Переваги покупки квартири через аукціон

1. організація аукціону
2. проведення аукціону
3. етап перший
4. етап другий
5. етап третій
6. Нюанси аукціонних торгів
7. Підводні камені
8. висновок

Незалежно від того, купується чи квартира для проживання або використовується в якості інвестиційного інструменту, одним з найбільш вигідних способів її покупки є долі в аукціоні. У цій статті експертами порталу RealtyPress.ru будуть розглянуті принципи роботи аукціонів нерухомості, різні нюанси, а також вигоди і недоліки даного способу придбання житла.

Щорічно, за рішенням судових інстанцій різного рівня, на торги виставляється велика кількість об'єктів нерухомості приватних осіб, які є боржниками і не в змозі розрахуватися з кредиторами, а також організацій, щодо яких була проведена процедура банкрутства . Метою торгів є реалізація майна та погашення боргів, причому, нерухомість повинна бути продана як можна швидше. В теорії квартиру на аукціоні, як і інше майно, можна придбати більш ніж удвічі дешевше ринкової вартості.

організація аукціону

Процедура організації та проведення аукціону виглядає наступним чином. Після того, як конкурсний керуючий оголосив про банкрутство організації, повідомлення про це в обов'язковому порядку публікується в засобах масової інформації місцевого та федерального значення. Також ця інформація з'являється на ресурсі Єдиного Федерального Реєстру відомостей про банкрутство. Далі призначається і проводиться ревізія майна, яке на момент банкрутства належить компанії, визначається ринкова вартість цього майна, а потім призначається час торгів, в ході яких це майно повинно бути реалізовано.

Після отримання підпису необхідно просто зареєструватися на ресурсі, в рамках якого будуть проводити торги. Заявка на участь в аукціоні подається з особистого кабінету (на електронному майданчику), куди можна потрапити після реєстрації, а завдаток перераховується на розрахунковий рахунок організатора. Крім того, світова практика проведення аукціонів (і торги, де пропонується нерухомість, не є винятком) передбачає внесення завдатку. Згідно із законодавством РФ, розмір застави не може перевищувати 20% ринкової вартості об'єкта. Переможцю торгів задаток не повертається і відразу ж стає частиною суми оплати придбання. По завершенню аукціону переможець зобов'язаний відразу ж перерахувати суму, що залишилася, при цьому укладається договір купівлі-продажу.

проведення аукціону

Однак для того, щоб придбати квартиру за хорошою ціною, недостатньо просто опинитися в потрібний час і в потрібному місці (тобто, просто стати учасником аукціону). Необхідно розуміти механізм дії торгів, оскільки компанія-організатор аукціону абсолютно не горить бажанням продати нерухомість за суму меншу, ніж може запропонувати ринок. Тому, як правило, аукціон, де реалізується нерухоме майно, проводиться поетапно, а випадки, коли квартира продається вже на перших торгах, є великою рідкістю.

етап перший

Організатори торгів, хоча і дуже зацікавлені в якнайшвидшій реалізації майна (щоб мати можливість покрити борги і завершувати процедуру), зовсім не поспішають продати нерухомість нижче її ринкової вартості. Перші аукціони проводяться на підвищення ціни, при цьому стартова ціна квартири відповідає реальній ціні, а крок аукціону становить від 5% до 10% вартості лота. Так що для учасників першого аукціону вигода пропозиції є вкрай сумнівною, оскільки складно знайти причину придбання квартири через аукціон, в той час як за ринковою ціною можна вибрати абсолютно будь-яку квартиру серед пропозицій ринку нерухомості.

етап другий

Таким чином, понад 80% перших аукціонів, які проводяться на етапі проведення процедури банкрутства, визнаються що не відбулися. Аукціон також визнається не відбувся через відсутність учасників. Тому наступний етап торгів - повторний аукціон, на цей раз ціна майна переглянута в бік зниження, знижка в цьому випадку може становити 30% ринкової вартості. Це вже більш цікава пропозиція, однак, принцип проведення торгів залишається незмінним - аукціон ведеться на підвищення ціни. Тобто, ціна може досить швидко піднятися аж до ринкової вартості і тоді є висока ймовірність, що торги зупиняться самі собою, а переможець отримає лише невелику вигоду, яка, втім, може виявитися сумнівною (про причини буде розказано нижче).

етап третій

Якщо і на цей раз охочих взяти участь в торгах не знайшлося, то проводять черговий аукціон. Так само, як і в попередніх випадках, про умови та місце його проведення повідомляється в пресі, і це, мабуть, найбільш цікавий момент для охочого придбати нерухомість. На цей раз змінюється (в бік зниження) не тільки ціна квартири, але і метод торгів, використовується принцип публічної пропозиції зі зниженням ціни.

Цей принцип передбачає не підвищення, а зниження ціни з урахуванням певного кроку (5% - 10% від вартості), а також з урахуванням певного періоду (тиждень, місяць). Тобто, якщо протягом обумовленого періоду бажаючих купити квартиру не знаходиться, ціна знижується. Зниження може відбуватися 5 7 разів, і таким чином її вартість падає до рівня «ціни відсікання» - заявленого порога, нижче якого ціну не опускають. Це і є спосіб, що дозволяє купити квартиру вдвічі, а то і втричі дешевше, ніж ця квартира коштує насправді.

Нюанси аукціонних торгів

Крім очевидної переваги покупки квартири на аукціоні, яке полягає в можливості дешево придбати нерухомість, участь в торгах вимагає певного досвіду, і навіть, можна сказати, кваліфікації. Для початку необхідно знайти інформацію про торги та провести аналіз реальної цінності виставляється на аукціон майна, рівня ліквідності нерухомості.

Далі, необхідно правильно оформляти заявку для участі в торгах, що вимагає часу на вивчення регламенту певної торгової площадки. Досить багато заяв відхиляється ще перед початком аукціону, що є досить неприємним сюрпризом для потенційного учасника. Крім того, у міру зниження ціни в процесі торгів потрібно першим подати заявку на придбання, оскільки бажаючих може виявитися багато.

Також можуть мати місце різні махінації з боку організаторів аукціону, бувають випадки, коли створюється ситуація, спрямована на організацію можливості придбання квартири певним учасником. Так, інші учасники, які мають шанси і претендують на перемогу в торгах (активну участь претендентів змушує ціну підніматися), можуть бути відсторонені від участі через формальні причини. Найбільш поширеною причиною є знаходження помилок при заповненні заявки, причому, ці помилки носять, як правило, формальний характер.

Хорошим рішенням може виявитися залучення для участі в аукціоні фахівця, якому відомі всі тонкощі і підводні камені, з якими можна зіткнутися в аукціонної торгівлі. Експерт здатний надати необхідну інформацію про те, які в даний момент варіанти є на різних електронних майданчиках (про час і місце проведення вигідних аукціонів, про ліквідності об'єкта, лояльності власників майданчики, пр.). У будь-якому випадку, розмір винагороди професійного учасника буде нижче, ніж вигода, яку можна отримати в результаті придбання нерухомості за ціною нижче ринкової.

Підводні камені

Незважаючи на, здавалося б, професійний підхід організаторів до продажу майна в рамках процедури банкрутства, нерухомість на аукціонних майданчиках може містити досить неприємні сюрпризи. Офіційні процедури, які виконує конкурсний керуючий, а також організатори аукціону, не завжди в належній мірі здатні захистити покупця - переможця торгів від «підводних каменів».

Так, наприклад, потенційному учаснику аукціонів варто знати, що існують обтяження, які не є перешкодою при продажу квартири. Мало того, приблизно половина об'єктів таки мають ці обтяження, наприклад, може виявитися, що має місце заборгованість по квартплаті (сума може становити як 10 тис. Рублів, так і 150 тис. Рублів). Крім того, може виникнути ситуація, коли мешканці (співробітники збанкрутілих компаній), що мешкають в придбаній квартирі, навідріз відмовляються виселятися. Причому, приводи можуть виявитися такими, які можуть перешкодити виселити мешканців через суд (наприклад, єдине житло, прописані неповнолітні, інваліди, пр.).

Навіть якщо подібних перешкод немає, то змусити сім'ю виїхати може виявитися непростим завданням. Механізм, який дозволив би це зробити на законодавчому рівні, є занадто громіздким, а алгоритми виселення невизначеними - звичайний співробітник поліції не стане займатися виселенням, так як це робота судового пристава. Останній може застосувати заходи (аж до фізичного впливу) тільки після відповідного рішення суду. Тобто, учасник торгів, якому дісталася проблемна квартира, повинен спочатку написати заяву в суд, потім дочекатися початку слухань у цій справі. Засідань може бути необмежена кількість, за допомогою тлумачного юриста сторона-відповідач має можливість відкладати слухання нескінченну кількість разів і продовжувати займати чужу квартиру роками.

У зв'язку з необхідністю виселення людей, що незаконно займають чужу квартиру, є хороша рекомендація від профільних фахівців в галузі житлового законодавства. Потрібно подавати в суд віндикаційний позов - документ, спрямований на витребування майна з чужого незаконного володіння. У цьому випадку рішення суду можна чекати досить швидко, після чого, відповідно до постанови Уряду РФ № 713 від 17 липня 1995 року процедура добровільного виселення обмежується п'ятьма добами. По закінченню цього періоду в присутності судового виконавця квартира звільняється від хитрих мешканців, причому, незалежно від їх присутності або відсутності на займаній житлоплощі.

висновок

Як правило, участь в електронних аукціонах беруть інвестори , Що вкладають гроші в придбання житла з розрахунком на його вигідний перепродаж. Однак це не означає відсутність такої можливості для приватної особи, ніяк не пов'язаного з ринком нерухомості, громадянина, який неспішно підшукує квартиру для власного проживання.

З одного боку, інвестор знаходиться в кілька більш вигідному становищі - він добре знайомий з правилами аукціонної торгівлі, має можливість оперативно перевірити юридичну чистоту житла, визначити ліквідність і реальну ринкову вартість. Крім того, інвестор може піднімати ціну до того рівня, поки угода не втратить сенс для інших учасників, залишаючи собі мінімальний зазор для отримання прибутку. З іншого боку, при бажанні вигідно придбати житло, можна знайти час і розібратися у всіх тонкощах купівлі квартири на аукціоні, одним з варіантів, як уже згадувалося, є залучення для роботи на аукціоні фахівця.

На закінчення фахівці порталу RealtyPress.ru хотіли б порекомендувати потенційним учасникам торгів, які не мали можливості придбати відповідний досвід, уважно і всебічно оцінювати квартиру , Виставлену на торги. Якщо ціна є виключно привабливою, а претендентів на диво мало, цілком може виявитися, що нюанси, які не афішуються під час торгів, стануть причиною значних збитків.