«Не сподівайтеся на халяву, нормальні лоти йдуть дорожче, ніж стартова вартість, і там сидять маклери і ловлять свій заробіток. Втім, з цікавості можна піти ... Іноді будинок оцінюється за ціною його знесення »,« Квартирка варто за оцінкою € 114,8 тис., А на аукціоні полетіла за 77 тис. Цим і приємні аукціони »,« Сьогодні турків купив квартиру вартістю € 95 тис. всього за 33 тис. На квартиру ніхто не претендував, торги йшли вже втретє. Суддя оголосив, що чекає пропозицій 30 хвилин. Турок назвав ціну - за ту ж ціну і купив »,« Можна зробити як супервдалим покупку, так і отримати повний кошмар за свої ж гроші - що є сьогодні скоріше правилом ... »- настільки суперечливі міркування щодо аукціонної торгівлі нерухомістю на німецьких інтернет-на форумах не рідкість (див. «Блогосфера»). Одні без підготовки і вивчення ринку клюють на дешевизну аукціонної нерухомості і, придбавши неліквід, потім довго вирішують проблему збуту такого житла. Інші знаходять алмази за ціною фианитов і тому, природно, в захваті від тих можливостей, які надають торги. Купівля житла з аукціону - справа непроста і вимагає попереднього вивчення.
В режимі онлайн
У Німеччині існує два види аукціонів нерухомості: приватний і державний, або, відповідно, аукціон добровільного продажу об'єктів нерухомості і примусовою.
Перший функціонує за принципом звичайного аукціону: будь-який власник нерухомості добровільно може виставити свою власність на продаж, і будь-хто може її придбати. Поряд з традиційною формою аукціонної торгівлі останнім часом зростає число інтернет-майданчиків, як, наприклад, http://www.diia.de/ або www.immoauktionen.de , Що спеціалізуються на аукціонний продаж будинків і земельних ділянок. В режимі онлайн можна взяти участь в торгах, виставивши свою ціну за вподобаний об'єкт.
Найчастіше стартова вартість об'єктів на перший погляд вражає своєю дешевизною. Так, земельну ділянку поблизу населеного пункту в Niedersachsen (Нижня Саксонія) площею 6,7 тис. Кв. м виставлявся за € 1,5 тис., а був проданий всього за € 2,4 тис. Ще один приклад: початкова ціна житлового будинку споруди 1950 року в східній землі Sachsen-Anhalt (площею 75 кв. м, ділянка - 716 кв. м) становила € 2,5 тис., в результаті об'єкт був проданий всього за € 12,9 тис. насправді нічого дивного в таких цінах, які росіянам здаються символічними, немає: в 99% випадків стару будівлю йде під знос, а на його місці зводиться нове. Аналогічна ситуація з квартирами, тільки замість спорудження будинку покупець серйозно витратиться на ремонт. Однокімнатна квартира (36 кв. М) в багатоквартирному будинку, розташованому в південній частині Берліна, була виставлена на онлайн-аукціоні за € 16 тис., А продана всього за € 24 тис., Але витрати на капітальний ремонт «з'їдять» первісну різницю між ринкової і продажною ціною об'єкта.
Досвід показує, що користується попитом нерухомість рідко виставляється за ціною нижче ринкової. Якщо таке і трапляється, швидше за все, у власника виникла необхідність терміново продати об'єкт. В цьому випадку потенційні покупці повинні завжди мати напоготові або вільні грошові кошти на рахунку, або підтвердження банку про надання кредиту. Однак справжні мисливці за вигідними об'єктами для інвестицій збираються зовсім нема на цих торгах, по праву віддаючи перевагу примусовим державним аукціонів, на яких, як вважається, можна по-справжньому спіймати удачу за хвіст.
Подарунок долі або кіт в мішку?
Державний примусовий аукціон продажу нерухомості (die Zwangsversteigerung) проводиться у випадках, коли власник об'єкта нерухомості або оголошений банкрутом, або не в змозі платити за борговими зобов'язаннями своєму кредитору (в ролі якого може виступати банк, приватна особа або компанія).
Специфіка виставлення будинку, квартири або ділянки на торги наступна: при примусовому продажу (на відміну від добровільної) об'єкт, як правило, доступний до огляду тільки зовні. Для огляду приміщення зсередини потрібен дозвіл власника або згоду наймачів житла, а ті й інші часто опираються здійсненню угоди аж до відмови виселятися з уже проданого будинку, незважаючи на всі належні тому юридичні розпорядження. Це ще один суттєвий момент при вирішенні, купувати такий об'єкт чи ні.
Суд на підставі висновку експерта фіксує ринкову вартість квартири або будинку, але ця ціна не може бути запропонована ні як мінімальна, ні як максимальна. Покупці на аукціоні пропонують свою ціну. Якщо запропонована ними ціна на перших торгах була нижчою 50% ринкової, торги визнаються що не відбулися, якщо ж вона не дотягувала до 70% ринкової, кредитор має право погодитися або відхилити угоду - тоді буде проведено повторний аукціон. Наприклад, квартира площею 30 кв. м оцінена в € 25 тис. Її стартова ціна на перших торгах - € 10 тис., але квартира не була продана, оскільки покупець давав за неї лише 16 тис. і кредитор угоду не схвалив. Торги були перенесені.
Але буває, що і везе. «Я купив квартиру при оцінній вартості € 370 тис. За 120 тис.», - розповідає один з учасників торгів. Інший повідав про знайомого, який пару місяців назад купив девятіквартірний будинок за € 140 тис., Вклав ще близько 40 тис .: «Тепер живе в одній з квартир, решта здає. Він за цим варіантом полював. Будинок був оцінений експертами в € 250 тис. ». «Аукціон - це не лотерея, а довга і нудна підготовка до удачі», - вважають досвідчені учасники.
На їхню думку, ключові моменти покупки житла за допомогою аукціонів наступні:
1. Пошук об'єкта. Районні суди періодично публікують відомості про дати планованих відкритих аукціонів і виставляються на них будинках і квартирах. Цю ж інформацію (зведений календар аукціонів) можна знайти, наприклад, на спеціалізованих сайтах: http://www.zvg.com або www.zwangsversteigerung.de .
2. Інформація по об'єкту. По кожному об'єкту в суді є експертний висновок: реальна вартість будинку, його прибутковість (в разі діючої здачі в оренду), виявлені недоліки будівництва, стан. Додається виписка з поземельної книги, що дозволяє упевнитися в юридичній чистоті об'єкта. Відомості про стан представленого на аукціоні об'єкта не є гарантією рівня його якості: це означає, що якщо стан об'єкта виявиться гірше, ніж це було зафіксовано у висновку експерта, його ціна не підлягає зниженню, а повернення придбаного майна неможливий.
3. Особистий огляд. Жодне найповніше опис не замінить особистий огляд, бажано вироблений із залученням незалежного архітектора або інженера-будівельника. У деяких випадках кредитор надає можливість зацікавленим у покупці особам оглянути об'єкт зсередини, однак це є скоріше винятком, ніж правилом.
4. Попередня підготовка. Якщо об'єкт вас зацікавив, тоеще до проведення аукціону потрібно сплатити гарантійний внесок на розрахунковий рахунок суду, в якому призначені торги, - це 10% ринкової вартості об'єкта. У разі вашого виграшу дана сума зараховується в кінцеву вартість. Якщо угода не відбулася, застава в повному обсязі повертається назад на ваш рахунок.
5. Форс-мажор. Дати торгів нерідко переносяться, а також об'єкт може і зовсім бути знятий з аукціону. При появі влаштовує кредитора пропозиції він може здійснити операцію продажу, не чекаючи торгів.
6. Тренування. Щоб відчути атмосферу аукціону, вивчити стратегії успішних аукционеров і виробити свою, необхідно відвідати самому як мінімум два-три аукціони, перш ніж зробити першу покупку.
7. Не більше. Встановити для себе верхню межу суми заявки на покупку лота (наприклад, € 37,5 тис. Або € 111 тис.). Не варто піддаватися аукціонному ажіотажу і грати на підвищення тільки заради виграшу.
блогосфера
bobderbaumeister: «Завжди треба бути готовим до сюрпризів. Згідно із законом на Zwangsversteigerung купуєш без гарантії. Якщо немає можливості подивитися об'єкт - проходимо повз. Інакше дешевизна може виявитися зовсім неочевидній ».
Mr. Dag: «Що позначається як зроблений ремонт, таким не є: просто швидко замазали і закрили для зовнішнього вигляду. Краще завжди при огляді об'єкта запросити незалежного експерта, якщо сам не можеш розкрити заховані недоліки об'єкта ».
Natulchik: «На сайті Zwangsversteigerung пасусь досить давно, але жодного підходящого мені варіанту не знайшла. Хороші ділянки, на мою сумного досвіду, відхопити взагалі дохлий номер ».
Planeta: «Можна накупити цих об'єктів задешево, а що ти з ними потім робити будеш? Адже, купуючи будь-яку нерухомість, ти заплатиш податки, нотаріальні збори та інше, а потім ще будеш і щорічні різні витрати нести. Не знаючи цілей придбання, понесеш тільки збитки ».
Volna: «Я відвідала штук 20" примусових аукціонів ". Жодна квартира не пішла дешево. Навпаки, за таку ціну, яка в інтернеті найдорожча. Нонсенс. Не знаю, навіщо люди купують ».
Ольга Мюллер: «Врахуйте ще два моменти. Перший: до виставлення будинку на примусовий продаж він був, як правило, мінімум рік у вільному продажу. І його ніхто не купив! Другий: державний аукціон - це просто процес, запропонований законом, продажу робляться зазвичай в іншому місці. Ну і трохи статистики: нерухомість в середньому продається за 70% оціночної вартості ».
джерела: forum.freenet.de, vorota.de , foren.germany.ru
Без дозволу
Падіння продажів активізували аукціонні торги нерухомістю по всьому світу, але поки без особливого успіху. Так, в Дубаї (ОАЕ) на аукціон недавно були виставлені три вілли в районі Arabian Ranches і одна квартира в районі Jumeirah Beach Residence. Ніхто з присутніх на аукціоні не виявив інтересу до покупки цих об'єктів, і два лоти були зняті з аукціону. Два залишилися лота, вілли з трьома і п'ятьма спальнями, були продані за $ 628 тис. І $ 765 тис. Відповідно, після того як продавець погодився знизити їх резервну ціну.
У Латвії ж росте число аукціонів з продажу нерухомості, відібраної у власників за борги, але бажаючих її придбати трохи. Після декількох невдалих аукціонів банки змушені залишати об'єкти собі, «вішаючи» нерухомість на свій баланс.
Подарунок долі або кіт в мішку?