Строительство »

БАНКРУТСТВО ЗАБУДОВНИКІВ: ЦИФРИ І ФАКТИ

І пізнаєте правду, і правда визволить вас І пізнаєте правду, і правда визволить вас ... (Євангеліє від Іоанна)

В ідеалі, головний принцип банкрутства - prorata, пропорція: все повинні бути в рівній важкому становищі, виходячи з тих сум, які вони втратили. В реалі, банкрутство - це законна процедура, в ході якої ви перекладаєте гроші в брючний кишеню і віддаєте піджак кредиторам.

«Долёвка» - це фінансово будівельна піраміда. Як відомо, пайове будівництво дає забудовнику можливість збирати кошти з потенційних мешканців вже на стадії котловану. Ціна нерухомості, якої ще немає, істотно нижчою за ринкову - таким чином теоретично, продавши потім квартиру в зданому будинку, потенційний мешканець може отримати непоганий дохід. Проте, за фактом, забудовник торгує повітрям. Адже він продає не те, що є, а те, що буде коли-небудь. Учасник пайового будівництва по суті надає забудовнику безвідсотковий кредит своїми засобами і без будь-якого забезпечення. Простіше кажучи, девелопер продає обіцянку поки не існуючої квартири, так і поки неіснуючої прибутку, вистоюючи тим самим фінансово-будівельну піраміду, яка існує до тих пір, поки ринок знаходиться на підйомі. «Долёвка» - це фінансово будівельна піраміда

Як тільки настає економічна криза або відбувається зниження купівельної спроможності громадян, починається спад продажів і скорочення обсягів забудови в цілому, що призводить до масового обвалення пайових будівельних пірамід. І, різкого збільшення числа покупців новобудов, кому не пощастило опинитися у випадку краху бізнесу забудовника, тобто стати обдуреним пайовиком. Подібна будівельна схема регулюється федеральним законом №214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості», який вступив в силу в 2005 році. Закон дає ряд формальних гарантій дольщику, але ніяк не захищає його від банкрутства забудовника, відповідно не гарантуючи йому отримання обіцяного нового житла.

Як відомо, зниження купівельної спроможності громадян триває четвертий рік поспіль, а це цілком очевидно, не могло не позначитися на стані самого будівельного ринку. Зрозуміло, що до нинішніх реалій ринку нерухомості змогли адаптуватися далеко не всі забудовники. Статистика свідчить, що серед підприємств галузі зростає число банкрутств. За 2016 рік їх кількість збільшилася в три рази - з 22 до 61. У регулярно зростаючий список потрапляють забудовники як невеликі, так і великі. На балансі цих підприємств в загальній сумі було зосереджено 385 000 недобудованих житлових і комерційних об'єктів. Ні пільгове кредитування, ні підтримка забудовників державою не приносять позитивної динаміки. Як відомо, зниження купівельної спроможності громадян триває четвертий рік поспіль, а це цілком очевидно, не могло не позначитися на стані самого будівельного ринку

За минулий рік будівельний ринок показав двократне зростання забудовників-банкрутів. До вже існуючому в 2016 році довгобудів додалися нові проблемні майданчики з потенційними обманутими пайовиками. Наприклад, Челябінська область увійшла до п'ятірки регіонів РФ по числу забудовників-банкрутів. За даними Рейтингового агентства будівельного комплексу (РАСК), в регіоні на різних стадіях банкрутства знаходяться п'ять забудовників, на частку яких припадає до 100 тис. Кв.м недобудованого житла. У стадію банкрутства також вступили 57 підрядних організацій. За даними РАСК, в Челябінській області на різних стадіях банкрутства знаходяться п'ять будівельних компаній, які будували житло в рамках 214-ФЗ «Про пайовому будівництві». За цим показником регіон поряд з Волгоградської, Нижегородської областями, Удмуртської республікою і Татарстаном займає п'яте місце в країні.

У шести областях Чорнозем'я виявлено сім забудовників, що проходять процедури банкрутства і не добудували хоча б один житловий будинок. Такі дані "Комерсант" надав Інститут розвитку будівельної галузі. При цьому відносно чотирьох компаній банкротні процедури були введені в 2017 році. Загальний обсяг незавершеного будівництва цих девелоперів оцінюється в 195 тис. Кв. м. Більше половини припадає на липецкий «Ексстроймаш» (група СУ-5), який заявив про банкрутство в листопаді 2017 року. Будівництво на об'єктах повністю не зупинено і формально триває, але експерти констатують різке знецінення недобудови навіть в разі подальшого виходу девелопера з кризи. У шести областях Чорнозем'я виявлено сім забудовників, що проходять процедури банкрутства і не добудували хоча б один житловий будинок

Найбільший загальний обсяг незавершеного будівництва зафіксований в Липецькій області - 137,9 тис. Кв. м, або 71% від загального обсягу в макрорегіоні. У цьому суб'єкті працюють три банкрутують девелопера. Ще два забудовники, що зводять 14,7 тис. Кв. м житла, проходять процедуру банкрутства в Орловській області. По одному такому забудовнику виявлено в Білгородській (13,6 тис. Кв. М) і Тамбовської (28,3 тис. Кв. М) областях. Четверо з банкрутують девелоперів Чорнозем'я знаходяться в процедурі спостереження, зовнішнє управління проходить один забудовник, ще два - в процедурі конкурсного виробництва.

Дослідження, опубліковане Єдиним реєстром забудовників (ЕРЗ), показало, що всього за дев'ять місяців кількість будівельних компаній банкрутів збільшилася в два рази . Якщо в травні минулого року запис в Єдиному федеральному реєстрі про банкрутство (ЕФРСБ) мали 143 девелопера, то вже в січні поточного року число записів склало 289. Аналогічна ситуація сталася з компаніями, що знаходяться в активній процедурі банкрутства, за той же період їх кількість збільшилася з 122 до 246. При цьому загальний обсяг незавершеного будівництва склав 73,63%, 4259 тис.кв. метрів в березні 2017 проти 7395 тис.кв. метрів в січня 2018. Дослідження, опубліковане Єдиним реєстром забудовників (ЕРЗ), показало, що всього за дев'ять місяців кількість будівельних компаній банкрутів   збільшилася в два рази

Примітно те, що пік припав на період жовтень-листопад 2017. Всього за місяць стався різкий стрибок кількості записів в ЕФРСБ (з 195 до 261), те ж саме сталося і з активною процедурою (з 164 до 219). В обох випадках негативний ріст склав близько 33%. Окремо варто відзначити зростання кількості зупинених будівництв (92%) по відношенню до активного виробництва (43%), ті ж показники в травнем 2017 були приблизно рівні, зупинено було всього 54%. Примітно і те, що статус банкрутства девелоперів будівельного ринку змінювався лише в гіршу сторону. Протягом останніх кількох місяців будівельні компанії переходили від стадії «спостереження» до «конкурсного виробництва». У грудня 2017 обидві частки досягли ідентичних показників - 37,7%, що свідчить про скорочення учасників ринку і, як наслідок, збільшення кількості так званих ошуканих пайовиків.

Будівельні компанії, що знаходяться в активній стадії банкрутства, зводять близько 300 Житлових Комплексів (ЖК) в більш ніж 50 регіонах Російської Федерації. При цьому істотна частка припадає на Московську область , Що займає перше місце в списку - 21,7% недобудованих об'єктів. Друге і третє місце дісталося р Москві (8,2%) і Краснодарському краю (5,5%). Причому всього за місяць частка Московської області збільшилася на 4,3%, частка р Москви скоротилася на 0,5%, Краснодарський край не показав ніякої динаміки. Повертаючись до причин зростання кількості банкрутств, варто згадати один важливий факт - щодо забудовників порушено 580 кримінальних справ, з яких 511 за ст. 159 КК РФ «Шахрайство». У числі основних порушень - «розтрата коштів, отриманих від пайовиків». Саме таке ставлення керівників деяких будівельних компаній і є основною причиною банкрутства. Будівельні компанії, що знаходяться в активній стадії банкрутства, зводять близько 300 Житлових Комплексів (ЖК) в більш ніж 50 регіонах Російської Федерації

Загальний обсяг незавершеного будівництва в Росії в червні досяг 8,2 млн кв. м, говориться в аналітичному огляді «Забудовники-банкрути в Російській Федерації». Кількість будівельних компаній, що проходять активні процедури банкрутства, за місяць збільшилась майже на 9%, до 320. Обсяг незавершеного будівництва виріс на 3,7%. Зростання числа забудовників-банкрутів в останні місяці прискорився. У першому кварталі число таких забудовників збільшувалася на 3-4% в місяць. У квітні їх кількість зросла на 5,4%, в травні зростання склало 8,1%, в червні показник досяг значення 8,8%. За словами керівника практики «Земля. Нерухомість. Будівництво », юридичної фірми« Інфралекс », кількість банкрутств забудовників за останні три роки збільшилася в чотири рази.

Сама статистика банкрутств забудовників показує динаміку зростання об'єктів незавершеного будівництва за договорами пайової участі і не зачіпає інших форм договірних зобов'язань. У той же час, зараз багато забудовників вважають за краще «обходити» незручний 214-ФЗ. Замість договорів пайової будівництва потенційним власникам квадратних метрів пропонують інвестиційні договори, видають векселі, укладають договори позики, створюють житлово-будівельні кооперативи і так далі. Якщо будівництво йде «не так», то «інвестори» вважають-таки себе обдуреними пайовиками, але влада в упор не бачать їх: адже договір пайової участі в будівництві не укладався зовсім! Наприклад, в Казані станом на 16 червня залишилося лише 7 проблемних об'єктів, в яких «зависли» 557 пайовиків. Такі цифри прозвучали на одному з суботніх нарад в уряді РТ. Сама статистика банкрутств забудовників показує динаміку зростання об'єктів незавершеного будівництва за договорами пайової участі і не зачіпає інших форм договірних зобов'язань

Як переконують влади потенційного покупця новобудови, сьогодні в законах Російської Федерації є норми, що захищають пайовиків від обману, і що законний шлях до пайової житла лежить тільки через Реєстраційну палату - офіційно зареєстровані договори застраховані на випадок неприємностей від забудовника. Тому для тих, хто «вклався» у житло, минаючи закон про пайове будівництво, в разі форс-мажору влада нести відповідальність не буде. Хоча на практиці, ні про яку відповідальність і тим більше гарантії отримання житла у разі банкрутства забудовника, держава не несе. Зараз, коли діє 214-й закон, люди не застраховані від краху бізнесу забудовника. Чи не добудовують пайову житло тільки з двох причин: банкрутство і злодійство забудовника. І це в рівній мірі відноситься як до покупців новобудов за договорами пайової участі, так і тим хто купував майбутнє житло, минаючи ДДУ.

Перше півріччя 2018 року показало, що прострочена заборгованість вітчизняних забудовників досягла практично критичної позначки в 24%. Ще в 2016 році цей показник ледь наближався до 18%. Тенденція дуже насторожує. Однією з ключових причин стрімкого банкрутства експерти називають кредитне інвестування більшості споруджуваних об'єктів. Непогашені позики в цій галузі становлять рекордні 15% від всієї кредитної заборгованості по Російської Федерації. Йдеться про просто колосальні суми. Свою лепту в процес внесло і збільшення вартості будівельних робіт. В середньому ціни зросли на 10-12%. Припливу нових мешканців для стійкості девелопера недостатньо, а більшість тих, хто бажає придбати новобудову, не мають можливості розширюватися в квартирному питанні, тому що життєвий рівень неухильно знижується. Продажі йдуть слабо і в основному, тільки за рахунок того, що забудовники скидають ціни ... Перше півріччя 2018 року показало, що прострочена заборгованість вітчизняних забудовників    досягла практично критичної позначки в 24%

Зростає число банкрутств підрядників працюють на зведенні об'єктів пайового будівництва. Випадки їх масових банкрутств - перша ознака того, що забудовник має проблеми або кардинально змінює політику діяльності. Реальна маржа, на думку експертів, зараз залишається у забудовників, які за фактом розраховуються з підрядниками квартирами в новобудовах, в цілому за ринковими цінами. Але попиту на них немає, доводиться продавати нижче за ринок. Підрядники змушені знижувати ціну ще на 11-13%, що не додає стійкості їх бізнесу. Тож не дивно, що прогнози експертів, що стосуються ситуації на ринку новобудов на найближчі два-три роки, носять далеко не втішний характер.

Кризовий стан справ з доходами населення створює передумови до затоварювання ринків житла, - додає генеральний директор LevelGroup Кирило Ігнахін. - З 2014 року реальні доходи населення постійно скорочуються. В кінці 2017 року, за даними НДУ ВШЕ, 38% росіян були визнані бідними по оцінці споживчих можливостей, тобто вони мали проблеми з купівлею продуктів харчування і одягу. Адже затоварення ринку залежить не тільки від того, скільки ми побудуємо, але і від того, яка буде інфляція і як буде рости заробітна плата у працюючих.

Якщо реальна заробітна плата не буде падати так, як вона падала останні 11 років, на 12%, а буде рости - то тоді люди зможуть купувати Якщо реальна заробітна плата не буде падати так, як вона падала останні 11 років, на 12%, а буде рости - то тоді люди зможуть купувати. Як кажуть експерти - це можливо тільки при щорічному економічному зростанні в 4-5%, що як ми розуміємо нам в найближчі роки «не загрожує». Без поліпшення загальної ситуації в економіці не вдасться домогтися проривів на окремо взятій ділянці. Необхідне підвищення рентабельності будівництва в регіонах, що прямо пов'язано з рівнем доходів росіян, який практично завжди знижується. Платоспроможність покупців пояснюється примітивною структурою вітчизняної економіки і нерівністю розвитку окремих суб'єктів федерації, а цей аспект, в свою чергу, зав'язаний на бюджетну політику і так далі. Простіше кажучи, необхідний комплексний підхід, який, як ми змогли переконатися за останні 18 років, не під силу нової-старої команди нинішніх управлінців.

Проте, крім загальної кризи, кредитів і підвищення цін, своє банкрутство забудовники наближають самі. Чим? Непродуманою політикою і відсутністю стратегії. Наприклад, в Підмосков'ї, де на сьогодні знаходиться найбільший ринок новобудов будували величезними мікрорайонами і ніколи не розраховували, хто зможе це купити і для кого це все будується. Тобто концепції забудови, розрахунку того, з якими грошима прийдуть люди, звідки вони прийдуть - цього ніколи не було практично ні в одній компанії. А власники - ті навіть слова «концепція» не знають. Тому в Підмосков'ї побудовано стільки будинків, що їх найближчим часом розкупили за сьогоднішніми цінами просто не зможуть. Ви знаєте закони ринку: продати можна абсолютно все в залежності від того, яку ціну ви поставите. І в Підмосков'ї, як втім і в багатьох інших регіонах з активним пайовою будівництвом, в порівнянні з сьогоднішнім попитом і обсягом побудованого житла ціни завищені, а закони ринку невблаганні ...

Так що покупка віртуальних квадратних метрів в новобудові може стати обіцяної забудовником нової квартирою або привести до включення в реєстр ошуканих пайовиків. Тут все залежить від вибору потенційного покупця житла, який сподіваюся, допоможе зробити дана стаття.

Автор: Анна Кріндач, спеціально для «Сила в русі»

Чим?