продажу, але складно реалізувати в момент стагнації.
Падіння провокується панікою дрібних інвесторів. У Болгарії все почалося з британців і по наростаючій поширилося повсюдно. Слід також зазначити, що в Болгарії відсоток низьколіквідних об'єктів, куплених з інвестиційними цілями на швидко зростаючому ринку досить великий.
З перших двох пунктів стає зрозуміло, що трагедія на ринку торкнеться в першу чергу дрібних інвесторів - власників дешевої у всіх відносинах нерухомості, які розглядали її як біржовий товар. Заробити на нерухомості 40% і більше вдалося тільки тим інвесторам, які придбали її два-три роки тому, покупці, які придбали такі об'єкти менше 12 місяців тому, не заробили нічого і прагнуть позбутися від малоцікавою власності.
Кому це вигідно? 
Поряд з новинами про те, що ринок нерухомості Болгарії очікують потрясіння, з початку осені періодично з'являються публікації про тих, хто ринок врятує і, найчастіше, фігурують російські і близькосхідні інвестори. Болгарські девелопери усвідомили, що потік британських та ірландських грошей в особі як дрібних інвесторів, так і великих компаній, які вклали в розвиток гірськолижних курортів і нерухомість на узбережжі чималі кошти, зменшується. Однак, фахівцями зафіксовано збільшився інтерес з боку російських покупців (є думка, що покупці з Росії в даний час складають 70% покупців нерухомості в Болгарії). Основна маса покупців з Росії прибуває з Москви і Санкт Петербурга, інтерес даних покупців зосереджений, здебільшого, на ліквідних пропозиціях, розташованих в аттрактівних місцях, близько до моря, з хорошими видами, з гарною інфраструктурою в самому комплексі і навколо нього. Більшим, ніж раніше попитом також стали користуватися дорогі квартири в Софії та інших великих містах. Значну частину покупців цікавить нерухомість не для себе, або не тільки для себе, а для здачі в оренду. У будь-якому випадку, стає очевидно, що в даний час для інвесторів, які шукають швидкого прибутку на зростаючому ринку, умови не надто привабливі. Купувати будуть або інвестори, які мають довгострокові перспективи, або приватні особи, що вкладаються в якісну і ліквідну нерухомість.